|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
NATH65
Contributeur actif
46 réponses |
 Posté - 20 avr. 2006 : 14:49:32
|
Bonjour,
L'ASL a laquelle nous avons automatiquement adhéré lors de l'achat de notre maison n'est pas encore déclarée en préfecture et n'a pas encore de bureau élu (le promotteur est toujours le président provisoire car il n'a pas provoqué la 1ere AG alors que tous les lots sont vendus depuis plus de trois ans).
Nous sommes 8 membres et nous sommes en train de nous organiser pour faire cette 1ere AG et faire enregistrer l'ASL, pour mettre en demeure le promotteur d'achever les travaux et de nous livrer les équipements communs.
Mais la lecture de plusieurs sujets sur le forum m'a fait m'interroger car les statuts prévoit que l'objet de l'ASL est :
1) approbation des biens et équipements communs réalisée dans les délais définis à l'art.6.
Cet art.6 intitulé "transfert de propriété" indique que le transfert des terrains communs au profit de l'ASL interviendra dès la première vente et après publication d'un extrait des statuts dans un JAL (ce qui n'a pas été fait). L'acte revêtira la forme notariée (aux frais de l'ASL).
2) entretien des terrains et équipements communs (voies, espaces verts, canalisations, réseaux divers).
Or, le transfert de propriété n'a pas été réalisé.
Par contre ce n'est plus le promoteur qui est propriétaire puisque dans chaque acte de vente des maisons il a été indiqué que les aquéreurs devenaient propriétaires pour 1/8 de la parcelle commune.
J'ai donc interrogé mon notaire pour savoir si nous devions faire le transfert : il m'a répondu qu'il ne voyait pas l'intérêt de payer des frais et que l'ASL pouvait tout à fait gérer les parties communes même si elle n'en est pas propriétaire. Il me semble que c'est en contradiction avec ce que j'ai lu sur le forum. Pouvez-vous me donner votre avis?
Si besoin lors d'une AG à l'occasion de la mise en conformité des statuts avec l'ordonnance de 2005, peut-on prévoir une modification de l'objet en ne gardant que le 2)?
Sinon avons-nous réellement besoin de constituer le bureau puisque l'ASL n'est pas propriétaire, peut-elle gérer des équipements qui ne lui sont toujours pas livrés?
Merci de vos conseils.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 17:35:09
|
Relisez le post où nous parlions du transfert des parties communes.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34131
Vous constaterez qu'il est fait obligation de prendre en charge les parties communes même si l'A.S.l. n'est pas légitimement enregistrée.
Vous n'avez pas à faire de modification de vos statuts au terme de l'ordonnance 2004- 632 car il ne restera dans votre objet social d'A.S.l. que l'entretien des terrains ...l'article 1 correspondant donnant des précisions quand au transfert des parties communes en conformité avec le code de l'urbanisme.
Apparemment ces parties communes ont été placées en indivision.
Cas identique à l'A.S.l. que je dirige.
Vous pouvez parfaitement laisser l'indivision en place , mais attention au partage des responsabilité. L'a.s.l. n'aura à assurer que l'entretien comme prévu dans vos statuts .Mais il subsistera la responsabilité des colotis en indivision qui seront responsables des autres obligations ( gestion ouvrages s'il y lieu, responsabilié juridique :recours des tiers , prise en charge tréfond avec renouvellement et autres obligations liées au régime de la propriété...
Clarifier vos limites d'intervention.
Si cela pose problême par rapport à la gestion d'ouvrages etc... rien ne s'oppose à ce que l'indivision cède son droit de propriété à l'A.S.L. comme prévu dans vos statuts. A vous de voir en A.G. si vous prenez cette solution et dans ce cas il faudra une décision unanime.Ensuite cession par acte notarié devant notaire.
Lisez mon post concernant ASL en référé et qui a été lu pour l'exemple par plus de 1650 lecteurs.A+ |
Signaler un abus  |
|
|
NATH65
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 11:24:54
|
Merci beaucoup pour vos explications.
Pourriez-vous me préciser ce que vous entendez par "gestion des ouvrages" et "prise en charge des tréfonds"?
Nous avons en commun: la voirie, les espaces verts,le portail d'entrée, le mur d'enceinte, le local poubelles, l'éclairage du lotissement, la double pompe de relevage des E.U., la "chaussettte draînante" (genre de bassin de rétention sous la voie) ainsi que je suppose tous les réseaux souterrains (eau, électricité, téléphone, pluvial, égoûts). Il y a également un transfo dans l'espace commun mais je pense qu'il reste propriété d'EDF.
De plus il y a des problèmes de conformité (éclairage, pluvial, local poubelle...) et de non finitions (espaces verts, motorisation portail, partie du goudron).
Puisque l'ASL n'est là que pour gérer les équipements communs, est-ce à elle à mettre en demeure le promoteur de finir et mettre en conformité, ou est-ce à chacun des propriétaire indivis de ces équipements à le faire? C'est très important car nous espérons pouvoir faire jouer le garant d'achèvement pour les finitions.
Je ne sais pas si cela change quelque chose, mais je précise que nous ne sommes pas en lotissement : il n'y a pas eu de permis de lotir mais un permis de construire unique pour les 8 maisons et leur espace commun déposé par la SCI propriétaire du terrain qui a ensuite revendu séparément les 8 villas en VEFA.
Le PC est très peu détaillé pour les équipements communs et il n'y a pas de descriptif détaillé pourtant obligatoire (modèle arrêté 1968).
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 14:44:05
|
Sur cette dernière précision, il convient de creuser : vous ne seriez pas sous le régime 'ASL' mais bien sous celui de la 'copropriété'.
Le fait d'avoir eu un permis de construire "collectif" me pousse dans ce sens.
Il faudrait vérifier ce qui vous a été vendu : un lot ?? Quel en est son descriptif ?.....
L'autorisation de lotir impose la division du sol par lot, sol privatif sur lequel peut être construit une maison privative, qui seront ensemble, indissociablement, l'objet de la vente.
Que disent vos titres de propriété ?
S'il n'y a qu'un seul permis de construire pour 8 maisons, il n'y a pas division du sol, si ce n'est pour des jardins à joissance exclusive, sur lesquels sont construites des maisons 'privatives' qui ont fait l'objet d'une vente séparée (VEFA peu importe) par la SCI propriétaire.
C'est exactement la description de la copropriété, qui est ici dite 'horizontale', chaque maison privative étant "lot de copropriété", tout le reste, que ce soit le sol de ce qui est 'jardin à jouissance privative' ou celui qui reste commun à tous, avec les VRD, étant "parties communes" en indivision entre tous.
Ce PC collectif montrerait que vous n'êtes pas en 'lotissement' mais en 'copropriété'.
C'est donc bien 'par erreur' (??) (il y aurait des histoires fiscales là dessous, comme administratives (CU), que je n'en serais pas surpris !) qu'existerait une ASL (que le promoteur-propriétaire-pdt provisoire n'a pas déclaré : cherchez l'erreur !) qui n'aurait pas lieu d'être pour cet immeuble qui serait en fait, comme sans doute en droit, "copropriété" !!!
A creuser très sérieusement, y compris auprès de la commune ayant délivré le PC (Sce urbanisme). |
| Signaler un abus |
|
|
NATH65
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 11:47:18
|
Merci beaucoup de vos observations ... même si la dernière intervention de Gédehem m'a fait craindre que la situation ne soit encore plus compliquée que prévu. Je savais que tout avait été fait de travers depuis le début, mais alors là ce serait le pompon!Et les notaires auraient une sacré part de responsabilité.
Mais j'ai relu mon titre de propriété et il est bien indiqué que nous sont vendus :
1)"une maison en l'état futur d'achèvement avec garage et jardin attenant cadastré n°... pour une contenance de 00ha04ca. La dite maison forme le lot 8 du groupe d'habitaion autorisé suivant arrêté de permis de construire n°... Chaque acquéreur sera de plein droit adhérent à l'ASL... qui apour objet l'entretien...
2)les 1/8° indivis en pleine propriété d'une parcelle de terrain à usage de chemin, d'espaces verts et de passage de différents réseaux cadastré n°... pour une contenance de 00ha09ca93ca."
Il est par ailleurs indiqué "l'acquéreur deviendra propriétaire des ouvrages à venir par voie d'accession au fur et à mesure de leur exécution. Il en aura la jouissance et en prendra possession après l'achèvement des travaux de construction".
Apparemment nous sommes donc bien propriétaires de notre terrain.
Par contre le fait de n'avoir qu'un seul PC pour 8 pose effectivement des gros problèmes notamment pour le modifier : le PC modificatif déposé par la SCI vient d'être refusé (le promoteur est aux abonnés absents et n'a pas fourni les éléments complémentaires demandés par l'urbanisme). Nous allons être obligés de déposer individuellemnt 8 demandes pour entériner les modif. de chaque lot + 1 demande de l'ASL pour les parties communes (implantation du local poubelles et du transfo différente de ce qui était prévu au PC initial...).
Mais je me demande après avoir lu les posts de ce forum, si cela entre bien dans son objet ou si c'est aux 8 propriétaires indivis de faire collectivement la demande pour les parties communes?
Votre avis me serait bien utile pour y voir un peu plus clair.
|
| Signaler un abus |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 13:49:03
|
Il appartient aux 8 propriétaires des lots de faire les démarches de modifications de P.C. y comprit pour les parties communes qui sont en indivisions.
L'A.S.L .n'a qu'un rôle de délégataire avec l'obligation d'assurer les entretiens. J'attire votre attention: vos statuts n'entérinent pas le transfert de la garde des parties communes et réseaux en sous oeuvre ( tréfonds) .Apparement la direction , le contrôle et la jouissance des réseaux et parties communes n'ont pas été dévolues à l'A.S.L. ( ou alors vous avez omis de nous préciser le terme garde, gestion , contrôle ...) Attention de savoir à qui il appartiendra de budgétiser les travaux d'entretien de type préventif ( ex: curage canalisations Eaux usées,...) Cependant l'A.S.L. représentant les syndicataires peut mettre en demeure le lotisseur - SCI- d'avoir à remettre les parties communes en parfait achèvement de travaux . L'A.S.L.)est responsable de l'entretien du réseau d'éclairage public , il appartiendra (Président A.S.L.) de désigner un intervenant habilité électriquement au terme de l'U.T.E. C18.510 pour permettre un accès aux ouvrages sous sa responsabilité.
Il y a des posts sur ce sujet et autres dispositions techniques voir transferts ultérieurs éventuels à la commune pour vous éviter des frais importants dans le temps compte tenu de votre petit nombre de syndicataires. Gros frais entretiens à budgétiser( pompes de relevage, curage-drainage, réseaux EP, Voirie , espaces verts , tri , accès...Cela fait beaucoup de dépenses ... |
| Signaler un abus |
|
|
NATH65
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 15:57:17
|
Merci pour cette réponse précise: j'espère que les services de l'urbanisme ne vont pas être trop perturbés dans leurs habitudes (quand j'ai eu l'instructeur du dossier du PC modificatif refusé il m'a bien dit de faire la demande au nom de l'ASL pour les parties communes).
Est-ce que cette réponse vaut aussi pour la mise en demeure que nous comptons adresser au promoteur et au garant d'achèvement?
Car pour nous, l'intérêt immédiat de constituer officiellemnt l'ASL et de désigner le bureau est bien de pouvoir faire cette mise en demeure!
Comme conseillé, j'ai lu pas mal de posts de ce forum, mais j'avoue que je me pose de plus en plus de questions : étant donné que ce sont les 8 propriétaires des maisons qui sont propriétaires indivis des terrains et équipements communs et que ces 8 mêmes sont membres de l'ASL, en pratique qu'est-ce que cela change que les travaux soient payés par l'ASL avec demandes de provisions aux 8 membres, ou qu'ils soient payés par les 8 propriétaires au prorata?
Merci si vous pouvez m'éclairer aussi sur ce point car nous devons nous réunir bientôt et nous ne voudrions pas faire de bêtise. |
| Signaler un abus |
|
|
champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 17:44:56
|
Une A.S.L. peut faire beaucoup de choses , mais en respectant certaines règles :
- droit de la propriété
- rester dans son cadre statutaire strictement limité à son objet.
Le représentant légitime de l'A.S.L. que vous allez désigner pourra parfaitement faire une demande de permis de construire modificatif.
Mais ce P.C.M. sera délivré au bénéficiaire de la future autorisation à partir des références du permis initial .
Donc aux propriétaires des lots et de l'indivision.
Pourquoi alors se substituer aux propriétaires des lots.
Ceux ci devant s'engager à respecter les règles générales de construction prescrites par les textes d'application du code de la construction et d'habitat - article L114-4?
Pourquoi en cas de non respect le Président de l'A.S.L. prendrai il le risque d'encourir des sanctions applicables en cas de violation des règles?
Une A.S.L. est une association de fonds et non de personnes.
Regardez bien vos statuts.
l'A.S.L. a elle reçue délégation des syndicataires colots propriétaires: Exemple de rédaction type :
Objet de l'A.S.L:
La garde , la gestion, l'entretien, la maintenance de :
- des voies, des espaces communs et espaces verts.
- des réseaux d'assainissement et alimentation de toute nature à l'usage commun de l'ensemble des propriétaires des lots dépendant du groupement d'habitations.
- des réseaux généraux d'alimentation en fluide divers à l'exception des parties communes des dits réseaux ou de leurs équipements destinés à rester la propriété des organismes concessionnaires.
- du réseau et équipements relatifs à l'éclairage public,
- de l'organisation d'un service ou passation de marchés concernant l'entretien des dits ouvrages ci dessus.
- de l'organisation éventuelle de tout service dans l'intérêt général de ses membres... etc..
Si cela n'est pas prévu , l'ASL est limité à son objet d'entretien.
Quid aussi des taches de gestion administrative et de recouvrement des charges ainsi qu'une possibilité de contrôle du cahier des charges et à bon droit des servitudes de toute nature ainsi que de la jouissance des éléments d'équipements communs...
Revoyez impérativement la situation en prenant conseil auprès d'un avocat spécialisé, car vous allez au devant de graves problèmes dans le temps.Par exemple cession à la commune des ouvrages communs, compte tenu de l'indivision.
Comme je le dit à chaque fois , ne prenez pas ma réponse pour " argent comptant " je ne fais que soulever des points de droit ou de réglementations permettant de vous engager à partir de mes éléments dans des directions à clarifier impérativement avec des intervenants dont c'est le métier.A+ |
Edité par - champagne le 28 avr. 2006 09:49:26 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
intérêt de l'ASL avant transfert propriété et livr
Forum fermé
