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Rinka
Contributeur actif
26 réponses |
 Posté - 20 avr. 2006 : 16:19:35
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Bonjour,
Nous habitons aujourd'hui dans une maison située sur une parcelle de 300 m². Sur ce terrain, existe déjà un hangar composé d'un étage avec 3 murs en pierre et toiture.
Notre projet est de transformer ce hangar en habitation principale afin de mettre en location la maison. Nous n'habiterions que le 1er étage, le RDC étant des parkings.
Selon la mairie, il n'y aurait pas de problème de COS du fait que le hangar existe déjà...j'ai des doutes quant à cette réponse  . L'un de vous aurait-il des éléments à ce sujet ????
La seule contrainte qu'il y aurait, selon la mairie, est le fait d'avoir 8 mètres de séparation entre la maison et le hangar ; ce qui est le cas, ouf !
Dans un second temps, je suis complètement perdue dans les documents administratifs. J'ai bien compris qu'il fallait un permis de construire pour le changement de destination. Mais, comme nous devrons installer une façade, voire peut-être, changer la toiture (pour une installation en zinc), faut-il "simplement" déposer une demande de travaux ? ou autre formulaire ?
Pour information, nous nous trouvons en région parisienne. La superficie au plancher du 1er étage du hangar est de 60 m², la hauteur est de plus de 3m70.
Merci pour tous vos éclairages dans ces méandres administratifs...
Kenavo !
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 09:27:37
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Il faut vous un permis de construire, et non une simple autorisation de travaux.
Etant donné que vous changez la destination du batiment, ce dernier devra respecter les regles du plan d'occupation des sols relatives à la zone dans laquelle il se trouve. A cet égard, il se peut que l'article 15 du POS prévoit un coefficient d'occupation des sols (le rapport (SHON existante + SHON créée) / superficie de la parcelle devra respecter le coefficient d'occupation des sols).
Bon courage,
Vincent. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 09:46:00
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Si votre hangar est déjà répertorié comme "dépendance" de l'habitation, c'est à dire si votre acte décrit le bien comme immeuble à usage d'habitation comprenant une maison et ses dépendances, vous ne rencontrerez pas de freins majeurs à votre projet de changement de destination.
L'histoire des 8 m entre les 2 bâtiments, dans votre cas, me semble totalement "hors votre sujet". Elle serait éventuellement à prendre en cosidération si vous aviez pour projet de créer le hangar et de diviser votre propriété en 2 propriétés distinctes. Le hangar est déjà construit. Normalement le PLU ou POS sont à appliquer quand on crée des "volumes", pas quand on les aménage. Quand on les aménage, c'est le Code Civil qui s'impose pour plein de choses mais pas toutes (voir plus loin).
Si j'ai bien compris l'étage de votre hangar est actuellement une partie non close (3 murs, donc une des façades n'est pas "fermée").
Vous allez donc dréer de la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) et la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) existe déjà. Votre étage du hangar s'apparente à une logia, au sens des surfaces SHON et SHOB. Même si tout cela existe, même si je viens de dire que sur ce qui existe on se réfère au Code Civil pour plein de choses, c'est pas si simple parce que dans votre cas, côté densité, vous devez "rester dans le COS" (coefficient d'occupation du sol). Or vous pouvez éventuellement dépasser la surface SHON autorisée si vous aménagez cet étage de hangar. Et vous voilà à devoir respecter le PLU ou POS et à ne plus être soumis qu'au seul Code Civil. Pareil pour les fenêtres que vous mettrez dans le 4e mur que vous allez bâtir, elles seront soumises aux règles POS ou PLU et pas au simple Code Civil. Parce que vous allez créer la façade manquante.
Après ces explications, je dois dire que je me demande si la mairie vous a donné de vraies bonnes indications ou si vous les avez correctement perçues. C'est très compliqué alors, c'est très fréquent d'expliquer et/ou de comprendre de travers. Vu votre "smiley" il y a tout à parier que vous avez écouté et compris mais que la mairie a dit des sottises.
Si votre aménagement n'entraîne pas le dépassement de la SHON autorisée sur votre parcelle, si la création du logement que vous projetez reste accompagnée de la possibilté de garer le nombre de voitures qui va bien sur votre parcelle, votre projet est réalisable.
Il y a donc, changement d'affectation, augmentation de la densité de construction (transformation de SHOB en SHON), création d'une façade, donc un ingrédiant (changement d'affectation) qui impose le permis de construire.
Et dans un cas compliqué comme le vôtre, c'est votre intérêt de passer par le permis de construire et de ne pas chercher à finasser pour rester en déclaration de travaux. Et si vous dépassez 170 m de SHON, pensez qu'il vous faut un architecte et que celui-ci ne sera pas là pour mettre une signature, mais pour concevoir de A à Z votre projet. Lui, il sait les règles et il vous fera un projet qui les respecte.
Je n'ai pas compris la hauteur de 3,70 m est-ce la hauteur totale du hanger ou est-ce celle de son étage. Si c'est celle de son étage, cela n'a aucun impact. Si c'est celle des 2 niveaux du hangar, il manque de la hauteur pour réussir à faire un rez-de-chaussée pour garage et un étage pour habiter. Il vous faut au moins 5 m. Vous devrez surélever l'étage. Et la surélévation va devoir répondre au PLU ou POS et pas au Code Civil. Mais, pour ce qui concerne l'augmentation de SHON, pas d'impact, c'est déjà compris à cause de la création de la façade.
seborga1 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 09:53:42
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| pas la peine de béguailler ! J'ai effacé le doublon ! |
Edité par - seborga1 le 21 avr. 2006 20:49:37 |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 11:29:00
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SI je peux me permettre, Seborga, vous écrivez:
"L'histoire des 8 m entre les 2 bâtiments, dans votre cas, me semble totalement "hors votre sujet". Elle serait éventuellement à prendre en cosidération si vous aviez pour projet de créer le hangar et de diviser votre propriété en 2 propriétés distinctes. Le hangar est déjà construit. Normalement le PLU ou POS sont à appliquer quand on crée des "volumes", pas quand on les aménage. Quand on les aménage, c'est le Code Civil qui s'impose pour plein de choses mais pas toutes (voir plus loin)".
Or, l'article 8 du POS prévoit les regles d'implantations entre deux batiments situés sur un meme terrain. Il se peut que ce texte contienne des regles particulières lorsque les deux batiments sont à usage d'habitation (regles qui seraient différentes si le batiment est une annexe par exemple). Dans ce cas, en transformant la destination de l'un des deux batiments, la regle de l'article 8 doit etre respectée....
Cela étant, là n'est pas le probleme puisqu'apparemment la marge de recul serait respectée.
Cordialement,
Vincent. |
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Rinka
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 14:27:37
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Merci pour vos réponses....
A ce que je vois, le "débroussaillage" n'est pas aussi simple que cela....
Si je comprends bien seborga1, le hangar, déjà répertorié sur le plan de masse, ne poserait pas de pb en tant que tel pour un changement de désignation. Mais comme de la SHON va être créée, il faut donc respecter le COS...
Ai-je bien compris ????
Quoi qu'il en soit, savez-vous qui peut éclaircir "officiellement" ce type de situation ? la mairie ? l'architecte conseil ? qui croire ????
Et question subsidiaire : au cas où nous pourrions mettre en place notre projet, faut-il prendre en compte la SHON dans sa totalité (maison + hangar) ou non afin de savoir s'il faut passer par un architecte ?
Kenavo !
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 18:43:42
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Citation :
Initialement entré par Rinka
Merci pour vos réponses....
A ce que je vois, le "débroussaillage" n'est pas aussi simple que cela....
Si je comprends bien seborga1, le hangar, déjà répertorié sur le plan de masse, ne poserait pas de pb en tant que tel pour un changement de désignation. Mais comme de la SHON va être créée, il faut donc respecter le COS...
Ai-je bien compris ????
Oui, c'est qu'il faut comprendre : vous ne pouvez modifier un bâtiment existant que pour le rendre plus conforme au POS (ou ne rien changer par rapport au POS).
Dans votre cas, la création d'un plancher fermé dans la partie supérieur de ce hangar créera de la SHON. Il faut que cet ajout de SHON soit possible vis à vis du COS.
Citation :
Quoi qu'il en soit, savez-vous qui peut éclaircir "officiellement" ce type de situation ? la mairie ? l'architecte conseil ? qui croire ????
Hum, les conseils sont plutôt avisés sur ce forum. Ils le sont même régulièrement plus que dans certains services instructeurs.
Je suis ici affirmatif.
L'ensemble du projet des constructions de l'unité foncière doit respecter le POS, et si des bâtiments existant dérogent déjà, vous ne devez pas aggraver la situation.
Vincent, pourrais-tu nous citer ta jurisprudence préférée ?
(il faudrait d'ailleurs que j'arrive à m'en souvenir...)
Citation :
Et question subsidiaire : au cas où nous pourrions mettre en place notre projet, faut-il prendre en compte la SHON dans sa totalité (maison + hangar) ou non afin de savoir s'il faut passer par un architecte ?
Hum, c'est la somme des SHON du projet architectural.
Donc, si vous modifiez tout en une seule fois, et que la SHON totale à porter sur le formulaire dépasse 170m2, il faudra recourir à un architecte.
Mais si une année vous modifiez la maison avec une DT ou un PC, puis que l'année d'après vous déposez un permis pour le hangar (et que celui-ci ne touche pas la maison), vous n'aurez pas à recourir à un architecte.
Citation :
Kenavo !
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 20:53:08
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Citation :
Or, l'article 8 du POS prévoit les regles d'implantations entre deux batiments situés sur un meme terrain. Il se peut que ce texte contienne des regles particulières lorsque les deux batiments sont à usage d'habitation (regles qui seraient différentes si le batiment est une annexe par exemple). Dans ce cas, en transformant la destination de l'un des deux batiments, la regle de l'article 8 doit etre respectée....
Cela étant, là n'est pas le probleme puisqu'apparemment la marge de recul serait respectée.
Cordialement,
Vincent.
C'est bien parce qu'on peut faire votre analyse ou la mienne et qu'il est difficile de savoir lequel de nous 2 a raison que l'urbanisme, c'est très très compliqué !
seborga1 |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 22:26:40
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Hum..... la fameuse jurisprudence Sekler
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=JGXAX1988X05X0000079530
Pour Séborga, je comprends votre hésitation mais lorsque je vous assure que si le POS contient toujours, comme vous l'indiquez, des regles relatives à l'implanttaion des constructions par rapport aux limites latérales (article 7), il contient également pour régir l'implantation de deux batiments situés sur un meme terrain (article 8), de sorte qu'il est tout à fait possible que le POS de la comune de Rinka impose un recul de 8 m entre sa maison principale et le hangar.
Cordialement,
Vincent. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 08:18:13
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Je sais bien que la plupart des POS et PLU définissent des distances entre les bâtiments sur une même propriété, mais quand les bâtiments sont là avant la publication de ces règlements locaux d'urbanisme, ils sont là et les changements d'affectation ne peuvent pas être freinés par ces dispositions, ils ne peuvent être freinés que si ces mêmes règlements interdisent l'activité qu'on projette d'y faire par le changement d'affectation. Voilà comment je les lis. J'écoutre parfaitement les arguments plus restrictifs mais je ne suis pas encore convaincu.
Au risque de ne pas avoir su correctement lire la jurisprudence du lien de vinzz, il me semble que cette jurisprudence appuie ma lecture des règles d'urbanisme.
Un bâtiment pas en règle mais existant avant la publication du POS ou PLU a le droit de continuer à vivre "pas en règle". Il peut être entretenu. Certes, pour le modifier fondamentalement, il y a des restrictions. C'est vrai, si la façade à construire est mal placée (si c'est celle-ci qui est à moins de 8 m de l'autre bâtiment, on ne peut pas la construire avec des fenêtres... Voir ce que dit le POS ou PLU sur les distances mini entre façade avec ouverture et façade aveugle ou entre deux façades aveugles. Si elle fait face à une façade aveugle de l'autre bâtiment, elle doit pouvoir bénéficier de reculs moindre et pouvoir être crée avec fenêtres.
Intéressant de se poser cete question, mais Rinka nous a bien précisé que "ouf, il a les 8 m entre les 2 bâtiments". Sincèrement, sur 300 m² de parcelle, il a de la chance. C'est petit, 300 m²...
Autre remarque pour ces histoires de distances entre bâtiments sur une même parcelle... sachant que le plus beau sport face à une loi, est d'en chercher la faille pour la détourner. Si les bâtiments sont trop proches, on fait une galerie pour les relier et ce n'est plus qu'un seul bâtiment ! Plus de distance à respecter entre eux !
seborga1 |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 15:04:46
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tout a fait d'accord seborga
la JP Sekler signifie, pour reprendre l'ex de Rineka, que l'on ne peut modifier la destination de l'un des deux batiments si l'article 8 du POS contient des regles spéciales reglementant l'implantation des batiments les uns par rapport aux autres sur un meme terrain, lorsqu'ils sont à usage d'habitation.
A l'inverse, si la regle de 8 m est instituée pour n'importe quel batiment, quelle que soit la destination, alors les travaux d'aménagement intérieur destinés à rendre la grange constructible sont "neutres" au regard de la regle ; ils sont donc possibles meme si la distance n'est pas initialement respectée. En revanche, l'on ne pourrait pas, par exemple, faire un balcon en saillie par exemple, parce que sinon on aggraverait la méconnaissance du POS.
Voili voilou
Bon w-e sous le soleil,
Cordialement,
Vincent. |
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Rinka
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 11:49:27
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Pour répondre à Seborga1, je me creuse la tête aujourd'hui pour savoir s'il nous est possible de chercher la faille pour détourner la loi...tout en la respectant bien sûr !!!
En effet, nous allons acheter cette parcelle comprenant le hangar et la maison, dans laquelle nous habitons aujourd'hui en tant que locataire. Il s'avère que ce hangar est une "horreur" dans le sens où le propriétaire n'a rien entretenu et son aspect, vu de la rue qui est elle-même une rue privée, déteriore l'image du quartier.
D'après mes calculs, l'ajout de SHON ne va pas être possible dans le respect du COS...car zone pavillonaire et maison déjà bien plantée...
Faut-il donc laisser en état insalubre un bâtiment déjà délabré ou pouvons-nous contourner la situation en argumentant le fait que nous "améliorons" le quartier en procédant à un changement de destination ?
Nous sommes prêts à batailler s'il le faut...
Kenavo ! |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 12:15:24
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Si le COS est déjà consommé sur la parcelle, vous ne pouvez pas changer la destination du hangar pour le rendre habitable car vous créeriez de la SHON. En revanche, peut etre que l'article 15 du POS autorise un dépassement du COS moyennant le paiement d'une participation pour dépassement du plafond légal de densité (PLD).
Quant à l'argument concernant "l'amélioration du quartier", il est sans avenir me semble-t-il. D'une part, il ne saurait justifier que l'on rende surdensitaire un terrain et, d'autre part, si vous voulez vraiment améliorer le quartier on vous dira de démolir le hangar plutôt que de l'habiter....
Enfin, la solution à vos problemes pourrait consister en une division parcellaire. Vous vendez à un tiers (une SCI que vous constituez avec votre mari par ex.) les 300 m² de votre terrain, exception faite de la maison et de son terrain d'assise (vous devriez donc vendre autour de 200-220 m²). Compte tenu de l'abrogation de l'article L.111-5 du Code de l'urbanisme, en ca sde détachement de parcelle, il n'y a plus lieu de tenir compte du COS déjà consommé pour déterminer les droits à construire du terrain issu de la division. C est a dire que dans votre cas, le COS du terrain de 300 m² aura été consommé par la maison, mais le terrain vendu à la SCI de 220 m² disposera lui même de droits à construire "regénérés", et vous pourrez réhabiliter le hangar.
Cette opération est courante (je la conseille souvent d'ailleurs), parfaitement légale et meme encouragée par la loi SRU. La seule difficulté pratique est qu'il est impératif que les deux terrains contigus n'appartient pas au meme propriétaire. Enfin, vérifiez bien que l'article 5 notamment du POS vous permette ensuite de rendre le hangar habitable sur un petit terrain de 200 m².
Cordialement,
Vincent. |
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Rinka
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 18:29:03
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Merci beaucoup Vinzz pour ces éléments dont nous ignorions évidemment l'existence...n'étant des spécialistes en la matière !!! et cela nous remet du baume au coeur 
La maison étant d'une superficie au sol de 98,23 m², je pense que nous pouvons effectivement nous pencher sur la création d'une SCI. D'autant que le COS étant de 0,6, nous pourrions donc effectivement avoir une SHON de 120 m² maximum dans le hangar réhabilité alors que notre besoin est moindre...
Toutefois, tout cela me paraîssant un peu compliqué, vers qui pouvons-nous nous diriger pour nous aider à faire ce type de montage "urbain" ?
Cordialement,
Kinra |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 21:38:26
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Un notaire (puisque de toutes facons la vente à intervenir entre vous la SCI devra se faire devant notaire) et/ou un géometre expert qui sera en charge du détachement de la parcelle.
Cordialement,
Vincent |
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Rinka
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 18:01:13
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Bonjour Vincent,
je rebondis sur l'article L111-5 du code de l'urbanisme : j'ai tenté de le trouver sur internet et suis tombée sur la loi 2000-1208 du 13/12/2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains qui contient 99 pages.....est-ce le bon document ? si oui, connaissez-vous le numéro de l'article à consulter ? Si non, savez-vous où je peux mettre la main sur ce fameux article L111-5 ?
J'ai aussi mis la main sur le PLU de ma ville et je n'y ai pas trouvé d'article 15 relatif à un éventuel dépassement du COS moyennant paiement...est-ce normal ???? (le doc s'arrête à l'article 14).
Quant à l'article 5, de ce même PLU, nommé "Caractéristiques des terrains" il est mentionné "Il n'est pas fixé de règle". Est-ce à dire que le hangar pourrait être réhabilité sans contrainte ?
Je crois que je vais devenir chèvre.... ou vraiment y perdre mon latin en tous les cas 
Cordialement et encore merci pour votre aide,
Kinra |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 19:17:19
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Laissez tomber avec L.111-5, je vous disais que ce texte a changé avec la loi SRU de décembre 2000, l'ancienne version de ce texte ne vous interesse donc pas. Ce qu'il faut juste savoir c'est qu'avant la loi SRU, la division de la parcelle n'aurait pas permis de regénérer des droits à construire et que depuis l'intervention de cette loi, c'est possible.
Le POS de votre commune peut effectivement ne pas prévoir la possibilité de dépasser le COS. Dans ce cas, il s'arrete à l'article 14.
Enfin, c'est une bonne chose que l'article 5 ne soit pas réglementé.
Vérifiez encore l'article 9 sur un éventuel taux d'emprise et si l'article 7 contient des regles d'implantation par rapport aux limites séparatives différentes selon que le batiment est -ou non- à usage d'hbaitation.
Vous tenez le bon bout.
Cordialement
Vincent |
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Rinka
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 11:24:45
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Gloups, les articles 7 et 9 m'avaient bien interpellés mais pour en interpréter le texe, c'est autre chose...
En l'occurence, ces articles font mention d'une bande de 20 mètres que je ne comprends pas  .
Puis-je "abuser" une nouvelle fois de vos compétences et de votre gentillesse en vous proposant de vous envoyer par mail les pages relatives au PLU de mon secteur afin que vous puissiez m'éclairer ?
Je rajouterai aussi que je suis très agréablement surprise de trouver sur ce forum des personnes aussi professionnelles et prêtes à aider le citoyen "de base".
Merci à tous pour votre aide précieuse...
Cordialement,
Rinka
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 15:04:31
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La seule chose que vous devez vérifier est si ces articles comportent des regles différentes selon la destination des batiments et, en particulier, si les regles sont plus sévères lorsque le batiment est à usage de destination.
Cordialement,
Vincent
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Rinka
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 17:43:16
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Merci.
Tout à l'air bon concernant ces articles, il n'y a aucune mention relative à la destination des bâtiments....
Par contre, dans l'article 14 "Possibilités maximales d'occupation du sol", il est indiqué ce qui suit :
"14.1 - Dans la bande de 20 mètres à partir de l'alignement ou du reculement : il n'est pas fixé de COS.
14.2 - Au-delà de la bande de 20 mètres comptée à partir de l'alignement ou du reculement : le COS, appliqué à la partie du terrain située au-delà de la bande des 20 mètres, est fixé à 0,4" et non 0,6 comme je l'avais précédemment signalé (erreur de débutante).
Faut-il comprendre que je compte 20 mètres à partir de la façade de la maison actuelle pour savoir si le hangar fait partie ou non (selon s'il est dans la bande des 20m ou non), des articles 14.1 ou 14.2 afin de pouvoir identifier si nous sommes soumis au COS ou non ?
Tenons-nous enfin le bon bout ???? 
Kenavo !
Kinra
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 18:21:32
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C'est cela oui
vous comptez 20 m à partir de l'alignement, c'est à dire de la rue (du trotoir plus exactement, pas de la chaussée), si le hangar est entièrement située dans cette bande alors le COS est de 0.6, sinon de 0.4.
Si vous détachez 200 m² de terrain vous pourrez alors créer soit 120 soit 80 m² de SHON.
Ensuite vous prenez quelqu'un de balaise en SHON/SHOB (genre, au hasard, Laurent Campedel) et il vous créera un hangar de 15.000 m² de SHOB avec 80 ou 120 m² de SHON 
Bon courage,
Vincent. |
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