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francines
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 27 avr. 2006 : 22:47:39
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Bonsoir,
A la suite de travaux dans les cages d'escalier, je viens de m'apercevoir que les millièmes escalier ont été faits en dépit du bon sens (pas tout à fait puisque les propriétaires qui vendaient quelques lots et détenaient tout l'immeuble se sont arrangés pour eux ne quasiment rien payer et tout mettre sur les autres.
A titre d'exemple, en deux ans de travaux, j'ai payé 1200 € de + que la même superficie au 2nd étage (j'habite le 4e), soit 30 % de plus que mon voisin du 2nd, à surface égale. Les pourcentages de hausse(ou de baisse entre deux étages) sont n'importe quoi. Comme il faut la majorité de tous les copros pour refaire le règlement de copro, on ne l'aura jamais puisque les anciens propriétaires de tout l'immeuble détiennent encore 40 % des voix.
Une clause est illégale : les calculs des millièmes commencent dans tous les escaliers (nous en avons trois) aux 1ers étages alors que les rez-de-chaussée d'après l'article 10 doivent participer aux frais des escaliers..... Il s'agit d'un Mac Donald's et d'une Caisse d'Epargne qui détiennent environ 15 % des charges générales, mais ne paient rien concernant les travaux des escaliers, contrairement à la loi. Ces rez-de-chaussée, bien sûr appartiennent aux propriétaires qui ont vendu les biens après établissement du RDC de 1979 et ce sont eux qui en perçoivent les loyers et ne paient donc rien sur les charges escalier et donc, nous payons pour eux. Quoi faire ? J'ai fait porter le sujet à l'ordre du jour de la prochaine AG du 28 juin. J'ai consulté une avocate aujourd'hui qui m'a dit de dénoncer le PV et d'assigner. Le jeu en vaut-il la chandelle ? Que puis-je faire ? D'autres personnes ont-elles été dans mon cas ? Merci de votre réponse.
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 23:46:46
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Bonsoir,
Dans mon immeuble, les charges "escalier" concernent les lots du 1er au 6ème étage et augmentent d'étage en étage: le 1er paye moins que le 2è et ainsi de suite; l'explication étant que chaque personne "profite" en montant l'escalier des aménagements réalisés. Evidemment, chaque règlement de copropriété est différent et ce sont les dispositions du RC qui priment, mais je ne vois comment le rez-de-chaussée pourrait faire partie de l'escalier. Que dit votre règlement
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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francines
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 00:05:48
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| Oui, je veux dire que le règlement a été mal fait (intentionnellement) par les propriétaires qui, l'année suivante, vendaient quelques lots et en profitaient pour eux quasiment ne rien payer et le faire payer aux autres..... Il paraît (j'ai consulté plusieurs avocates) que cela arrive très souvent. |
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francines
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 00:16:33
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| Mon problème, est qu'il faut la majorité absolue de tous les copropriétaires pour réviser le règlement de copropriété (ce qui devrait être fait chez nous) mais qu'il y aura au moins l'opposition des propriétaires à qui ce calcul profite et aussi des absents non représentés, donc, impossibilité d'avoir l'accord de tous les copropriétaires. Que puis-je faire ? Assigner ? Cela me coûtera combien, m'entraînera où ? Le jeu en vaut-il la chandelle ? |
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Sylas
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 00:31:39
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| Excusez-moi, Francines, mais je ne comprend pas pourquoi vous affirmez que les lots du rez-de-chaussée doivent participer aux charges escalier? Les charges "escalier" concernent les travaux dans l'escalier (peintures, tapis, etc..) mais non pas les autres catégories de charges "générales" : eau, électricité, honoraires du syndic etc…et c'est vrai que dans la majorité de règlements, les lots aux étages supérieurs payent plus, à surface égale, que les lots aux étages inférieurs quant aux charges "escalier" mais pas nécessairement quant aux autres charges. Y a-t-il plusieurs catégories de charges selon votre règlement? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 00:45:46
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francines
1° - le règlement de copropriétaires n'est pas fait pas les copropriétaires mais par le notaire,
2° - la modification de la répartition des charges se vote à l'unanimité des copropriétaires,
3° - vous avez bien fait de consulter un avocat et dites lui d'agir au plus vite dans votre intérêt. |
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francines
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 00:55:45
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Mathi : ne croyez-vous pas que d'assigner me coûtera plus cher que ce que je vais en récolter ? Le jeu en vaut-il la chandelle ?
Bien sûr, il y a eu à l'origine intention frauduleuse. Je sais que c'est le notaire qui rédige le règlement de copropriété, mais il lui a été dicté par le propriétaire de tout l'immeuble de l'époque qui était quelqu'un de foncièrement malhonnête et lorsque j'ai posé la question à mon avocate, elle m'a dit que cela arrivait très fréquemment. Je ne suis pas un cas isolé (hélas). Les pourcentages de hausse entre deux étages : + 18 % entre le 3e et le 4e (où j'habite) alors qu'entre le 4e et le 5e, on a moins 4 % !!!! C'est pas n'importe quoi, cela ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 09:48:18
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Francines,
Avez vous un état descriptitif de division (EDD)qui a du être soumis à l'AGO,avant d'être adressé au notaire,puis au conservateur des hypothèques (fichier immobiliers).
Avez vous eu des frais à ce titre ! normalement vous auriez du être informée de ce qui se tramait et faire opposition en temps opportun.
A près la guerre ce n'est plus la guerre...sauf celle des finances
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 28 avr. 2006 10:11:36 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 11:37:57
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francines,
Vous indiquez payer plus de 30% par rapport à votre voisin et que les répartitions de votre RDC (règlmt de copro) sont mal établies.
La répartion des charges peut être révisée
Pour que l'action en révision soit possible, il faut que la répartition des charges ait été faite en tenant compte des principes légaux (valeur relative du lot, utilité objective, voir p. 86 et 92), mais que ces principes aient été mal appliqués. Il ne s'agit donc pas d'une simple action visant au remboursement de charges réclamées à tort par le syndic. Par ailleurs, la répartition contestée doit résulter du règlement de copropriété. Si elle est la conséquence d'une de l'assemblée générale (lorsque celle-ci peut prendre une telle décision), il faut intenter l'action en contestation prévue par l'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 (voir p. 171). Enfin, l'action en révision est permise dans deux cas seulement (art. 12 de la loi de 1965).
Un copropriétaire estime qu'il paye 25 % de charges en trop.
Un copropriétaire peut engager une action en révision lorsqu'il estime que la part de charges qui lui est supérieur de plus du quart (25%) à celle qu'il devrait supporter en vertu d'une répartition conforme aux dispositions légales.
Exemple : un copropriétaire participe aux charges générales pour 52/1000, alors que, compte tenu de la superficie, de la consistance et de la situation de son lot par rapport aux autres, il ne devrait participer que pour 40/1000 seulement.
En pratique, le copropriétaire doit diriger son action contre le Syndicat des copropriétaires (art. 52 du décret de 1967).
Un copropriétaire estime qu'un autre ne paie pas assez de charges.L'action en révision est encore possible quand un copropriétaire estime que la part de charge d'un autre est inférieure de plus du quart (25%) à celle que ce dernier devrait supporter en vertu d'une répartition conforme aux dispositions de la loi. Notez que c'est contre ce dernier que le copropriétaire demandeur doit diriger son action en justice, et non contre le Syndicat des copropriétaires (art. 53 du décret de 1967).
Exemple : un copropriétaire ne participe aux charges de l'ascenseur que pour 46/1000, alors que, compte tenu de la situation en étage et des capacités d'occupation de son appartement, il devrait participer pour 65/1000.
Sachez que dans les 2 cas, l'action ne peut être exercée que par le copropriétaire lésé, et non par le Syndicat des copropriétaires.
Le délai normal pour contester est de 5 ans : En principe l'action en révision doit être intentée dans les 5 ans qui suivent la publiction du règlement de copropriété au Bureau des Hypothèques. Mais elle peut aussi être exercée par le premier acquéreur d'un lot, dans les 2 ans qui suivent l'acquisition (art. 12 loi de 1965). Peu importe que d'autres lots aient déjà été vendus ou non. Le cas peut se présenter, si la personne qui a procédé à la mise en copropriété de l'immeuble a conservé, pour son compte, un ou plusieurs lots. L'action pourra alors être intentée lors de la vente de ces lots, qui peut survenir plusieurs années après la mise en copropriété de l'immeuble.
Exemple : Le règlement de copropriété a été publié le 1° juin 1997. L'un des lots a été conservé par le propriétaire qui le vent le 1° juin 2004. Il s'agit là de la première vente du lot depuis la mise en copropriété de l'immeuble. L'action en révision peut être intentée par l'acquéreur du lot jusqu'au 1° juin 2006.
Retenez que le délai de 2 ans ne joue que dans la mesure où il suplée ou prolonge le délai normal de 5 ans.
Il ne peut avoir pour résultat de réduire le délai normal de 5 ans. Passé le délai (5 ans ou 2 ans), l'action en révision n'est plus possible, même s'il est patent que la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété n'est pas correcte.
La nouvelle répartion des charges n'est pas rétroactive :
Si une différence supérieur à 25%, en plus ou en moins, est démontrée, le tribunal de grande instance procède à une nouvelle répartition de charges. Cette nouvelle répartition ne s'appliquer qu'à compter du jugement du tribunal : elle n'a pas d'effet rétroactif. Ainsi, le copropriétaire qui aura obtenu la révision ne peut donc pas réclamer le remboursement qu'il a versées en trop. La nouvelle répartition doit être publiée au Bureau des Hypothèques , ce qui la rend opposable à tous. "
LE PARTICULIER, Spécial Copropriétés, n° 980b, septembre 2004, pages 102 et 103
PS : excusez-moi au cas où j'aurais fait des fautes de frappe.
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