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Suite à l’augmentation de la régul annuelle de mes charges locatives, j’ai demandé des justificatifs. Le propriétaire m’a envoyé le décompte de charges du syndic.
Après études des documents, il apparaît que certaines des lignes de charges sont fictives. Par exemple : « ménage dans la cage d’escalier » alors que c’est les habitants qui assurent le ménage à tour de rôle.
Aujourd’hui mon propriétaire entame une procédure contentieuse à mon encontre pour la somme de 100 euros que je refuse de payer. Mon garant va faire l’objet de poursuite… Mon bailleur affirme que même si les charges correspondent à des prestations fictives il me faut les payer. Aucune dérogation possible.
Que faire ? Qui doit justifier les charges ? Est ce que le bailleur peut se « cacher » derrière le syndic pour me faire payer une somme qui ne correspond à aucune prestation ? Il s’agit à mon sens d’un litige entre le syndic et le propriétaire. Le propriétaire me dit qu'en droit français les charges locatives sont mécaniquement répercutées sur les locataires sans contestation possible. De plus ils argumentent en me disant que maintenant que j’ai demandé et obtenu les justificatifs, je dois payer. Or ces justificatifs montrent de manière flagrante que certaines de ces charges sont sans fondement.
Article 23. Vous avez accès aux justificatifs. Le décompte de la copropriété est une chose mais la facture de la société en est une autre. De plus pour l'entretien, seul la main d'oeuvre et les produits sont récupérables. Il faut donc une facture détaillant la part récuppéracle de lapart non récupérable.Autant dire: chose inexistante. En conséquence la facture est non récupérable.
Si on vous rétorque que vous n'avez pas accès aux syndic (normal), parlez en à vos voisins locataires qui payent comme vous, et monter une amicale qui alors aura accès à TOUTES les factures CHEZ le syndic. Faites moi confiance, ça bouge après.
Si vous faites le ménage, avez-vous une gardienne ? Comment sont récupérées les autres charges ? êtes vous sur qu'ils ont le droit ?
tout à fait d'accord avec fdsc Afin de prouver votre bonne foi, puisque vous avez recu le relevé du syndic, je demanderai (tjs par LRAR) copie de la fameuse facture du nettoyage des locaux. pour cela, c'est le bailleur qui devra la demander au syndic et vous devrez vraissembablement payer une photocopie.
Payez bien le reste (que vous jugez correct) mais ne vous laissez pas faire pour ce différent: si les locataires font le ménage eux-mêmes, aucune raison d'aller payer qq'un d'autre Soyez bien clair dans votre lettre au bailleur en lui expliquant votre position (ceci pour un éventuel passage devant le juge).
Le délai de 1 mois vous permet de demander justificatif mais si les justificatifs donnés ne vous semblent pas corrects, le délai se poursuit. donc pas de panique là-dessus.
Citation :Mon bailleur affirme que même si les charges correspondent à des prestations fictives il me faut les payer. Aucune dérogation possible.
c'est un rigolo sa démonstration est d'autant plus erronée que même si certaines charges figurent bien dans la liste du décret 87-713, dans le cas où le bailleur ne peut pas les justifier, vos provisions peuvent vous êtes remboursées sur base de non récupérabilité des charges en qustion En étendant, si un bailleur ne justifie aucune charge, toutes les provisions peuvent être remboursées.
l'art 3 du décret en question précise bien également
Citation :Article 3 Pour l'application du présent décret, les dépenses afférentes à l'entretien courant et aux menues réparations d'installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.
si prestations pas faites par bailleur (ou un prestataire qui lui facture) ==> pas récupérables ! tout simple.
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
Bien sur j'ai payé toutes mes autres charges, y compris l'eau et j'ai toujours dis et écrit que je paierai le solde si on pouvait me le justifier. De ce coté là, je suis irreprochable: en 4 ans pas un seul jour de retard sur un paiement.
Le litige ne porte pas que sur le menage, il y a aussi: -L'entretien des extincteurs: (il n'y a pas d'extincteurs). -La Taxe ordures ménagères: Ma part à été multipliée par 3,5 alors que l'assiette reste presque la même. -La pose ou l'entretien de compteur d'eau radio-pilotés. Il y en a chez certains habitants, pas chez moi. -etc
Le menage est l'exemple le plus flagrant.
L'approche du propriétaire est la répercution "mécanique" des charges que lui facture le syndic. Votre idée de demander au bailleur de me fournir une copie des facture de la société d'entretien est excellente.. MERCI
Le propriétaire reconnait ma bonne fois mais me dit qu'aucune considération humaine ne peut être prise en conmpte. Seul le droit sera appliqué! Résultat: ils vont envoyer un recommandé à mes garants pour leur réclamer les 100€ je je refuse de payer.
Donc d'un point de vue strictement juridique: -Qui doit me justifier les charges. Est ce que je peux répondre au bailleur que c'est à lui de justifier ce qu'il me réclame ? Est ce que le fait que le syndic "surfacture" mon proprietaire m'est imputable en cascade ? Ou est ce les liens entre propriétaire et syndic peuvent être dissociés des relations entre bailleur et locataire ?
-La loi dit qu'il doivent justifier, j'ai eu des justifs... je considère qu'ils sont la base de ma contestation. Et ensuite ? La loi de 89 parle des justifs... mais pas des modalités de la contestation. Mon refus (motivé par LRAR) de payer m'attire bien des ennuis... Est ce que je ne me suis pas mis dans mon tort en refusant de payer.
L'abonnement des compteurs radiopiloté fait partie des charges récupérables par le bailleur. Mais dans le cas ou il n'y a pas ce type d'équipement dans tous les appartement.... réparttion aux millièmes pour tout le monde ?
La pose de compteurs neufs fait elle partie des charges récupérables par le bailleur ?
Citation :Donc d'un point de vue strictement juridique: -Qui doit me justifier les charges. Est ce que je peux répondre au bailleur que c'est à lui de justifier ce qu'il me réclame ? Est ce que le fait que le syndic "surfacture" mon proprietaire m'est imputable en cascade ? Ou est ce les liens entre propriétaire et syndic peuvent être dissociés des relations entre bailleur et locataire ?
le bailleur uniquement (vous n'avez aucune relation avec le syndic). si surfacturation, ce n'est pas votre pbl, c'est le prbl du syndicat des copro. s'ils veulent se faire plumer c'est leur affaire donc exigez par LRAR ces factures délictueuses et refusez tout simplement de payer jusqu'à vérification.
Citation :-La loi dit qu'il doivent justifier, j'ai eu des justifs... je considère qu'ils sont la base de ma contestation. Et ensuite ? La loi de 89 parle des justifs... mais pas des modalités de la contestation. Mon refus (motivé par LRAR) de payer m'attire bien des ennuis... Est ce que je ne me suis pas mis dans mon tort en refusant de payer.
absolument pas ! vous avez demandé des justificatifs, alors que vous aviez dejà recu la demande de regul sans le décompte ! (art 23) - vous avez recu en retour, le relevé de comptes annuels du syndic (c'est déjà ca mais aurait dû vous être fourni avant). Le pbl c'est que vous contestez la réalité des factures (ou leur existence puisque 1) pas d'extincteurs ... (êtes vous sûr, sûr ????) 2) pas de nettoyage puisque fait par les locataires (demandez des attest des locataires avec leur date de nettoyage ) etc ...
l'art 23 dit bien
Citation :... Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
le 1er point est de fournir le relevé de compte du syndic avec la demande !!! le 2eme point est de mettre à dispo les pièces justificatives: seules les factures sont les preuves finales d'un enregistrement dans la compta le bailleur doit demander un RV au syndic de facon que vous puissiez vous y rendre ou alors de facon que le syndic fasse parvenir au proprio copie des factures demandées.
Citation :L'abonnement des compteurs radiopiloté fait partie des charges récupérables par le bailleur. Mais dans le cas ou il n'y a pas ce type d'équipement dans tous les appartement.... réparttion aux millièmes pour tout le monde ?
La pose de compteurs neufs fait elle partie des charges récupérables par le bailleur ?
c'est complètement abérrant : le système de compteurs individuels ne fonctionne que SI TOUS le monde a un compteur individuel - c'est l'un ou l'autre !!!! voir discussions sur forum copropriété à ce sujet ... OUI, répartition aux millièmes selon le RC (reglement de copro) si tous les appartements n'ont pas de compteurs individuels.
la pose des compteurs n'est PAS une charge récupérable
PS: votre caution doit répondre par LRAR à tout courier en disant qu'elle n'interviendra en paiement que lorsque les justificatifs demandés seront fournis. Aucun frais à payer en attendant (ni même ceux de l'huissier - si jamais huissier intervient : ce sera aux frais du proprio qui pourra (éventuellement) réclamer au juge l'application des dépends selon l'art 700 du NCP.
si vous pensez que le jeu en vaut la chandelle (mais vu les menaces de tribunal ), vous pourriez proposer une conciliation .... ? A vous de voir
Je vais faire bon usage de vos informations et conseils.
Une petite question supplementaire. Auparavant, j'avais un compteur d'eau individuel mécanique. Il vient d'être remplacé par un compteur radiopiloté. Bien sur, je vais devoir payer l'obonnement dans mes charges. Mais mon problème est que cet équipement ne dispose d'aucun écran d'affichage. Je ne peux plus suivre et contrôler ma consommation. Compte tenu de la situation avec mon bailleur, je suis inquiêt pour la prochaine facture d'eau.
A qui vais-je devoir reclamer des documents de contrôle: bailleur, syndic, société qui gère les compteurs ?
Le problème (que je rencontre parfois) c'est que les factures sont consultables uniquement ds les 15j avant l'AG (règle locale). Donc le copro ne voit pas forcément la facture et le sydnic malintentionnée peut la soustraire. Mais maitenant tout le monde a un appareil photo !
Une bonne approche pour le motiver est de dire qu'il se fait avoir, et que la récupérabilité peut être remise en cause 5 ans en arrière s'il ne se bouge pas, sur toutes les charges !
Sinon le cout main d'oeuvre + produits c'est légal mais une aberration. Surtout que généralement socéité avec TVA < employé de très loin. Etre légal c'est augmenter les charges pour assurer leur récupérabilité
Vous avez l'air d'avoir du bon sens, donc montrer que vous pouvez appliquer à la lettre des choses débiles avant de proposer de coller à la réalité.
Refacturation de charges fictives... à l'aide...
Forum fermé
Posté - 27 avr. 2006 : 22:59:22
sa démonstration est d'autant plus erronée que même si certaines charges figurent bien dans la liste du décret 87-713, dans le cas où le bailleur ne peut pas les justifier, vos provisions peuvent vous êtes remboursées sur base de non récupérabilité des charges en qustion 
), vous pourriez proposer une conciliation .... ? A vous de voir 