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Avec ma compagne nous avons acheté un appartement au mois de décembre dernier ; Dans les papiers fournit par le syndic au notaire pour effectuer la vente le
syndic déclare n'avoir aucune procédure en cours.
Un des anciens copropiétaire n'a pas payer ses charges de 1984 à 1996. (je serais en mesure de vous communiquer les date exactes dans le courant de la semaine si cela peut etre utile).
Le syndic a laissé trainer l'affaire. Lors du décès de la personne,le Syndic a pu récupéré une partie de la somme due par ce copropriétaire mais pas la totalité.
Ils se réveillent aujourd'hui ( Entre le moment ou l'affaire a trainer et Aujourd'hui le syndic à changer de dirigeants ) et demande à l'ensemble des autres copropriétaire de régulariser la dette.
Pour cela, lors de la précédente Assemblée générale ils ont demandé un vote pour un appel de fond pour combler cette dette(vote a la majorité définie par l'article 25). Le Syndic étant propriétaire de plus d'un tiers des lots même si l'ensemble des autres copropriétaire présents (et représenté) s'y sont opposés, ils ont pu procédé immédiatement a un second vote (a la majorité définie par l'article 24). Le syndic a donc réussit a faire passer cette résolution a cause de l'absenteïsme de nombreux copropriétaires. Nous nous retrouvons a devoir payer pour les dettes d'une personne décédé avec qui nous n'avions aucun lien! Sans même en avoir été tenu informé lors de l'achat de l'appartement.
Plusieurs questions me viennent à l'esprit :
-pouvons nous attaquer le syndic pour abus de position dominante? comme décrit ici : http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=5 est ce que le fait de devoir payer les charges d'autrui sur longue période peut être considéré comme un préjudice?
-le devoir du syndic était de récupéré cette sommes mais a-t-il le droit autant de temps après? -quel est le "poids" juridique du Quitus? car lors de la précédente Assemblée générale le syndic a obtenu le quitus! -n'y a t-il pas prescription des dettes ?
-Le syndic n'était il pas obligé de signaler au notaire cette affaire lors de notre achat?
-D'après ce que j'ai lu sur les divers post du forum et autres sites, normalement (dans le cas d'un coproprietaire vivant)nous devrions avancer cette somme,je ne suis pas contre de l'avancer, cependant comment la récupéré puisque dans notre problème le copriétaire est décédé?
Si quelqu'un peut m'aider a m'orienter dans mes recherches, car je suis un peu perdu dans tout cela, je suis pret a m'investir dans ce problème cependant je ne sais pas trop par ou commencer.
Voici déjà ce que j'ai trouvé sur le net lié a ce problème :
I) Jurisprudence
Défaut de paiement des charges de copropriété
Un copropriétaire qui s’abstient de payer à leur échéance ses charges de copropriété oblige les autres copropriétaires à engager une longue procédure pour obtenir le règlement de son arriéré de charges. Il les contraint également à en faire l’avance et donc à verser des quotes-parts de charges plus lourdes, afin d’assurer la bonne administration de l’immeuble. La demande de dommages et intérêts est ainsi justifiée par un double préjudice.
La Cour de cassation confirme que ce préjudice étant commun à tous les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires est fondé à intenter une action afin d’obtenir l’allocation de dommages et intérêts (Cour de cassation, 3echambre civile, 27/11/1990). (reference : http://fr.123immo.com/textes/guides/copropriete/fiche/fic8)
=> mais là nous nous retrouvons dans un cas un peu plus compliqué car la personne est décédé.
Il est écrit que le syndic a la responsabilité du recouvrement des charges, mais aucun délai n'est préciser.
III) délai de prescription pour les charges de copropriété
DIX ans (art. 42, loi du 10 juillet 1965), mais le syndic ne peut prendre une hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur pour une créance qui daterait de plus de cinq ans (art. 19, loi du 10 juillet 1965).
Le Syndic ne pouvant prendre d'hypotheque sur le lot du copropriétaire pour une créance de plus de 5ans, peut il demander le recouvrement de cette dette aux autres coproprietaires plus de 20 ans après?
Cependant je suis toujours aussi perdu!
Je vous remercie d'avance pour l'aide que vous pouvez nous apportez, et si vous avez besoin d'informations plus précises sur ce problème afin de pouvoir répondre, n'hésitez pas à les demander, au besoin je me mettrai en relation avec d'autres copropriétaire afin de les obtenir.
Merci pour votre reponse, je vais suivre vos conseils, cependant cela reste un peu flou pour moi car je manque d'expérience dans ce domaine : dans l'hypothese que la résolution soit adoptée, que va-t-il se passer ensuite? -le syndic aura le devoir de nous (l'ensemble de copropriétaire) rembourser les sommes que nous allons verser d'ici là? car la procahine AG aura lieu l'an prochain. (cela me parait trop simple) -le syndicat pourra attaquer le syndic en justice? comment cela se passe?
Une autre question sur laquelle je m'interroge : -Le quitus ne protège pas le syndic dans cette situation? car ce problème n'a pas été caché aux autres copropriétaires.
J'ai déjà trouvé un début de réponse sur comment engager la responsabilité du Syndic : Pour engager la responsabilité du syndic, le copropriétaire ou le syndicat doivent saisir le tribunal de grande instance, par l'intermédiaire d'un avocat, du lieu de la situation de l'immeuble.
Il ne me reste plus qu'a comprendre si le quitus protège ou non le syndic. D'après ce que j'ai pu comprendre, le syndicat ne plus se retourner contre le syndic mais les coproprietaire en ont la possiblité individuellement.
petite rectifications au descriptif du problème suite a des informations que je viens d'avoir : -la dette a commencer en 1982 et a cesser d'augmenter en 1999 -en 93 une autorisation a été donnée au syndic par le syndicat pour engager une procédure judiciaire. -en 2001 Réglement à l'amiable avec l'avocat du syndic pour 4386,95€ il restait 12251,64€ a financer.
Pa2bol, votre syndic n’est pas majoritaire puisqu’il ne dispose que de 1/3 des tantièmes.
Si lors des assemblées générales précédentes, le syndic a obtenu l’approbation des comptes et surtout le quitus, vous ne pouvez plus rien faire.
En donnant Quitus, les copropriétaires dégagent le syndic de toute responsabilité pour sa gestion passée, plus précisément pour les actes de gestion dont ils ont connaissance.
Merci pour votre réponse. petite précision : le syndic était bien majoritaire lors du vote car il disposait d'un peu plus d'1/3 des tantiemes et lors d'un vote a la majorité définie par l'article 25, si au moins un tiers des voix sont pour la resolution, il y a un second vote à la majorité définie par l'article 24. et là, de par l'absence de plusieurs coproprietaires ils ont obtenu plus de oui que de non... Il semble donc que pour l'ensemble des coproprietaires il n'y a pas de solution, cependant je continue mes recherches car cela me surprend que le syndic n'ai pas eu l'obligation de signaler cette dette au notaire lorsque nous avons acheté l'appartement.
Le quitus protège-t-il des actes dont on a eu connaissance ? (EASTPAK)
C'est difficile à interpréter.
Je souhaiterais l'avis d'EASPTAK sur mon cas - Quitus voté à chaque QG - Absence de suivi des sommes votées travaux : en clair toutes les factures sont 111% du budget voté, mais jamais montré par le syndic (il m'a fallu comparer PV AG annéne N-1 avec comptes AG N pour le voir
Y a-t-il faute légalement ? (moralement OUI car il s'agit de 6 travaux et pas seulement 1)
Sachez que le quitus décharge le syndic de toute responsabilité vis à vis de la copropriété ; il couvre ses faits et actes portés à votre connaissance durant l'exercice écoulé, et non, bien entendu, en cas de dissimulation de sa part. En donnant quitus, vous attestez que celui-ci a correctement et régulièrement accompli sa mission.
Attention, le quitus ne couvre pas les erreurs matérielles commises par le syndic dans l'établissement de votre compte. Si vous constatez que le syndic s'est trompé dans le décompte de vos millièmes de charges, par exemple, vous pouvez réclamer le remboursement du trop versé.
Avant de charcher à engager la responsabilité du syndic, il faut s'informer très exactement de la situation exacte du recouvrement des charges et du règlement de la situation.
C'est en premier lieu l'intérête premier du syndicat.
C'est en second lieu indispensable pour établir une faute du syndic. Sur ce point vous ne disposez à ce jour d'aucun élément fiable. Il ne suffit pas, en présence d'une succession définitive, d'invoquer la lenteur du recouvrement pour établir l'existence d'une faute.
Par contre il est exact que le syndic avait l'obligation absolue de signaler au notaire l'existence de ce contentieux et des risques financiers qu'il pouvait générer. L'article D 5 nous impose de mentionner s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Si cette mention a été omise, vous pouvez y aller tête baissée.
charges impayées-créancier décédé que faire
Forum fermé
Posté - 06 mai 2006 : 10:49:00
