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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 09 mai 2006 : 20:39:47
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Hes: ce que connaît une ASL de propriétaires de lots de lotissement, ce sont les lots eux-mêmes.
Un peu comme "les impôts" qui identifient "UN BIEN" et qui retiennent le nom du mandataire pour envoyer "la feuille" en tant que note à payer.
Il est NECESSAIRE qu'un bien indivis ou démembré ait un représentant LEGAL dont le "mandat" consiste à être l'interlocuteur du " bien" vis à vis des tiers ("les impôts", la "justice", l'"assurance", la "victime" d'une défaillance du "bien", je ne sais quoi encore)
Quand on est propriétaire d'un bien en indivision, on ne peut en disposer SEUL librement, on est tributaire de la décision majoritaire prise en "assemblée générale" qui est "portée" par le mandataire s'exprimant, pour le bien, au nom de tous. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 23:36:27
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Désolé Mout, mais les ASL reconnaissent chaque coproptiétaire comme un membre distinct et non le lot "copropriété".
Ainsi, les charges ASL doivent être réclamées à chaque copropriétaires et non au Syndicat.
Ce qui est logique, car pour être membre d'une ASL, il faut être propriétaire, et, par définition, un Syndicat de copropriété n'est propriétaire de rien.
On ne peut assimiler le régime du Syndicat de copropriété au régime classique de l'indivision (voir JPM sur ce sujet)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 00:03:39
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Les deux régimes (ASL et copropriété divise) sont bien sur différents.
Mais quand y regarde bien, dans les deux cas, c'est " le lot qui paie " comme on disait au temps de la féodalité " c'est la terre qui paie ", ce qui reste parfois vrai maintenant.
Dans les deux cas les charges sont en premier lieu réparties entre les lots,
Si ensuite le copropriétaire Dupont et le syndicataire Durand paient effectivement, c'est dans les deux cas parce qu'ils sont propriétaires du lot. Il suffit qu'ils vendent pour être libérés de toute obligation à l'égard du syndicat ou de l'ASL
Dans les ASL la situation est reconnue comme telle : l'obligation aux charges est une obligation réelle.
Dans les syndicats de copropriétaires, on nie encore l'évidence en prétendant que l'obligation aux charges a pour source le règlement de copropriété, d'ou une obligation personnelle puisque c'est une convention (certains parlent encore de contrat !!!!).
Quand vous avez acheté votre lot de copropriété, avez vous signé une convention avec le syndicat des copropriétaires ? Non, bien sur. Quand vous avez été, le cas échéant, embauché pour la dernière fois, avez vous signé une convention avec le président de la branche professionnelle pour l'application de la CCN ? Non bien sur.
Dans les deux cas il s'agit de cenventions auxquelles vous êtes asujetti, - et dont vous bénéficiez -, par la seule conséquence d'un acte juridique ayant un autre objet : acquisition d'un lot ou emploi salarié.
Avec le lot vous avez en plus le RC ; avec l'emploi vous avez en plus la CCN, sans avoir rien demandé . Comme la CCN, le RC est une convention collective.
C'est de plus une convention institutionnelle parce qu'elle organise une personne morale, mais c'est une autre affaire.
Un prochain jour on reviendra à la notion de charges de copropriété = obligation réelle, ce qui n'empechera pas le syndicat et l'ASL de demeurer des institutions différentes.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 08:36:00
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OK, JPM, et merci de l'argumentation qui débouche obligatoirement sur l'application pratique.
Les charges de lotissement sont dues "par lot".
Le "lot" en question est sous le régime de la copropriété.
Les lots de copropriété sont "GROS" (millièmes de quote-part ET partie privative)ou "PETITS".
QUI "ventile" les charges de lotissement sur les lots de copropriété?
Selon quelles règles d'équité? |
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RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 09:34:57
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Un peu comme "les impôts" qui identifient "UN BIEN" et qui retiennent le nom du mandataire pour envoyer "la feuille" en tant que note à payer.
Il est NECESSAIRE qu'un bien indivis ou démembré ait un représentant LEGAL dont le "mandat" consiste à être l'interlocuteur du " bien" vis à vis des tiers ("les impôts", la "justice", l'"assurance", la "victime" d'une défaillance du "bien", je ne sais quoi encore)
Effectivement ce fut notre cas en 98,une infraction au CU commise sur notre lot la DDE a dressé le PV d'infraction au titre de l'indivision, en tant que mandataire nous avons été convoqués au Tribunal alors que l'infraction était commise par notre co-indivis. Nous avons informé le tribunal de la situation et celui-ci a appelé notre co-indivis dans la procédure et nous avons été condamnés conjointement à une amende de 2450 EUROS chacun, puis par un courrier au procureur j'ai réussi a être reconnue victime, depuis j'ai dénoncé le mandat donc notre lot n'a plus de représentant.
Malgré tout concernant l'ASL, lors des réunions tous les copropriétaires sont convoqués et aucun syndic n'est élu |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 10:21:30
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OUI : il ne fait pas tout confondre.
Les copropriétaires sont MEMBRES indirects de l'ASL, s'ils doivent être informés des affaires de l'ASL (dont l'objet associatif porte sur les espaces communs à tous les lots), ils ne doivent pas être confondus avec les MEMBRES DIRECTS appelés à voter en AG en tant que représentant leur LOT de LOTISSEMENT, légalement, avec le droit de vote (les voix) accordé au LOT de LOTISSEMENT, corollaire des charges attribuées à ce lot par le cahier des charges du lotissement.
Les copropriétaires sont appelés à voter sur les résolutions à l'ordre du jour de l'AG de l'ASL LORS d'une ASSEMBLEE GENERALE DE COPROPRIETE et à désigner leur MANDATAIRE à l'AG de l'ASL : celui-ci devra voter en se conformant au résultat des votes figurant sur le PV de l'AG de copro.
C'est peut-être trop frustant pour être compris, mais c'est la règle de fonctionnement d'une copropriété dont l'organe de décision est l'AG, et l'organe d'exécution le mandataire de droit.
La plupart des sujets de ce forum aborde "le droit" (ou plutôt l'interdiction!) d'un copropriétaire de "planter telle fleur de SON choix sur les parties communes" au prétexte qu'il NE PEUT prendre une telle initiative...! alors? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 10:39:27
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Grace à Mout, on arrive au coeur du problème.
Prenez un bouquin ! Vous lisez que lorsq'une copropriété loi de 1965 a été construite sur un lot d'association syndicale libre, ce sont les copropriétaires qui sont membres de l'ASL et pas le syndicat. Par conséquent les charges de l'ASL doivent être réparties directement entre eux et l'ASL est seule compétente pour recouvrer ces charges (Cass 3eme civ 09/12/1998).
L'ennui est que, dans la pratique, l'ASL ignore tout de la composition du syndicat. Les statuts ne connaissent que le lot-parcelle d'origine. Dans les petites ASL de voies privées, par exemple, les charges d'ASL sont réparties en fonction des longueurs en bordure de la voie, ou des superficies. Les charges sont adressées au syndic qui se débrouille avec.
Dans les grands ensembles immobiliers, on trouve généralement des copropriétés et des monopropriétés locatives. Des équipements et services communs à tous les immeubles (chauffage, production ECS, espaces verts, voirie, etc.) sont gérés par une ASL dont les statuts ont été établis avant la construction effective des bâtiments.
Ils comportent des règles de répartition des charges entre les bâtiments.
On lit fréquement que les charges de chauffage sont réparties globalement au prorata des surfaces constructibles à usage d'habitation prévues par le projet d'ensemble pour chacun des bâtiments. Il n'est pas question bien sur de l'article L 10, mais cette base de répartition est peu ou prou conforme.
Les statuts de l'ASL précisent que les charges sont réparties entre les "propriétaires" des bâtiments. Il faut entendre par là le syndicat quand le bâtiment est en copropriété.
Dans les meilleurs cas, les rédacteurs des règlements de copropriété de ces bâtiments ont adopté un mode de répartition des frais de chauffage proche de celui adopté par l'ASL : la surface utile du lot de copropriété par exemple. Mais ce n'est pas toujours le cas. Ils peuvent aussi bien avoir adopté les surfaces chauffantes (= puissances installées).
On trouve alors des charges réparties entre les bâtiments d'une certaine manière, puis, dans un bâtiment en copropriété, d'une autre manière.
Et, plus grave encore, les statuts de ces ASL de grands ensembles privent les conseils syndicaux de toute possibilité de contrôle effectif des charges de l'ASL. Ils stipulent que les copropriétaires sont obligatoirement représentés aux assemblées de l'ASL par leur syndic. Ces assemblées groupent donc 5 syndics de copropriété et quatre PDG de sociétés immobilières. C'est parfaitement légal.
Les associations de locataires, seules, peuvent avoir accès aux comptes et documents de l'ASL.
On pensait que la réforme des associations syndicales allait apporter quelques remèdes à cette situation. Déception 
Il ne reste plus qu'à reprendre les campagnes de concertation visant à établir amiablement une procédure de contrôle ouverte aux conseils syndicaux. Au mieux on parvient à une modification des statuts de l'ASL quand les conseils syndicaux ont réussi à obtenir l'assistance d'une collectivité territoriale qui a son mot à dire dans la gestion de l'ASL. Les associations de locataires elles-mêmes ne sont pas toujours coopératives, notamment quand il s'agit de l'étude du renouvellement ou pas d'un contrat de chauffe de longue durée.
Il y a ici du pain sur la planche 
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 11:36:20
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Merci à JPM pour avoir mis en évidence aussi clairement le décalage entre la réalité juridique et la pratique qui devra s'adapter à l'occasion de la rénovation des stauts jusqu'en 2008.
Les statuts ne peuvent légalement prévoir une représentation abligatoire des membres par quiconque, c'est illicite au regard du droit du mandat.
Nombre de statuts d'ASL prévoyaient que les copropriétaires étaient réputés ne pas posséder "le minimum d'intérêt qui donne droit à chaque propriétaire de faire partie de l'assemblée générale"
au sens de l'ancien article 20 de la Loi de 1865.
Il n'y a plus d'article 20, ni aucune règle de ce genre dans l'ordonnance et le nouveau décret pour les ASL.
Dans le cadre de l'élaboration des nouveaux statuts des ASL, il n'existe plus de base juridique pour exclure les copropriétaires.(obligatoirement membres, désolé Mout, mais vous êtes à coté de la plaque).
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 11:47:35
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Dans les statuts de MON ASL, il est dit, article 1°,
sont membres de l'association
tous les propriétaires des LOTS du LOTISSEMENT
En droit, un "PROPRIETAIRE" c'est une personne physique, ou une personne morale, etc...
Chaque lot de lotissement, dans un lotissement DONT LES REGLES SONT MAINTENUES, est une unité foncière dont la DIVISION est interdite.
Donc, quand la superficie de ces lots le permet, pour réduire le cout de l'investissement, un propriétaire PEUT établir une copropriété pour 2, 3 , 4 logements, cette copropriété n'étant pas forcément prévue lors de la conception du lotissement.
JPM dit:
"Les statuts (de l'ASL, ndlr)ne connaissent que le lot-parcelle d'origine"
et
"Les statuts de l'ASL précisent que les charges sont réparties entre les "propriétaires" des bâtiments."
et surtout:
" Il faut entendre par là le syndicat quand le bâtiment est en copropriété."
Tout est dit et doit être entendu comme tel!
le reste est RATIOCINATION
C'est "le syndicat" qui répartit les charges de lotissement ENTRE LES COPRIETAIRES au prorata de leurs tantièmes figurant à l'EDD, en suivant la logique de l'établissement de ces tantièmes.
Cette répartition n'a pas à être connue par l'ASL qui ne doit connaître QUE la répartition des charges aux "lots de lotissement" prévue au cahier des charges du lotissement.
Tout le monde peut admettre qu'un lot de lotissement dont la superficie constructible est supérieure à celle d'un autre lot :
- a une taxe foncière supérieure (les impôts)
- est grevé de charges de lotissement "au prorata" de sa densité d'occupation et son impact potentiel sur l'utilisation des équipements communs.
Je rappelle, pour terminer, que les impôts fonciers sont adressés au syndicat de copropriétaires, à l'adresse du syndic de gestion qui s'acquitte du paiement...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 14:11:46
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OK, Mout !
Mais il n'y a pas d'ASL que pour les lotissements.
Ces ASL de lotissements posent beaucoup moins de problèmes, sauf quand elles ne fonctionnent pas, ce qui est fréquent.
Il y a des multitudes d'ASL de grands ensembles immobliers, Il n'y a pas dans ce cas de lotissement à l'origine. Lorsqu'il y en eu un, il est devenu anecdotique.
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 14:17:45
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Les impôts fonciers sont adressés au syndicat des copropriétaires !!!
c'est un scoop !
Et à quel titre ? Pour quelle propriété ? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 10:12:34
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Regardez donc les comptes de votre copropriété...
ou le budget prévisionnel joint à la convocation d'AG.
presque toujours sur la 1ère ligne, vous trouvez:
IMPOTS ET TAXES
taxe foncière 2005 : ...€
Je répète sans me lasser qu'il s'agit de considérer le SOL
1ère page du Code de l'urbanisme : (1ère partie : Legislative)
LIVRE PREMIER TITRE PREMIER Règles générales d'utilisation du sol
Code Civil : Du droit d'accession relativement aux choses immobilières
art.552 La propriété du sol entraine le dessus et le dessous.
...
Code Civil : Copropriété
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
art.1er ...régit tt IMMEUBLE BATI ou groupe d'immeubles bâtis dont la PROPRIETE est REPARTIE entre plusieurs personnes...
En pratique, un copropriétaire a la peine propriété de son LOT DE COPROPRIETE ("comprenant une partie PRIVATIVE ET une quote-part de parties communes")et il a la JOUISSANCE EXCLUSIVE de sa partie privative...
mais le PROPRIETAIRE du sol et du bâti est "LA COPROPRIETE MACHIN", le syndicat des copropriétaires (personne morale) étant obligatoirement représenté par le syndic élu par l'assemblée générale des copropriétaires qui le mandate à cet effet
dura lex, sed lex |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 10:35:15
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Le vrai scoop est qu'il n'y aurait pas taxe foncière sur un lot de copropriété
Inscrit ou non dans une ASL, tout syndicat de copropriétaires supporte ès-qualités de groupement des propriétaires indivis de certaines parties communes une taxe foncière également.
La terrain n'appartient pas au syndicat. Il est indivis entre les copropriétaires. Rien d'ailleurs n'appartient au syndicat qui a bien un patrimoine mais toujours = zéro.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 11:52:11
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"Le vrai scoop est qu'il n'y aurait pas taxe foncière sur un lot de copropriété"
rigolo, JPM, que vous changiez le sens de notre propos...
est-ce que j'ai dit que les copropriétaires ne payaient pas d'impôts fonciers?
bien sûr qu'ils en payent aussi, eu égard à la nature de leur lot, son usage (cave, parking, garage, habitation...) et les caractéristiques en tout genre(situation, plancher, volume...sens du vent!)
article 3 (de la loi du 10 juillet 1965)
...
Dans le silence et la contradiction des titres, sont réputées parties communes:
-le sol... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 13:42:45
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Et article 4 :
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ;
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 09:19:09
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JPM : pourquoi zigzaguer comme ça?
quand je dis:
article 3 (de la loi du 10 juillet 1965)
...
Dans le silence et la contradiction des titres, sont réputées parties communes:
-le sol...
vous dites:
Et article 4 :
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ;
Alors, creusons:
Celà veut dire que le sol qui constitue l'assiette foncière d'une copropriété située dans le périmètre d'un lotissement est une propriété indivise dont le statut est fixé par la loi du 10 juillet 1965.
et celle-ci organise le fonctionnement de cette collectivité :
art.14 La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
art.17 Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. leur exécution est confié à un syndic...
qui est chargé...
art.18 - de représenter le syndicat dans TOUS LES ACTES CIVILS et en justice...
Ce qui me fait affirmer sans relache que la liste des propriétaires de lots de lotissement tenue à jour par le directeur de l'ASL comporte UNE LIGNE (ou une case) pour UNE COPROPRIETE qui est représentée légalement par son syndic (ou par un mandataire désigné en AG) qui EXECUTE la DECISION d'AG de copro en exprimant la position de LA copro |
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