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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
 Posté - 10 mai 2006 : 15:53:52
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Bonjour,
Demain je passe devant le notaire pour l'achat d'un immeuble de 4 appartements dont un des appartements est loué avec un bail (une simple feuille recto/verso) datant du 01/10/1995 ; à priori le locataire paie bien et tout va bien. Ceci est ma première acquisition locative et je me demande quelles sont les modalités dans cette situation.
- Est ce le notaire qui gère le prorata temporis du mois de loyer en cours ? ou dois-je régler à l'amiable avec le vendeur qui a déjà perçu le loyer de ce mois?
- Dois-je et/ou puis-je refaire un bail de location ? un avenant ?
- Quels seront mes droits à l'échéance du bail (01/10/2007)
- Quelle(s) démarche(s) dois-je effectuer auprès du locataire ?
- Comment lui demander les documents pour souscrire une assurance loyers impayés ?
- Puis-je d'ores et déjà réaliser quelques travaux dans son logement ?
- Comment vérifier qu'il a bien souscrit une assurance pour son logement car le bail est on ne peut plus court et rien d'autre que les formalités d'usage (nom prénom adresse, montant du loyer indice insee, etc.) ne sont indiquées.
Je vous remercie de vos réponses.
Cordialement
Sylvain
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 16:57:41
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Vous ne pouvez refaire un bail pour la location. Vous reprenez le bail tel que. A l'issu du bail vous pouvez faire un congé pour vente ou reprise si vous le souhaitez. Vous reprenez le bail aux même conditions tarifaires.
Signalez au locataire que vous êtes le nouveau bailleur et que c'est à vous qu'il doit payer le loyer.
Le locataire n'est nullement obligé de vous fournir des documents en cours de bail.
Vous pouvez réaliser des travaux mais uniquement des travaux urgents. Sinon il faudra que le locataire soit d'accord pour que vous accédiez au logement.
Vous êtes en droit de lui demander chaque année l'attestation d'assurance pour le logement.
Que de questions... je vous invite à lire la loi de 1989 qui régit les locations vides... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 19:13:05
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Pensez à demander a votre vendeur le dépot de garantie, il doit vous le passer.
Vous en pouvez en effet pas -comme deja répondu- changer le bail, et pour l'attestation de l'assurance, une simple demande avec la quittance de loyer ou l'échéancier du mois en cours fait l'affaire. En général, il faut faire deux demandes pour avoir la fameuse copie.
Vous ne pouvez changer aucun élément du bail, en particulier la durée (à vérifier), le mode de réévalaution du loyer (l'indice est-il mis, la réévaluation a t'elle état faite, demander au vendeur),etc..
Vous n'avez théoriquement rien à faire, mais par politesse, j'enverrais un courrier ou je le rencontrerais en me présentant.
Pour l'assurance loyer impayé, si le précédent bailleur n'en n'a pas prix, je ne pense pas qu'il y en ait une qui accepte de prendre un bail en cours, mais je ne suis pas certain.
Si le locataire payer régulièrement depuis qqs temps, d'ailleurs, est-ce nécessaire.
En revanche, demandez bien le dossier COMPLET de location, avec toutes les pièces relatives au locataire (copie des pièces, des feuilles de salaire, des RIB de son compte, vous pourriez en avoir besoin).
Le notaire ne gérera sans doute pas le prorata temporis du loyer en cours, sauf si vous l'avez demandé expressément avant la signature.
Pensez aussi (mais le notaire y pensera je pense) aux prorata temporis pour les taxes foncières des quatre appartements.
Si c'est votre premier locataire, bienvenu au club:
On a souvent des bonnes surprises, parfois de très bons rapports avec les locataires, une majorité de personnes dont on n'entend jamais parler, et qqs fois des grosses tuiles.
Ne buvez pas trop de champagne pour fêter ça 
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 21:09:04
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je suppose qu'il s'agit de l'avant contrat, puisqu'apparemment vous n'avez rien défini avec votre vendeur!!!!
et si vous n'avez pas demandé à consulter TOUS les documents concernant cette location, vous êtes plutôt "léger" dans votre démarche...
quant aux textes réglementant les locations, ilfaut d'urgence vous procurer un bon manuel et en faire votre livre de chevet |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 22:03:37
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Tout d'abord, merci à tous de vos contributions précieuses, j'ai pris des notes qui me seront bien utiles demain afin de ne rien oublier, il s'agit bien de l'acte définitif, pas d'un avant contrat ; vous me faites peur à me dire que j'ai été léger dans mes démarches, j'espère que tout se passera bien car en fait c'est le notaire devant lequel je passe demain qui gère cette location pour le compte de l'ancien propriétaire, se sera donc normalement à lui de me reverser le dépot ede garantie et à me fournir le dossier complet du locataire, j'espère que je ne vais pas avoir à réclâmer les documents après la vente.
Je m'aperçois que c'est un métier d'être bailleur, ça ne s'improvise pas, j'espère ne pas avoir besoin de trop payer pour apprendre de mes erreurs.
Merci encore à tous pour vos réponses ici et sur d'autres sujets, je reste parmis vous. c'est une mine de compétences ici : Merci !
Sylvain |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 00:54:40
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en premier vous auriez du prendre un notaire,différent de celui du vendeur
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 06:33:59
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J'ai bien penser prendre un second notaire différent de celui du vendeur, mais cela aurai retardé la date de signature à cause de leurs échanges de courriers, et vue que je fais cette opération dans un but de faire du déficit (donc gros travaux en perspective), signer ne serais ce que 2 ou 3 mois plus tard + délai d'encore 2 ou 3 mois pour que les travaux commencent (et oui nos artisans ont des carnets de commandes super remplis) ça nous amene à l'hiver et les travaux deviendraient impossibles, donc mon déficit n'aurait pas pu être imputable sur mes revenus de 2006, donc opération sans intérêt, ce pourquoi j'ai dis OK pour le même notaire que le vendeur pour aller plus vite. j'espère ne pas regretter mes choix. En plus je n'ai pas de notaire attitré (pour le moment) et peut être que celui là le deviendra si j'en suis satisfait.
J'aimerai par contre connaitre votre avis sur le pourquoi choisir un notaire différent personnel/supplémentaire lors d'une transaction, ne sont ils pas tous sérieux et réglos ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 14:55:36
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en théorie le notaire devrait pouvoir conseiller aussi bien le vendeur que l'acheteur en ce qui concerne les règles de droit.
en pratique c'est loin d'être une généralité.
si vous ne posez pas les bonnes questins, vous n'êtes pas sûr que le notaire viendra au devant de vos interrogations.
de plus ,en cas d'intervention de 1, 2 voir plus, notaires, les frais sont partagés entre tous les notaires:ils ne sont pas multipliés!!!!
de plus tous les frais sont à la charge de l'acheteur!!!
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 20:12:40
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Citation :
Initialement entré par RM-IST
ça nous amene à l'hiver et les travaux deviendraient impossibles, donc mon déficit n'aurait pas pu être imputable sur mes revenus de 2006,
Vous auriez pu en payer une partie d'avance (15 DE 2006), et le solde a la fin (en mars ou avril 2007)... C'est classique. Je suppose en revanceh qu'il ne faille pas déclarer un acompte mais une tranche de travaux.
Sinon, on apprend tous, y compris quand on se prend des remarques désagréables, ou tout simplement pertinentes mais directes. C'est moins douloureux que de faire deux fois la même erreur.
J'étais comme vous, au début je ne savais pas pour les notaires, et maintenant, je fais automatiquement intervenir le mien.
En revanche, la signature a TOUJOURS lieu chez le notaire de l'acheteur.
Certains parviennent a faire baisser qqs frais de notaires, mais c'est assez minime, et je n'ai pas encore réussi a y arriver;
Je veux bien me faire engueuler en échange de la recette
Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 mai 2006 : 15:35:32
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Citation :
Je m'aperçois que c'est un métier d'être bailleur, ça ne s'improvise pas, j'espère ne pas avoir besoin de trop payer pour apprendre de mes erreurs.
Merci encore à tous pour vos réponses ici et sur d'autres sujets, je reste parmis vous. c'est une mine de compétences ici : Merci !
Sylvain, vous ne pouvez pas mieux dire: oui c'est un métier car si vous voulez de bons locataires, il faut aussi être irréprochable en tant que bailleur  et bien sur, une bonne sélection (mais pour ce coup-ci, touchez du bois...)
pour celà, quelques textes vous y aideront, si vous louez un logement non meublé:
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
de plus n'oubliez pas le site UI dans toute sa splendeur: c'est une mine inépuisable (et pas uniquement le forum) mais http://www.universimmo.com/bailleurs/uniacc000b.asp
et bien sur ce lien: http://www.service-public.fr/
bonne chance !
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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Edité par - Joulia le 16 mai 2006 15:36:37 |
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