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David41
Pilier de forums
372 réponses |
 Posté - 11 mai 2006 : 20:11:41
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Bonsoir,
Je reçois ce jour la convocation pour l'assemblée générale de ma co-propriété qui a lieu le 30 mai prochain.
Le "rédaction" de l'une des résolutions me surprend, et j'aimerais vous demandez votre opinion sur sa compréhension:
"L'assemblée propose la répartition des consommations EDF de tous les compteurs sur la base des millièmes généraux".
Que signigie pour vous une telle proposition?
Merci pour vos réponses.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 21:02:45
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Si vous même ne le savez pas, comment voulez vous qu'on le sache ??? .
Il s'agit de différents compteurs qui fournissent différentes alimentation, chacune étant répartie suivant sa propre grille ??
Le projet est de les rassembler ??
VCe que je vois, c'est une question qui n'est pas explicite, surtout s'il n'y a aucune annexe explicative, qui ne permet pas de statuer en pleine connaissance de cause.
Une décision ici serait très contestable..
D'autant que pour changer une grille de répartition, il faut quasi toujours l'unanimité.
Voyez le CS pour plus, ou directement le syndic. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 08:16:17
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s'il s'agit des compteurs privatifs, cette r"solution est totalement illégale.
s'il s'agit des compteurs situés dans les parties communes et que ces consommations électriques soit imputables avec des clés de répartiion distinctes suivant votre réglemen de copropriété, le syndic DOIT appliquer le réglement de copropriété!!!! |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 17:40:55
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bonjour.
il n'est pas possible de placer une conso privée en charges .
il me semble comprendre que votre syndic cherche à se simplifier la vie et et tout placer en millièmes généraux et non plus en fonction de la grille de répartition qui n'est pas la même en fonction de ce qu'alimente le compteur. EDF extérieur , cage d'escalier ,ascenceur , VMC,pompe d'arrosage ou pompe de relevage , surpresseur,garage ou autres encore . Chaque utilisation a sa propre imputation: charges générales ,charges batiment , charges escalier......
lorsque le syndic paye les factures EDF il n'est pas toujours facile de savoir à quoi elles correspondent ,il est plus simple pour lui de tout décompter en millièmes généraux . IL N 'EST PAS QUESTION D' ACCEPTER.
mikis |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 18:54:03
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faire le calcul . sur les relevés de comptes prendre chaque conso EDF et voir ce que cela donne avec cette nouvelle répartition . si vous payez moins avec ce système faites le canard mais ce n'est pas la solution légale . Sur votre RDC il doit y étre fixé le mode de répartition des charges . Lettre au syndic (et info au moment d" l'AG )pour lui notifier qu'il n'a pas le droit de proposer des questions qui sont à l'encontre du RDC
mikis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 19:32:48
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David, ma remarque "Si vous même ne le savez pas, comment voulez vous qu'on le sache ??? ." n'était pas méchante ... mais pas innocente non plus !!
Vous voyez bien qu'il vous a fallut fouiller vous même pour, après être passé par les compteurs privatifs qui n'ont rien à voir là dedans, en arriver à de l'EDF commune ... sur X compteurs, car là aussi vous ne nous dites rien ...
Ce que je vois :
- de l'EDF "loge" (logement fonction du gardien ..?). Mais quid d'un compteur EDF de ce logement de fonction, quid d'un avantage en nature de votre employé ?? S'il y a un moyen de comptage, c'est à l'employé d'assumer la charge de SA consommation.
- de l'EDF "ascenseur ...sur un compteur spécifique, sans doute !
- de l'EDF "chaufferie" .. (chauffage/ECS collectifs) sur compteur spécifique !
- Quide de l'EDF des communs ? éclairage cage d'escalier, de l'extérieur ...??
En résume : combien de compteurs pour quels types de service ?
Quelles sont actuellement les différentes grilles de répartition de ces consommation d'EDF. ?
En attendant des précisions, la modification de la répartition de ces différentes prestations sur une seule grille (sens de la pseudo question posée à l'AG ??) impose l'unanimité.
Mais il y a des pistes pour réduire les dépenses sans modifier les grilles de répartition. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 21:02:48
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"L'assemblée propose la répartition des consommations EDF de tous les compteurs sur la base des millièmes généraux".
" Les compteurs électriques sont des compteurs privatifs.
Chaque co-propriétaire reçois en direct ses factures EDF basées sur ses propres consomations. Ces consommations ne correspondent qu'aux appareils électriques et à l'éclairage individuel, le chauffage étant un chauffage collectif fuel.Il n'y a donc pas à l'heure actuelle de grille de répartition pour ces consommations."
on voit bien dans ces deux phrases qu'il y a compteurs et compteurs
- compteurs des copropriétaires
- compteurs des différentes parties communes
et si la répartition des charges distingue des parties communes génrales et des parties communes réservées à certains copro...?
à mon avis, le syndic DOIT continuer à se casser la tête devant ses factures comme c'est son devoir...et ne pas chercher à se la couler douce!
Si vous êtes gagnant, d'autres seront perdants!
Bon courage
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 21:38:50
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OK, David ... Vous allez voir, ici on apprend vite !!! 
Mis à part le fait d'être gagnant ou perdant, il y a le fait qu'on ne peut mélanger torchons et serviettes, en copropriété comme ailleurs.
Exemple :
Les frais d'ascenseur sont répartis suivant une grille particulière fonction de l'utilité que l'équipement 'ascenseur' présente à l'égard de chaque lot.(définition de L.art.10) ... (L=loi de 1965, D=son décret d'application de 1967)
Si celui du 1er a 25, ceux du second 30, le 3° 40, le 4° 53, etc .... pour des appartes identiques ayant le même nombre de tantièmes généraux (ex. tous ont 192/10.000°).
On comprend pourquoi : celui du 4° a plus "utilité" de l'ascenseur que celui du 1er.
De plus, si l'ascenseur ne va pas au s/sol ou qu'il n'y en a pas, les lots en RdeCh n'ayant aucune "utilité" de l'ascenseur ne participent pas du tout à ses charges. Donc, pas d'EDF ascenseur pour eux.
De ce fait, l'EDF ascenseur (appelons la 'torchons') ne peut en aucun cas être répartie suivant les tantièmes généraux !!
C'est le cas de l'EDF "communs" qui, elle, doit être répartie suivant les tantièmes généraux. (appelons la 'courgette')
C'est encore le cas de l'EDF 'chaufferie commune', chaufferie qui a peut être/sans doute sa propre grille de répartition. L'EDF 'chaufferie est donc répartie suivant cette grille spécifique (appelons la 'Pamplemousse').
Question à poser à votre syndic, au CS et aux copropriétaires :
"Comment faire pour comptabiliser ensemble des 'torchons', des courgettes' et des 'pamplemousses'...?
S'ils trouvent une solution, ils faut qu'ils fassent une publication à l'académie des sciences et postulent pour le Nobel ...!!!
Tout ceci ne tient pas la route un seul instant, du moins si la résolution qu'on vous propose va dans le sens d'une imputation sur une grille unique (les tantièmes généraiux) des consommations particulières. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 10:47:45
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La question mise à l'ordre du jour ne peut concerner que les compteurs divisionnaires des consommations communes ; il doit y avoir dans votre immeuble 3 facturations d'EDF (ou plus ?) EDF services généraux, EDF chaufferie, EDF ascenseur.
En principe ces facturations sont réparties dans trois catégories de charges : charges communes générales, charges chauffage, charges ascenseur.
On constate fréquemment que les compteurs divisionnaires ne sont pas correctement affectés : le compteur chauffage enregistre en fait aussi tout ou partie de l'électricité de l'ascenseur (motorisation et/ou éclairage de la cabinet et de la machinerie), ou vice versa.
Comme la remise en ordre des sous-comptages coûte souvent un prix fou, il est effectivement souhaitable de modifier la répartition. Quand un syndic inscrit celà à l'ordre du jour, la moindre des choses est d'annexer une note explicative 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 14:59:46
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Une chose est certaine : la répartition d'une consommation EDF ne peut en rien concerner vos consommation EDF privatives, suivant vos compteurs privatifs !!
Le syndic n'en a pas les factures.
En copropriété, la répartitions des cahrges se fait uniquement sur des dépenses engagées pour entretenir et préserver tout ce qui est commun entre tous les copropriétaires.
Ici vous parlez de l'EDF "commune" (ascenseurs, chaufferie, escalier, hall d'entrée, extérieur, etc ...).
Mais ces dépenses existent aussi pour assurances, travaux, nettoyage, etc .. ainsi que pour les services collectifs type 'chauffage/eau chaude' (ECS), 'ascenseurs', sans oublier les honoraires du syndic ... !
La question de base : combien y a t-il de compteurs 'communs' pour de la fourniture d'énegie à quels 'services communs' ??
Sur ce que vous dites, il y aurait sans doute :
- 1 compteur EDF chaufferie ..( chaufferie avec sa propre grille de répartition ?)
- 1 compteur 'ascenseur'
- 1 compteur 'loge gardien'
- 1 compteur 'éclairage des communs'.
Pour ces 2 derniers je suis moins sur, dans la mesure ou votre imputation dit : "Electricité loge + communs ...".
Est-ce à dire qu'il n'y a pas de compteur EDF pour le logement de fonction ?? ( qu'est-ce que cette 'loge' : une vraie 'loge' ou un 'logement de fonction' improprement appelé 'loge' ???)
Voyez qu'il n'est pas possible de répondre avec précision sans ces données essentielles.
Je note enfin, si la chose est vérifiée, que votre grille de répartition ascenseur serait illicite si elle ne tient pas compte de l'utilité de cet équipement à l'égard de chaque lot.
Illicite la grille qui indique que le F3 du 1er étage a 250/xxxx et que le même F3 du 5°étage a également 256/xxxx. Contraire à la loi, cette grille est entachée de nullité.
Pour ce qui concerne le chauffage collectif, son individualisation est obligatoire depuis ... 1974, individualisation obligatoire renforcée par qques décrets depuis. C'est impératif pour tout immeuble dont le permis de construire est postérieur au 1.01.1989 (article R.131.1 et suiv du CCH ..)
Votre grille serait ici aussi illicite !! (à vérifier en fonction d'une impossibilité technique d'individualiser les consommations.)
C'est la raison pour laquelle je vous indiquais plus haut qu'il n'était pas possible de mélanger des consommations EDF "torchons ascenseur" avec de la consommation EDF "pamplemousse communs".
Il est indispensable de savoir combien il y a de compteurs EDF, pour quels services/prestation et quel est le sens de la question inscrite à l'ODJ.
Faute d'explication, (JPM : "Quand un syndic inscrit celà à l'ordre du jour, la moindre des choses est d'annexer une note explicative." ), je ne vois pas comment votre AG pourrait décider valablement ("..en pleine connaissance de cause." ..)
Il existe pourtant une autre solution, qui consiste à regrouper sur 1 ou 2 compteurs des consommations distinctes pour diminuer les charges tout en conservant une répartition spécifique ...
Mais c'est un autre sujet !
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Edité par - gédehem le 13 mai 2006 15:03:22 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 19:50:25
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C'est le métier qui rentre...
dans l'ordre
1- on achète un appart
2- on paye des charges
3- on se pose des questions
4- on les pose à d'autres
5- on se documente : la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, d'abord
on lit, on essaie de comprendre
6- on s'investit dans le fonctionnement de la collectivité des copropriétaires...
Petite remarque : quand vous dites "La quote part dans la propriété du sol en 10000 ème est de ..."
je préférerais que vous corrigiez tt de suite en "la quote-part de PARTIES COMMUNES"
Dans une copro, le sol est partie commune en indivision entre tous les copropriétaires, ainsi que beaucoup d'autres éléments (cf le rdc : parties communes)
Bon courage |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 11:33:22
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david41: l'adaptation du RDC selon l'article 49 ne signifie pas modifier les tantièmes ou les clés de répartition: il ne s'agit que d'un simple toilettage pour mise en conformité avec les textes réglementaires.(supprimer les clauses réputées non écrites)
toute autre modification reste sousmise aux règles de majorité en vigueur. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 12:34:34
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david: le sujet a été maintes fois abordés sur les forums d'Universimmo....
Avez vous fait une recherche en tapant les mots clés + Universimmo ???? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 18:50:16
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Je peux mettre le bout de mon nez ?? 
Concernant un grille de répartition manifestement illicite elle entr dans le champ de l'adaptation prévue par L.art.49.
L.art.10 précisant que les copropriétaires "participent aux charges des services/éléments d'équipement commun en fonction de l'UTILITE que ces services/éléments d'équipement ".., et que votre RDC mentionne une grille qui ne tient aucun compte des cette 'utilité', la grille de votre RDC est contraire aux dispositions légales ..et tombe sous le coup de L.art.43 et donc du champ prévu par L.art.49.
Une grille de répartition de charges contraire aux textes est contraire aux textes !! Elles sont donc illicites, ni vous n'y moi n'y pouvons rien !!! Que les copropriétaires refusent cette adaptation ne change rien au fait que ces clauses continuent à être illicites car contraire aux textes.
Un autre exemple, simlaire, pour sortir de la question de certaines charges.
De nombreux RDC rédigés sur le statut de 1938 précisent que l'AG sera présidé par le copropriétaire présent ayant le plus de tantièmes (ben oui, c'était comme ça !!)
Un syndicat peut décider de ne pas 'adapter' le RDC et donc de ne pas modifier cette clause.
Cela n'empeche pas que cette clause est illicite, contraire aux textes, qui imposent que le pdt de séance soit élu par l'AG, son élection sanctionnée par un vote qui doit être rapporté au PV à peine de nullité de l'AG.
Une grille contraire aux textes est donc illicite, adaptation du RDC ou pas.
J'irais même plus loin (argument en défense) : en refusant par décision d'AG de mettre le RDC en conformité avec les textes, le syndicat s'oblige par là à appliquer à la lettre les textes, les dispositions légales et non les clauses du RDC contraire aux textes !!
Un syndicat peut être ignorant de la loi ! (défaut de conseil du syndic ?).
Mais il ne peut en aucun cas décider contre la loi.
Une grille contraire aux textes est contestable à tout moment.
Mettons que vous habitiez au RdeCh dans un bâtiment sans s/sol : vous n'avez pas à participer aux charges d'ascenseur.
Si on vous les impute parce que la grille le prévoit, vous ne payez pas. Si le syndicat vous assigne, vous invoquerez devant le juge la nullité de la clause contraire aux textes, ce qui est un grand classique et qui voit le syndicat sanctionné !! (Mathi doit avoir pleins d'arrets là dessus .. )
Mais en attirant l'attention du CS et du syndic sur ces grilles de charges qui sont contraire aux textes, donc illicites adaptation ou pas, .... sans doute que le syndicat ne cherchera pas à se faire lui-même condamner en cas de litige ..
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Edité par - gédehem le 21 mai 2006 19:05:56 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 08:27:50
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DAVID : le contexte légal qui fixe le statut d'une copropriété est une chose.
C'est important de s'en pénétrer.
Mais les relations entre les copropriétaires sont une autre chose.
Qui est au moins aussi importante en terme d'efficacité.
Si vous êtes seul contre tous, vous allez vous rendre la vie impossible.
Et puis seule compte l'opinion que vous vous ferez (et que vous forgerez au fur et à mesure de votre recherche) à partir des ECLAIRAGES que les uns et les autres nous vous donnons, qui montrent la difficulté de la pratique en copropriété!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 10:16:17
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| david41: je vous suggère de consulter un spécialiste en droit immobilier........au moins vous aurez réponse à vos questions ...et par écrit |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 13:41:14
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OK
personellement je ne suis pas pour une procédure à tout prix.
il vaut toujours mieux une médiation, un arbitrage. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 20:07:07
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David ..( et d'autres ...) .. Vous touchez du doigt tout le paradocxe des choses..
Sur cette route, tout le monde avait l'habitude de traveser au droit de la porte. J'ai même un acte (un RDC) qui dit qu'on peut traverser tout droit.
Je viens de me rendre compte que c'était totalement interdit et qu'il fallait passer par le passage protégé un peu plus loin ..
Que fais-je pour que nous ne passions plus tout droit, au risque de me faire mal voir ?
Conseil des uns et des autres : le jeu n'en vaut pas la chandelle : continuez à traverser tout droit ...
Que voulez-vous que je vous réponde d'autre que ce que j'ai dit ???
Le fait que votre RDC indique une grille de répartition contraire aux textes, donc réputée non écrite (traduction de la Cour de Cas : "..qui n'existe pas, qui n'a jamais existé." !) fait qu'elle n'existe pas et que son application peut être contestée à tout moment.
Maintenant, si elle vous convient ne dites rien et payez .... ce qui revient à traverser tout droit alors que c'est interdit et qu'il y a un passage plus haut.
C'est tout simple, d'autant que contourner la loi est un sport national qui ne dérange plus grand monde, dont beaucoup se satisfont, comme le montre les intervenants !!
le revert de la médaille, c'est qu'on ne peut pas se moquer des textes ici et exiger leur application là.
On ne peut pas demander rigueur au syndic, aux copropriétaires, et se moquer de telle disposition par confort ..
C'est comme pour boire ou conduire ... il faut ici aussi choisir !
Un autre exemple traité dans un autre sujet.
RDC de 1962. Clause qui précise que le pdt de l'AG est le copropriétaire présent qui détient le plus de tantièmes.
J'ai acheté en 2004 et j'ai constaté que depuis 3 ans le pdt de séance est toujours le même, désigné sans qu'on vote ..
Est-ce régulier ? On me dit que non, pourtant c'est dans mon RDC annexé à mon acte !
Que fais-je ? Réponse : bof, laissez faire, vous allez "foutre la merde", le jeu n'en vaut pas la chandelle ! ...
Alors laissez faire !! |
Edité par - gédehem le 22 mai 2006 20:19:24 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 22:00:01
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M'enfin, David, si on vous retire votre permis, vous n'en voyez pas les conséquences tout seul ???
Demain un nouveau copropriétaire arrive, découvre la chose et ne règle pas : Que faites-vous, que fait le syndicat ??
Ici, il obtiendra (lui et tous les autres !!) de régler ce qu'il doit réellement (c'est plus ou moins, ici je ne sais pas !!) suivant la nouvelle grille conforme qui devra être adoptée .... puisque la grille actuelle n'existe pas !!!
Un dédommagement ?? il pourrait .. car par une interprétation stricte, la Cour de Cass a décidé qu'une clause 'non ecrite' n'ayant jamais existé, ... elle n'existe pas depuis le début de la copropriété.
Quid d'un effet rétroactif pour la révision des charges ??? Je ne me suis pas penché sur la question, mais j'imagine mal dans la pratique retourner 25, 30 ou 70 ans en arrière !!! ..
Sur la question posée, il y a une spécialisation des charges, ici pour l'imputation de l'EDF, qui ne peut être regroupée sur la base des tantièmes généraux s'agissant de services ayant leur propre grille basée sur l'utilité de l'art.10.
Changer cela est illicite, ou du moins impose alors l'unanimité de tous les copropriétaires (mais même dans ce cas je doute de la licéité d'une grille contraire aux textes)
En passant, c'est ce que j'expose depuis le début et qui n'a pas changé ! |
Edité par - gédehem le 22 mai 2006 22:04:25 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 23:45:29
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Citation :
Initialement entré par David41
Gédehem,
Je vous répète mes 4 questions, en gros, en gras et en couleur..ne répondez pas à côté s'il vous plait.
Merci..
Alors Gédehem: ....... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 01:13:05
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pour Nefer, et ceux qui ne savent pas lire ....
J'arrive dans la copro de David, car je viens juste de signer mes actes, et comme tout le monde je commence à lire le RDC, car bien sur personne ne l'a lu avant de signer ...
Que vois-je ?? une grile de répartition ascenseur aux tantièmes généraux et de l'eau froide également alors que des compteurs ont été insatllés il y a 2 ans, ... sans parler de l'EDF de l'ascenseur des communs et de la chaufferie ...!!!
Je prends ma plus belle plume est écris au syndic pour attirer son attention là dessus, m'étonnant qu'un "prof de l'immobilier" comme lui n'ai pas attiré l'attention du syndicat sur cette anomalie, sur ces grilles contraires aux textes qui sont sanctionnées comme 'non écrites'.
Il y a là de sa part un grave "défaut de conseil" que je lui demande de réparer par la convocation d'une AG destinée à rectifier le tir.
Bien entendu, d'ici là, je provisionnerais mon compte comme il en a été décidé par l'AG suivant L.art.14-1 (??) mais refuserai toute autre répartition que celle conforme aux dispositions légales, au besoin par voie de justice si le syndicat persiste dans l'erreur ..
Une copie au CS ..et je vois venir ...
Le reste c'est au CS et surtout au syndic de s'en débrouiller pour remettre les choses dans le bon sens et de faire des propositions, peu importe l'humeur des uns et des autres ..(sauf David, qui sera très heureux de ma démarche qui va dans son sens, et au besoin se joindra à moi pour co-signer la LRAR ...). ....
Vous attendiez une autre réponse aux questions posées ?? .... |
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