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Bergamesca
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 16 mai 2006 : 10:54:45
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Bonjour,
Je viens appeler à l'aide sur ce forum où les participants semblent très pointus, et peu avares de bons conseils.
Il semble que ce soit la saison : ce qui m'amène ici concerne mes charges locatives.
J'habite depuis 5 ans dans le même immeuble où chaque année, il m'est demandé environ 60€ de solde de charges, alors que je paye 15€ par mois (soit 180€ d'acompte).
Cette année, est apparu sur mon avis d'échéance du mois d'avril un solde de charges s'élevant à 266.59€, soit une semaine avant le prélèvement du loyer (et donc également du solde). Difficile à avaler...
J'ai donc appeler ma régie pour demander que me soit envoyé un décompte. 3 semaines plus tard, n'ayant rien reçu, je réitère ma demande, toujours par téléphone, exigeant que le décompte (ainsi que celui de 2004) me soit envoyé sans délai. Une semaine plus tard, vous aurez deviné que je n'avais toujours rien. J'ai donc pris ma plume pour récapituler la situation, réclamer les décomptes 2004 et 2005, et, selon les bons conseils que j'avais trouvés dans des posts du forum, menacer de retenir le paiement de mon loyer pour le mois de juin si l'affaire n'était pas réglée.
Hier, j'ai reçu et l'accusé de réception de mon courrier, ainsi que les décomptes réclamés, le cachet de la poste daté du 12 mai, comme la date de distribution du recommandé.
Je me permets de vous retranscrire ici le décompte de l'année 2005 :
IMPOSITIONS
TAXE ORDURE MENAGERE 1029.00
NETTOIEMENT ET GARDIENNAGE
CHARGES SOCIALES 3.15
ENTREPRISE DE NETTOYAGE 5577.16
LAVAGE VITRES MONTEES 53.82
SOUS-TOTAL 5634.13
ECLAIRAGE PARTIES COMMUNES
FACTURES EDF 116.36
AMPOULES 47.84
SOUS-TOTAL 164.20
MATERIEL EVACUATION DECHETS
LOCATION DE POUBELLES 66.45
CONDUIT DE FUMEE
MAILLET RAMONAGE 314.18
SERVICE D'EAU FROIDE
FACTURATION DE L'EAU 70.57
REPARATION ET ENTRETIEN
TRAVAUX DIVERS 648.82
TOTAL DEPENSES COMMUNES 7927.35
TOTAL CHARGES GENERALES 7927.35
Pourriez-vous me dire ce qui vous semble anormal ? Je précise que sur le décompte n'apparaît pas le nombre de locataires qui se partagent les charges récupérables.
Il me semble avoir lu qu'il était possible de faire "sauter" les charges d'entreprise de nettoyage dans la mesure où un propriétaire était forcément dans l'impossibilité de présenter des factures qui détailleraient ce qui est récupérable (salaires, charges sociales, produits d'entretien) et ce qui ne l'est pas (frais administratifs, marge commerciale etc.). Cela veut-il dire que dans mon cas précis, les 5634.13€ d'entreprise de nettoyage peuvent donc être à la charge de ma régie ? Si tel est le cas, puis-je rétroactivement réclamer les frais d'entreprise de nettoyage payés les années précédentes ?
De plus, j'ai lu que l'on avait un mois pour contester les charges. Mais un mois à partir de quand ? A partir du moment où on les a payées, ou à partir de la réception du décompte de charges ?
Enfin, j'ai une dernière question (pour l'instant ! ;-)). Sur mon décompte, apparaît un montant de 648.82€ pour "travaux divers" (l'an dernier, ce poste s'élevait à 72€). Il me semble que cette somme pourrait correspondre aux travaux qui ont été effectués pour aménager une petite pièce en local à vélos (mais cela reste à vérifier auprès de ma régie). Si c'est avéré, il me semble que ces charges sont par définition non récupérables, n'est-ce pas ?
Voilà pour aujourd'hui. Un grand merci par avance à ceux qui voudront bien m'aider. Et bravo pour le travail bénévole que vous faites en général sur ce forum !
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 mai 2006 : 12:44:39
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| Vous êtes sûr du montant de la taxe sur les ordures ménagères. Cela me parait astronomique. |
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Bergamesca
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 16 mai 2006 : 13:34:13
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Oui oui, je confirme.
Sur le décompte 2005 :1029.00€ de taxe ordures ménagères
Et pour 2004 : 988.00
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 mai 2006 : 15:24:39
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Citation :
Initialement entré par Bergamesca
Oui oui, je confirme.
Sur le décompte 2005 :1029.00€ de taxe ordures ménagères
Et pour 2004 : 988.00
Demandez l'avis de taxes foncières de votre propriétaire.
Exemple : TOULOUSE moins de 100 EUR.
A peu près certains qu'il veut récupérer l'intégralité de sa taxe foncière !!!!!!!!!!!!!!!  |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 16 mai 2006 : 15:52:24
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Je ne suis pas d'accord avec mes camarades.
Pour moi la TEOM ne me parait pas aussi élevée que cela. En effet, tout dépend de la taille de l'immeuble !!
JE comprends votre décompte, comme étant celui de l'immeuble. Vous ne payez qu'une part de ce décompte en fonction du mode de répartition. Vous avez apparement lu les autres sujets, vous savez donc que votre proprio doit aussi vous donnez le mode de répartition. Si cela n'est pas fait demandez-le.
Ce qui me gène dans ce décompte, c'est les points suivants:
- CHARGES SOCIALES 3.15
- LOCATION DE POUBELLES 66.45
- TRAVAUX DIVERS 648.82
LE seconde n'étant pas récupérable à mon avis (il faudrait relire le décret).
Avoir un décompte est une chose, mais comme je le dis à chaque fois, il faut voir les détails. C'est ce que je vous encourage à demander.
Pour l'entretien, regardez sur UI les infos locataires, vous devriez trouver l'article en question.
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Bergamesca
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 16 mai 2006 : 17:02:45
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Merci pour ces premiers éléments de réponse 
En effet, j'ai lu pas mal d'autres messages du forum. Mais il est vrai que malgré les infos que j'ai trouvées, je ressens le besoin d'être confortée dans mon opinion par les experts que vous semblez être. Car je sais que ma régie va tout faire pour me rouler dans la farine. Je préfère donc aller à leur rencontre bien "armée". Je compte en effet prendre rendez-vous pour vérifier les pièces justificatives.
Le décompte correspond bien à tout l'immeuble. Et bien sûr, on ne m'a pas communiqué le mode de répartition (pourquoi me faciliteraient-ils la tâche, n'est-ce pas ?)
Quant à la taille de mon immeuble : c'est un vieil immeuble de 5 étages (le 5ème étant plutôt des combles aménagées en petits appartements. Il y a un local professionnel au RDC, 4 F3 (répartis sur les 2 premiers étages), 6 F2 (3ème et 4ème étages), et pour l'utime étage, je sais qu'il y a trois portes, mais ignore quels types d'appartements se cachent derrière :-/
Donc, vous voyez, l'immeuble n'a vraiment rien d'immense. Il y a un tout petit couloir à l'entrée, des caves dont l'accès est condamné à tous (la régie ne sait même pas où sont les clés !), pas d'espaces verts, pas d'ascenseur. Et mon tout est... insalubre ! :-) Sans rire, tout un pan de mur dans l'escalier est moisi à cause de l'humidité !  Alors 45€ de charges mensuelles (acompte + solde), ça me paraît énorme car il n'y a pas de changements significatifs par rapport aux années précédentes. Quant au ménage, il doit être fait une fois tous les 15 jours, à savoir un coup de serpillère et basta.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 mai 2006 : 17:43:14
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quelques précisions necessaires pour bien comprendre:
est-ce une monopropriété ? une copro ? un HLM ? merci de préciser.
sur votre état récapitulatif, doit figurer les tantièmes attachés à votre lot (ou bien une répartition équitable si monopropriété). Il faut absolument demander cette répartition par lot. ce mode de répartition est imuable (sauf certaines conditions mais assez exceptionnelles).
45 € de provision de charges n'est pas très élevé au contraire. est-ce que le chauffage est compris (ou bien individuel?).
quel type de commerce au RDC (ref à l'eau ???) : compteur individuel ou non ?
entreprise de nettoyage pour 5577 € ? et elle ne vient que 2 fois par mois ???? A vérifier de près  |
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Bergamesca
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 16 mai 2006 : 19:49:56
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La régie à laquelle je loue mon appartement est propriétaire de tous les appartements.
Dans les charges, l'eau et l'électricité ne sont pas comprises.
Me confirmez-vous, Joulia, que les charges occasionnées par l'entreprise de nettoyage ne sont pas récupérables, pour les raisons que j'ai mentionnées dans mon premier message ? |
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scirocco
Pilier de forums
486 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 14:14:47
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Citation :
Initialement entré par fdsc
Ce qui me gène dans ce décompte, c'est les points suivants:
- CHARGES SOCIALES 3.15
- LOCATION DE POUBELLES 66.45
- TRAVAUX DIVERS 648.82
LE seconde n'étant pas récupérable à mon avis (il faudrait relire le décret).
La location de poubelles n'est pas récupérable mais la maintenance si, c'est peut etre ce qu'a voulut dire le prorio, mais bon, 66 € de location annuelle pour des poubelles d'un immeuble, je veux bien les coordonnees de suite de cette entreprise.
** Signature en congé ** |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 15:31:09
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Citation :
Initialement entré par scirocco
La location de poubelles n'est pas récupérable mais la maintenance si, c'est peut etre ce qu'a voulut dire le prorio, mais bon, 66 € de location annuelle pour des poubelles d'un immeuble, je veux bien les coordonnees de suite de cette entreprise.
Peut-être, mais en l'absence de précision, on a une location de poubelle et c'est non récupérable.
Bergamesca, je vous envoyer vers un document UI; L'avez-vous trouvé ?
Si non:
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=444 |
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Bergamesca
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 17:31:13
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| Oui oui, merci fdsc, je l'avais déjà lu |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 17:38:44
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Citation :
Initialement entr� par Bergamesca
Oui oui, merci fdsc, je l'avais d�j� lu
Vous avez votre réponse pour l'entretien donc.
Par contre les charges sociales, qu'est-ce donc ???? |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 23:38:32
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C'est pas taxe de balayage de l'immeuble ?
Il faut comparer les années antérieures avant de pouvoir voir où est la hausse.
Exemples
- A Paris, la taxe de balayage 2002 a été perçue en 2003 comme celle de 2003. Donc 15 % des charges en moyenne mais 0 une année et 2x+ après.
- Les facturations d'eau ou de matériel de chauffre ne correspondents pas aux consommations exactes de l'année (ex : chaudière remplie une année pour 3 ans, ou factures d'eau irrégulières
Bref, la compta de copro c'est encaissement décaissements on ne s'occupe pas des exercices
et cela peut doubler avec raison !
Mais vérifiez le vous-même avec les règles de répartition de votre logement, qu'on doit vous communiquer |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 21 mai 2006 : 23:46:13
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Un nettoyage d'immeuble c'est au moins 1 fois par semaine voire deux
Si c'est sale cela tient surtout aux gens.
Et les immeubles de copropriétaires sont souvent plus propres!
Je me permettrai 2 conseils vu l'opacité et la rapidité "administrative" des réponses
- Toujours demander par écrit à un syndic, sinon appelez des gens que vous aimez pour utiliser votre forfait, cela sera plus utile et suivi de conséquences !
- Passez à la vitesse supérieure ; demandez ou plutot exigez (suite à nombreuses demandes infructueuses) détail des comptes par année, clefs de répartition
ET VERIFIER le périmètre des taxes vous incombant (appartment ou immeuble et nouvelle clef de répartition)
=> A défaut sous un mois vous suspendez le paiement des charges, car on se moque de vous
En même temps vous appelez pour vous étonner de leur manqauements légaux et vous mencez d'en parler aux autres locataires
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Bergamesca
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 22 mai 2006 : 10:10:54
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Merci ARdL pour ces nouveaux conseils.
Je pensais en effet faire pression sur ma régie en menaçant d'en parler aux autres locataires dans l'hypothèse où celle-ci ne me faciliterait pas la tâche.
Je viens de relire l'article "Charges locatives : vers une clarification et plus de flexibilité..." (http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=444). Mais la partie intitulée "Le législateur à la rescousse" me plonge dans la perplexité. Il y est question de "deux amendements adoptés en première lecture" établissant que "le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond, pour le calcul des charges récupérables, à la totalité de la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur". Mais juste avant, il est précisé que "ce projet de loi a explosé au cours de ses passages successifs au Sénat et à l'Assemblée nationale".
Alors en définitive ????????? Merci de m'éclairer sur cette épineuse question.
Autre doute également, sur l'interprétation à faire d'un extrait de la fiche pratique sur les charges locatives :
"le coût en salaires et charges sociales des concierges et gardiens d'immeuble ne peut être récupéré qu'à 75%, à condition toutefois - ce " détail " est systématiquement négligé ! - qu'il assurent le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles ; ce qui veut dire que s'ils ne le font pas, ou s'ils le font que partiellement, ce qui est évidemment le cas quand il y a un ou plusieurs employés d'immeuble ou quand intervient une entreprise, le taux de récupération doit être inférieur - ou nul !"
Je ne comprends pas bien la conclusion à tirer au sujet des charges d'entreprises de nettoyage...
A partir du moment où je signale que telle et telle taxes ne sont pas récupérables (soit par définition, soit faute de pièces justificatives établies en bonne et dûe forme), se peut-il que la régie joue le jeu et régularise sur le mois suivant, ou bien fera-t-elle tout pour me compliquer la tache et me poussant à engager une action contre elle ?
De plus, comme vous pouvez le voir sur le décompte, apparaît une somme de près de 50€ d'ampoule. Hors, l'immeuble doit compter une dizaine plafonniers, et si 3 ou 4 ampoules par an sont changées, c'est bien le maximum. Au prix de l'ampoule, cette somme de 47€ me semble exorbitante. Mais, si je demande à ma régie de justifier cette dépense, qu'est-ce qui l'empêche de me montrer les factures d'ampoules pour une dizaine d'immeubles ??? J'imagine qu'une facture ne doit pas obligatoirement mentionner l'immeuble auquel se rapporte la charge, non ?
Enfin, juste pour vous faire rire, voici la réponse que m'a faite par écrit le responsable de la régie vendredi :
"J'attire votre attention sur le fait que l'employé d'immeuble qui habitait sur place est parti à la retraite et a été remplacé par une société qui doit procéder à la manipulation quotidienne (?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?) des poubelles du fait que les services de ramassage des ordures ménagères ne font pas cette tache, raison de l'augmentation des charges.
Vous priant d'en trouver joint le détail, vous devriez comprendre que l'on ne peut adresser les décomptes de charge avant leur régularisation annuelle."
Outre le ton condescendant de la dernière phrase, je m'étonne fortement de l'impossibilité pour lui de m'adresser un décompte un mois avant le solde, comme il semble que la loi l'ait prévu... |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 16:36:43
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La loi en vigueur est très ambigu
Ce dont vous parlez est un projet de loi, pas encore passé
Après il faudra des décrets notamment sur les charges
Bref cela ne compte pas
Traditionnellement, les ampoules sont changées par l'équipe de nettoyage
Avec une petite marge, certes
COmme tout, c 'est une question de montant
C'est simple une ampoule = 600h (ou 300h)
prenez la durée moyenne d'allumage par jour
Bref demandez leur s'ils changent les ampoules tous les jours ou toutes les semaines
Masi 50€ pour l'année, c'est un peu trop
Dites leur qu'ils ont un problème electrique (qui fait sauter les ampoules) et que c'est trop, cela baissera tout seul !
Mais des neons c'est cher (mais longue durée)
Bref une année OK 2 non!
Mais allez a l'essentiel, les gros montants et les clefs de répartition
A Paris, en m'enervant j'ai pu constater la hausse de l'eau et les taxes de balayage (+13% en 2003). D'expérience l'eau c'est +5% par an mùini et avec les problèmes de dates de factures cela fait -3% à +45% d'une année sur l'autre!
Bref, MERCI MR LE MAIRE pour 60% de la hausse!
Sinon vous allez rentrer dans les petites magouilles locales
C'est sans intérêt et vous allez perdre votre temps pour pas grand chose
Vous n'etes pas copro alors faire des devis c'est u_ne perte de temps pour vous mais si vous voulez en avoir le coeur net faites le ! |
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Bergamesca
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 09:04:42
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Suite des aventures :
Depuis plus d'une semaine, j'essaye de joindre ma régie pour demander à consulter mes factures. Première tentative : j'ai formulé ma requête à la personne qui est chargée des locataires. Elle m'a affirmé que je n'avais pas le droit de consulter ces pièces du moment où le budget avait été voté par les propriétaires !!! (sic !). Je lui ai fait comprendre qu'il ne fallait pas me prendre pour une imbécile et que c'était un droit en tant que locataire de les consulter (de plus, je me demande ce que les propriétaires ont à voir avec des charges LOCATIVES !). Alors là, comme elle n'a pas su quoi me répondre, elle m'a dit de voir cela avec le responsable de la régie, qui bien sûr était absent à ce moment-là... comme à chaque fois que j'ai réessayé de le joindre depuis. Tout cela devient vraiment usant ! J'essaye une dernière fois de le joindre aujourd'hui, et en fin de journée, je fais partir une LRAR l'informant de la procédure que j'engage (déclaration au greffe).
De plus, je me suis renseignée auprès de la caisse des dépôts pour y virer le loyer sur lequel je projetais de faire opposition, mais je découvre que :
Le locataire ne peut consigner de sa propre autorité le montant des loyers et de ses charges, il doit :
- soit recourir à la procédure dite « d’offres réelles », effectuée par un officier ministériel,
- soit obtenir une autorisation de consignation du juge compétent.
Alors en l'état actuel des choses, je ne vois pas comment je peux faire pression financièrement sur ma régie ! 
Connaitriez-vous des alternatives ???
Merci.
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Charges locatives augmentant de 72% en 1 an
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