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lumiere121
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 17 mai 2006 : 01:45:38
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Bonsoir tous le monde, nous venons aujourd'hui de recevoir la convocation pour l'AG annuelle nous sommes le 16 et la date de l'AG est pour le 29 de ce mois donc les 15 jours ne sont pas atteint il est vrai que le tampon de la poste mentionne 10-05-06 mais le facteur ne nous les a remise qu'aujourd'hui soit seulement 13 jours avant la réunion c'est quoi la date à prendre en compte, la date d'envois ou la date de reception? ? merci de vos réponses @+
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 13:52:15
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Le délai part du lendemain de la date de 1ère présentation, l'AG devant se tenir au mieux le lendemain de ce 15° jour. (D.art.64).
Mais 13 ou 15, mis à part la possibilité d'un éventuel recours au cas où, .. quelle importance en fait ??? (même si le syndic se doit de respecterles textes, ici le délai de convocation) |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 17:13:51
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De gédehem
"Mais 13 ou 15, mis à part la possibilité d'un éventuel recours au cas où, .. quelle importance en fait ???"
Effectivement on peut se poser la question: quelle importance?
Par expérience je constate que c'est souvent par des petits manquements que commencent les dérives suivies de magouilles! |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 17:31:19
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Le problème possible est que le délai de 15 jour peut être nécessaire pour que les copropriétaires intéressés par le contrôle des pièces puissent s'organiser afin de pouvoir le réaliser avant l'AG. Ou bien ce délai est peut-être nécessaire pour pouvoir s'organiser dans son activité porfessionnelle afin de pouvoir être présent lors de l'AG.
Donc c'est un petit rien qui ne l'est pas pour tous.
JB22, en accord avec ces petits rien qui cumulés font qu'on laisse le Syndic faire ce qu'il souhaite. A surveiller et à signaler. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 17:49:00
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Je constate que le délai d'acheminement de la poste est très long, surtout si c'est dans la même commune.
Cachet de la poste du 10 mai (un mercredi) présentée le 16 mai (un mardi), le syndic à fait normalement son travail pas la poste!...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 19:30:04
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Le syndic doit tenir compte d'un éventuel délai d'acheminement des convocations, c'est un grand classique !!!
"Le retard apporté par le service postal à la remise de la LRAR n'est pas susceptible d'empecher la constatation que le délai de 15 jours n'a pas été respecté". (CA Paris ,4.12.1993, 4.12.1996, 6.09.2001...)
D'autres arrets jugeant qu'une greve n'est pas susceptible de rendre régulière une convoc qui n'est pas reçue dans le délai prescrit (mais ici il y a qques cas d'espèce !)
Autrement dit, une convoc reçue à l'interieur du délai des 15 jours est susceptible d'entrainer l'annulation de l'AG dans quasi tous les cas.
Pour ce qui concerne le controle des pièces justifiant les charges, les disposition de L.art.18-1 et D.art.9 sont impératives.
Pour mémoire :
L.art.18-1 précise que l'AG doit fixer les modalités de controle des comptes par les copropriétaires qui se déroule entre la réception de la convoc et la tenue de l'AG appelée à approuver ces comptes.
Si l'AG ne fixe pas de modalité, c'est au syndic qu'il appartient de préciser ces modalités de vérifiacation.
D.art.9 impose que les modalités de vérification et de consultation des pièces soient rappelées sur la convocation.
Le défaut de cette mention est susceptible d'entrainer l'annulation de l'AG.
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lumiere121
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 20:12:28
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| merci à vous pour vos réponses ma question c'était pour savoir au moins à la réunion je lui en ferai part sans plus pour le contrôle des comptes, il nous propose pour tous un créneau de 1h le 22-05 de 14h30 à 15h30 sinon sur RDV mais déjà je pense fort ne pas lui donner mon quitus pour son comportement sur la période en question 2005; mais je suis en train de peser les éventuelles conséquences de ce non quitus surtout si je suis le seul. à bientôt. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 21:24:40
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Ce que fixe le syndic, il le fait par défaut de décision de l'AG.
L'AG peut valablement décider que ce sera durant 3 jours, 8 h par jour.
Mais si l'AG ne fixe rien par ignorance, principalement des membres du CS qui sont ici fautifs, ainsi que du fait du "silence" du syndic (intentionnel !!), ce dernier peut fixer "au moins un jour ouvré, selon des modalités qu'il fixe.
L'AG n'ayant rien fixé, il donne "1h. de 14h30 à 15h30 sinon sur RDV" : normal, il répond à minima aux prescriptions !!!
Mon conseil : lors de la question "approbation des comptes", votre AG peut adopter en résolution complémentaire :
" Consultation des pièces justificatives.
Entre la réception de la convocation et la date de tenue de l'AD appelée à approuver les comptes, le syndic tiendra à disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges durant (1, 2 3 jours, entre 9h30 et 18h.30).
Les copropriétaires pourront également se joindre au CS lorsqu'il procédera aux vérifications aux dates qui leur seront communiquées en temps utile."
Faute de décision sur ce point, difficile de se plaindre de ce qu'impose avec restriction votre syndic !! |
Edité par - gédehem le 17 mai 2006 21:26:47 |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 17 mai 2006 : 22:35:29
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une heure pour controler les comptes !!!!! cela est ahurissant ! J'ai négocié avec mon syndic la possibilité de prendre les comptes pour contrôle approfondi chez moi : 2 heures par trimestre, soit 8 heures par an.
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lumiere121
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 02:06:25
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| merci de ces informations décidément j'ai beaucoup à apprendre vos réponses me font penser à une question si le syndic en l'absence de consignes décide de lui même de nous octroyer 1 seule heure pour consulter les comptes c'est peut-etre qu'il n'a pas pas à sa disposition plus de personnel à nous consacrer?;et si nous exigeons un délai plus long (exemple 1 jour entier ) il pourra peut-etre inclure ces nouveaux frais sur nos charges non? ou bien dans sa prestation réglementairement déjà décidée il est contraint de nous concéder un temps bien déterminé par les textes? car sur son contrat annuel en notre possession ceci ne figure pas merci pour vos réponses |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 07:52:26
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vérifier les comptes, ce n'est pas une présentation du syndic ! vous comprendrez que le syndic va adapter sa présentation !
mon cas personnel : je connaissais rien à la compta : je me suis autoformé avec les livres de l'ARC (bien écrit, pas compliqué. Il faut controler la bonne tenue des comptes. Les fournisseurs sont ils payés à l'heure ? la révision des contrats est elle conforme aux formules de révision ? Les copropiétaires débiteurs sont ils suivis ?... ?
Vous devez exiger de disposer de toutes les pièces au moins une journée. votre contrôle se traduit par un CR envoyé au syndic : cela l'incitera à être rigoureux (c'est peut être déjà le cas) |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 10:25:26
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De mespres
"une heure pour controler les comptes !!!!! cela est ahurissant"
Ce n'est pas pour "contrôler les comptes" tâche qui entre dans les attribution du C.S.
mais pour consulter:
" les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges"
Voir la contribution de gédehem et sa proposition de résolution.
Ceci dit il est certain que la mise à disposition une heure seulemnt est limite, il faut négocier au moins une mise à disposition une journée entière. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 20:10:59
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Citation :
Initialement entré par mespres
une heure pour controler les comptes !!!!! cela est ahurissant ! J'ai négocié avec mon syndic la possibilité de prendre les comptes pour contrôle approfondi chez moi : 2 heures par trimestre, soit 8 heures par an.
mespres:le syndic commet une faute en laissant sortir de ses bureaux les documents originaux de la comptabilité!!!!!
Quant à une éventuelle durée pour cette opération......
ce que l'on fixe, en principe, c'est soit le jour (ex: 8 jours ouvrés avant l'AG) soit de rappeler, que ce sera sur rendez vous dans le délai des 15 jours précedant l'AG |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 11:04:53
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nefer,
Il est possible de faire sortir les pièces des locaux du syndic par le CS (contre décharge) avec obligation de restituer dans le cadre d'un contrôle des comptes.
Néanmoins, ce la peut présenter un risque de perte que beaucoup de CS ne veulent pas prendre. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 11:30:20
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Deux points de Lumière121 n'ont pas été abordés :
"- si le syndic en l'absence de consignes décide de lui même de nous octroyer 1 seule heure pour consulter les comptes c'est peut-etre qu'il n'a pas pas à sa disposition plus de personnel à nous consacrer ?"
Si un syndic prend une copropriété et qu'il découvre ensuite qu'il n'a pas de personnel à lui consacrer, ici pour la vérification des pièces comptables, c'est qu'il doit aller planter des choux ou vendre des tapis ! Lorsqu'on vend un service on se doit d'avoir la structure et l'organisation pour répondre aux obligations, ici légales.
"- si nous exigeons un délai plus long (exemple 1 jour entier ) il pourra peut-etre inclure ces nouveaux frais sur nos charges ?"
La vérification annuelle des compte est une obligation légale quis'impose dès le départ au 'bonhomme' (à la Ste) qui est syndic du fait même qu'il est syndic de copropriété.
Cette vérification entre donc dans le forfait d'honoraires "gestion courante" que le syndic doit calculer, estimer, en tenat compte de toutes les tâches de gestion courante qui sont susceptibles de lui tomber sur la figure, tâches identifiées et quantifiées (estimation !) d'où découle le montant des honoraires.
(C'est un excelent exercice pour les CS aussi que de faire cette analyse puisque ce sont des tâches qu'on devra retrouver dans le 'contrat' ... )
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Edité par - gédehem le 19 mai 2006 11:34:19 |
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lumiere121
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 11:47:56
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| bonjour, merci à vous tous pour vos conseils qui m'ont beaucoup appris; salut |
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badolles
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 21:16:29
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Bonsoir,
Oui c'est bien au C S de controler les comptes et ce bien avant de faire envoyer la convocation. C'est aussi au C S de participer activement à l'élaboration de l'ordre du jour.
Notre syndic était habitué avec l'ancien C S que tout allait bien depuis que nous avons élu de nouveau membres dont moi, je peut vous dire que notre syndic à bien changé.
Pour exemple le controle des comptes se fait chez le syndic et nous notons tous ce qui ne va pas ensuite avec la comptable nous faisons enlever les factures privatives ou tout se qui ne ressort pas de la copropriété. Lors de la derniere A G ayant signalé les nons visites trimestrielles maintenant c'est d'un commun accord que nous décidons de la date de la visite, de plus le rapport du C S sera envoyé en même temps que les convocations pour ceux qui ne se déplace pas et qu'il puissent pour les autres préparer leurs questions si besoin. |
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