****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Bonjour, J’ai trouvé très peu d’exemples sur les sur-évaluations de charges locatives sur ce forum, aussi je vous soumets mon cas :
Contexte : 1 Mai 2004 : signature du bail, entrée dans l’appartement. (en direct avec le co-propriétaire) Septembre 2005 : demande par simple courrier de régularisation des charges fixées à 132 euros/mois (on a réussi à récupérer un relevé global (2003-2004) auprès du syndic et nous suspections une provision surévaluée de 100%)
Octobre 2005 à Janvier 2006 : nouvelles demandes par téléphone. Le propriétaire nous annonce fin Janvier avoir enfin reçu le dernier relevé des charges du syndic et promet s’en occuper sous peu…
Mars 2006 : toujours rien, nouveau coup de fil… il n’est au courant de rien, c’est sa femme qui s’en occupe !! Nous envoyons une Lettre RAR précisant clairement nos demandes : régularisation des charges avec présentation du décompte individuel, proposition d’une nouvelle provision de charges et remboursement de la période 2005-2006 sur cette base de provision.
Avril 2006 : réception d’un chèque de 800 euros couvrant la période de Mai 2004 à Mai 2005, décompte rapide sur le courrier,pas de proposition de ré-examen de la provision de charges. Avril 2006 : nouveau recommandé demandant de nouveau la transmission d’un décompte global et individuel, la remise à niveau et le remboursement de la seconde période. Nous lui indiquons avoir saisie la commission de conciliation.
10 Mai : Réception d’un recommandé avec un avenant au bail qui baisse la provision à partir du 1er Mai. Bien entendu le loyer de Mai avait été envoyé avant la réception de ce courrier avec la provision de charges initiale. Aucune proposition de remboursement pour la 2ième année, sujet non abordé. Transmission également d’un décompte global de la copropriété juin 2004 à juin 2005(tantièmes non mentionnés). Courrier qui raille nos démarches et nous indique que par sûreté même s’il ne doute pas de notre bienveillance, il ajoute dans l’avenant l’augmentation réglementaire du loyer qui prend effet au 1er Mai. (nb : le loyer envoyé depuis plusieurs jours). Sauf qu’il s’est trompé, il a soustrait l’augmentation au lieu de l’ajouter mais comme la provision de charges baisse, il n’a pas réagit. En théorie si l’on respect son avenant, le chèque que nous avons envoyé est donc supérieur à ce que nous aurions dû payer. Il n’en fait pas mention dans son courrier. En réalité, nous lui devons une petite somme sur le loyer de Mai.
Ma question : somme-nous obligés d’attendre la clôture de l’exercice comptable (le 31 juin 2006) pour pouvoir récupérer les sommes versées (période de mai 2005 à mai 2006) sachant qu’il nous a fallu un an pour récupérer celles de la première période. Il aurait dû régulariser et réajuster cette provision de charges il y a plusieurs mois, notre demande de baisse rétroactive qui pourra être régularisée nous semble justifiée mais peut-être ne l’est-elle pas réglementairement.
Nb : La nouvelle provision proposée semble conforme aux provisions des autres locataires de l'immeuble.
Nous envisageons sérieusement de quitter ce logement (en parallèle un autre litige avec lui sur un dégât des eaux ! voir intervention sur ce forum ultérieurement) dès que possible et nous doutons de pouvoir récupérer la somme 2005-2006. Nous souhaitons lui signaler son erreur pour le loyer mais c’est aussi un moyen de récupérer un peu sur ce qu’il nous doit sur les charges avant le départ de l’appartement. Pour information, il ne répond pas au téléphone et ne communique plus que par LRAR. Qu’en pensez-vous ?
simple. reprendre l'art 23 de la loi de 89 qui dit clairement:
Citation : Article 23 Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 188 1° JORF 14 décembre 2000.
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ; 3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.
Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.
Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
traduction: 1) vous devez recevoir les décomptes annuels du syndic (relevé par nature de charges) une fois par an (attendre qq mois après la cloture, le temps que le syndic fasse son boulot) 2) vous pouvez sur base de l'an passé, ajuster les provisions versées surtout si le rbt est si important. 3) en l'absence de présentation de comptes annuels, vous pouvez demander le rbt total de vos provisions (eh oui, ca va le faire bouger) ...
conseil: pour mai: recalculer la bonne augmentation (sinon il vous aura au passage dans quelques mois avec le cumul), recalculer vous-même les nouvelles provisions basées sur celles de l'an passé (en tenant compte aussi de la TEOM), et ajuster depuis le début de la nouvelle période de charges (puisque le syndic ne clôture pas ses comptes en fonction de l'année civile). dans votre LRAR, faites bien réf à cet article de loi, au décret (vérifier au passage le bien fondé des charges locatives demandées) et référez-vous à sa lettre où il accepte de baisser la provision .... vous l'assurez bien évidemment que vous régulariserez le complément de charges (s'il y en a un à payer) dès production des justificatifs
j'espère que je suis assez claire.
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
Bonjour, merci pour la réponse mais effectivement je ne suis pas sûr d'avoir bien compris le dernier conseil. A savoir : "ajuster depuis le début de la nouvelle période de charges"? ça veut dire que je déduis sur le prochain loyer les sommes versées en trop depuis mai 2005 puisque c'est la dernière période justifiée (j'ai lu partout qu'il fallait toujours tout payer ou que je lui réclame de nouveau en LRAR ?
oui il faut tjs payer mais dans votre cas, vous avez la preuve noire sur blanc que vos provisions étaient bien superieures à la réalité des charges locatives. et il a mentionné qu'il acceptait de réduire les provisions sur le dernier courier non ?
bonjour , oui c'est tout a fait ça ! Preuve + proposition de baisse de la provision. Merci. Je vous raconterai la suite...j'apprends beaucoup grace à ce forum, c'est très interessant.
j'ai donc suivi le conseil de Joulia et envoyé mon loyer de Juin auquel j'ai retranché la régul des charges (avec courrier, articles réglementaires, explications...) Aucune réaction du bailleur.
Nous avons donné congés le 30 juin pour un départ le 30 septembre.J'ai demandé les quittances des trois derniers mois pour rechercher un nouvel d'appartement.. Mon propriétaire m'a bien envoyé mai et juillet mais pas juin. Il a mentionné "somme reçue en juin : 600 euros" (au lieu de quittance loyer Juin 1250 euros). Il considère donc que je n'ai pas payé la totalité de mon loyer. Je ne me fais pas trop d'illusion se sera solde de tout compte sur la caution. A suivre...
Merci Mocri de revenir nos donner du feedback. Pour la sortie, attendre son décompte (au maxi 2 mois aprés la remise des clés) et si cela ne convient pas, il faudra le mettre en demeure par LRAR de vous rembourser ce qu'il vous doit, et sinon, saisir le juge de proximité du lieu du logement.
un petit conseil: bardez vous pour l'EDL de sortie (mieux vaut le faire en ayant tous les éléments en main) et soyez attentifs à la rédaction du document. surtout partir avec un original signé des 2 parties (au besoin, si pas de double, allez chez le libraire du coin et signez sur la photocopieuse ).
charges locatives sur-évaluées
Forum fermé
Posté - 17 mai 2006 : 20:45:28
ou que je lui réclame de nouveau en LRAR ?