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phil34
Pilier de forums
320 réponses |
 Posté - 18 mai 2006 : 23:39:38
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Bonjour, une fois n' est pas coutume, à mon tour d' avoir des problèmes. J' expose mon cas ici, n' ayant pas trouvé de réponse claire et sûre sur le forum ou le net pour un cas similaire.
Voilà, je suis propriétaire d' un local commercial en centre ville d'une grande ville du sud de la France , 50 m² environ. Ce local est loué avec un bail commercial "bar brasserie" (activité brasserie interdite par le RdC, mais non exercée, c' est une autre histoire), donc utilisé comme bar uniquement (bar à vins, tapas). Il y a une musique d' ambiance + des fois des matches de foot ou rugby diffusés en live. La clientèle est jeune, 20 à 30 ans. Depuis 2 mois, les locataires du dessus se plaignent du bruit généré par l' activité. D'abord par télephone directement à l' exploitant, visiblement sans succès. Puis a l' agence et sur mon portable. Je suis intervenu, j' ai rencontré le locataire qui m'a dit que la sono était réglée "bas" pour un centre ville. Je lui ai envoyé un petit courrier gentil, lui demandant de respecter la loi sur le bruit (cf guide bruit) + copie à l' agence et au syndic, tout ça fin mars 2006. Depui, plus de nouvelles, sauf ce midi, je reçois une convocation au tribunal d' instance pour conciliation. Bien evidemment, j'irai, mais je me pose quelques questions:
-dois-je convoquer l' exploitant?
-le litige emane des proprios du premier étage. N' estce pas au syndic d' agir ?
-je doute fort que l' on arrive à une conciliation, les 2 parties étant visiblement bornées; je ne sais pas d' ailleurs, en toute bonne foi, qui a raison!!!. (et même si on y arrive, quid dans 1 mois, 2 mois???) Donc on risque de se retrouver assignés rapidement, d' où ma question: quelle est la responsabilité du propriétaire? Se limite t elle à une obligation de moyens (auquel cas on peut dire que je n' ai pas grand chose à me reprocher)? Ou bien ai-je une obligation de résultat?
Si quelqu' un pouvait me conseiller utilement, je lui payerai une bière à ce bar
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 00:20:28
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| phil34: désolé mais je ne consomme pas de bière!!! |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 06:14:49
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Bonjour,
Pour ce qui concerne le bruit, il y a, pour la victime, trois types d'action.
1) Sur la base du Code Pénal et du Code de la Santé. Plainte au Procureur de la République.
2) Sur la base de l'arrêté municipal de la ville.
3) Sur la base contractuelle, quand on est en copropriété. Dans ce troisième cas, vous êtes effectivement le seul responsable vis-à-vis des autres copropriétaires. C'est vous qui êtes tenu de respecter ou de faire respecter par vos locataires ou visiteurs ou entreprise réalisant des travaux les règles prévues sur le règlement de copropriété, qui est votre contrat commun. Il vous faut donc voir ce que dit le règlement au sujet du bruit. Et ce qu'il dit vous engage incontestablement. S'il ne dit rien, ni au sujet du bruit, ni généralement sur la tranquillité des autres copropriétaires, alors les autres copropriétaires ont les deux autres moyens d'action contre les nuisances, mais pas celui de vous attaquer sur la base de votre responsabilité contractuelle, comme il le font.
Si le RdC prévoit (c'est le cas général de la plupart des RdC) que vous devez veiller à la tranquillité des autres copropriétaires, ces obligations s'imposent, comme dit plus haut, à vous. Et, par votre intermédiaire, à votre locataire qui, lui, n'est responsable contractuellement que vis-à-vis de vous. Normalement, un bail de location, qui est le contrat faisant la loi entre vous et votre locataire (et non entre l'agence de location et votre locataire) doit prévoir que le locataire est tenu de respecter les règles du RdC. Si le contrat ne le stipule pas, alors il a été mal fait. Non seulement le locataire doit accepter le respect des règles prévues sur le RdC, mais il doit en avoir une copie. Si le contrat le prévoit, c'est parfait. Il vous reste à rappeler à votre locataire les règles qu'il a acceptées en signant le bail. Si le contrat ne le prévoit pas, cela n'empêche pas le locataire d'avoir à accepter ces règles. Le résultat est moins direct. Il faut d'abord lui rappeler qu'ayant un bail dans un immeuble, il est tenu de respecter les règles qui s'y appliquent. Et ensuite, lui fournir copie du RdC qui stipule son obligation de respecter la tranquillité du voisinage. S'il veut pouvoir faire un peu plus de bruit que celui normalement accepté comme définissant la tranquillité du voisinage, il lui appartient d'insonoriser les locaux.
Maintenant, pour ce qui est de l'appréciation de la quantité de bruit qu'on peut faire ou qu'on ne doit pas faire, cela fait parfois l'objet d'appéciations divergentes, ce qui semble être le cas chez vous. Ce qui est certain, est que votre locataire ne peut pas parler de réglage "bas" pour un centre ville. Il n'y pas de tolérances plus grandes de bruit en centre ville qu'ailleurs. Il y a une tranquillité nécessaire à l'être humain, qu'il soit en centre ville ou en pleine campagne.
Pour essayer de répondre à vos 3 questions :
1 "dois-je convoquer l'exploitant?" Vous pouvez effectivement le convoquer pour qu'il réponde vis-à-vis de vous, de ses obligations contractuelles. Si vous étiez poursuivi devant le tribunal, vous pourriez le mettre en cause par un "appel en garantie". Vous pouvez aussi ne pas le convoquer et régler votre problème directement avec lui. Personnellement, je pencherais pour la première solution qui aura l'avantage de raccourcir les circuits.
2. "le litige emane des proprios du premier étage. N'est-ce pas au syndic d' agir ?" Il s'agit d'un litige entre deux copropriétaires. Le copropriétaire plaignant aurait pu effectivement s'adresser au syndic pour lui demander d'agir auprès de vous, puisque c'est le syndic qui est chargé de veiller au respect du règlement. C'est la démarche la plus appropriée. Et la non-intervention du syndic engage la rersponsabilité du syndicat des copropriétaires. Mais le plaignant peut aussi vous attaquer directement quand vous mettez en cause par manque de précautions, l'utilisation privative de son appartement. Il a choisi cette seconde voie. Il le pouvait.
3. S'il est déterminé que le plaignant a tort, le problème est réglé pour vous, du moins s'il accepte de se conformer à ce qui sera décidé. Mais s'il a raison, alors c'est vous qui devrez faire en sorte qu'il obtienne la tranquillité nécessaire en rompant, si nécessaire, le bail de location, pour non-respect des obligations des locataires. Vous avez effectivement une obligation de résultat et non de moyens.
Voilà. Je ne sais pas si ma réponse vous a été utile, ce qui me donnerait droit à une bière, ou si cela n'a pas été le cas. Si j'ai gagné une bière, je ne pourrais malheureusement pas en profiter dans l'immédiat, mais peut-être un autre jour. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 09:27:47
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Je corrige ma réponse précédente sur le point concernant l'obligation de résultat ou de moyens. J'ai écrit que vous aviez une obligation de résultat. Ce n'est pas exact. Vous avez tout simplement l'obligation qui est prévue sur le RdC. Le RdC est le contrat et ce n'est que lui qui vous donne des obligations contractuelles. Si le RdC prévoit que vous devez veiller à la tranquillité des autres copropriétaires, vous n'avez donc que l'obligation d'y veiller, c'est à dire de faire le nécessaire pour assurer leur tranquillité. C'est donc une obligation de moyens.
Cependant, on ne peut pas, à partir de là, en déduire qu'ayant rencontré le locataire et lui ayant également adressé un courrier gentil, vous ayez fait le nécessaire pour assurer la tranquillité des autres copropriétaires. Faire le nécessaire ne consiste pas à faire seulement quelque chose qui va dans le sens souhaité. Cela consiste à faire ce qu'il faut pour que cela se fasse, dans la limite de vos moyens. Et la limite de vos moyens est bien au-delà de ce que vous avez fait.
Il vous faudrait, en premier lieu, vous faire votre propre idée de la nuisance. Si elle est réelle, il faut mettre en demeure votre locataire de la faire cesser, faute de quoi le bail serait rompu pour non respect de sa part, de ses obligations. Si la nuisance continue, il vous faut engager les démarches nécessaires (toutes les démarches) pour que votre locataire quitte les lieux.
Si vous avez fait tout cela, effectivement, vous aurez veillé, dans la mesure de vos moyens à la tranquillité des autres copropriétaires.
Donc, pour résumer, ce que je préconnise :
1. Vérifier la nature de la nuisance
2. Voir ce que dit votre RdC sur vos obligations à ce titre
3. Remplir vos obligations.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 09:55:26
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et j'ajouterai que l'occupant du dessus peut dans sa procédure demander la résiliation du bail par la voie de l'action oblique!
Il semblerait que vous n'aviez pas engagé les actions necessaires au respect de la tranquilité des voisins : ne pas oubliez qu'il vous faudra produire vos actions par écrit!!!(RAR, Mise en demeure....) |
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phil34
Pilier de forums
320 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 12:57:33
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Merci pour ces longues et rapides réponses.
Effectivement, donc je vais demander à l' exploitant de venir à la conciliation (même s'il ne vient pas, j' aurai au moins agi). Puis lui signifier en RAR ses obligations, sous peine de résiliation du bail.
Effectivement, j' ai été gentil, ou léger, puisque les plaintes l' étaient également. Maintenant, on passe à l' échelon au dessus. Eventuellement on pourra aller jusqu' à une sommation par huissier, ce n' est pas pour les 100 ou 150 euros. Et là, je pense que je serai effectivement protégé en cas de procédure, si on devait en arriver là (ce que je ne souhaite pas bien sur, la conciliation étant certainement la meilleure solution).
Encore merci, je vous tiendrai au courant, et pour la (les?) bière, pas de problème, ce sera avec plaisir.
Philippe |
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phil34
Pilier de forums
320 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 12:58:46
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| et pour Nefer, ce pourra etre de du jus d' orange, du vin,... |
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phil34
Pilier de forums
320 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 22:48:02
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Voilà, la conciliation a eu lieu au tribunal d' instance. Le conciliateur, pas objectif d' entrée, considérant que le plaignant était dans son droit et que c' était le bar qui était bruyant (contesté evidemment) . Il m' a rappelé au moins 5 ou 6 fois que j' étais aussi responsable (mais pas coupable, comme dirait l' autre ) au même titre que l' exploitant, sans arriver toutefois à me trouver de vrais arguments. Discussion assez stérile donc, même si le patron du bar a admis qu' il ferait un effort supplémentaire pour diminuer les basses (le proprio du dessus a avoué ne pas etre dérangé par le bruit de paroles, ni la télé ni la musique, mais uniquement les basses) quitte a dégrader la qualité du son.
Pour combien de temps? Je ne veux pas jouer le pessimiste, mais il est fort probable que le son reviendra dans sa configuration normale d' ici quelque mois (tendance naturelle) ou que même dans le cas contraire, le voisin va s' habituer à un son moins fort et le trouvera "dérangeant" dans quelques mois (tendance naturelle aussi). Donc retour à la case départ dans quelques mois, je tiens les paris malheureusement.
J' ai quand même pu prouver la bonne volonté de mon locataire, qui a apporté les photos de l' isolation phonique en plafond. Par ailleurs, il a demandé au service spécialisé de la mairie de faire des controles inopinés, et il lui a été répondu que "des rondes ont été faites, et cet établissement ne pose pas de problèmes"
Voilà le résultat pour l' instant
Merci à tous ceux qui m' ont aidé |
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exploitant du bar bruyant ? - conciliation
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