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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 26 mai 2006 : 00:40:41
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S'agissant des honoraires de mutation réclamés au vendeur, il est tout à fait inexact que les demandes des syndics étaient illégales.
Au temps de la taxation administrative des honoraires, les honoraires en cas de mutation étaient admis par les arrêtés préfectoraux.
Les arrêts de la Cour de cassation ne peuvent être négligés, mais ils n'ont valeur normative et impérative que lorsque la Cour a statué en Assezmblée plénière ce qui indique que les juridictions du fond ont résisté et maintenu leur point de vue.
Dans ce genre de discussion le législateur, ou plus simplement le pouvoir réglementaire, intervient parfois pour faire cesser la gueguerre. Ce serait le cas ici si l'amendement est maintenu dans la loi ENL, comme celà a été le cas dans la controverse sur le décompte du délai de notification.
Beaucou^p de temps perdu la dessus, alors qu'il faut lutter contre les montants abusifs. C'est là que le combat est juste 
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René Aubry
Pilier de forums
498 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 12:39:16
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JPM nous rappelle par son intervention sa qualité première : celle de syndic.
Que ceux-ci imputent aux vendeurs et aux acquereurs des frais de mutation lui semble normal.
Que ceux qui s'intéressent au sujet lisent les exemples donnés sur le site de l'ARC. Ils sont édifiants !
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0106/abus663.htm
Mais comme le dit JPM en fin d'intervention : "Point de stériles polémiques".
Ce à quoi j'ajouterai : "En effet, que payent ceux qui le souhaitent !" |
Edité par - René Aubry le 26 mai 2006 12:42:26 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 13:06:06
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Pardonnez-moi, René Aubry, mais JPM n'a jamais défendu l'imputation aux acquéreurs des honoraires de mutation. Enfin du moins, c'est que je crois comprendre au travers de ses écrits (voir plus haut).
Quand à leur imputation au vendeur, je suis d'accord avec lui en disant qu'ils correspondent effectivement à une prestation particulière réelle, mais que c'est leur montant qui pose problème.
Il suffit de se mettre dans la peau du syndic bénévole et reconnaître, même s'il fait preuve d'un bénévolat total, qu'une mutation va lui donner du travail en plus.
Si les professionnels facturaient en toute transparence le coût réel de ce traitement particulier majorée d'une marge raisonnable pour pouvoir vivre de leur activité, et non pas des montants abusifs déconnectés de la réalité, on n'en serait pas là !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 13:56:48
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J'ai toujours écrit que les honoraires de mutation demandés aux acquéreurs étaient dépourvus de fondement pratique (pas de prestations significatives) et juridique (pas de lien de droit). Voir la dessus
http://jpm-copro.com/Cass%2011-10-2005-1.htm
et mon commentaire de l'arrêt.
Sur ce point l'ARC ne dit rien de plus.
Il sera pardonné parce qu'il reconnait que la controverse est sans intérêt 
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Edité par - JPM le 26 mai 2006 14:02:13 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 13:26:13
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Aucune indication sur la réalité du travail ?
Faisable en un click ou non ?
2000€ c'est beaucoup, non
J'ai bien compris vos avis techniques et le "tout travail mérité salaire" mais :
- Quid de la transparence des honoraires du syndic ?
Pourquoi ne pas mettre dans les comptes : rémunérations perçues au nom du contrat ...
- Temps homme nécesaire ? Bref pourquoi pour un travail coutant MAXIMUM 15mn facturer plus de 75 ou 100€ ?
=> Transparence
C'est décidément un démon français :
les administrations, les syndics, les syndicats, les partis politiques
Moi je suis prêt à payer si TRANSPARENCE.
Personne ne se grandit avec ces double-comptes et cette politique de surfacturation de frais. Aujourdh'ui les frais de mutation, puis les frais de gestion sociale .... C'est comme les impôts il y a des créations tous les ans !!
Le vrai problème c'est le niveau trop bas de honoraires de syndic, après c'est du cache-cache pour toucher plus.
Qu'en pense JPM ?
Mais le professionnalisme en prend un sérieux coup.
Seuls les étrangers qui achètent ne voient "le roi nu" et l'opacité de tout cela ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 18:39:42
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ARdL Merci de bien vouloir préciser ce qu'il en est de ces 2 000 €
Honoraires en cas de mutation ?????
N'y aurait-il pas un zéro en trop ? |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 02:54:19
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Bonjour à tous.
Après une relecture attentive de ce post, je m'apperçois que lors de l'achat en 2004 de mon bien, j'ai été victime d'un prélèvement abusif de notre syndic 205€78 tout de même  !
- Puis je réclamer cette somme indument perçue (par rapport au délai de prescription pour moi et d'autres copros acquéreurs surement dans le même cas, et la phrase dans l'acte de vente : "... Paiera tous les frais, droits et émoluments du présent acte, de ses suites et conséquences") ?
- J'achète un autre bien dans une quinzaine de jours, comment éviter ce prélèvement ?
- pour la prochaine AG le Syndic met en résolution le texte suivant :
" 5. CLAUSE D’AGGRAVATION DES CHARGES
Majorité nécessaire : Article 24
Projet de résolution :
Pour une bonne collaboration et le maintien d’une relation harmonieuse entre les copropriétaires, l’Assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que, d’une façon générale, tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, par le fait, la faute ou la négligence d’un copropriétaire ou de l’une des personnes résidant sous son toit, lui seront imputés.
Cette décision vaut également pour les frais de mutation (cf. Chapitre REMUNERATION du contrat de syndic) nés de la mise en œuvre des textes ci-après et de la demande des notaires :
Rappel des textes :
Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
Il est rappelé à tous les copropriétaires que les appels de fonds émis par le syndic pour faire face aux dépenses de gestion courante, dans la limite du budget ci-dessus adopté, sont exigibles le premier jour de chaque trimestre civil, soit les 1ers janvier, avril, juillet et octobre.
Article 6-2 du décret du 17 mars 1967 :
A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :
1°) le paiement de provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ;
2°) le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
3°) le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
Article 6-3 du décret du 17 mars 1967 :
Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux."
Comment noyer le poisson en faisant voté une résolutions avec des arguments sans rapport ! Est-ce que je me trompe dans ma lecture ?
Merci pour votre aide  |
Edité par - zen.christophe le 28 mai 2006 09:43:36 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 09:41:04
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Citation :
Initialement entré par JPM
Les arrêts de la Cour de cassation ne peuvent être négligés, mais ils n'ont valeur normative et impérative que lorsque la Cour a statué en Assezmblée plénière ce qui indique que les juridictions du fond ont résisté et maintenu leur point de vue.
Cette remarque est absolument fausse et gratuite. Je le dis bien fort : Vous n'avez aucune hiérarchie des normes parmi les arrêts de la Cour de Cassation. Sinon, citez moi l'article correspondant de la Constitution ou des Lois Organiques relatives à l'organisation judiciaire. Le pouvoir judiciaire n'est pas là pour "normer", mais simplement pour trancher des litiges même si pour cela elle s'appuie sur des principes généraux de droit ou de la jurisprudence. Il arrive même que la Cour de Cassation revienne sur une jurisprudence qu'elle a établit. Ne l'oublions pas. |
Edité par - LeNabot le 28 mai 2006 09:41:28 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 11:55:08
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Tout à votre service, cher Le Nabot, voici le texte qui montre que votre affirmation Citation :
Vous n'avez aucune hiérarchie des normes parmi les arrêts de la Cour de Cassation.
est inexacte.
L'article L131-4 du Cods de l'Organisation judiciaire :
En cas de cassation, l'affaire est renvoyée, sauf disposition contraire, devant une autre juridiction de même nature que celle dont émane l'arrêt ou le jugement cassé ou devant la même juridiction composée d'autres magistrats.
Lorsque le renvoi est ordonné par l'assemblée plénière, la juridiction de renvoi doit se conformer à la décision de cette assemblée sur les points de droit jugés par celle-ci.
Sur un premier pourvoi avec cassation, la Cour d'appel de renvoi est libre de sa décision.
Sur un second pourvoi avec seconde cassation par l'Assemblée plénière de la Cour de cassation, saisie en ce cas, la Cour d'appel de renvoi n'est pas libre de sa décision. Elle doit s'incliner devant la position prise par l'assemblée plénière.
Il y a donc bien une hiérarchie des arrêts de la Cour de cassation. Un arrêt de chambre est important, mais ne dit pas le droit. Un arrêt de l'Assemblée plénière dit le droit.
Ceci dit il y a des revirements de jurisprudence tant au niveau des chambres qu'au niveau de l'assemblée plénière.
De nos jours les revirements pleuvent, même en matière de copropriété. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 12:30:19
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Attention quand même.
Lorsque le renvoi est ordonné par l'assemblée plénière, la juridiction de renvoi doit se conformer à la décision de cette assemblée sur les points de droit jugés par celle-ci.
Cela concerne surtout les cassations partielles. Une cour d'appel de renvoi n'est saisie que par ce qui a été cassé. Ce qui est définitif a l'autorité de la chose jugée. Je ne retire donc en rien le fait qu'il n'existe aucune hiérarchie des normes parmi les arrêts de la Cour de Cassation.
PS : pour info, il arrive à la Cour de Cassation de trancher directement le litige sans renvoi quand il y a eu trop d'aller/retour. |
Edité par - LeNabot le 28 mai 2006 12:35:30 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 13:42:52
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Libre à vous de persister !
Le principal était de détromper les UInautes.
L'existence de cassations partielles n'a aucune incidence à cet égard.
La cassation sans renvoi non plus d'ailleurs.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 14:54:13
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Citation :
Initialement entré par JPM
Le principal était de détromper les UInautes.
Je crois que je vais avoir besoin de débroussailler le terrain.
Vous avez ici une page perso décrivant la procédure de renvoi par la Cour de Cassation (http://perso.wanadoo.fr/gd.melison/td/orgjur2.htm).
Un extrait :
Citation :
La première juridiction de renvoi peut refuser d'appliquer les principes qui ont conduit à la cassation de la décision précédente. Un pourvoi en cassation peut de nouveau être introduit. Lorsqu'il porte sur les mêmes motifs que le premier pourvoi, la Cour de cassation statue en assemblée plénière (attention à l'orthographe).
La Cour de cassation se réunit en formation d'assemblée plénière dans deux hypothèses. Lorsque la juridiction de renvoi ne s'est pas inclinée et qu'un second pourvoi contre sa décision est intenté avec les mêmes moyens que le premier pourvoi, la Cour doit obligatoirement statuer en Assemblée plénière. Par ailleurs, la Cour peut exceptionnellement décider de statuer en Assemblée plénière en cas de litige sur un problème juridique épineux, soulevant des mouvements jurisprudentiels contradictoires.
Les principes énoncés par les arrêts de cassation rendus en assemblée plénière s'imposent à la seconde juridiction de renvoi. Ils ont généralement un fort retentissement.
Vous en retiendrez qu'en général l'assemblée plénière ne se réunit qu'en cas de rébellion des cours d'appel et tribunaux (quand la décision cassée est rendue en dernier ressort). Autant dire que ce sont des cas où des difficultés sérieuses d'interprétation surgissent.
Faut-il pour autant dire que les arrêts rendus en assemblée plénière sont plus normatifs que les autres. Je dis non car le renvoi décidé par une assemblée plénière n'est tout bonnement qu'un problème résolu par la procédure, même si le texte indique que la juridiction de renvoi doit se soumettre. (cela devrait être aussi le cas pour les renvois décidés en chambre, mais les magistrats étant indépendants ils sont libres de décider autrement, la Cour de Cassation pouvant finalement trancher sur le fond également par la suite).
Pour le reste une énormité de votre part quand vous dites Un arrêt de chambre est important, mais ne dit pas le droit. Un arrêt de l'Assemblée plénière dit le droit. Je suis désolé de vous contredire, mais un arrêt de chambre dit le droit, comme un arrêt de cour d'appel, d'un TGI, ou d'un modeste Tribunal d'Instance. Trancher un litige c'est déjà dire le droit. Et à cet égard, il n'y a aucune hiérarchie des normes quant aux arrêts de Cour de Cass. Ils sont prononcés par la juridiction civile suprême et la distinction s'arrête là. Distinguer autrement n'est qu'une question d'intérêt intellectuel. |
Edité par - LeNabot le 28 mai 2006 15:15:27 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 16:02:32
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L'extrait du lien que vous donnez confirme pleinement ce que j'ai écrit.
Le dernier paragraphe est plus explicite encore : Citation :
Les principes énoncés par les arrêts de cassation rendus en assemblée plénière s'imposent à la seconde juridiction de renvoi. Ils ont généralement un fort retentissement.
Un fort retentissement ? Bien sur : Ils "disent le droit ", ce qui, dans le jargon des juristes, veut dire qu'ils donnent une règle de droit. Si le litige porte sur l'interprétation controversée d'un texte de loi, ils disent que c'est l'interprétation 1 qui est la bonne et qu'on peut mettre au rancart l'interprétation 2.
Cette nouvelle règle s'imposera aux juges comme à tout le monde.
Un arrêt de chambre n'est pas doté de cette vertu. S'il a opté pour l'interprétation 1, les juges du fond pourront continuer à se prononcer en faveur de l'interprétation 2, au risque de voir leurs arrêts cassés. Dans le même jargon c'est " la résistance opiniatre des juges du fond ". L'arrêt de chambre donne l'avis de la chambre, et ce n'est pas négligeable, puisqu'il peut casser un arrêt ! Mais il ne " dit pas le droit ".
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 16:55:23
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Citation :
Initialement entré par JPM
L'arrêt de chambre donne l'avis de la chambre, et ce n'est pas négligeable, puisqu'il peut casser un arrêt ! Mais il ne " dit pas le droit ".
Un arrêt de chambre de la Cour de Cassation n'a jamais été un arrêt "avant dire droit". Tous les arrêts de la Cour de Cassation contiennent la motivation dans les considérants. Un simple arrêt de chambre et surtout un arrêt de cassation contient la base légale et l'explication. Moi, c'est ce que j'appelle dire le droit.
L'obligation édictée par le code de l'organisation judiciaire selon laquelle une cour de renvoi est obligée de se soumettre à la position de la Cour de Cassation ne se justifie que pour terminer le litige après un deuxième renvoi, une Cour d'Appel ayant un rang inférieur à la juridiction suprême. Mais je le rappelle, il n'y a pas de hiérachie des normes parmi les décisions de la Cour de Cass parce que cela a été décidé en séance plénière. Un arrêt de cassation reste un arrêt de cassation, c'est à dire : les juges suprêmes ont simplement décidé qu'une Cour d'Appel s'est vautré pour parler trivialement. La hiérarchie je la vois là exactement. |
Edité par - LeNabot le 28 mai 2006 16:57:30 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 10:46:23
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2500€ demandés sur une vente de d'un appartement de 90m² en copropriété à Cannes.
Vendeur une banque
Syndic : l'agence interne de la banque ....
Cas très fréquent
Mais comme prix de vente <= 75% du marché tout le monde l'a compris comme du prix déguisé
semaines de négociation pour arriver à 250€
Personne n'a d'idée sur la REALITE DU TRAVAIL EN ELLE-MEME ?
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 11:05:05
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Pour ARdL:
Quand le dossier de la copropriété est bien tenu, et que le logiciel de comptabilité est maîtrisé, j'estime à 1 heure grand maximum le temps nécéssaire pour traiter une mutation simple (sans recouvrement ou litige en cours), de l'ouverture du courrier du notaire jusqu'à l'envoi de l'état daté, même dans sa version "riche".
Je pense donc pour ma part que le syndic peut demander raisonnablement au vendeur le montant d'une vacation horaire en heure ouvrée pour cela. Mais cela reste une opinion purement personnelle sur le fond (sur la forme, c'est zéro).
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Edité par - mfld le 29 mai 2006 11:06:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 14:48:48
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Voci les premières gouttes de la pluie d'actions en responsabilité qui va tomber sur les syndics professionnels ou non pour faute dans l'établissement de l'état daté :
Un arrêt de la 23e chambre de la Cour d'appel de Paris du 12 janvier 2006 reproche au syndic de n'avoir pas fait mention d'une décision de l'assemblée générale (tenue quatorze jours avant l'envoi de l'état date) adoptant le principe de travaux de ravalement.
Le décret du 27 mai 2004 n'était pas en vigueur au moment des faits mais sur ce point précis, les obligations étaient sensiblement identiques. Le nouveau régime est, d'une manière générale, encore plus exigeant ;
Un autre piège est l'oubli fréquent des sommes restant dues par un vendeur qui a bénéficié de l'étalement décennal prévu par l'article 33 par des travaux d'amélioration. Le solde devient exigible en totalité et il faut le mentionner ( article D 5 1° d )
Le pense-bête a disparu (changement de syndic ou autre raison) et l'affaire passe à la trappe.
Dans la nouvelle comptabilité, sauf erreur de ma part, la procédure adéquate n'est pas prévue.
Il y a une chance de rattrapage si l'hypothèque du syndicat a été inscrite car le notaire sonnera l'alarme. Sinon, les copropriétaires ayant avancé des fonds risquent de ne pas les revoir.
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 19:39:34
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Bonsoir.
Je souhaite relancer ce post pour avoir des témoignages de ceux qui auraient réusi à se faire rembourser ses frais.
- Quelle procédure ont-ils utilisé ?
- Ont-ils réclamés seuls ou à plusieurs ?
- Le jeu en vaut-il la chandelle pécunièrement (frais de justice)?
Merci.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 10:34:30
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En réponse à Christophe pas Zen sur ce coup là (et on le comprendra) :
Il faut procéder avec prudence, progressivité, et doigté, car le risque pour le contestataire dans un litige sur les honoraires de mutation est d'être très rapidement considéré comme un emm... par les autres copropriétaires, et par un "rebelle dangereux" par le syndic et le CS. Il faut faire un gros effort de communication en amont de ses actes. Souvent accepter ces honoraires sans discuter est une sorte de "tribut pour acheter sa tranquilité à court terme".
Je recommande les étapes suivantes:
1- Rencontre avec le syndic en présence du CS pour confronter les positions des uns et des autres. Souvent le CS découvre le problème .
2- Première lettre immédiatement après au syndic en consignant par écrit les arguments des uns et des autres. Copie de toute la correspondance au CS, et éventuellement explication de texte.
3- Deuxième lettre 15 jours après, en démontrant références juridiques à l'appui que les arguments du syndic (et/ou du CS) ne tiendraient probablement pas devant un tribunal (mais ce n'est qu'une éventualité, n'est-ce pas, car nous sommes entres adultes responsables ).
4- Mise en demeure par LRAR 15 jours après, sur le même modèle, en menaçant cette fois-ci de porter l'affaire devant le tribunal, et en prolongeant le propos en menaçant d'engager les responsabilités des uns et des autres (c'est en effet la fin de phase amiable  )
5- Un petit tour devant l'expert de son association favorite de copropriétaires pour faire le point, affûter et polir l'argumentaire, et évaluer le risque du recours devant le tribunal.
6- Si le risque est minime, engager la procédure judiciaire par déclaration au greffe du tribunal d'instance, procédure peu coûteuse, et en laissant l'avocat au placard (pas rentable sur cette affaire là).
Si on ne se sent pas à l'aise, il est fortement conseillé de considérer sérieusement son adhésion à une association de défense des copropriétaire en première étape. Ou alors de ressortir l'avocat du placard, si c'est un copain qui ne demandera qu'un apéro pour tout honoraire, et à condition que l'immobilier soit sa spécialité, car on a souvent des surprises .
Enfin, comme dirait SNP dans son style "musclé", si on n'en a pas, on s'écrase et on rejoint le troupeau. Bêêê, bêêê, bêêê  !
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Edité par - mfld le 31 mai 2006 10:38:30 |
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gloran
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 22:40:48
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Pour les lecteurs de passage, merci de consulter ce topic :
http://www.universimmo.com/forum/post.asp?method=Edit&REPLY_ID=372122&TOPIC_ID=55324&FORUM_ID=13
Où j'expose le raisonnement juridique qui m'a permis de récupérer 304,98 euros sur les 358,80 euros prélevés par mon syndic.
Au passage je cite en corrigeant JPM :
Citation :
Première observation, qui n'est pas vaine, le principe même des honoraires demandés à l'acquéreur est contestable puisqu'il n'y a pas de prestations significatives réalisées à son profit. Ce qui n'est pas le cas pour l'état daté et la note de renseignements qui sont imputables au vendeur, ce qui est certain dans la nouvelle mouture de l'article 10-1.
L'article 10-1 ne concerne QUE l'état daté, pas de questionnaire de notaire, pas de frais de mutation au contenu mystérieux, QUE QUE QUE l'état daté. C'est comme le port salut, c'est écrit dessus.
Citation :
Cette position est désavouée par le projet de loi ENL, après la 2eme lecture au Sénat, dont avant le vote final par l'Assemblée nationale. Le texte reconnait le droit à honoraire du syndic à l'encontre du vendeur.
La loi ENL ne parle, encore une fois, que de l'état daté.
Donc, on est d'accord, l'état daté est facturable.
Est-ce une raison pour accepter d'autres frais, qui porteraient d'autres noms ? bien évidemment, non.
Donc, exit le questionnaire de notaire, exit les frais de mutation.
Et, n'oublions pas que AUCUN des montants de prestation indiqués dans le contrat de syndic ne sont opposable au copropriétaire (cassation 11 octobre 2005 3eme chambre civile). La facturation doit suivre une voie classique (client à fournisseur). Idem avec le fait que le syndic passe sa douloureuse par le notaire : il n'y a pas là de créance privilégiée pouvant amener blocage de la vente, donc circuit en marge de la légalité (avec la complicité du notaire).
Donc je récapépète :
- état daté : OK
- questionnaire de notaire : NON (au syndic de contractualiser avec le notaire)
- autres frais de mutation : NONNONONON re NON.
Si vous n'êtes pas convaincu, réclamez à votre syndic : il paiera rubis sur l'ongle, convaincu lui-même de sa propre illégalité, et certain que pour un "pète-c..." il existe 1000 moutons.
Comme on dit, "à bon entendeur" :)
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Edité par - gloran le 25 oct. 2007 22:58:44 |
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Honoraires mutation acquéreur
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