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voici ce que j'observe dans les comptes, à part les mesquineries habituelles liées aux factures, frais de mutation acquéreur (pour boulot non fait)etc : - date AG a dépassé les délai de l'AG prévue au RC (31 mars) - pas de remboursement des dettes des copropriétaires vendeurs alors qu'elles ont été bien remboursées - remboursements très insuffisant des sinistres déclarés (enb pribcipe) aux assurances multiriques - le syndic ne veut pas me donner les relevés d'eau des compteurs divisionnaires, mais on a obtenu qu'il les donnera aux copro avec la convocation AG. - du fait que le syndic refuse d'effectuer le suivi régulier des conso d'eau on a obtenu qu'il envoie régulièrement les relevés au conseil syndical pour que le cs le fasse à la place du syndic (gratuitement).
En fait je demande au syndic sur mon rapport sur l'analyse des comptes la communication des dossiers dans leur intégralité des - relevés et facturations d'eau aux copro (compteurs divisionnaires), car le rc ne prévoit pas de compteur, et le syndic facture au relevé et au forfait (pour les copros qui ne laissent pas les releveurs faire leur travail) - des procédures judiciaires, - des sinistres multirisques depuis 2003 à ce jour
et proposerai d'approuver les comptes avec réserves, de pas donner le quitus au syndic, de faire expertiser après assemblée les dossiers par un expert spécialiste des comptes genre ARC (ai soumis l'adhésion de la copro à l'arc mais c'est pas gagné) et de faire voter la responsabilité civile du syndic en cas d'anomalies préjudiciables à un copro ou au syndicat qu'en pensez-vous ? Merci
il ne peut plus y avoir de copropriétaire vendeur débiteur depuis le 1er septembre 2004!!!!
de quand datent ces débits dont vous parlez!!!
de plus , avant cette date, le syndic pouvait provisionner sur le questionnaire une somme en provisions pour charges en attente de l'approbation des comptes: le conseil syndical devait se pencher sur les questionnaires des vendeurs qui ont été adressés aux notaires et demander aussi pourquoi des oppositions sur le prix de vente n'ont pas été effectués !!!!
si vous avez une somme importnte débitrice sur les vendeurs, vous devriez commencer par changer de syndic .
- dettes vendeurs pour charges non payées : dettes dont le montant a été prélevé sur le montant de la vente, et donc remboursées au syndicat le jour de la vente, selon l'état daté remis au notaire
Ces sommes remboursées avec la vente par le vendeur en 2005 devraient donc figurer en crédit sur les comptes 2005 arretés au 31 12 2005
ceci semble normal ?
- autrement oui je râle car le syndic refuse de suivre les consommations d'eau, et par effet logique il refuse de renseigner l'état daté sur les dépenses non encore exigibles (c'est à dire les consommations d'eau exercice en cours et antérieur). Son truc c'est d'écrire O euros sur l'état remis au notaire et ensuite de demander l'argent à l'acquéreur, loi SRU oblige... mieux il facture les frais de mutation au vendeur et à l'acquéreur : l'acquéreur paye en fait 100 euros juste pour avoir le droit de se retrouver racketter après la mutation . Et le vendeur paye 400 euros au syndic pour se retrouver délié de ses conso d'eau non encore exigibles depuis deux ans .
si vous avez une somme importante débitrice sur les vendeurs, vous devriez commencer par changer de syndic .
ceci est mon voeux le plus pieux . J'ai d'ailleurs déjà envoyé comme ordre du jour une proposition d'un syndic concurrent
c'est pourquoi je demande en fait les relevés d'eau + leur facturation depuis 2003 pour petite expertise....des comptes d'eau, des litiges et des sinistres multirisques.
qu'en pensez-vous ? pour le changement de syndic : encore faut-il que les gens votent un tel changement car le pb c'est que ces personnes soit habitent loin (souvent à l'étranger) et sont gérés (leur location) ... par notre syndic bienaimé... donc pour les pouvoirs.... le syndic va voter pour le syndic et puis globalement ils s'en f...... ils ne s'embêtent pas à voter ... mon syndic m'a dit qu'avec ma proposition de syndic concurrent je vais réussir à faire mettre la copro sous adm judiciaire....
Sauf erreur de ma part on ne trouve pas mention du conseil syndical mais vous dîtes que vous établissez une rapport. Je suppose donc que vous êtes membre ou même président du CS.
Je relève avec intérêt votre observation
Citation : pas de remboursement des dettes des copropriétaires vendeurs alors qu'elles ont été bien remboursées
que l'on retrouve fréquemment à l'occasion de contrôle des comptes. Dans certains cas, elle correspond à une réalité : le solde débiteur du vendeur n'a pas été payé et le syndic a dû faire opposition.
Mais dans beaucoup de cas l'observation est sans objet. Le paiement a bien été fait et enregistré dans la comptabilité mais la présentation comptable ne le fait pas apparaître clairement.
Sur ce point l'entrée en vigueur du décret du 27 mai 2004 alors que la nouvelle comptabilité n'était pas encore définie (D 14 mars 2005) ni entrée en vigueur (1er janvier 2007) n'a pas arrangé les choses
En l'espèce : qu'est ce qui vous conduit à dire que les comptes de vendeurs ne sont pas purgés alors que vous savez d'une manière ou d'une autre qu'ils l'ont été ?
Quant aux pièces et documents, si vous agissez au nom du CS, le syndic ne peut rien vous refuser. Mais vous ne pouvez pas lui demander de sortir du cabinet les pièces originales des dossiers.
conseil syndical : nous avons été élus deux vérificateurs aux comptes 2005 à la dernière AG sans que l'AG par manque de votants ait pu élire un CS, donc pas de CS officiel (comme tout ça n'est pas assez compliqué il fallait se distinguer dans l'exotisme), donc pas de président, juste deux personnes casse-pieds qui en font office... Notre élection est officielle mais je ne sais si elle est légale ; c'est pour ça que le syndic nous a donné des comptes à vérifier.
procédures recouvrement : mon vendeur a payé en 2005 sur le produit de la vente ses dettes au syndic transmises par le notaire au syndic (à moins que le notaire ait conservé le pactole)... donc je sais bien qu'il a payé mais je ne perçois pas où est le remboursement en 2005 . Idem pour deux autres copro qui figuraient sur les relevés des dépenses de l'an dernier : je ne vois pas de remboursement de dettes ni de frais de procédures... tout ça comme on n'a pas de compte séparé c'est impossible de savoir. J'ai envoyé un mail au syndic sur le sujet qui ne m'a pas répondu. Pour l'eau nous sommes de plus pour compliquer les choses (c'est ma spécialité) en litige comme vous le savez sur l'eau avec le syndic qui à titre perso nous refuse la consultation des relevés originaux, et surtout le mode de facturation de l'eau des exercices précédents. Ils disent qu'ils ne conservent pas de double des facturations de charge de fin d'exercice et donc ne peuvent pas savoir comment ils ont compté l'eau précédemment ce qui est fâcheux.
C'est bien bête qu'il n'y a que les dettes qui se conservent mais sous forme globale, pas de détail selon ce principe. Ce qui fait qu'en cas de dette on ne peut plus savoir ce qu'on paye sauf si on a gardé ses factures. C'est casse-pied pour tout dire. ça en rajoute à la suspicion j'avoue... Mais mon vendeur qui me dit qu'il n'a jamais reçu de récap de charges de fin d'année ne peut rien fournir, et pas davantage le syndic... c'est un peu le bazard.
Quand en fait au cours de la vérif j'ai vu des relevés d'eau avec bidouilles dessus pour transformer les relevés en forfait pour ceux qui ne permettent pas un relevé le syndic a refusé de me les donner à vérifier car il doit finir de les modifier (il impute 50 mètres cube par studio sans relevé, alors qu'il y a évidemment des pb puisqu'il y a plein de logements surpeuplés et où la conso est maximale... mais ça c'est pas le pb). Il communiquera sur notre insistance ces relevés et forfaits aux copro avec la convoc. Mais il sera trop tard pour moi pour les vérifier et je ne suis pas sûre qu'il communique la copie des originaux. Vu sa mauvaise volonté de donner des documents ça va être vraiment dur d'obtenir ce que je recherche (je pense d'après ma méfiance qu'il cache le fait qu'il n'appliquait pas de forfaits systématiques en l'absence de relevés, et donc qu'il doit y avoir des choses calculées au pifomètre). Pire il n'y a pas d'AG où on a voté des forfaits et des calculs aux relevés , et encore moins publié ça aux hypothèques... A mon avis avant il appliquait des forfaits de façon irrégulière... et encore avant ce devait être au tantième .... tout ceci fait vous voyez qu'en lisant un petit tableau que je me suis fait entre les dépenses eau 2004 générale et le total des conso insividuelles, et idem pour 2005 j'arrive à l'étrange constat que ces eaux générales défalquees des totaux des individuelles on voit que l'eau déduite, soit celle des parties communes, en fait est passée en 2004 de 48 m3 (copro de 48 petits lots) à 396 m3 ce qui est trop important ... d'où je déduits soit des canalisations devenues archi défectueuses de l'immeuble, soit plutôt un mode de calcul où d'un coup le syndic voit que je cherche la petite bête et donc applique des forfaits partout où il n'y a pas de relevés... et donc au final la flotte réellement consommée se retrouve dans les parties communes c'est à dire qu'elle n'est plus comptabilisée en individuel... A mon avis ses calculs ne doivent pas coincider entre 2004 et 2005 et c'est sûrement qu'il ne veut pas que je vois cela... puisque mon pb individuel porte un peu sur ce pb (et pb de non renseignement de l'état daté). De plus il s'obstine à ne pas renseigner l'état daté au notaire et donc se refuse obstinément - à vouloir assurer le suivi de l'eau (sic) et accepte quand même de nous nous confier ce délicat pb J'avoue que je ne sais plus quoi faire. Je pense que pour ça il faut un contrôle des comptes sur ce pb à faire par un expert car ce genre de bazard un jour ou l'autre ça se retournera contre la copro.
je pense que c'est ça qui le rend réticent... car mon vendeur (sa locataire) qui n'ouvrait pas ses portes ... aurait du peut-être selon le principe du forfait se retrouver avec un forfait ... ce qui m'aurait peut-être (? ?? peut-être pas )limité seulement en fait d'après les dates sa facture...
ce que je souhaite écrire car je me perds dans ces histoires c'est que nous approuvons les comptes sous réserve qu'ils soient expertisés par un spécialiste de la vérif des comptes genre Arc si on arrive à faire voter l'adhésion à l'arc, et si le syndic nous permet de consulter tous ces dossiers assurance, eau, recouvrements....
En l'espèce : qu'est ce qui vous conduit à dire que les comptes de vendeurs ne sont pas purgés alors que vous savez d'une manière ou d'une autre qu'ils l'ont été ?
A pardon ! j'avais cru qu'on devoir ça dans les procédures judiciaires ....
donc ma réclamation est sans objet ?
bon toujours est-il que même en ce cas où on fait les comptes et donc on a les pièces ou on ne les fait pas et on ne les a pas....il ne peut pas m'en donner que la moitié...
charges encore
Forum fermé
Posté - 22 mai 2006 : 09:31:40
. Et le vendeur paye 400 euros au syndic pour se retrouver délié de ses conso d'eau non encore exigibles depuis deux ans 
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