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 Sujet  |
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Sean
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 23 mai 2006 : 10:55:46
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Au terme de plusieurs exercices, l'AGO vient en fin de se mettre d'accord et à voter la résolution pour la création d'un compte séparé.
J'ai ainsi trois questions :
- pouvons nous imposer au syndic le choix de la banque ?
- le choix de l'agence ?
- dans quels délais le syndic doit il effectuer tous les transferts de fonds ?
Merci d'avance
Anselme
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 11:30:53
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Au risque de casser les pieds, il faut rappeler qu'une AG n'a pas à décider d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat ..(pas plus qu'elle n'a à décider de laisser les fonds dans les comptes du syndic ..).
L.art.18 précise que le syndic est chargé (est tenu !)
"- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ...."
Car D.art.29.1 précise alors :
"La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic."
Il faudrait peut être qu'au moins les CS soient attentifs à ces particularités.
Conclusion : l'AG ne décide pas l'ouverture de ce compte séparé : il est obligatoire !
Toutefois, elle peut dispenser le syndic d'en ouvrir un pour une durée renouvelable qu'elle fixe.
Plus de dispense = ouverture obligatoire dans les 3 mois qui suivent (Relire L.art.18)
L'AG peut éventuellement imposer un organisme bancaire .... éventuellement ..! A voir avec le syndic. |
Edité par - gédehem le 23 mai 2006 11:32:05 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 12:41:43
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gédehem: j'admire votre constance à répéter toujours les mêmes choses!!!
il va falloir vous décerner une médaille.....en chocolat bien sûr...puisque les intervenants sont bénévoles ou mettre une publicité sur le site poour payer les chocolats |
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Sean
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 00:10:49
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merci
En fait - nous avons enfin réussi à rejeter la dispense d'ouverture. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 08:11:11
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Nefer, pour le chocolat je suis preneur !! (médaile ou autres, bien que je préfère autres car en médaille c'est un peu rachetoc ..)
..Un de mes péchés mignons ....
Quant à rabacher ! ... Vous savez : "100 fois sur le métier ...." ..d'autant qu'ici on parle toujours de la même chose ... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 09:07:37
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Nefer, pour le chocolat je suis preneur !! (médaile ou autres, bien que je préfère autres car en médaille c'est un peu rachetoc ..)
..Un de mes péchés mignons ....
Quant à rabacher ! ... Vous savez : "100 fois sur le métier ...." ..d'autant qu'ici on parle toujours de la même chose ...
Quand vous citez, pour la nième fois, : " 100 fois sur le métier..." est ce un rappel-inexact- de JJ Rousseau ,dans l'Art Poétique, ou le titre du livre de Jean Baetens, auteur flamand d'expression française.
Il serait peut être opportun de le savoir pour le choix du chocolat. 
Dura lex,sed lex. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 09:45:32
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Choisir la banque et l'agence ?
Pensez vous que le syndic le plus compétent, le plus diligent, ayant 40 copropriétés en compte séparé, va faire 40 banques chaque semaine pour remettre les chèques, déposer les disquettes , etc ????
Ne pensez vous pas que la cohérence des procédures banque / syndic est nécessaire et qu'elle est impossible s'il y a plusieurs banques
et encore qu'en cas de difficulté passagère, votre syndic aura ainsi plus de poids pour arranger une affaire ?
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 13:23:31
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Partant du principe que le syndicat dispose d'un compte à son nom.
Supposons que notre syndic soit à PARIS 19 et qu'il décide d'ouvrir un compte au nom du syndicat dans "sa" banque (à proximité de ses locaux).
Supposons qu'en N+2 le syndicat change de syndic et que celui-ci soit à PARIS 14. Croyez vous qu'il soit pratique pour le nouveau syndic d'avoir un compte à gérer dans le 19ème dans un établissement qui n'est pas "le sien"?
Personnellement, je n'ai pas de position arrêté sur ce point mais le plus logique serait que l'établissement teneur du compte bancaire séparé soit à proximité géographique de la copropriété.
De plus, les chèquiers peuvent être envoyés par courrier. Toute demande à l'établissement teneur du compte doit se faire par écrit (donc pas de différence de délais pour le syndic).
La seule chose qui ennuie un syndic, c'est l'augmentation du travail qu'il doit fournir pour un compte séparé mais bon, c'est plus claire pour les contrôles. |
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Sean
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 23:02:10
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Dès lors le choix de la banque voire de l'agence peuvent être imposés.
Sachant que les frais de banque peuvent varier du simple ou quadruple et que le syndic nous prélève au passage 800 euros pour ce compte séparé ...
Un syndic n'est il pas au service d'une copropriété ?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 00:27:13
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Vous n'imposez rien du tout.
Vous pouvez exiger l'ouverture du compte séparé dans une banque voisine de l'immeuble.
Si le syndic n'y voit pas d'inconvénient ? amen !
Si le syndic ne veut pas, il vous invite à choisir un autre syndic.
La bonne solution évidente est que le syndic gérant les fonds par compte séparé ait tous ses comptes dans une même agence bancaire choisie par lui.
Mais lui non plus ne peut rien imposer. Il ne garde pas les syndicats qui ne veulent pas suivre.
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René Aubry
Pilier de forums
498 réponses |
Posté - 25 mai 2006 : 15:44:12
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Vous ne pouvez pas imposer une agence. Une banque peut-être ?
JPM a raison en disant que si le syndic devait choisir telle ou telle banque en fonction de chaque copro ...
Et quand bien même vous l'imposeriez. Relisez bien le contrat du syndic. Car le "monstre" aura prévu le coup parce qu'il est déjà informé de vos soufaits. La différence de côut entre le compte commun et le compte séparé ? +10, +20, +30% |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 00:23:25
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Pour René Aubry : je maintiens que dans un grand nombre de cas le montant des honoraires demandés par le syndic en cas de passage au compté séparé est tout simplement le montant normal des honoraires de gestion courante.
Jusqu'alors le^montant des honoraires était minoré parce qu'il percevait la rémunération des fonds déposés.
Dans certains cas il demande plus encore, comme fait le marchand de tapis :
Jusqu'à présent les honoraires étaient à 2800 € alors que le coût normal est 3 200. Il demande 3 500 ? Non mon z'ami 3 050 !
Ah ! tu me tues ! 3250 ! Non 3 200
Bon ! tope là 3 200 ! Mais c'est cadeau !
Il n'est pas bien difficile de vérifier que les honoraires de gestion courante d'un syndic sont inférieurs au créneau du montant juste 
En plus un recadrage des honoraires exceptionnels, et tout va mieux.
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René Aubry
Pilier de forums
498 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 11:56:56
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Pour JPM,
Vous nous dites que "dans un grand nombre de cas le montant est tout simplement le montant normal des honoraires de gestions courantes".
Ce à quoi je vous répondrai que si le forum d'UniversImmo existe et est si fréquenté, c'est qu'il existe aussi un "autre" grand nombre de cas où le montant n'est pas le montant normal ...
Nombre de syndics et non des mondres sont prêts à tout pour faire payer les copropriétaires. Le nier ou en réduire le nombre n'y changera rien.
Il y a des syndics qui mettent dans leur contrat un montant tellement dissuasif qu'ils sont assurés que les copropriétaires voteront le compte joint.
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Edité par - René Aubry le 26 mai 2006 12:05:13 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 14:34:50
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On peut admettre le raisonnement de JPM, que "les honoraires des syndics pour gestion courante" ne sont pas "le montant normal",
mais largement compensés par les honoraires particuliers qui prolifèrent d'une façon exponancielle.
En effet la rémunération des comptes uniques à été longtemps tenue cachée.
Il certain que les syndics abusent du fait que les honoraires étant libres il peuvent proposer des honoraires dissuasifs pour contourner la loi sur la tenue obligatoire du compte séparé et obtenir ainsi une "dérogation".
Il n'y aura de solution tant que les syndics pourront demander une majoration pour la tenue d'un compte séparé ou une minoration pour une dispense de compte séparé.
Comme on ne peut, et ce n'est pas souhaitable, changer de syndic comme de chemlse, les syndics sur ce point ont la vie belle!
Les syndics invoquent souvent le travail "supplémentaire" provoqué par la tenue d'un compte séparé. Il faut savoir:
La tenue d'un compte unique oblige à la tenue d'un compte dit "pivot" dans le jargon des syndics.
C'est par ce compte que sont faits les règlements de toutes les copropriétés gérées par le syndic. Un chèque (ou virement) est ensuite fait par chaque copropriété pour "rembourser" les règlements fait par le compte "unique".
De l'aveu même d'une comptable d'un grand groupe l'établissement du compte de rapprochement du compte "pivot" demande un travail important (Chéques établis mais non encaissés) à la date du rapprochement.
Avantage pour le syndic du compte unique, les remises de chèques, qui doivent être établis copropriété par copropriété, le sont à une même banque.
Avec le compte séparé, les règlements doivent être établis sur des carnets de chèques propres à chaque syndicat, ou les ordres de virements individualisés par syndicat. Par compte les états de rapprochement sont plus simples à établir.
Les remises de chèques peuvent devoir être faites sur plusieurs banques si les syndicats ont imposés l'ouverture d'un compte dans telle ou telle banque, ce qui il faut en convenir n'est pas souhaitable.
Notre syndic gérant toutes ses copropriétés par "compte séparé", nous lui avons laissé la liberté d'ouvrir notre compte dans la banque de son choix proche de son cabinet. Nous n'avons pas de frais de tenue de compte.
En conclusion, avec les moyens actuels il n'est pas établi qu'il y est une charge de travail supplémentaire avec un compte séparé.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2006 : 15:38:00
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Sur René Aubry Citation :
Ce à quoi je vous répondrai que si le forum d'UniversImmo existe et est si fréquenté, c'est qu'il existe aussi un "autre" grand nombre de cas où le montant n'est pas le montant normal ...
On ne peut discuter de celà que chiffres en main, ne serait-ce que grossièrement. Sur les messages anciens à ce sujet, quand on demande le nombre de lots principaux de l'immeuble et quelques indications sommaires : une réponse sur 10 questions.
Pour ma part j'ai pu voir récemment 7 propositions de passage en séparé d'un même groupe important, uniformément dans la partie supérieure du creneau admissible, d'une part
et une mise en concurrence de 5 syndics pour un immeuble de 40 lots . 2 candidats ne pratiquent que le compte séparé, 3 candidats ont fait une double proposition (unique et séparé), 3 candidats ont indiqué ne pratiquer que le compte unique et ont été écartés.
Les 5 propositions en séparé sont dans le créneau, avec des écarts de 5 à 7% en plus ou en moins par rapport au montant moyen.
Les 3 propositions en unique sont de 15 à 22 % inférieures au prix en séparé du même proposant.
Dans tous les cas, les prestations exceptionnelles sont réduites au minimum er à des montants ... tolérables
A signaler en ce qui concerne les honoraires sur travaux que, pour l'un d'entre eux, la rédaction de la clause est si défectueuse qu'on peut penser qu'il prend 7 % en cas de travaux sans maître d'oeuvre !
En fait c'est 3 % avec MO et 4 % sans MO., fort mal exprimé. Cher ou pas est une autre affaire.
Et pour JB 22 : Citation :
Il n'y aura de solution tant que les syndics pourront demander une majoration pour la tenue d'un compte séparé ou une minoration pour une dispense de compte séparé.
Il n'y aura de solution que lorsque tous les syndicats seront dotés d'un vrai compte séparé. PLus de rémunération des fonds perturbatrice et tous les syndics sur la même ligne dans une mise en concurrence.
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Edité par - JPM le 26 mai 2006 15:40:36 |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 29 mai 2006 : 21:44:07
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[quote]Initialement entré par gédehem
Au risque de casser les pieds, il faut rappeler qu'une AG n'a pas à décider d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat ..(pas plus qu'elle n'a à décider de laisser les fonds dans les comptes du syndic ..).
Bonjour, vous avez raison sur le fait que l'ouverture du compte séparé est obligatoire, sauf dispense... mais dans notre copropriété, il a fallu 3 ans de procédure à un copropriétaire pour prouver que le compte dit séparé n'était en fait qu'un compte individualisé. La application de la loi SRU a permis l'anulation du mandat du syndic, et la nomination d'un administrateur provisoire.
Mais depuis rien n'est simple, le conseil syndical qui était resté en retrait de cette procédure pendant 3 ans , a choisi de ne pas informer la gravité du jugement l'ensemble des copropriétaires.
Chacun pédale dans son coin, ceux qui ont compris et ceux qui n'ont rien compris, et ceux qui ne veulent surtout rien comprendre ! L'ancien syndic clame haut et fort qu'il s'agit d'une erreur de justice que son compte a toujours été séparé, et il se représente à la prochaine AG avec le m^me compte...
Mais un appel d'offre a quand m^me été lancé auprès d'une vingtaine des yndic. Et aujourd'hui 4 syndics + l'ancien sont en concurrence pour la prochaine AG. Cela permet de comparer la qualité des prestations et les contrats des différents syndics.
Cela est certainement du à l'annulation de l'ancien syndic qui a présenté pendant 10 ans un compte individualisé comme un compte séparé, mais les 4 "nouveaux" syndics expliquent tous très bien les comptes bancaires, la loi 1965 et la loi SRU 2000 art 77.
Pour info seul un syndic impose clairement un compte individualisé, les 3 autres proposent le vote pour compte séparé et le vote individualisé, 2 demandent 30€HT par lot pour le compte séparé et un seul 350€ TTC pour l'ensemble des lots. Pour 90 lots le calcul est surprenant !!!
Au moins l'archarnement d'un seul copropriétaire aura ouvert les yeux de quelques autres. oui c'est très important de connaitre la nature du compte de sa copropriété, mais c'est loin d'être évident d'en mesurer l'importance....
Bonne soirée. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 07:10:57
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bonjour
sur un autre post sur ce sujet j'expliquais que mon syndic s'est payé le luxe de faire une "résolution en double négative" : il appelle cela une "résolution négative" :
sa réso est la suivante :
- réso n ° : Décision de ne pas ouvrir un compte séparé
Compte bancaire séparé
L'assemblée décide d'ouvrir un compte séparé
Compte bancaire unique
Après délibération, l'assemblée décide de ne pas ouvrir un compte bancaire séparé...
Le syndic fait voter : mais il n'y a pas assez de votants pour avoir la majo art 25 ou 25-1
Résultat tous votent contre (du reste on ne sait pas très bien contre quoi puisqu'il y a deux sous réso présentées en même temps)
Ensuite le syndic dit qu'il a fait voter alors qu'il n'aurait pas du faire voter . Donc il annule les votes puisque absence de majo.
Ensuite sur le PV on lit : les gens ont tous voté contre (c'est-à-dire qu'il a quand même mis le résultat des votes)
et dit ensuite qu'à défaut de majorité la résolution est annulée
donc plus de réso....
donc moi je lui dis au moment de la vérif (enfin qq jours après : Monsieur puisque la majo n'est pas atteinte pour voter contre un compte séparé il faut ouvrir un compte séparé : impossible me dit-il car l'absence de majo a annulé la réso....il me dit alors que c'est une réso négative. On ne peut ouvrir de compte séparé...
logique étrange, pour le moins bizarroïde donc no compte séparé ; car je lui dis : Monsieur vous avez du ouvrir un compte séparé ? bien sûr que non !
Alors .. ne serait-il pas tout simplement dans l'illégalité à s'occuper de nos affaires depuis ? nous aurions du nous retrouver en adm judiciaire... c'est ce que je vais expliquer aux copro et faire écrire sur mon dernier rapport aux comptes (s'il représente sa candidature)... car pas plus de majo pour élire un CS ...(notez que là la loi il l'a bien respectée sans faille) donc on devait obligatoirement à mon sens se retrouver avec un compte séparé.... qu'on ne le veuille, ou non....
Alors moi j'ai envoyé une réso pour la prochaine AG : l'assemblée décide d'ouvrir un compte séparé sans frais . J'ai le droit de faire ce genre de réso??? Pas de raison que les gens votent contre
Si le syndic représente sa candidature on va voir ... peut-être qu'il va virer cette réso ou la transformer à sa sauce...
j'ai bien sûr fait une proposition de changt de syndic....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 09:36:55
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Un projet de résolution doit toujours être rédigé de manière positive
En l'espèce : L'assemblée décide de dispenser le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé. Si majorité de pour : gestion par compte unique, individualisé ou non Si majorité de contre : application de la loi et gestion par vrais compte séparé
Un compte " individualisé " n'est pas un vrai compte séparé. C'est maintenant clairement jugé dans le sens indiqué par la Commission de la copropriété depuis lontemps. Mais il faut noter que certaines cours d'appel avait jugé le contraire dans le passé.
A ce jour, des centaines de syndics professionnels se trouvent en situation irrégulière. Beaucoup sont de bonne foi car ils ont suivi les indications plus ou moins officielles. Il faut essayer des régulariser ces situations gentiment car il ne pas satisfaisant pour l'intérêt commun de casser brutalement tout le système. C'est seulement en cas de résistance abusive du syndic qu'il faut envisager l'annulation de plein droit du mandat. Encore faut-il organisaer celà convenablement. Sinon c'est le syndicat qui sera le premier dindon.
On ne doit pas perdre de vue l'intérêt technique du système des sous-comptes, auxquels la pratique bancaire peut conférer une réelle individualité, avec interdiction de toute convention de fusion, de compte-courant et autre. Il suffirait pour la transparence que le compte unique ne doit pas ouvert au nom du syndic mais au nom du "groupement " des syndicats administrés par le syndic Dupont. Il ne serait pas difficile d'organiser un tel groupement mais il y faudrait la bénédiction de la loi, qui devrait reconnaître la personnalité morale de ce groupement et lui donner un brin d'organisation avec notamment un contrôleur extérieur qui remplacerait avantageusement le contrôleur du garant financier. Il s'agirait d'ailleurs des mêmes experts comptables.
Il ne serait pas difficile de prévoir la possibilité pour chaque conseil syndical d'avoir un accès électronique au sous-compte de son syndicat, mais également à la balance générale de tous les sous-comptes numérotés mais anonymisés :
Sous-compte 128581 + 17 876
Sous-compte 158942 + 11 562
etc...
Seule vérification à effectuer : absence de sous-compte débiteur
Sécurité absolue comme avec un vrai compte séparé car il est possible de vérifier la représentation effective des fonds (au sens de loi Hoguet), et possibilité d'utiliser facilement tous les mécanismes de gestion électronique.
Dans ce système, il subsiste le risque classique de détournement de fonds par le syndic manieur ou un membre de son personnel. La couverture de ce risque doit être organisée. Mais il ne s'agit plus à proprement parler d'une garantie financière.
Bien entendu ce système serait facultatif. Syndics et syndicats pourraient en rester au système classique des vrais comptes séparés.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 20:42:48
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Bonsoir.
N'oublions pas non plus que si l'AG vote la dispense de compte séparé, elle doit également voter la durée de cette dispense.
Ce que nombre de syndics "oublient" de faire.Citation :
"… Considérant que l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, modifié par le décret du 27 mai 2004, précise que la décision qui dispense le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, fixe la durée de validité de la dispense, que celle-ci est renouvelable mais qu'elle prend fin de plein droit en cas de nomination d'un nouveau syndic …
Amicalement.
Colette
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Syndic - Compte bancaire séparé
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