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nounours435
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 23 mai 2006 : 16:58:39
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Bonjour,
Je souhaiterais avoir votre avis sur l'expérience récente que j'ai vécu en temps que président du conseil syndical (Première fois, première année) lors d'une AG.
Tout d'abord je précise que le syndic aurait reçu une 20aine de pouvoir en blanc qu'il aurait entre autre distribué à une personne (7 pouvoirs, total:4800/100 0000 tantièmes...) largement acquis à sa cause.
Mal préparé (mea culpa) je n'étais pas alors au courant de la règle de principe qui dit que le syndic doit faire distribuer les pouvoirs par qqun d'autre que lui (Président CS ou AG).
En outre nous voyons arriver notre gardien (pendant ses heures de travail) avec un pouvoir!
Nous l'informons qu'il ne devrait pas être là mais le syndic nous dit qu'il était au courant et qu'il avait donné son accord (pas de traces fournie au CS).
Lors de son rapport d'activité le CS fait plusieurs griefs au syndic y compris celui de ne pas avoir controler (fait faire?) les visites médicales d'embauche et annuelles (depuis 4 ans) de notre gardien (qui nous en avait informé).
Le syndic rétorqua que le salarié était conformément inscrit à la médecine du travail et que donc tout était en règle!!!
On arrive au vote de l'approbation des comptes et quitus qui sont acceptés(!) (article 24) de justesse malgrés l'avis du CS en grande partie grâce aux pouvoirs distribués judicieusement par le syndic.
Nous passons au vote (article 25) de la nomination du syndic que nous avions mis en concurrence.
C'est là que ça devient 'drôle'.
Aucun des deux syndics ne receuil 33% des 100 000 (nous étions en fait de présent ou représentés 60% du total).
On brandi à un moment l'administration judiciere puis on re-vote s
ans aucun changement de part et d'autre.
Finalement le syndic se fait 'grand seigneur ???' et accède à notre demande de deuxième AG avec vote de cette résolution à l'article 24.
Finalement cette prochaine AG se tiendra dans 1 mois et demi et je souhaiterais avoir vos commentaires sur les questions suivantes:
- Nous verifions les pouvoirs et autres compte de la première AG (possibles malversations), pourrons nous faire des commentaires ajout sur le PV que le syndic va créer?
- La prochaine AG nous repartons du point en cours ou on repart du début?
- Peut-on exiger la remise des pouvoirs en blanc? Et comment faire la distribution sans avoir l'air de magouiller nous même?
- A t'on un mot à dire concernant la présence du gardien? (dans ses horaires de travail en sus)
- La prochaine AG à lieu un jour ou je ne pourrais pas être présent (mentionné au près du syndic) puis-je les obliger à changer la dâte qu'ils prévoient (sans concertations)?
Voila ma première AG en temps que président à été une épreuve (morale :-) je compte bien me préparer (moi et le CS) un peu miux pour la prochaine, notamment grâce à vos conseils.
Merci,
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|Morgan Sangeux|
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 19:40:28
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les visites médicales du personnel doivent être faites conformément au code du travail, suivant la durée de l'arrêt de maladie (maladie ou accident du trvail)
quant à la présence du gardien pendant ses heures d'amplitude, il s'agit d'une faute professionnelle: le CS peut exiger qu'il lui soit envoyé en RAR un avertissement |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 mai 2006 : 22:44:52
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Citation :
quant à la présence du gardien pendant ses heures d'amplitude, il s'agit d'une faute professionnelle: le CS peut exiger qu'il lui soit envoyé en RAR un avertissement
Je ne suis pas trop d'accord sur ca: le gardien est l'employé du syndicat, c'est le syndic qui gère les employés du syndicat.
(C'est mon point de vue), le syndic a le droit d'autoriser un employé a quitter son poste pendant ses heures de travail, par contre il faut qu'il y est une trace écrite (ca me parait evident).
Il est par contre evident que cette absence (puisque c'est de ca dont il s'agit) implique une non rémuneration des heures en question ou un décompte des congés, et c'est sur ce point que vous pourrez réclamer en AG des justifications au syndic, en cas de "congés cadeaux" de la part du syndic, c'est une faute de sa part, mais c'est à l'AG d'en juger.
Par contre ce qui est faisable pour le momment, c'est adresser un courrier au syndic mentionnant l'absence de l'employé à ses heures de presence, et lui demander des precisions sur cette absence (autorisation ou non), tout cela sans parler de l'AG car cela n'a rien à voir, à partir du momment ou le gardien a été autoriser a quitter son poste, il peut faire ce qu'il veut: aller à l'AG, ou aller faire du shopping, le syndic n'aurait rien à dire !!!
Ensuite vous pouvez allez voir votre gardien en lui expliquant que le fait qu'il n'y ai pas de trace d'autorisation d'absence, implique un risque pour lui, le syndic pourrait tres bien nié l'avoir autorisé, et il n'aurait aucune preuve à sa défense, il a donc tout interet à faire attention.
Sur la date de la prochaine AG, vous ne pouvz rien faire, c'est le syndic qui fixe la date, à vous de vous liberer.
A cette AG vous voterez à l'article 24 l'election du syndic.
Sur le PV de cette AG, c'était au president de seance de faire les remarques et de s'assurer qu'elles soient inscrites.
Sur les pouvoirs en blanc c'est au president de seance de les distribuer et non au syndic, pour la distibution il suffit de faire un tirage au sort (par exemple). |
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nounours435
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 13:14:18
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Citation :
Sur le PV de cette AG, c'était au president de seance de faire les remarques et de s'assurer qu'elles soient inscrites.
Donc aucune remarques a posteriori ne peut être faite?
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|Morgan Sangeux|
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 13:47:51
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Non.
Mais de quel genre de remarques souhaitez vous parler. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:09:31
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Nounours, l'inconvénient de votre post introductif c'est qu'il aborde des points différents, de plus sans poser une question précise mais en demandant 'conseil', ce qui fait qu'il est impossible de répondre sauf à avancer des petits bouts .....
Il faut que vous vous penchiez sur les textes, identifiez les questions qui vous posent problème et les aborder une à une. Difficile de parler ici de la visite médicale du gardien (au syndic de s'en occuper), des mandats, de l'approbation des comptes, du quitus, de la tenue de l'AG du rôle du CS, et j'en passe .....
Comprenez vous ? Ce n'est pas une critique, mais pour être efficace et apporter une réponse la plus précise possible il faut identifier les points litigieux.
Parce que sur la tenue de l'AG et les "peut-on faire ci et ça", il y a de quoi en mettre des pages et des pages ......
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:20:40
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Pour la présence du gardien, si le gardien a un pouvoir d'un copropriétaire et que sa présence soit vraiment effective pendant ses heures de permamence que se passe t-il? |
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nounours435
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 14:28:10
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Ok je comprends que ça ne soit pas très clair!!!
Voici donc mes questions :
- Le président de séance/conseil syndical ou tout autre personnes (copropriétaires, s'entend) a t'il un droit de relecture du PV de l'AG écourtée?
- Le syndic actuel était-il tenu à l'organisation d'une nouvelle AG?
- Le syndicat risque t'il d'être attaqué par le gardien (responsabilité partagée avec le syndic) à cause des visites médicales. Peut-on se désolidariser en montrant qu'un contrôle actif de cette question a été effectué pour en arriver à ces aveux du syndic.
Merci pour votre aide.
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|Morgan Sangeux|
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mai 2006 : 15:02:28
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Préalable que vous devez tous avoir en t^te dans votre copropriété, copropriétaires et surtout les membres du CS :
C'est le syndicat des copropriétaires, en tant "personne civile", qui est responsable tout, depuis les visites médicales 'oubliées' de son employé jusqu'aux fautes de gestion du syndic, en passant par TOUT !
Cette responsabilité générale, dont il faut que chacun prenne conscience, procède de L.art.14 qui est sans ambiguité.
C'est le pdt de séance qui valide (qui par sa signature donne la preuve) les décisions prises rapportées dans le PV.
Cela impose donc une lecture de ce PV avant sa validation (c'est de simple bon sens !! Vous signez n'importe quoi les yeux fermés ? .. )
Sans entrez dans des détails juridique, sachez qu'aucun texte ne précise QUI doit rédiger ce PV, rien qui impose que ce soit le secrétaire (par ailleurs souvent syndic). Il faut établir un PV. Au besoin, au pdt de séance et aux scrutateurs (car vous avez des scrutateurs qui enregistrent les voix lors des votes .. ) de l'établir et ensuite de le valider.
- Dans la mesure où le mandat du syndic est toujours en cours et que votre AG n'a pas décidé de désigner le syndic, le syndic peut (doit ?) convoquer une autre AG (ce n'est pas une seconde AG mais bien une nouvelle AG)
L.art.25-1 alin.2 :"Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24."
- concernant les mandats reçus 'en blanc' par le syndic il doit les remettre au pdt du CS ..ou à défaut au pdt de séance mais après l'élection de ce dernier (Normal ! donc avant, au pdt du CS !).
Les mandats "en blanc" qui auraient été distribués par le syndic doivent être déclarés "nuls" (jurispridence).
Sur ce point, c'est au CS, à ses membres, qu'il revient de controler l'émargement de la feuille de présence, la régularité des mandats, la régularité de l'élection du pdt de séance.
Ensuite, c'est à ce pdt de séance de faire "la police" : c'est lui qui est garant de la régularité de tout ..depuis les prises de décisions jusqu'à leur validation par sa signature du PV.
D'où la nécessité de bien connaitre les règles qui s'appliquent.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 12:28:55
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Citation :
Initialement entré par gédehem
- concernant les mandats reçus 'en blanc' par le syndic il doit les remettre au pdt du CS ..ou à défaut au pdt de séance mais après l'élection de ce dernier (Normal ! donc avant, au pdt du CS !).
Les mandats "en blanc" qui auraient été distribués par le syndic doivent être déclarés "nuls" (jurispridence).
Je ne trouve pas les textes officiels la définition de la règle.
On voit plutôt dans des "guides" que le syndic doit les donner au Pdt de séance qui vient d'être élu.
Pourquoi les donner au président du CS en cours?
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 14:21:18
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les pouvoirs peuvent être remis soit au président du CS soit au président de séance de l'AG
s'il n'y a aucun pouvoir à distribuer en début d'AG, le président de séance peut très bien demander à inscrire au procès verbal: il n'y a aucun pouvoir arrivé sans nom au bureau du syndic!!!!!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2006 : 22:27:12
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Pourquoi remettre ces mandats "en blanc" au pdt du CS plutot qu'au pdt de séance ??
- parce que le pdt du CS est en place au moment où arrive le syndic pour faire émarger les présents. Le syndic doit alors lui remettre les mandats "en blanc".
- alors que le pdt de séance ne sera désigné que plus tard : de ce fait ces mandats "en blanc" ne peuvent participer au vote pour l'élection du pdt de séance, ce qui est regrettable.. Ces mandats ne pourront lui être remis qu'après son élection... Donc c'est idiot, puisque le pdt du CS peut recevoir ces mandats "en blanc" pour les distribuer afin qu'ils participent à l'élection du pdt de séance....
(La remise au pdt de séance a été prévue pour les cas rares où le syndicat avait décidé de ne pas désigner de conseiller syndicaux.... donc lorsqu'il n'y a pas de pdt du CS .) |
Edité par - gédehem le 27 mai 2006 22:27:52 |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 08:38:32
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pourquoi remettre ces mandats "en blanc" au pdt du CS plutot qu'au pdt de séance ??
- parce que le pdt du CS est en place au moment où arrive le syndic pour faire émarger les présents. Le syndic doit alors lui remettre les mandats "en blanc".
- alors que le pdt de séance ne sera désigné que plus tard : de ce fait ces mandats "en blanc" ne peuvent participer au vote pour l'élection du pdt de séance, ce qui est regrettable.. Ces mandats ne pourront lui être remis qu'après son élection... Donc c'est idiot, puisque le pdt du CS peut recevoir ces mandats "en blanc" pour les distribuer afin qu'ils participent à l'élection du pdt de séance....
1) le président de CS peut très bien être absent (empêchement divers)
2) le président de séance vient d'être élu. Il a donc déjà un certain caractère de "confiance".
Les pouvoirs supplémentaires qui lui sont alors remis augmente son pouvoir (pour le vote des résolutions suivantes).
C'est peut-être mieux 
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS |
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nounours435
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 11:09:22
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Bonjour,
Des nouvelles de cette affaire:
Nous (CS) avons demandé de vérifier les pouvoirs de l'AG mentionné + haut.
Il apparait que :
- Un pouvoir n'est pas (du tout) signé par la personne qui l'a endossé
- Deux pouvoirs ont été 'rédigés' par le syndic (il gère leur appart), le "bon pour pouvoir" est écrit de la main du syndic + tampon. Une de ces personne nous a contacté a posteriori pour nous dire qu'elle n'avait pas donné son pouvoir au syndic (elle s'étonnait de savoir qu'elle avait voté!)
- Un pouvoir a été endossé par qqun dont on ne peut retrouver le nom : la signature n'appartient pas à un autre copropriétaire et pas de nom sur le pouvoir.
Qu'est-il possible de faire dans ces conditions?
Pour l'instant mon idée est de faire une lettre avec AR mentionnat au syndic tous ces problèmes -> consulter un juriste > faire annuler l'AG.
Merci de votre aide.
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|Morgan Sangeux|
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 12:29:13
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Citation :
Initialement entré par nounours435
Bonjour,
Qu'est-il possible de faire dans ces conditions?
Pour l'instant mon idée est de faire une lettre avec AR mentionnat au syndic tous ces problèmes -> consulter un juriste > faire annuler l'AG.
Merci de votre aide.
Bienvenue au Club des brimés par les syndics!
Vous avez raison sur votre démarche.
1) Courrier RAR du Pdt du CS (dont vous faites partie, je vois)
2) Consulter Antenne de justice proche de chez vous pour tentative de conciliation gratuite
3) Hélàs, si ça n'aboutit pas vous n'aurez plus qu'une assignation pour annulation devant le TGI déposée par un avocat.
Coût de l'ordre de 2200 euros (toute la procédure), durée dépendant de votre tribunal (compter bien 1 an)
BON BON courage !!
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 12:30:47
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Citation :
Initialement entré par nounours435
Qu'est-il possible de faire dans ces conditions?
J'ajoute: ET BIEN ENTENDU AVANT 2 MOIS APRES NOTIFICATION DU PV DE L'AG
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 14:32:03
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Kasos :
"le président de séance vient d'être élu. Il a donc déjà un certain caractère de "confiance".
Les pouvoirs supplémentaires qui lui sont alors remis augmente son pouvoir (pour le vote des résolutions suivantes).
C'est peut-être mieux".
Attention ici : ces mandats sont remis au pdt du CS ou de séance .. pour qu'il les distribue, un à un de préférence, aux personnes présentes. Bien sur, il ne doit pas les garder pour lui, ou alors dans la limite de 3 ou si plus des 5% !
Nounours :
"Qu'est-il possible de faire dans ces conditions ?"
Avant validation du PV par le bureau (au moins le pdt), il faut bien vérifier tout ça et relever les anomalies constatées (ce que vous avez fait !).
Une fois fait ce constat, il suffit de rectifier le PV en retranchant les mandats nuls, sans nom ou vraisemblablement utilisés frauduleusement.
Vous refaites le décompte des voix présentes et représentées (donc - ces mandats), vous rectifiez les votes en tenant compte des ces mandats annulés, et vous rédigez vous même le PV final officiel conforme à ce qui a été ...ou ce qu'il aurait du être !
Si le sens d'un vote en est modifié, il faudra en tenir compte.
Car il appartient au pdt de séance de controler la feuille de présence et les mandats qui lui son annexés dès son élection, AVANT l'ouverture des débats, documents qu'il valide ("Certifiée exacte" D.art.14) en apposant son paraphe.
C'est lui aussi qui relit et controle le PV d'AG avant de certifier les décisions prises.
C'est ce que doit faire tout pdt d'AG !
Notez que dans une affaire où il a été démontré que le syndic (membre d'un 'grand groupe') avait comme ici remis lui même des mandats qu'il avait falsifié a été condamné pour faux en écriture privée.
Notez que la 'rectification du PV' d'AG incombe au bureau de séance.
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nounours435
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 15:50:09
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Citation :
Attention ici : ces mandats sont remis au pdt du CS ou de séance .. pour qu'il les distribue, un à un de préférence, aux personnes présentes. Bien sur, il ne doit pas les garder pour lui, ou alors dans la limite de 3 ou si plus des 5% !
Ce qui est dommage c'est qu'il n'y a pas de règles/normes formelles.
D'ailleurs ça me fait penser est-ce qu'il existe un petit bouquin du genre : "Le guide du conseil syndical intergalactique" qui compilerait un peu toutes les données/textes utiles.
Citation :
il suffit de rectifier le PV en retranchant les mandats nuls, sans nom ou vraisemblablement utilisés frauduleusement.
Vous refaites le décompte des voix présentes et représentées (donc - ces mandats), vous rectifiez les votes en tenant compte des ces mandats annulés, et vous rédigez vous même le PV final officiel conforme à ce qui a été ...ou ce qu'il aurait du être !
ça ressemble un peu à de la tambouille tout ça! De quel droit puis-je faire ça hors AG?
Ne vaut-il mieux pas l'annulation pure et simple?
Sachant que dans notre cas une deuxième AG est prévue fin Juin (cf. pb de l'élection du syndic).
Autre question, cette nouvelle AG sera elle complètement nouvelle (revote des mentions de l'ordre du jour) ou un prolongement de la première?
Merci pour vos lumières.
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|Morgan Sangeux|
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 16:18:31
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nounours, il n'y a pas un texte pour tout, à commencer par respirer ....
Concernant la remise des mandats, c'est un condensé de la doctrine, de la commission relative à la copropriété (ministère de la justice) et de la jurisprudence...
Faut faire avec tout ça ! ....
Pour ce qui concerne l'établissement du PV d'AG, le seul texte qui existe dit :
D.art.17 "Il est établit un PV des décisions ......", ..... sans que les fins limiers lancés sur la trace du "IL" depuis 1965 n'aient réussi à identifier ce 'IL' ....
En l'absence de précision par les textes, le 'IL' peut être le bureau, en particulier le pdt de séance (doctrine, jurisprudence).
"Rectification du PV d'AG :
Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris ,23° Ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de l’assemblée.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa."
Voyez, c'est "tout simple", faudra vous y faire .. et c'est pas de la tambouille ......
Pour une action en annulation d'AG, il faut compter 18 mois à 2 ans, et qques milliers d'€€€ (2.000)  ... (bienvenue au club !!)
... pour un résultat ici aléatoire car le juge peut constater la nullité des mandats sans pour autant annuler l'AG ou les décision sprises. Il fera une rectification éventuelle en ne tenant pas compte des mandats annulés et c'est tout !!
Notez que pour faire annuler tout ou partie d'une AG, ici des mandats, ou engager une action en rectification de PV, il faut assigner le syndicat !!...
Pour un manuel, vous avez "le manuel du CS" vendu par l'ARC (dans toutes les bonnes librairies), qui n'est pas mal fait.
Voyez aussi ici dans UI, dans la rubrique "conseil syndical", un "modèle de règlement du CS", règlement de fonctionnement du CS obligatoire (D.art.22)
Pour la prochaine AG c'est une 'nouvelle AG' qui portera sur les questions inscrites. Ce qui a été décidé antérieurement est décidé, sous réserve des rectifications éventuelles mentionnées ci-dessus.
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Edité par - gédehem le 09 juin 2006 16:36:26 |
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Une AG complexe qui débouche sur une nouvelle AG!
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