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 Sujet  |
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joplass63
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 30 mai 2006 : 11:19:07
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Bonjour !
je reposte mon message dans cette rubrique car il n'etait pas au bon endroit.
Voila y a t il des personnes parmi vous qui ont constituées une SCI pour la realisation d'une construction d'immeuble pour du locatif.
Comment avez vous montez le projet de financement ? ( pourcentage d'apport, achat ou apport du terrain, quel type de pret fixe revisable ou infine)
Il vaut mieux une partie loue et une partie vendue, ou tous les appart loués.
Si il y a une partie des apparts vendu, il faut cree un copro quel sont les risques et les difficultes pour realiser une copro.
Si il existe des forums ou je peux trouver des infos pouvez vous me les indiquer.
merci pour les infos
Se sujet peut etre un fil de discussion pour le partage d'info pour d'autre personne interesse par se type d'operation.
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joplass63
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 30 mai 2006 : 22:25:55
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Bonsoir
Alors personne pour aborder le sujet ???? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 00:07:16
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Citation :
Comment avez vous montez le projet de financement ? ( pourcentage d'apport, achat ou apport du terrain, quel type de pret fixe revisable ou infine)
En toute logique, il faut déjà être plusieurs pour s'associer. Vous n'avez pas besoin de créer un capital social important car, de toute façon, la SCI est transparente financièrement et fiscalement et chaque associé est redevable de toute dette contractée par la SCI en fonction de sa part d'actionnariat.
Pour le financement, il faut savoir qu'avant de vous prêter le moindre euro, tout organisme financier demandera à ce qu'un dossier soit monté avec les revenus/dettes/patrimoine de chaque associé (comme pour un achat immo classique). Sachez aussi que si vous n'apportez pas de cash ou de nantissement important, le financement est quasiment perdu d'avance.
Le mieux est que la SCI possède déjà le terrain (soit par un achat financé par des apports en compte courant par les associés, soit par un apport en nature par un ou plusieurs associés).
Pour ce qui est du type de crédit, il faut faire des simulations type 'cout de l'opération vs revenus escomptés'. A savoir que les banques ne prendront au mieux que 80% des revenus locatifs en considération.
Citation :
Il vaut mieux une partie loue et une partie vendue, ou tous les appart loués. Si il y a une partie des apparts vendu, il faut cree un copro
Une partie vendue a le mérite de rassurer les banques et de réduire l'endettement de la SCI. Encore une fois il faut regarder le compte d'exploitation prévisionnel et peser le pour et le contre. Cela dépend beaucoup de la viabilité financière de l'opération.
Citation :
quel sont les risques et les difficultes pour realiser une copro.
Il n'y a pas spécifiquement de risque à monter un copro. La seule chose c'est que la SCI ne sera plus toute seule à décider de telle ou telle chose (travaux entre autres).
Cordialement,
Pégase |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 00:52:55
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Moi je suis plutôt partisan de ne faire aucun apport lorsqu'on se lance dans l'immobilier, que ce soit en compte courant en en apport au capital, car si on apporte de l'argent frais, c'est de l'argent qui a déjà été soumis à de l'impôt, et lorsqu'on arrive à l'isf, ce même argent est de nouveau taxé. ça réjouira peut être quelques anti-capitalistes, mais cela n'est pas logique de se faire taxer 2 fois le même argent sous pretexte qu'on a été meilleur que d'autres dans les affaires.
Donc ne pas faire d'apport, et plutôt opter pour une hypothèque sur le bien financé par la banque, rare sont les banques qui refusent les prets lorsqu'il y a hypothèque (enfin moi j'en connais pas).
si vous êtes bien avec votre banquier et que vous lui avez déjà prouvé que vous savez gérer un patrimoine locatif, faites un pret à 110% en incluant les frais de notaire et les frais d'hypothèque, les frais d'emprunt bancaire, les frais de dossier, la totale quoi ! ça marche souvent quand on sait y faire.
Bien sûr vous aurez choisi une banque à proximité de votre projet car le banquier connait bien le secteur et les loyers pratiqués etc ...
Si votre banquier à quelques réticences à vous suivre, proposez lui de souscrire votre assurance PNO chez lui s'il fait encore un petit effort sur le taux, vous serez gagnant sur la durée, et vous pourrez même changer d'assurance plus tard si celle-ci ne vous convient pas, mais que ne ferait on pas pour avoir un bon crédit.
Type de prêt : Taux fixe bien sur !!! mais pas le taux de base, le taux négocié et avec franchise partielles voir totale de 24 mois histoire de se faire une tite trésorerie pour subvenir a des soucis du genre logement vacant, retard de livraison, etc. Etudiez aussi les taux capé qui sont parfois intéréssants selon à quelle période vous demandez le crédit à votre banque car elle aussi à des objectifs commerciaux et les taux et conditions changent chaque semaine (voir chaque jour) selon où ils en sont dans leurs objectifs mensuels, malheureusement ça on ne sait pas.
Tout louer ou vendre une partie : Mieux vaut être maitre chez soi, car faire du locatif et ne maitriser que quelques maillons de la chaine n'est pas très rémunérateur et souvent source de problemes. Donc garder l'ensemble de l'immeuble plutôt que la création d'une copro avec frais de syndic etc
j'espère avoir répondu à vos intéragations. |
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joplass63
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 11:43:40
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Bonjour !
Je vous remercie pour vos reponse enrichissante.
Je reflechis sur un projet de construction:
SCI avec 4 associers apport total de 200 000 euros.
Cet apport doit servir a :
-l'achat du terrain (apport plus emprumt plus frais notaire achat terrain)
- payer l'avance des etudes d'architectes,etude topographique,etude de sol
- taxes de construction
- assurance dommage ouvrage
pour le reste emprunt pour le financement de la contruction avec report 24 mois pour creez de la tresorie
Par contre quel sont les frais de notaire pour la creation d'une copropriete
Pour la copro, il est vrai qu'il vaut mieux rester seul maitre a bord. Mais j'envisagai de vendre une parti des appartements tout en gardant la majorité pour eviter de voter des travaux non prevus.
De plus je pense qu'en vendant une parti des apparts je reduit la dette de la SCI et j'augmente le rendement.
La partie restant en location fait beneficier aussi de defiscalisation en derobien.
Petite question :
- pour le montage du dossier, quel garantie a le banquier pour s'assurer que la SCI vend bien une parti des apparts ?
- comment se passe l'imposition sur la plue values realise sur la ventes des apparts ?
- la plue value doit elle etre utilise en remboursement anticipe ou garder comme tresorerie ou autre ?
merci de vos suggestion |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 12:12:45
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RM-IST a raison sur le fond et dans l'absolu. Après c'est une question de relation avec son banquier et de l'historique qu'ont les associés en matière d'immobilier et de passif bancaire.
Vendre une partie des logements est effectivement une option et la fiscalité de la PV dépend du choix de l'imposition de la SCI (IR ou IS).
Il y a 2 solutions pour vendre. Soit vous l'intégrer dans votre dossier de demande de prêt et alors il faut vendre en VEFA (sur plan) - Attention aux status de la SCI d'ailleurs qui doit avoir la possibilité de fairede la construction-vente - Seul problème de la vente sur plan c'est que la TVA sur le vente vous sera demandée a la signature de l'acte et donc bien avant que le client ait payé l'immeuble. Aussi, si vous intégrer cette vente dans votre dossier, vous ne pourrez obtenir le financement que si vous présentez les contrats de réservation pour chaque logement vendu.
L'autre solution est de ne pas intégrer la vente partielle dans votre demande de financement. A ce moment là, vous serez libre de vendre un ou plusieurs logements lorsqu'ils seront achevés. Le produit de la vente peut alors être utilisé comme l'on veut. Soit le garder en tréso soit l'utiliser pour désendetter la SCI. Ca dépend de trop de facteur pour donner une réponse catégorique (attention tout de même aux frais de remboursement anticipé). Aussi, il n'est pas certain qu'un remboursement anticipé augmente le rendement... A voir par rapport aux spécificités du marché.
Cordialement,
Pégase |
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RM-IST
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 31 mai 2006 : 15:32:04
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Bonjour,
Pourquoi vouloir désendetter la SCI ? elle vit 99 ans renouvelable pour éponger sa dette ! et pendant ce temps là, c'est vous qui bénéficiez du déficit foncier pour améliorer votre rentabilité.
d'autant plus que si vous souhaitez rester majoritaire dans la copropriété, les apparts vont prendre une sacrée décôte si les copropriétaires ne peuvent décider de rien (à moins que vos acheteurs soient des primos accedants qui ne connaissent pas bien tout cela, mais là vous voyez avec votre conscience)
C'est à vous de faire vos calculs prévisionnels dans le temps et d'étudier les différentes solutions pour choisir la meilleure.
car vous le dites vous même :"je pense que ...." mais à mon avis revendre une partie des apparts n'améliore pas votre rentabilité.
il vous faudra payer les impots sur la PV, les pénalités de remboursement anticipé, avoir des frais d'avocat pour faire le protocole d'accord avec la banque qui vous engage à revendre une partie des apparts, les frais de notaire pour créer la copro, etc etc ....
N'ayez pas peur de la dette, en plus avec l'inflation, sur 20 ans vous êtes d'office gagnant.
Lancez vous et faites une colone par année pour chaque solution avec ce qui rentre et ce qui sort, et vous verrez bien.
pensez à intégrer l'ICC pour les loyers, les vacances locatives, l'inflation, le gain sur vos impots et au moins vous aurez une bonne visibilité sur votre projet.
Ne compliquez pas les choses face à votre banquier, rassurez le plutôt ;)
Bon courage |
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