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gratiane
Contributeur vétéran
124 réponses |
 Posté - 02 juin 2006 : 20:09:53
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bonjour je vais assister a ma premiere AG en tant que coproprietaire et d'ailleurs la premiere de l'immeuble qui est tres recent,puis je sans etre ridicule contester au chapitre "prestation du syndic" certains frais qui me paraissent elevé exemple 2pourcent HT sur travaux voté en ag pour le syndic etc..mais je n'ai bien sur aucune experience en la matiere
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 21:33:38
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Bienvenue dans ce monde si particulier  !
2% TTC dégressifs d'honoraires particuliers sur le montant HT des travaux, au delà d'un seuil pour n'y inclure que les gros travaux, est une clause tout à fait classique et raisonnable.
Les pièges les plus classiques ne sont pas dans une telle clause... hé hé hé  !
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 08:21:41
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les 2% annoncés,sont dans la bonne fourchette comme indiqué par mfld.
Il est souhaitable que cela soit 2%TTC sur le HT des travaux et que le "point"de départ du coût des travaux ,hors budget prévisionnel, voté en AG et donnant lieu à honoraires supplémentaires ne soit pas 0€.
En plus il convient de voir ce que le syndic s'engage à faire pour ces 2% tel que l'appel à la concurrence classique et obligatoire,le suivi du chantier,le contôle des assurances et de la qualification des entreprises......et aussi si c'est avec ou hors maîtrise d'oeuvre.
En plus de ces honoraires il faut vérifier,dans le contrat, le coût des photocopies,les vacations pour AG hors horaire normal,les frais de relance pour impayés et beaucoup d'autres point sujets à discussion.
Le contrat de syndic se négocie (peut se négocier)et s'approuve,ou non,en dernier ressort par l'AG |
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gratiane
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 09:51:20
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merci pour ces renseignements,donc d'un point de vue plus general,il faudrait vraiment suivre une "formation" de coproprietaire!et surtout bien connaitre les tarifs pour negocier ou se faire conseiller avant de se faire b... |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 10:21:31
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Dans ma copropriété nous avons voté le budget du syndic l'année dernière. Pour les travaux "votés spécifiquement en assemblée générale" il y a deux lignes qui sont barrées :
"2% du montant HT des travaux en dehors des heures ouvrables"
"2.41% du montant HT des travaux pendant les heures ouvrables"
ces deux lignes barrées sont suivies d'une ligne qui n'est pas barrée :
"Pas d'honoraires travaux".
Le conseil syndical présentait deux canditatures de syndic en concurrence avec le maintien du précédent.Je crois que l'absence d'honoraires pour travaux votés en ag faisait partie des arguments en faveur du maintien de l'ancien syndic.
Celà n'empêche pas que nous payons parait-il les charges les plus chères de France (entre 50 et 55 euros par m2 et par an). |
Edité par - filomat le 03 juin 2006 10:27:30 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 11:45:22
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bonjour
je pense que c'est vraiment bien ces 2% car le plus souvent c'est plus. Faut voir si ceci ne s'accompagne pas en effet d'un forfait pour des travaux d'un montant en dessous d'un certain seuil. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 15:18:06
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Filomat écrit Citation :
nous payons parait-il les charges les plus chères de France (entre 50 et 55 euros par m2 et par an).
Cette remarque n'a aucun sens 
Il faut voir ce qu'il y a dans les charges !!!!
Si vous prenez deux immeubles importants, dont l' est doté d'un contrat d'exploitation de chauffage avec garantie totale et l'autre d'un contrat d'entretien simple de la chaufferie, il est absurde de clamer que les charges de chauffage du premier sont plus onéreuses que celles du second, sans avoir retiré préalablement les frais de la farantie totale avant de comparer.
Ds exemples de ce type, il y en a beaucoup. Il y a beaucoup moins de gens capables de faire des comparaisons de charges en prenant les précautions nécessaires pour la fiabilité.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 18:59:25
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filomat: les copropiétaires peuvent se prendre en charge pour étudier les différents postes de leurs charges ( avec le conseil syndical....)
mais au lieu de dispenser des affirmations.....on ne peut comparer que ce qui est comparable |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 21:09:04
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Ce sont des comparaisons faites par des journalistes, des organisations de professionnels : les charges au m2 vont de 10 euros le m2 en province et sans chauffage, à environ 30 ou 35 euros le m2 en région parisienne avec chauffage. Ces enquêtes et statistiques pullulent sur le net.
Je n'ai jamais dit que le syndic met de l'argent dans sa poche, mais on nous fait avaler des dépenses d'intérêt discutable, genre ravalement, espaces verts, bassin privé le plus grand d'Europe etc... en réduisant à la portion congrue celles qui amélioreraient l'habitabilité des logements ... tout celà pour avoir la satisfaction d'un classement parait-il en cours aux monuments historiques, qui, s'il se produit, ne manquera pas de nous amener encore plus de difficultés pour améliorer le confort de nos appartements.
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Edité par - filomat le 03 juin 2006 21:30:39 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 22:49:04
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Filomat ..."On peut tout faire dire aux chiffres, même la vérité" ...
Comme dit plus haut, ce genre "d'étude" journalistique ou par des organisations 'professionnelles' (??) n'a aucun sens pour peu qu'on sache ce qu'il en est en matière de statistique, de champ d'enquête et surtout sur des moyennes ..
Exemple :
- copro à 25 €/m² et copro à 60 €/m² : moyenne 42,5 €/m²
- copro à 10 €, copro à 25 € et copro à 60 € = moyenne 31,7 €/m²
Personne ne vous dit ce qu'il y a dans celle à 10, à 25, à 60 !!...Sur quoi ces différences ??
Si vous faites le tour des copros en région parisienne, Lille, Marseille et La Rochelle, la moyenne n'aura de sens que si elle est faite sur le même type d'immeuble, ayant très exactement le même type de contrat ..et je vais plus loin puisqu'on parle de chauffage collectif, le même coeff d'isolation !
Parce que comparer le cout du chauffage collectif à Marseille, La Rochelle, Lille ou Paris, il faut faire une étude particulièrement pointue pour bien définir quel sera le champ d'enquête !
Si vous prenez 100 copros ici ou là (soit 400 dans les 4 villes citées), que vous mélangiez tout ça pour en sortir un chiffre, mettons 50 €, il n'aura d'autre signification que ces 50 € sont la moyenne des 400 copros enquêtées, mais ne peuvent en aucun cas être retenus comme étant un chiffre référence !
Pour que cette moyenne soit "référence", il faudrait que les 400 copropriétés dispersées géographiquement aux 4 coins de la FRance soient en tout point identiques, depuis leur composition, le type de contrat, le type de chauffe, le type d'énergie utilisé, le coeff d'isolation identique, le même volume chauffé, le même nombre de lamape commune, le même nombre d'employé avec le même contrat comparable, le même type de contrat d'entretien espace vert ramené au m², etc etc ...
On ne peut comparer que ce qui est comparable ... Dans la cas contraire, une moyenne ..est une moyenne, mais n'a par elle même aucune signification que d'être une moyenne ....
Dans mon exemple plus haut, si la moyenne est de 31,7 €/m², ceux qui sont à 10 € et à 25 € vont être bien contents .. , mais celui qui est à 60 € va injurier son syndic .. . parce qu'il trouve que 60 c'est trop cher comparativement au 31,7 de moyenne !!!!
Vous comprenez que c'est idiot !!!
..."On peut tout faire dire aux chiffres, " ..ici n'importe quoi .....
(Le revenu moyen d'un ménage français est de 2.500 € ! ... voila qui fait une belle jambe aux smicarts et plus encore aux rmistes .... sans parler de l'ex-patron de Vinci évincé il y a peu ...)
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Edité par - gédehem le 03 juin 2006 22:59:09 |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 04 juin 2006 : 11:36:54
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Merci de vos éclairages. Cette notion de charges au m2 et par an est apparue dans les débats de notre copropriété depuis un an lors de la comparaison entre les trois syndics candidats.Depuis elle est à la base de la présentation d'activité du conseil syndical.
Je pense en effet aussi et suite à vos remarques qu'il vaut mieux étudier les charges poste par poste et à la source.
Pour le chauffage qui est la dépense principale notre expert s'est donné pour mission dans son contrat de créer un logiciel de prévision des besoins en calories en fonction de l'isolation (on devrait dire la non-isolation) des appartements selon les conditions météo, et il devrait alors devenir possible de comparer avec des constructions plus récentes.
Les organisations professionnelles qui établissent les statistiques auxquelles je faisais référence et que j'avais trouvées sur le web étaient du genre groupements de professionnels de l'immobilier ou organisations sociales suivant les dépenses familiales, je vais essayer de les retrouver pour compléter mon message.
Il est vrai qu'on peut faire dire aux chiffres ce qu'on veut, mais il n'en reste pas moins que dans tout budget le montant des dépenses ne peut pas dépasser celui des revenus !
Si l'ex patron de Vinci avait eu connaissance du forum d'universimmo, il y aurait trouvé de bons arguments, et il n'aurait pas été évincé (il aurait peut-être même pu obtenir encore une augmentation !): Il faut comparer ce qui est comparable !
Pour les sources des enquêtes il y a par exemple :
L'observatoire de la Confédération nationale des administrateurs de biens publie chaque année une enquête sur l'évolution des charges de copropriété. |
Edité par - filomat le 04 juin 2006 11:59:11 |
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