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julest
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 05 juin 2006 : 23:43:48
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Bonjour à tous,
Nous sommes un jeune couple et faisons construire près de Montpellier dans un lotissement en cours de construction. La notre n’a pas encore commencé.
Simplement lors d’une visite sur notre terrain, nous avons remarqué que notre voisin faisait construire une terrasse, adossée à sa maison, d’une hauteur de 60 cm et distante de la limite séparative (avec notre terrain) de seulement 40 cm.
Cela nous fait un peu peur car la hauteur des haies vives est limitée à 2m par le règlement de lotissement. Cela fait que de sa terrasse, notre voisin aura la vision sur tout notre terrain. Nous qui avions acheté un terrain pour avoir de l’intimité…
Nous avons consulté le code civil qui est clair à ce sujet. Dans le cas d’une terrasse, il s’agit d’une vue dite ‘droite’ et dans ce cas, cette vue doit être placée à minimum 1m90 de la limite séparative. Ce qui n’est pas du tout respecté dans ce cas. Nous ne voulons pas entrer en conflit avec notre futur voisin mais simplement comprendre quels sont nos droits.
Nous comprenons donc dans le code civil (art 678,679,680) que notre voisin n’est pas dans la légalité. Avons-nous raison ou avons-nous oublié un détail ? Pour nous le seul doute qu’il pourrait y avoir est que la terrasse est à 60 cm de hauteur et donc n’entre pas en compte dans les articles 678,679,680 du code civil, car non considérée comme une construction
Pourriez-vous nous éclairer svp ?
Merci d’avance
David et Laurence
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 07:31:41
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Vous avez tout compris.
L'octroi de la vue droite démarre dès les 1er centimètres surélevés.
Voici une des jurisprudence constante rappelant l'étendu de l'application de l'article 678 (lisez surtout les dernières phrases, car le reste,... bon sang,... quel style  ).
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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julest
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 15:13:00
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Merci beaucoup pour votre réponse...
J'ai ce que je cherchais ...."L'octroi de la vue droite démarre dès les 1er centimètres surélevés."
Effectivement je pensais que jusqu'à 60 centimètre, la terasse n'était pas considérée comme une construction mais apparemment cela démontre le contraire (relativement aux articles 678,679...).
De plus cette terasse est attenante à la maison par laquelle on peut y accéder...
Je suis allé aux services de l'urbanisme et ils m'ont dit que pour eux, il n'y avait pas de problèmes car tout était conforme au reglement de lotissement. Logique puisque celui-ci ne précise rien sur ces problemes du vue..simplement que l'on doit construire à 3 m des limites séparatives. Et comme la terasse est à 60 cm tout juste, elle ne déroge pas au reglement de lotissement.
Reste à savoir ce que nous allons faire...pffff
En tout cas, merci vcp, je vous tiendrai au courant. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 18:25:00
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Citation :
Initialement entré par julest
Merci beaucoup pour votre réponse...
J'ai ce que je cherchais ...."L'octroi de la vue droite démarre dès les 1er centimètres surélevés."
Effectivement je pensais que jusqu'à 60 centimètre, la terasse n'était pas considérée comme une construction
Le code civil n'est pas le code de l'urbanisme.
Le terme de construction n'y a pas la même valeur.
Citation :
mais apparemment cela démontre le contraire (relativement aux articles 678,679...).
De plus cette terasse est attenante à la maison par laquelle on peut y accéder...
Même si l'on ne pouvait y accéder que par le jardin, cela serait identique, du moment que l'on puisse y accéder.
Citation :
Je suis allé aux services de l'urbanisme et ils m'ont dit que pour eux, il n'y avait pas de problèmes car tout était conforme au reglement de lotissement.
Ils ont certainement raison.
Ceci est un problème purement civil et non urbanistique.
Citation :
Logique puisque celui-ci ne précise rien sur ces problemes du vue.
simplement que l'on doit construire à 3 m des limites séparatives.
Et comme la terasse est à 60 cm tout juste, elle ne déroge pas au reglement de lotissement.
C'est ça la logique.
Citation :
Reste à savoir ce que nous allons faire...pffff
En tout cas, merci vcp, je vous tiendrai au courant.
Ester ou ne pas ester, telle est la question.
Reste qu'une terrasse qui me regarde de haut, j'en demanderais le rabaissement. Ils n'ont qu'a faire un petit escalier pour descendre.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 07 juin 2006 18:29:12 |
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julest
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 21:38:11
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Nous allons réfléchir a ce que nous allons faire, effectivement peut etre demande le rabaissement mais notre voisin vient de la construire..
Je ne sais pas si c'est le meilleur moyen de débuter une relation de voisinage....d'un autre coté, on pense que c'est notre droit.
Avez vous des conseils sur les personnes à qui s'adresser dans ce cas?
A bientot
David |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 22:11:57
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Des personnes ?
C'est à dire ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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julest
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 19:30:38
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Bonjour,
Et bien par personnes à contacter, j'entendais à quelles personnes devons nous soumettre notre problème afin de prendre les dispositions necessaires? Doit-on consulter un huissier (bonjour les frais), un juriste de l'ADIL et alors demander a quelqu'un de venir verifier au préalable que notre situation est bien celle d'une vue droite? Merci d'avance..
D'autant plus que j'au lu ceci hier soir:
"Le propriétaire voisin de celui qui fait construire ou aménager a intérêt à s'en préoccuper. Toutefois le demandeur du permis de construire peut engager sa responsabilité s'il ne s'en préoccupe pas.
Ainsi dans les deux mois suivant l'affichage du permis de construire en mairie et sur le terrain concerné, il est bon de s'assurerer, en consultant le dossier en mairie, qu'aucune vue, qu'aucun balcon et autres semblables saillies ne sera placée trop près de la ligne de séparation des deux propriétés.
Si contentieux il y a, il convient de faire constater les faits par huissier de justice qui pourra alors envisager, éventuellement, une action devant le tribunal administratif afin d'obtenir l'annulation du permis. Attention au délai de deux mois."
Apparemment, nous aurions 2 mois à partir du permis de construire pour contester, mais ce délai est peut-être déjà passé...
Je ne comprend pas très bien ce délai de 2 mois car comment faire quand on achete un terrain apres les 2 mois du permis de construire du voisin? J'ai peut être mal interprèté...
Bien cordialement,
David |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 19:42:50
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Ceci est bien trop incomplet et vous a mené en erreur.
Mais je laisse Vincent vous répondre, c'est sa partie  .
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 09 juin 2006 19:51:47 |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 17:22:11
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Alors, le délai de deux mois disons-nous....
C'est le délai de recours contre le permis de construire. Il court à compter du jour où il est affiché sur le terrain (ou en mairie si cette date est postérieure). L'affichage doit se faire dans les conditions prévues aux articles R.421-39 et A.421-7 du code de l'urbanisme.
SI vous etes encore dans ce délai de deux mois, vous pourriez saisir le maire d'une demande gracieuse tendant à ce qu'il retire le permis. En cas de silence au bout de deux mois, le maire est censé avoir refusé d'annuler le permis et vous disposez alors d'un nouveau délai de deux mois pour agir devant le TA.
Vous pouvez également directement saisir le juge.
Cependant, il est de ppe que "le permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers", cad que, comme l'expliquait Laurent, les regles du droit civil ne sont pas sanctionnées par le permis. Le moyen tiré de ce que le permis méconnaîtrait les servitudes de vue serait donc inopérant devant le TA.
En revanche, vous pouvez saisir le juge civil (TGI dans le ressort duquel se trouve l'immeuble) d'une demande tendant à ce qu'il enjoigne au voisin de respecter la distance de vue légale et ce, sous astreinte de x euros par jour de retard.
Certes, cela risque d'envenimer vos relations, mais comment faire si le voisin ne veut pas entendre raison à l'amiable ? (suggérez des "pare-vues" peut etre)
Cordialement,
Vincent. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 21:52:09
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Merci de ces précisions Vincent
Mais ce que je voulais que tu expliques, c'est la différence entre le recours dans les 2 mois contre un PC et celui dans un délai de 30 ans.
L'extrait donné ici laisse l'impression au gens qu'il n'ont que 2 mois pour faire valoir leur droit, alors qu'ils ont en fait 30 ans !
Le recours contre le permis de construire est sensé éviter que la construction n'existe, alors que le recours civil agit contre une construction exstante.
Le problème est que, même si un voisin attaque un permis pendant les 2 mois suivant l'affichage du panneau, cela n'empêche nullement le voisin de construire.
Vincent, dans les faits à quoi sert ce délais de recours de 2 mois alors qu'une personne peut attaquer pour un problème de servitude pendant 30 ans ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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julest
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 21:01:15
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Merci énormément à vous deux, ca fait plaisir d'êtr renseigné de manière précise. Maintenant nous savons ou nous allons...
C'est vrai qu'on se pose un peu la même question que Laurent car d'une, nous sommes totalement overbooké en ce moment (le PC date du 25 avril et il faudrait qu'on fasse vite) et de deux, nou saurions aimé en parler de vive voix à notre voisin afin de voir s'il n'est pas possible de regler cela à l'amiable avant d'entamer quoi que ce soir...
Ainsi si il n'est pas trop pénalisant de ne pas agir tout de suite, peut-être est ce ce que nous ferons...
Dans tous les cas merci d'avance pour cette précision et merci encore pour celles ayant précédé.
Nous vous tenons au courant. |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 09:32:43
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Laurent, en matière d'urbanisme-construction, il y a, schématiquement, cinq contentieux à distinguer:
- le contentieux administratif : deux mois à compter de l'affichage. Sont seules ici en cause les regles d'urbanisme ;
- le contentieux civil classique : 5 ans à compter de l'achevement de la construction (article L.480-13 du code de l'urba.). Si la construction est conforme au PC et qui le voisin se plaint d'une perte d'ensoleillement par exemple, alors la démolition ou des dommages-interets ne peuvent etre prononcés par le TGI que si, préalablement, le TA -saisi par voie préjudicielle- a déclaré le permis illégal. C'est a dire que le PC fait obstacle à une condamnation du voisin qui aurait commis une faute en construisant en méconnaissance des regles du POS;
- le contentieux civil lié à la contestation d'un droit réel : 30 ans. Il s'agit ici de reprocher au voisin d'avoir empiéter sur son terrain ou d'avoir méconu un droit réel, telle qu'une servitude non aedificandi, une servitude de passage ou de vue,.... Le PC n'a rien à voir ici, puisqu'il ess délivré sous réserve des droits des tiers.
- le contentieux civil dit des "troubles anormaux de voisinage" : le voisin qui a par ex. oublié d'attaquer le PC un atelier de peinture industrielle à côté de chez lui peut déplacer le débat sur le terrain des troubles anormaux de voisinage (action purement indemnitaire);
- enfin le contentieux pénal : le ministère public peut poursuivre dans le délai de 3 ans celui qui a construit sans permis ou en méconnaissance du permis. Le juge pénal peut condamner le contrevenant à une amende + emprisonnement si récidive.
Bien cordialement,
Vincent. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 15:31:54
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Laurent, en matière d'urbanisme-construction, il y a, schématiquement, cinq contentieux à distinguer:
- le contentieux administratif : deux mois à compter de l'affichage. Sont seules ici en cause les regles d'urbanisme ;
Ce contentieux permet-il de bloquer le chantier, voir son démarrage ?
Quelle est la puissance de ce contentieux face au démarrage des travaux ?
Et aussi, quel est l'intêret de lancer un contentieux dans les 2 mois sachant que l'on a 5 ans pour reprocher a une construction de ne pas respecter le POS ?
A moins qu'il faille comprendre que, pour pouvoir faire un recours civil dans les 5 ans, il faut d'abord avoir obtenu une annulation du PC au TA grace à un recours intenter dans les 2 fameux 2 mois ? Est-ce cela ?
Bref, je cherche à comprendre l'intêret de l'urgence à agir.
Citation :
- le contentieux civil classique : 5 ans à compter de l'achevement de la construction (article L.480-13 du code de l'urba.). Si la construction est conforme au PC et qui le voisin se plaint d'une perte d'ensoleillement par exemple, alors la démolition ou des dommages-interets ne peuvent etre prononcés par le TGI que si, préalablement, le TA -saisi par voie préjudicielle
La voie préjudicielle, cela veut dire avant que le préjudice n'existe, c'est à dire avant que le construction ne soit élevée, et donc dans les 2 mois ?
Citation :
- a déclaré le permis illégal. C'est a dire que le PC fait obstacle à une condamnation du voisin qui aurait commis une faute en construisant en méconnaissance des regles du POS;
Le PC fait obstacle tant que l'on a pas démontré qu'il fut anormalement accordé. Logique.
Question subsidiaire : le propriétaire peut-il alors se retourner contre le maire pour lui avoir permis de construire quelque chose d'illégal ?
Citation :
- le contentieux civil lié à la contestation d'un droit réel : 30 ans. Il s'agit ici de reprocher au voisin d'avoir empiéter sur son terrain ou d'avoir méconu un droit réel, telle qu'une servitude non aedificandi, une servitude de passage ou de vue,.... Le PC n'a rien à voir ici, puisqu'il ess délivré sous réserve des droits des tiers.
Ca, d'accord.
Citation :
- le contentieux civil dit des "troubles anormaux de voisinage" : le voisin qui a par ex. oublié d'attaquer le PC un atelier de peinture industrielle à côté de chez lui peut déplacer le débat sur le terrain des troubles anormaux de voisinage (action purement indemnitaire);
C'est rigolo que tu prennes exactement cet exemple.
Car j'ai en souvenir très précis un jugement qui a amené à la démolition de la dite cabine de peinture pourtant conforme en tout point au POS et autre réglementation !
Citation :
- enfin le contentieux pénal : le ministère public peut poursuivre dans le délai de 3 ans celui qui a construit sans permis ou en méconnaissance du permis. Le juge pénal peut condamner le contrevenant à une amende + emprisonnement si récidive.
En plus de le condamner à la mise en conformité bien sur et n'est-ce pas ?
Citation :
Bien cordialement,
Vincent.
Voici une synthèse que j'attendais depuis longtemps.
Merci pour ce cours de ratrapage.
Si tu réponds aux questions qui me reste, je crois qu'il sera judicieux d'en faire un sujet à mettre en tête, à coté de mes "Eclairages".
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 17:52:31
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Laurent, quelques précisions
- Le recours administratif n e bloque pas le chantier, pour la simple et bonne raison que les décisions administratives sont exécutoires de plein droit (sauf les titres de recette), de sorte qu'un recours est sans effet.
En revanche, il est possible d'assortir le recours de conclusions aux fins de suspension (article L.521-1 du Code de justice administrative) pour demander au juge des référés d'ordonner (en 5 semaines en moyenne) la suspension de l'exécution du permis dans l'attente que le Tribunal se prononce au fond sur la requete. Pour cela deux conditions sont nécessaires : l'urgence (présumée en matière d'urbanisme) et le "moyen sérieux".
L'intérêt du recours devant le TA est d'intervenir en amont, avant que le voisin ne construise (le juge civil est tjs réticent à ordonner la démolition d'une maison abritant une famille pour dépassement de quelques centimètres.... heuresuement d'ailleurs) et, surtout, de pouvoir invoquer la violation d'une regle d'urbanisme.
- le recours civil de l'article L.480-13: le texte prévoit que l'on ne peut etre condamné à démolir ce que l'on a construit conformément à un permis. C'est pourquoi, si le voisin n'a pas attaqué dans les 2 mois le permis, il devra démontrer au juge civil que le permis méconnait une regle d'urbanisme (hauteur ou implantation en général) et que cette violation lui cause directement un préjudice (exemple: "si le batiment avait respecté les regles de gabarit-enveloppe du POS, il aurait été 3 mètres mois haut et j'aurais pu continuer d'avoir du soleil dans mon salon ou une vue sur la mer,....")
Si la contestation du permis parait "sérieuse" au TGI, alors il surseoira à statuer et invitera le demandeur à saisir le juge administratif, à titre préjudiciel (selon la formule consacrée), de la quetsion de la validité du permis. Le TA se prononce et, après son jugement, l'affaire revient devant le TGI.
Si le TA a validé le permis, le voisin mauvais coucheur perdra, sinon le Tribunal appréciera si la méconnaissance de la regle d'urba lui a crée un préjudice direct au voisin.
Bien entendu, le titulaire d'un permis annulé peut rechercher la responsabilité de la commune qui a commis une faute en le lui délivrant, mais l'indemnisation ne couvrira pas tous les tracas causés.
La réforme en cours du droit de l'urbanisme modifie l'article L.480-13 dans un sens plus intelligent. Lorsque la réforme sera en vigueur, le voisin qui n'aura pas attaqué devant le TA le PC dans les 2 mois ne pourra plus demander la démolition au juge civil, mais seulement des dommages intérets.
- enfin, comme tu dis, le contentieux pénal, aboutit souvent à une mise en conformité et, en cas d'impossibilité, à une démolition.
On précisera que la régularisation d'une construction illégale ne fait pas disparaitre l'infraction, de sorte que contrevenant encourt tjs une amende mais pas la remise en état.
Inversemment, meme lorsque le PC est annulé (l'annulation contentieuse a un effet rétroactif, le PC est donc censé n'avoir jamais été délivré), son titulaire qui a construit n'a pas commis le délit de construction sans PC.
J'espère que tt ceci est clair,
Bien cordialement,
Vincent.
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terasse et "vue droite"
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