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renaudin34
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 06 juin 2006 : 19:29:09
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Bonsoir .. une question pour un ami, pas feru d'Internet .. ; cela ne peut qu'enrichir la discussion .. voici les elements
- un appartement en etage tres eleve avec devant une grande terrasse ..
- cette terrasse fait partie comme il est ecrit dans le reglement de copropriete des PARTIES COMMUNES DONT IL A JOUISSANCE ...
- il veut faire construire sur cette terrasse une petite veranda qui ne va gener personne
- rien dans le reglement de copropriete ne precise qu'il y a interdiction de faire construire quoi que ce soit .. si ce n'est cette ligne """ il ne doit etre rien fait qui puisse modifier l'aspect des parties communes et rompre l'harmonie de l'immeube """ .. ; notez que cette veranda, petite, ne se voit pas de la rue
Les question de mon ami sont
- peut-il demander lors de l'AG l'autorisation de construire cette veranda
- ce que je dis du RDC ci-dessus peut-il lui etre oppose sans discussion possible
- SI VOUS PENSEZ SA DEMANDE RECEVABLE ... quelle est la majorite requise pour son obtention en AG
Je pense que c'est tout ... pour lui merci .. meilleures salutations.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 20:33:00
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Bonjour,
Cet extrait du règlement doit certainement être incomplet. Il peut toujours être fait ce qui peut modifier l'aspect des parties communes et rompre l'harmonie de l'immeube, si l'AG l'autorise.
Article 25 de la loi de 65 :
" Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) ...
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) ...
... "
Donc, si votre ami veut effectuer des travaux sur les parties communes, que ceux-ci modifient ou non l'aspect extérieur de l'immeuble, il peut et il doit demander l'autorisation de l'AG. La majorité qui s'applique est celle de l'article 25. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 21:45:36
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l'A.G est souveraine dans ses décisions.
Un bon syndic vous précisera qu'en parties communes il ne peut-être construit un local privatif sauf autorisation d'A.G et que le lot créé n'est plus à jouissance privative mais bien un lot privatif modifiant l'EDD et le RDC.
Georges |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 09:28:11
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bonjour.
il n'y a pas création d'un nouveau lot ,par contre les uatres copros peuvent considérer qu'il y a augmentation de la surface habitable et ne donner leurs accords que contre modification du RDC .
cete demande est tout à fait concevable .
il faut une bonne présentation avec plan de la construction et prise en charge des problèmes éventuels d'étanchéité .
Penser qu'une modification du RDC a un prix non négligeable mais il y a aussi une plus value de l'appart. Faire le calcul .
mikis |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 11:14:17
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hum ..hum ...
Le fait que cette véranda augmenterait éventuellement la surface 'habitable' ne regarde en rien le syndicat : ce n'est pas de sa compétence mais de celle de l'administration qui sera obligatoirement informée (*).
L'AG n'a compétence que pour autoriser ou non un copropriétaire à réaliser des travaux privatifs sur parties communes et/ou modifiant l'aspect extérieu de l'immeuble. (art.25b et éventuellelement art.24 si seuil L.art.25-1 atteint).
Bien entendu, ces travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble. Dans le cas contraire, le refus est fondé !
Si l'AG refuse des travaux conformes à la destination de l'immeuble elle doit motiver ce refus ! Car un copropriétaire qui s'est vu refuser sans motif fondé cette autorisation peut demander au juge d'intervenir et de sanctionner ce refus alors abusif.
(*) L'autorisation de l'AG sera jointe à la "déclaration de travaux" ou au "permis de construire" suivant le cas (à voir avec le Sce urbanisme de la mairie).. d'où l'oeil de l'administration, en particulier fiscale .... |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 11:28:25
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le syndicat , en général , ne voit pas d'un bon oeil le fait d'augmenter la surface d'un appart en uttilisant des parties communes , même à jouissance privative , sans revoir la répartition des millièmes. J'ai comme un doute sur le fait qu'augmenter un appartement ne regarde pas le syndicat.
Mais ceci est bien entendu fonction du type de réalisation envisagée.
Pour répondre simplement à la question de renaudin 34 : oui la demande est recevable
oui il faut passer par l'AG .
mikis |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 14:14:33
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La fermeture d'une loggia ou l'installation d'une véranda sur une terrasse d'un immeuble en copropriété ne créait pas de SHON, de surface en plus !
La chose est différente dans une maison individuelle où il y a bien augmentation de la SHON.
Dans un immeuble vertical une terrasse privative est 'habitation' comme la loggia 'privative' (tout comme le WC et la SdeB, où personne n'a pourtant l'idée de dormir, sauf parfois dans la baignoire...).
Il n'y a pas création d'une surface 'habitable' de plus que celle existante.
Les tantièmes sont affectés à la totalité du lot et des droits qui lui sont liés.
Pour l'ami de Renaudin, les tantièmes du lot en question comprennent ceux du droit de jouissance excusif sur la terrasse/loggia, fermée ou pas.
Il n'y a rien à ajouter.
Sur le plan fiscal, c'est à l'administration d'apprécier sur la base du DT ou du PC, sachant qu'un PC est obligatoire pour les vérandas de plus de 20 m². |
Edité par - gédehem le 07 juin 2006 14:17:20 |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 17:36:26
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désolé gédehem ma vision des choses est différente mais nous sommes là pour échanger justement nos visions ou nos lunettes.
Un appart de 20 m2 avec terrasse de 80 m2 n'est pas identique et n'a pas le même usage qu'un appart de 100m2. Il y a à mon sens une création de surface habitable ,ou du moins un désir de création car en principe ,si l'architecte a bien travaillé, la SHON est au max et donc impossibilité de l'augmenter.
Si l'ami de renaudin 34 rest à moins de 20 m2 pas de problème.
On organise comme on le désire sa terrasse sauf de la détourner de son usage de tarrasse.
mikis |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 22:05:25
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Mais bien sur, Mikis, chacun est libre d'avoir une opinion sur un sujet et de voir les choses différemment, lunettes ou pas. 
Mais on ne peut empecher les aspects légaux ou règlementaires de prendre le pas sur nos opinions.
Une terrasse, une loggia, un balcon sont compris dans la SHON. Installer une véranda sur une terrasse ou fermer une loggia ne créait donc pas une surface en plus, une SHON en plus !
La surface de la terrasse ou du balcon existe déja dans la SHON d'origine. Leur fermeture n'ajoute donc rien à la SHON utilisée, qui est peut être au maximum..
Un apparte de 80 m² avec terrasse de 20 m² deviendra un apparte de 80 m² avec véranda de 20 m².....
Vous et moi n'y pouvons rien, quel que soit notre vision sur ce point avec ou sans lunettes, puisque la règlementation est ainsi faite.
Ou alors changeons la règlementation ... |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 12:23:36
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je pense qu'il y a confusion entre surface annexe et surface habitable. (SHON)
Présenter un permis de construire en demandant 80M2 de surface SHON et 40 M2 de surface annexe n'est pas le même que la demande pour 120 M2 d'habitable
Rajouter une surface fermée sur 3 cotés et une toiture constitue de la SHON si en plus vous le faite sur une partie commune même à jouissance privative, ce qui est, la plus part du temps interdit par le RDC vous devez en modifier l'EDD et le RDC car vous créer un lot privatif sur un terrain dont vous n'êtes pas propriétaire
Georges
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mikis
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461 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 19:40:12
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bonjour G.G
Dans le cas d'une véranda avec donc en principe un toit en vere , il n'y pas création d'un niveau et donc pas de modification de la SHON ni de la SHOB .
Il n'en demeure pas moins un agrandissement que je ne sais pas comment classer par rapport à la copro.
Si ce batiment est équipé de chauufage collectif et que cette personne "tire" qlq radiateurs pour la véranda , si c'est un F2 transformé en F5 quant est il des charges ascenceur avec une fréquentation différente.
Pas mal de "si" à cette intérogation purement intélectuelle mais je me pose la question .
mikis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 21:23:52
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Sauf que "tirer" une ligne pour le chauffage ou l'électricité seraient des travaux privatifs sur parties communes : autorisation AG.
Et ici l'AG serait fondée à les refuser, ces travaux sur cette partie commune n'étant pas conforme au seul droit de jouissance d'une terrasse partie commune, fut elle 'véranda'. |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 22:16:12
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Vu la différence . merci de l'éclairage.
mikis |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 12:30:49
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veuillez prendre note de ces arrets
Droits des copropriétaires sur les parties communes
Cass. 3e civ., 20 mars 2002, nº 00-17.751, nº 590 FS-P+B
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune d'une copropriété ne confère à son titulaire aucun droit d'y édifier des constructions.
Le règlement de copropriété d'une résidence stipulait un droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune au profit des propriétaires d'un lot. Ceux-ci y ont édifié une véranda sans autorisation de l'assemblée générale. Puis l'assemblée des copropriétaires a entériné les travaux en deux étapes moyennant versement d'une indemnité. Ainsi, au cours d'une première réunion, la ratification des travaux mise au vote à la majorité absolue de l'article 25 (b) de la loi du 10 juillet 1965 a été repoussée. Mais, par application du dernier alinéa de ce texte (aujourd'hui transformé en un article 25-1) une seconde délibération a entériné les travaux à la majorité simple de l'article 24.
Plusieurs copropriétaires insatisfaits de cette décision ont alors assigné le syndicat de la résidence en annulation de cette résolution. La Cour de cassation les approuve. Elle rejette ici le pourvoi formé contre l'arrêt d'appel qui leur avait déjà donné gain de cause.
Elle rappelle d'abord, conformément à une jurisprudence constante, que « l'attribution d'un droit de jouissance exclusif n'a pas pour effet de modifier la nature juridique de l'élément de l'immeuble sur lequel ce droit s'applique ». En l'occurrence il demeure partie commune et les copropriétaires auxquels le droit est conféré ne peuvent en user que dans la limite des prérogatives qui lui sont attachées. Il n'en résulte donc aucun droit d'édifier des constructions, ni aucun droit de propriété.
La Haute Juridiction ajoute ensuite que l'emprise sur le jardin commun ayant eu pour effet d'agrandir les parties privatives des titulaires du droit de jouissance exclusif, elle aurait dû être autorisée « par une décision explicite de l'assemblée générale ne pouvant être prise qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ». Effectivement, c'était bien cet article qui s'appliquait en l'espèce, s'agissant d'une modification du règlement de copropriété quant aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues, et pas seulement de travaux sur parties communes aux frais d'un copropriétaire. Même si l'emprise était de faible importance, la double majorité était nécessaire. N'ayant pas été obtenue, le vote de ratification de l'assemblée générale est annulé. Peut-on espérer qu'une telle fermeté de la Cour de cassation dissuade les membres de copropriétés de se comporter en propriétaires individuels ?
Source : Dictionnaire permanent - gestion immobilière
Extrait de l'Activité immobilière n° 596 :
" Si un copropriétaire fait réaliser de manière irrégulière, c'est à dire sans autorisation de l'assemblée générale. une construction d'ouvrages sur une terrasse partie commune dont il a la jouissance privative. l'action de la copropriété s'analysant comme une demande à faire cesser une appropriation par un copropriétaire bénéficiant d'un simple droit de jouissance et tendant à faire respecter le droit réel de l'ensemble des copropriétaires sur une partie commune est une action soumise au délai trentenaire".
Cass.8ème ch.civ.21 mars 2000 pourvoi contre AIX-EN-PROVENCE 4ème ch.civ.section B 9 juin 1998 ZEMOR"
Lorsqu'un copropriétaire apporte des modifications importantes aux parties privatives de son lot, sans qu'il y ait transfert de la propriété de parties communes, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires peut être nécessaire et parfois même la modification du règlement de copropriété s’impose. Ce peut être le cas lorsque plusieurs chambres de service sont ré unies en un seul logement, sans annexion de parties communes par exemple. La division d'un grand appartement en plusieurs logements peut également poser des problèmes par rapport aux règles d’urbanisme, aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble
La partie ne vous appartient pas et vous ne pouvez rien y modifier sans l'accord du syndicat des copropriétaires. Alors qu'en propriété d'un lot de copropriété, vous avez la possibilité de modifier l'intérieur du lot sans autorisation (à condition, bien sûr, de ne rien faire qui mette en cause la solidité de l'immeuble).
Pour acheter cette partie, il ne s'agit pas d'un recours. Vous devez tout simplement le demander à l'AG. Il est évident que vous ne pourrez pas avoir la réponse de l'AG sous 48 h. Il n'y a malheureusement aucune autre solution. Vous devez également savoir que cette opération a un coût. Il va y avoir création d'un lot de copropriété et donc probablement intervention d'un géomètre qui va déterminer les tantièmes affectés à ce lot (géomètre à vos frais). Puis modification du règlement de copropriété (opération à vos frais également). Prix du nouveau lot à payer au syndicat des copropriétaires. Nouveaux tantièmes. Au sujet des tantièmes, si vous veniez à acheter, il vous faudrait vérifier si, au moment de l'octroi du droit de jouissance, il n'a pas été ajouté des tantièmes à votre lot d'origine. Si c'est le cas, il ne faudra pas oublier de les faire enlever, avant que les nouveaux tantièmes attachés au nouveau ne s'appliquent.
Georges
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Vpanpan_67
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 18 juin 2006 : 17:10:15
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Bonjour,
Nous sommes propiétaire d'un appartement avec une terrasse à ciel ouvert. Nous souhaiterions fermer cette terrasse avec une véranda. L'architecte s'y oppose pour motif de la loi sur "la propriété intellectuelle de l'aspect de l'immeuble" .
Notre syndic se range à l'avis de l'architecte.
Los de la dernière AG, un vote non officiel sur le sujet a eu lieu et nous avions la majorité des voix pour effectuer ces travaux.
Pouvons nous passer outre l'avis de l'architecte ?
Si oui, quelles arguments devons nous employer auprés du syndic?
Je vous remercie par avance des réponses que vous pourriez nous apporter.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 juin 2006 : 18:20:54
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| l'architecte a effectivement un droit de regard! |
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Sujet |
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veranda / parties communes a jouissance exclusive
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