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 Sujet  |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
 Posté - 07 juin 2006 : 10:44:59
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Bonjour,
Un POS stipule :
-Pour être constructible, tout terrain doit avoir une superficie minimale de 1000 m² et une largeur minimale de 15 de façade sur voie publique
-en cas de vision une superficie minimale de 3000m² et une largeur de façade minimale de 25m
la construction de plusieurs habitations sur une même propriété est interdite, sauf si elles respectent les conditions requises pour permettre une division conforme aux dispositions de l’alinéa précédent. Cette règle s’applique également dans le cas d’aménagement ou de transformation de constructions existantes en plusieurs habitations sur une même propriété.
Une demande de permis groupé ou une demande permis de lotir rentre t-il dans le champ d’ application d’une division comme stipulé sur le POS ?
Si une parcelle de 1000 m² était détaché comme stipulé dans le premier alinéa, celui ci resterait il inconstructible Ad Vitae Eternum, ou faudrait il faire courir les delais classiques de 10 ans ?
A ces deux questions la DDE est un peu collé, et ne sait trop apprecier la rédaction du POS !
Bien cordialement à tous
Alexis
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Edité par - Allezquesi le 07 juin 2006 10:46:30 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 12:35:51
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Je pense que ce POS est simplement illégal !
C'est une atteinte au droit privé que d'empêcher la division d'une propriété.
J'en cause ailleurs et je vous tiens au courant.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 15:29:06
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Non, il n'est pas illégal. Il n'empeche pas la division (libre à fois de diviser votre terrain en "timbres postes") mais reglemente seulement la configuration des terrains issus de la division pour que ceux ci soient constructibles.
Etes vous sur d'avoir bien recopié le texte du POS ?
Deux interprétations:
Soit l'on considère que ce POS impose aux terrains issus d'une division de présenter 3.000 m² pour etre constructibles, ce qui parait beaucoup.
Soit l'on considère -et je pencherais plutôt pour cette interprétation mais il faudrait voir les autres dispositions du POS- ce POS peu clair permet le détachement de parcelles constructibles, seulement à partir d'un ténement immobilier initial d'au moins 3.000 m². Ainsi, par exemple, un terrain de 3.000 m² pourrait etre divisé en 3 parcelles de 1.000 m² dans le cadre d'un arrêté de lotir (la division sera alors antérieure à la réalisation ds constructions) ou d'un permis valant division (la division sera postérieure à la réalisation des constructions).
Cette interprétation rendrait inopérante la seconde question. SI la première est en revanche retenue, la parcelle est effectivement inconstructible jusqu'à ce que les regles du POS changent (on appelle ce type de terrain des "délaissés").
Cordialement,
Vincent.
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 16:35:53
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Bonjour Mr Campedel et Vinzz,
Les parties italiques de mon premier post reprennent mot pour mot la rédaction du POS, et rien de plus n'y est developpé concernant les prescriptions de l'article UH-5!
Il me semble que la première interpretation s'applique : "...ce POS impose aux terrains issus d'une division de présenter 3.000 m² pour etre constructible..."
Cependant il est question de division, or, peut on considerer qu'une demande de permis de lotir ou de permis groupé réalisé sur une unité foncière rentre dans le champ d'application d'une division car administrativement et juridiquement les demarches et les principes ne sont pas du tout les mêmes?!
Pour avoir déjà rencontré des redactions sensiblement similaires, il y était prescrit les libertés ou restrictions relatifs aux operations d'amenagegement comme les lotissements ou premis groupés.
Le fait que ne soit mentionné seulement qu' en cas de division laisserait il la liberté d'operer autrement en cas de permis de lotir ou de construire?
Cordialement à vous
Alexis |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 16:48:43
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Assurément non.
Le lotissement est une demande d'autorisation de division d'un terrain en x lots en vue d'y implanter x constructions.
Si le POS vous dit que pour etre constructible un terrain doit présenter 3.000 m² (selon votre interprétation) alors vous ne pouvez pas créer des lots inférieurs à cette surface.
Quant au PC valant division, le Conseil d'Etat juge que les dispositions de l'article 5 ou 9 du POS s’appliquent même lorsque la division doit intervenir postérieurement à la délivrance du permis et même lorsque la division est faite en jouissance.
« Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article UEa 5 du POS relatif à la surface et à la forme des terrains : "Pour être constructibles, les terrains doivent présenter les caractéristiques minimales suivantes : (…) 5.2 Terrains provenant de divisions parcellaires, volontaires ou non, postérieurement à la date de publication du plan d'occupation des sols : -surface : 300 m2" ; et qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, applicable à la date à laquelle s'est prononcée l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire : "Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6" ; que la cour a pu, sans commettre d'erreur de droit, déduire de ce que les trois pavillons autorisés constituaient des lots distincts et destinés à la vente, que le terrain d'assiette du projet constituait une division parcellaire au sens des dispositions précitées du plan d'occupation des sols et que le projet entrait ainsi dans le champ d'application de l'article R. 421-7-1 ; que c'est par une exacte application des dispositions précitées qu'elle a estimé que la surface du terrain d'assiette, égale à 839 m², était insuffisante pour que chacun des trois pavillons soit édifié sur une division de ce terrain au moins égale à 300 m² » (CE 26 octobre 2005, Commune de Sceaux, n°265.488).
Des petits malins avaient imaginé, pour contourner les dispositions que vous citez, de laisser indivise la propriété du sol et de vendre aux acquéreurs des lors de volume, à savoir le droit de construire une maison sur une partie du terrain sur laquelle ils auront un droit de jouissance. Mais le juge assimile division en jouissance (meme de fait) à division foncière au sens du POS (CAA, Paris, 31 décembre 2004, SCI SCEAUX DESGRANGES 2, requête n°01PA00560).
Cordialement,
Vincent.
; cf. égal 13 octobre 1993, SCI MB Promotion, requête n°109.237, ainsi mentionné aux Tables du recueil : « terrain placé sous le régime de la copropriété dont le règlement stipule que, si l'ensemble du sol bâti et non loti constitue une propriété indivise, chaque copropriétaire attributaire d'un lot correspondant à la totalité d'un bâtiment dispose d'un droit d'usage exclusif du sol d'assiette de cette construction et de la cour attenante. La division en jouissance de la propriété foncière doit être regardée comme une division de terrain au sens de ce plan d'occupation des sols ».
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 17:30:54
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Vinzz,
Cela me fait Tilt, effectivement en relisant votre premier post je reinterprete de façon plus logique la redaction du POS.
En reprenant votre seconde interpretation la redaction redevient rationnel.
Ce qui est tout de meme troublant, c'est que les differents avis ainsi que la DDE, ainsi que Monsieur Campedel se soient confondu dans une mauvaise interpretation!!!
Monsieur Campedel, qu'en pensez vous?
A propos, Vincent (G..?)
Cordialement à vous
Alexis |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 18:12:53
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Non, il n'est pas illégal. Il n'empeche pas la division
Que dit ce passage pour toi Vincent ?
Cette règle s’applique également dans le cas d’aménagement ou de transformation de constructions existantes en plusieurs habitations sur une même propriété.
Moi je comprend ici que je n'ai pas le droit de diviser ma maison en 2 appartements ou 4 studios.
Est-ce légal ?
Citation :
(libre à fois de diviser votre terrain en "timbres postes") mais reglemente seulement la configuration des terrains issus de la division pour que ceux ci soient constructibles.
Pas seulement des terrains...
Citation :
Cordialement,
Vincent.
Sinon, très intéressante jurisprudence Vincent.
Dans ce cas, pour contourner, il faudrait alors laisser aussi en indivision les 3 maisons. C'est beaucoup moins tentant j'avoue. Sauf peut-être pour les communautés du Larzac...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 07 juin 2006 18:16:10 |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 18:21:38
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La seule véritable solution est de construire plusieurs maisons sur le terrain qui resteront entre les mains du meme propriétaire qui les loue.
Dans ce cas pas de division, ni en pleine propriété, ni en jouissance.
Mais pas tres interessant pour les promoteurs professionnels.
Cordialement,
Vincent (G.  |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 18:23:51
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Et oui au fait Laurent, tu as raison, certains POS peuvent interdire, de facto, la division d'un terrain en prévoyant des superficies minimales ou des carcatéristiques particulières.
Il n'y a là pas plus d'atteinte au droit de propriété que lorsque le POS classe en zone inconstructible un terrain....
C'est pourquoi d'ailleurs la loi SRU a combattu les articles 5 des POS et exigent à présent aux auteurs des PLU de justifier par des motifs architecturaux notamment le maintien d'une superficie minimale constructible. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 18:37:28
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Cette règle s’applique également dans le cas d’aménagement ou de transformation de constructions existantes en plusieurs habitations sur une même propriété.
Ce n'est pas de terrain dont on parle ici Vincent, mais de constructions.
Ce POS interdit de diviser une maison en 2 et je pense que c'est illégal.
Qu'en penses-tu ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 18:57:23
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Alexis, cette phrase n'est pas correctement recopiée et cela en gène la compréhension.
Pourriez-vous la corriger (il y a je pense plusieurs erreurs).
en cas de vision une superficie minimale de 3000m² et une largeur de façade minimale de 25m
la construction de plusieurs habitations sur une même propriété est interdite,
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 07 juin 2006 18:57:51 |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 19:12:57
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Oui Laurent, veuillez m'excuser, j'ai bien fais quelques erreurs de frappe, mais je reste quand meme à penser que la redaction du POS ets un tantinet ambigu au premier abord.
Je reitère:
....
UH5
Pour être constructible, tout terrain doit avoir:
- une superficie minimale de 1000m², une largeur minimale de façade sur voie publique de 15m
- en cas de division une superficie minimale de 3000m² et une largeur minimale de façade sur voie publique de 25m
La construction de plusieurs habitations sur une même propriété est interdite, sauf si elles respectent les conditions recquises pour permettre une division conforme aux dispositions de l'alinéa précédent. Cette règle s'applique également dans le cas d'aménagement de constructions existantes en plusieurs habitations sur une même propriété.
UH6....
Alexis |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 20:22:39
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Il faudrait maintenant que Vincent revienne donner son point de vue, car c'est maintenant beaucoup plus clair je pense.
Si on laisse de coté l'aspect légal de la dernière phrase, il faut comprendre que pour construire plusieurs maisons sur un terrain, d'alors au moins 3000m2 et 25m de façade sur rue, il faut pouvoir, au moins théoriquement (même si la division ne sera jamais réellement faite), diviser le terrain de telle manière que chaque parcelle fasse au moins 1000m2 et ai au moins 15m de façade.
Par exemple, si vous avez un terrain de 3000m2 disposant de 45m de façade, vous pourrez alors construire dessus un bâtiment comprenant 3 logements, ou 3 maisons. C'est idiot car ce POS n'a été écrit qu'en pensant à la construction de pavillon, mais c'est ainsi.
Vous pourriez aussi en faire un lotissement de 3 lots.
Dans ce cas, les lots répondraient au 1er alinéa (1000m2 et 15m de façade).
Par contre, en prenant une autre exemple où il n'y aurait que 15m de façade, je ne sais pas si en créant une voie interne au lotissement celle-ci serait considérée comme étant une "voie publique"...
Enfin, si le terrain est divisé en 2 (1000m2 et 2000m2), et que chaque parcelle a plus de 15m de façade, alors les 2 parcelles sont constructibles.
Tout ceci me semble assez clair et je ne saisis pas où se trouve vos problèmes.
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 08 juin 2006 : 09:28:55
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Franchement, c'est pas facile. Les deux lectures sont possibles.
Pour ma part, il me semble logique de considérer que c'est 1.000 m² en générale et que si l'on veut construire sur un terrain détaché, alors le terrain initial doit avoir 3.000 m².
On pourrait cependant évidemment considérer l'inverse. 1000 m² en général et 3.000 pour les lots issus d'une division en pleine propriété ou en jouissance. Mais ce serait stupide puisque dans tous les autres POS de France la regle est inversée cad que l'on a besoin de moins de m² pour construire sur un terrain issu d'une division que sur un terrain non divisé.
Je pense qu'une lecture du rapport de présentation du POS s'impose, ainsi que des conclusions du commissaire enqueteur. Il faudrait également interroger les services instructeurs sur l'interprétation et surtout l'application qu'ils font de cette disposition.
Sinon, effectivement Laurent, le POS intedit de transformer une maison d'habitation unique en deux logements. Est-ce interdit ? Je ne le pense pas, il est assez fréquent que les POS interdisent, comme ici, la construction de plusieurs batiments sur un meme terrain. Faudrait creuser la question....
Bien cordialement,
Vincent |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 juin 2006 : 09:54:22
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Franchement, c'est pas facile. Les deux lectures sont possibles.
Pour ma part, il me semble logique de considérer que c'est 1.000 m² en générale et que si l'on veut construire sur un terrain détaché, alors le terrain initial doit avoir 3.000 m².
Je vois ce que tu veux dire, mais je pense aussi que les termes "surface minimale" doivent s'entendre comme "surface minimale du terrain avant division" et non comme "surface minimale des parcelles après division".
La phrase devrait être plus précise, mais ça semble tellement "logique" et habituel...
Citation :
On pourrait cependant évidemment considérer l'inverse. 1000 m² en général et 3.000 pour les lots issus d'une division en pleine propriété ou en jouissance. Mais ce serait stupide puisque dans tous les autres POS de France la regle est inversée cad que l'on a besoin de moins de m² pour construire sur un terrain issu d'une division que sur un terrain non divisé.
Je pense qu'une lecture du rapport de présentation du POS s'impose, ainsi que des conclusions du commissaire enqueteur. Il faudrait également interroger les services instructeurs sur l'interprétation et surtout l'application qu'ils font de cette disposition.
Sinon, effectivement Laurent, le POS intedit de transformer une maison d'habitation unique en deux logements. Est-ce interdit ? Je ne le pense pas, il est assez fréquent que les POS interdisent, comme ici, la construction de plusieurs batiments sur un meme terrain. Faudrait creuser la question....
Interdire la construction, pourquoi pas.
Mais interdire la division de ce qui existe me semble hors la loi.
Je vais essayer de mieux creuser.
Citation :
Bien cordialement,
Vincent
Bonne journée.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 16 mai 2009 : 11:38:42
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Bonjour Mr Campedel
Avez vous creusé la question depuis 2006 ?!
Je reviens à la charge dans ce tord boyau intellectuel.
En considerant que le terain issu d'une division doit avoir les caracteristiques suivantes cad 3000m² et une façade de 25m.
Le terrain reste t il en partie construcible dans l'hypothese ou celui dispose bien d'une facade de 25m, 1200m² en zone uh et 1800 m² en zone nc?
On aurait bien une parcelle de 3000m² tel que prévu dans le POS, mais faut il obligatoirement que ces 3000m² soit bien inclus dans sa totalité dans le zonage spécifié dans le POS cad en zone UH? |
Alexis |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 mai 2009 : 11:47:51
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on applique à chaque zone son propre règlement.
si la zone NC est totalement inconstructible, la parcelle est trop petite...
revenez aux fondamentaux : quel est la motivation des auteurs du POS dans cette règle ?
vous la trouverez dans le rapport de présetnation du POS ou en tête du règlement de la zone.
et toutes ces procédures et définitions du lotissement ont été modifiées par la réforme du 1/10/7.
il faudrait donc préciser votre interrogation en indiquant cliarement ce que vous voulez faire et qu'on refuse et préciser le motif de rejet de votre demande.
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 mai 2009 11:51:56 |
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gloran
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 16 mai 2009 : 15:39:55
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Je comprends quand même qu'il soit dans l'air du temps de simplifier le droit de l'urbanisme.
En lisant ce fil, je me dis qu'il y a de la marge à simplification, et qu'il en restera encor quelques louches au fond du pot quand les réformes seront passées par là.
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