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Un POS de la région parisienne précise au sujet des emprises au sol :
"Article 9 : 1- L'emprise au sol des constructions ne doits pas excéder, pour celles à usage exclusif d'activité 80% et pour les autres 60 % de la surface totale de l'unité foncière.
2- Constructions existantes : Sont autorisés l'extension ou l'aménagement des constructions qui ne respecteraient pas les règles de l'article 9 à condition que la construction ait été édifié antérieurement à la date du 3.8.81 et que les extensions éventuelles respectent les règles de l'Articles 9"
Notre projet consiste en un changement de destination d’un bâtiment d’activité, construit bien avant 1981, présentant 90 % d’emprise au sol qui, après démolition d’une petite partie et aménagement de rigueur du reste, ne fera plus que 70 %. Une petite partie de construction est prévue mais il s’agit d’extensions de surface et aucunes ne touchent le rdc (donc l’emprise).
La Mairie nous explique que le principe applicable aux constructions existantes ne s’applique pas à notre projet au motif que le simple changement de destination revient à une construction « à neuf ».
Bien entendu, rien dans le POS ne précise un quelconque régime particulier pour les changements de destination et la mairie est incapable de nous avancer un texte légal pour appuyer ses assertions.
Cette distinction est elle possible et si oui est elle légale ?
Le fait est qu’un autre article du POS rend inconstructible les parcelles de moins de 900 m² (notre cas), sauf si la construction a « été édifié antérieurement à la date du 3.8.81 ». Or, la mairie ne ce rend même pas compte (à ce stade, cad qqs jours avant le dépôt final) que l’application de cette règle étrange au sujet de l’emprise rendrait d’un coup notre projet inconstructible si on l’appliquait jusqu’au bout.
Dans le cas particulier où les travaux ont pour objet de changer la destination du bâtiment, le Conseil d'Etat a précisé que « la construction existante ainsi transformée doit être conforme à celles des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la décision sur l’application desquelles ledit changement de destination pourrait avoir une incidence » (CE 29 juin 1990, SCI GESTION D’INVESTISSEMENT, requête n°89.278 ).
« la construction existante ainsi transformée doit être conforme à celles des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la décision sur l’application desquelles ledit changement de destination pourrait avoir une incidence »
Certes, mais précisément, les règles d'urbanisme ne sont-elle pas en l'occurrence celles du POS (en plus du CU bien sur) et ne prévoient-elles pas justement en aval de cette décision une distinction entre neuf et existant ?
Je ne vois pas dans cette décision (qui me semble essentiellement destinée à éviter le contournement des règles fiscales et de densité de la commune concernée) une volonté particulière d'appliquer la règles de "construction à neuf" au préjudice du bénéfice de l'existant.
Elle semble simplement renvoyer aux règles en vigueur, histoire de faire comprendre que le changement de destination ne déroge pas à la règle.
La DDE estime (et le juge aussi) que le changement de destination ne doit pas être considéré comme un aménagement de construction existante, mais comme une construction neuve.
Je ne suis pas d'accord avec cela, mais je ne suis pas juge...
La DDE estime (et le juge aussi) que le changement de destination ne doit pas être considéré comme un aménagement de construction existante, mais comme une construction neuve.
Je ne suis pas d'accord avec cela, mais je ne suis pas juge...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
Pardonnez-moi de revenir sur ce sujet, mais ce que vous venez de dire me laisse supposer (avec horreur) que la mairie peut potentiellement nous refuser le permis au motif que la parcelle n'est pas "constructible" fait qui n'a jamais été envisagé par la mairie jusqu'a présent (nous en sommes tout de même à 3-4 coups de fil et 3 rendez-vous avec architectes autour de plans complet depuis les 2 derniers mois).
Cette "oubli" semblant tellement énorme, après autant d'échange autour du projet, ai-je des raisons de croire que la mairie ne prévoit pas de nous refuser ce permis (« nous » sommes une petite copro) ?
Par ailleurs, pourriez-vous me donner le cadre légale ou jurisprudentiel de ce que vous m'affirmez dans le post précédent (citation) ?
Car en vérité, la mairie As-t elle le pouvoir de nous imposer cette distinction (changement de destination vu comme à neuf) sans un fondement légal précis ?
Vous dites : La Mairie nous explique que le principe applicable aux constructions existantes ne s’applique pas à notre projet au motif que le simple changement de destination revient à une construction « à neuf ».
Ce à quoi Vincent vous répond qu'une jurisprudence donne raison à la mairie : Dans le cas particulier où les travaux ont pour objet de changer la destination du bâtiment, le Conseil d'Etat a précisé que « la construction existante ainsi transformée doit être conforme à celles des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la décision sur l’application desquelles ledit changement de destination pourrait avoir une incidence » (CE 29 juin 1990, SCI GESTION D’INVESTISSEMENT, requête n°89.278 ).
Vous ne pouvez effectivement pas réaliser votre projet pour la raison que donne la mairie et que confirme une jurisprudence (vous trouverez ici le texte in extenso).
Désolé Jimcoco mais dura lex sed lex, la jurisprudence est clair, lorsque vous changez la destination d'un batiment il faut qu'in fine celui-ci respecte les regles du POS applicables à la nouvelle destination.
Ex. Soit un batiment de 600 m² édifié sur un terrain de 1.000 m² dans une zone où le COS pour les "activités - commerce" est de 0,60.
Si le COS pour l'habitation est fixé à 0,40 par exemple, alors le PC autoirsant le changement de destination (activités en habitation) du batiment sans réduction de SHON est illégal.
Changement de destination : neuf ou existant ?
Forum fermé
Posté - 07 juin 2006 : 13:49:49
