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1er juillet 2005

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Question.
Bonjour,
En date du 11 janvier, nous avons signé un compromis de vente pour l’achat d’un terrain en lotissement. L’agent immobilier nous a informé que nous n’avions pas de délai de réflexion/rétraction. Or nous venons de prendre connaissance que cette information n’est pas exacte. S’agit-il de vice de procédure et dans l’affirmative rend il caduc le compromis de vente signé ??
Mille mercis pour votre réponse.

Réponse.
La vente d’un terrain à bâtir n’est pas soumise à la procédure de rétractation-réflexion.
Il est vrai cependant qu’un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 8 janvier 1999 avait considéré que l’article L. 271-1 ancien du Code de la construction et de l’habitation (CCH) s’appliquait aux terrains à bâtir.
Cet arrêt ayant bousculé la doctrine et la pratique au regard de l’expression même du texte, la réponse maintenant est négative, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux par exemple dans des situations particulières (Réponse ministérielle à M. Valleix, J.O. A.N., 15 octobre 2001, n° 65.241, p. 5.967).
Comme indiqué plus haut, la lettre du texte est défavorable à une conception extensive. La première phrase de l’article L. 271-1 du CCH fait état de "tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation". Au sens large du terme, l’achat d’un terrain à bâtir peut avoir pour "objet" la construction. Mais une telle conception infléchit la notion d’objet vers la motivation de l’achat, c’est-à-dire vers la cause du contrat. L’objet est une notion juridique plus précise. L’article 1129 du Code civil précise que "l’obligation doit avoir pour objet une chose au moins déterminée". Il conduit à analyser l’objet de l’acte, visé à l’article L. 271-1, comme étant la contrepartie directe de l’obligation de payer le prix, c’est-à-dire l’immeuble transféré par le contrat. C’est donc cet immeuble même, objet de l’obligation du vendeur, qui doit être à usage d’habitation. Ce n’est pas le cas d’un terrain à bâtir qui ne peut, en lui-même, servir d’habitation.
La Cour de cassation a refusé d’appliquer l’article L. 271-1, en matière de construction, à des prestations intellectuelles comme celles des architectes ou économistes, considérant que ces derniers n’ont pas pour mission "d’édifier directement l’ouvrage". Si le contrat de certains constructeurs n’est ainsi pas considéré comme un contrat de construction au sens de l’article L. 271-1, a fortiori doit-il en être de même pour l’acquisition d’un terrain à bâtir, certes nécessaire à l’opération de construction, mais qui n’est pas un contrat d’édification même de l’immeuble.
L’interprétation de l’article L. 271-1 ne peut s’abstraire, en ce qui concerne son application aux terrains à bâtir, de la création, par la loi SRU du 13 décembre 2000, de l’article L. 316-3-1 du Code de l’urbanisme. Ce dernier texte instaure une protection spécifique de l’acquéreur d’un terrain à bâtir dans un lotissement, en renvoyant d’ailleurs à l’article L. 271-1. Cela ne signifie pas, pour autant, que ce dernier texte régisse les terrains à bâtir, bien au contraire. En effet, si l’article L. 271-1 s’appliquait aux terrains à bâtir, il n’aurait été nul besoin de prévoir un régime spécifique pour les lots de lotissement.
Dans la situation du terrain procuré indirectement par le constructeur, le contrat qui s’applique n’est plus, en vertu de l’article L. 231-5 du CCH, le contrat de construction de maisons individuelles mais le contrat de vente d’immeuble à construire (VEFA par exemple). Celui-ci, est soumis au délai de rétractation ou de réflexion.

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