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remaille
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 Posté - 09 juin 2006 : 23:01:43
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Bonjour,
Je suis au Conseil Syndical de ma copro. Avec le syndic, nous avons fait la réunion de préparation de l'AG. Celui-ci nous a envoyé un compte-rendu écrit quelques jours après.
Nous venons de recevoir la convocation à l'AG et un point à été rajouté alors que nous n'en avons pas parlé à l'AG. C'est un point sur la clause d'aggravation des charges et les frais de mutation (plus d'infos ici : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0606/abus765.htm )
Deux questions :
*Le syndic peut-il modifier l'ordre du jour sans notre accord ? Peut-il rajouter un point qui ne figure pas dans son compte-rendu (celui-ci fait-il foi) ?
*Le décret d'application de la loi votée pour ces sénateurs n'étant pas ancore paru, sommes-nous obligé, comme le prétend le syndic, d'inclure ce point ?
Merci pour votre aide. L'AG approche...
Bien cordialement.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 23:27:18
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vous indiquez < alors que nous n'en avons pas parlé à l'AG > je pense que vous vouliez indiquer < lors de la réunion de préparation à l'AG >
C'est le syndic qui établi,en définitive,l'ordre du jour donc il lui est tout à fait possible de rajouter une résolution.Oubli de sa part,maladresse???mais c'est son droit.
De même que le syndic n'a pas à juger si une demande émanant du CS ou d'un copropriétaire doit ou non être inscrite vous ne pouvez "censurer" une question du syndic
Par contre c'est votre droit en AG,lors de l'examen de ces deux questions,de donner l'avis du CS en indiquant,éventuellement, ce qui s'est passé.
En définitive c'est l'assemblée qui décidera,à vous d'être convaincant,dans le bon sens
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 10:49:53
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Vous ne précisez pas les projets de résolutions présentés, mais seulement les titres.
Comme l'indique Felix 1930 le syndic est en droit d'inscrire une question. Il est évident que le mieux est d'en parler avec le CS comme celà a été le cas pour les autres questions.
Mais, en l'espèce, l'évolution de la navette parlementaire du projet de loi ENL justifie certainement l'initiative du syndic. Il en est de même d'un arrêt récemment publié au sujet de la clause d'aggravation des charges.
Quoiqu'il en soit, l'inscription d'une question ne peut constituer une faute, au contraire de l'omission d'une question, qui en est une. L'assemblée reste libre des ses décisions. Elle adopte ou rejette les projets présentés.
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remaille
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 13:09:03
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Bonjour
Merci pour vos réponses.
Ne peut-on pas (en tant que CS) tout de même intervenir sur la rédaction même des résolutions ?
Notre projet de résolution était : "l'AG décide de ne plus faire porter de mentions complémentaires au carnet d'entretein"
elle est devenue :
"Dans un souci de clarté et d'information des copropriétiares, l'AG décide de porter au carnet d'entretin, toutes mentions utiles" (en gros).
C'est une présentation diamétralement opposée !
Qu'en pensez-vous ? Le syndic est-il dans son droit ?
Merci.
Rémi
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 14:37:21
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J'ai indiqué dans mon premier post < oubli ou maladresse >à la lecture de votre réponse ce serait plutôt tromperie.
En confirmation à ce qui a été indiqué par JPM ou par moi c'est l'AG qui décide;et là c'est au CS de donner son avis en précisant, dans ce cas, la modification,par le syndic, de la résolution acceptée par le CS lors de la réunion préparatoire,sous réserve bien entendu de l'accord de l'AG (ne pas oublier ce point très important)
Les mentions utiles semblent être celles prévues par l'article 5 du décret du 30 mai 2001 < Le carnet d'entretien peut en outre,sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires,contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble,telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées. >
cela peut être, dans certains cas intéressant,mais se sont des honoraires supplémentaires pour le syndic
Nous dès le départ,mars 2002,nous avons pris pour le carnet d'entretien "l'option":
-articles 1 à 4 obligatoire et gratuit = syndic
-articles 1 à 5 mis en place et mise à jour gratuites par le Pt du CS (version carnet d'entretien et de maintenance édité par l'ARC)
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ETASPAK
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3782 réponses |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 16:55:08
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[quote]Initialement entré par remaille
Bonjour,
Je suis au Conseil Syndical de ma copro. Avec le syndic, nous avons fait la réunion de préparation de l'AG. Celui-ci nous a envoyé un compte-rendu écrit quelques jours après.
........
Deux questions :
*Le syndic peut-il modifier l'ordre du jour sans notre accord ? Peut-il rajouter un point qui ne figure pas dans son compte-rendu (celui-ci fait-il foi) ?
*Le décret d'application de la loi votée pour ces sénateurs n'étant pas ancore paru, sommes-nous obligé, comme le prétend le syndic, d'inclure ce point ?
[quote].Aucun des textes en vigueur ne dispose que le syndic participe aux réunions du conseil syndical !.
Si vous le faites c'est que vous aviez une raison ,mais sans d ute pas pour rédiger le compte rendu de votre rencontre , au cours de laquelle il ne vous a pas fait savoir qu'il ajouterait un point à l'ordre du jour de votre prochaine assemblée générale.
Cela s'appelle de la coopération ou alors ce terme a changé de sens.
Quoi qu'il en soit l'AGO décidera à la majorité requise de la résolution à adopter au titre cu carnet d'entretien et quel que soit l'avis du CS ...
Enfin, si votre syndic veut appliquer un texte qui n'est encore qu'un projet de loi -tardant à être promulguée-, c'est un champion , pour ne pas dire autre chose 
Dura lex,sed lex. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 17:32:06
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| reprenant une partie du post d'odman 24 il est très juste de souligner que lors de réunion du CS,avec ou sans syndic, il est souhaitable voire necessaire,que le compte rendu de ses réunionS soit fait par le CS ET NON LE SYNDIC |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 21:18:11
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Remaille
Vous indiquez que la résolution proposée était "l'AG décide de ne plus faire porter de mentions complémentaires au carnet d'entretien"
Désolé mais celà n'a pas sens très précis 
OU bien il s'agit du nombre des rubriques figurant au carnet d'entretien ? Pourtant il est conseillé d'enrichir (c'est maintenant le terme consacré), le carnet d'entretien
Ou bien il s'agit de la mise à jour au fil du temps. Or cette mise à jour est imposée par les textes.
Et toujours pour le carnet d'entretien, le syndic est chargé de la mise à jour. Il se peut qu'il ne le fasse pas bien. Il se peut aussi que le CS donne un bon coup de main pour reconstituer des anciens dossiers de travaux imlportants. Mais vous ne pouvez pas mettre dans un PV d'AG que le conseil syndical est chargé de la mise à jour, gratuite ou pas.
Chaque syndicat a ses " pratiques courantes "; se petites habitudes. C'est admissible quand on ne passe pas la ligne jaune. Mais il ne faut pas les proclamer dans les PV d'assemblées.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 00:34:13
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Remaille :
"Je suis au Conseil Syndical de ma copro. Avec le syndic, nous avons fait la réunion de préparation de l'AG. Celui-ci nous a envoyé un compte-rendu écrit quelques jours après.
Nous venons de recevoir la convocation à l'AG et un point à été rajouté alors que nous n'en avons pas parlé à (la réunion du CS..).
Comme le relève très justement Oldmann, ce n'est certainement pas au syndic de rédiger ".. un compte-rendu écrit .." du groupement chargé de le controler !!!
C'est au CS de rédiger lui-même ses propres CR de réunion (voir su ce point le "règlemenrt de fonctionnement du CS" obligatoire (rubrique 'conseil syndical')
De plus, lorsqu'un CS tient une réunion de travail avec le syndic, il (CS) doit aussitot lui (syndic) notifier (LRAR) un petit CR de cette réunion avec les points qui ont été convenus.
C'est tout particulièrement important pour la réunion préparatoire à l'ODJ de l'AG.
"suite à notre réunion de travail du ..... destinée à préparer notre prochaine AG qui devra se tenir le .... à ...h., nous tenons à vous confirmer les questions à inscrire à l'ODJ auxquelles nous sommes convenus.
Elles seront les suivantes :
- .....
- ......
- ....
(éventuellement) Nous (vous voudrez bien) informons dès ce jour les copropriétaires de leur possibilité de faire inscrire des questions sur le fondement de D.art.10 jusqu'au .... (qques jours avant la rédaction des convoc par le syndic, date limite définie avec lui).
Cordialement. Le Pdt du CS.
Ceci n'empeche pas au syndic d'ajouter une question ...comme peuvent le faire les copropriétaires.
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Edité par - gédehem le 11 juin 2006 00:38:34 |
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remaille
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 09:42:49
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Bonjour,
Je vous remercie pour ces précisions. Nous avons été naïf et aurions du faire la réunion du CS de préparation de l'AG sans le syndic. Ensuite, comme suggéré, nous lui aurions remis _nos_ questions.
Pour en revenir à la caluse d'aggratvation des charges, elle est exactement libellée ainsi : "Pour une bonne collaboration et le maintien d'une relation harmonieuse entre les copropriétaires, l'AG, après en avoir délibéré, décide que, d'une façon générale, tous les frais exposés par le syndicat des copro, par le fait, la faute ou la négligence d'un corpo ou de l'une des personnes résidant sous son toit,; lui seront imputés. Cette décision vaut également pour les frais de mutation (cf. Contrat de Syndic, chapitre "rémunération") nés de la mise en oeuvre des textes ci-après et de la demande des notaires : [Textes : art 14-1, loi du 10/07/1965 et art 6.2 et 6.3 du décrét du 17 mars 1967]"
Joli style, non ?
Le cabinet, c'est Foncia-VotreNomIci.
Etonnant de voir ces frais de mutations (en fait une commission fixe plus un "livret d'accueil" vendu de force dans les 40 euros) remis alors que la jurisprudence (cour de cass) les fait rejetter... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 11:46:12
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Remaille écrit :
Je vous remercie pour ces précisions. Nous avons été naïf et aurions du faire la réunion du CS de préparation de l'AG sans le syndic. Ensuite, comme suggéré, nous lui aurions remis _nos_ questions.
Bien sur non, Remaille, la préparation de l'assemblée est faite par le syndic et le conseil syndical en concertation. Celà n'interdit pas à un membre du CS de rédiger un compte rendu de la réunion.
Par ailleurs, pour les honoraires de mutation, vous menez un combat d'arrière garde. Sur ce point comme sur d'autres, le législateur a pris le contrepied de la Cour de cassation dans la loi Borloo qui vient d'être adoptée. Voyez :
http://jpm-copro.com/Loi%20ENL%20copro3.htm
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Edité par - JPM le 11 juin 2006 11:48:13 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 15:42:42
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Pour le CS je pense que ce qui est souhaitable c'est de faire une réunion "interne"(uniquement les membres du CS) avant la réunion avec le syndic;que cela soit pour la préparation de l'AG ou pour les autres réunions.
En ce qui concerne "le carnet d'entretien et de maintenance" du type édité par l'ARC, qui est surtout un outil de travail pour le conseil syndical, je ne vois pas en raison de quoi il serait interdit de voter sa mise en place et sa mise à jour par le CS en assemblée générale
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 juin 2006 : 18:57:51
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Remaille, la clause d'aggravation des charges qui vous est proposée (avec mention des frais de mutation, ce qui vaut son pesant de cacahuetes quant à l'aggravation des charges !! .. ..) ne vaut pas un clou !
Pourquoi ??? Parce qu'en dehors du juge nul ne peut faire justice ..
Vous avez cassé la vitre de la porte ?? quelle preuve ???
Si un copropriétaire conteste l'imputation de la réfection de tel élément en raison de sa faute, faute que ce copropriétaire conteste, le syndic n'aura aucun moyen pour justifier au juge la réalité de la créance !!!
Par exemple à l'occasion d'un déménagement : les rayures dans l'ascenseur, la lampe cassée, la peinture rayée, la moquette abimée ...comment l'imputer à ce copropriétaire s'il n'y a pas eu préalablement un "état des lieux" ??? Quel est l'élément de preuve ?
C'est une constante :"Un comportement fautif du débiteur doit résulter d'une décision judiciaire et non d'une décision d'AG " (CA Paris 21.01.1983, Cass,3°civ, 26.01.2000)
De plus, pour pouvoir éventuellement s'appliquer, une telle clause doit être ajoutée au RDC : elle ne peut être adoptée qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 9.07.1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution, l'efficacité des clauses d'aggravation des charges est en pratique réduite à rien du tout ! ..
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Edité par - gédehem le 11 juin 2006 18:58:45 |
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