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rogytgyt
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 09 juin 2006 : 23:11:37
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Cher tous,
Parmi les lecteurs d'UI, lesquels seraient interessés par la revue des comptes de la copro par un expert-comptable rémunéré en majeure partie en fonction de ce qu'il trouve comme ajustement à la baisse des charges ?
j'ai rien à vendre, mais au vu des nombreuses questions/incomprehensions et manque de competences en la matiere dans de nombreuses corpo (rien de pejoratif, chacun son métier...), je me demande si cela ne vaut pas le coup de faire un etude de marché !! ou des formations accélérées...
En tout cas, tout ce qui ne va pas dans les poches des syndics de plus en plus malins....
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 23:36:32
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J'ai fait partie, brièvement de cette corporation, mais j'ai longtemps travaillé en collaboration avec cette profession.
Il n'est pas dans les habitudes et je crois même dans la déontologie d'être rémunéré sur les "profits".
Ils font un travail pour lequel il demandent une juste rémunération, et tant mieux pour les donneurs d'ordre s'il n'y a rien à redire.
En résumé: contre cette proposition.
D'accord pour étudier les possibilités de "formation" des membres des C.S. ou copropriétaires volontaires. (Contre toute obligation en la matière).
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vgmm009
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 23:36:56
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| pardonnez moi mais je vais poser une question naïve : comment un expert comptable pourrait faire baisser le niveau des charges ? il peut verifier si les recettes et les depenses coincident mais pour faire baisser les charges il faut connaitre le dossier de l'immeuble et agir toute l'année et ca c est le role des membres du CS. |
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rogytgyt
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 23:54:39
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Effectivement JB22, pas de success fees autorisées dans le cadre d'un cabinet d'Expert comptable, mais la reference etait juste la preuve d'un competence en matiere de compta qui n'est pas à demontrer....
Pour recadrer la question, le but de la prestation serait de verifier la veracite des factures, les ecritures comptables, les imputations analytiques, les details de calcul et de repartition, les justifications de certains types de tâches facturées (cf tous les abus de l'ARC), les identifications d'optimisation des contrats, etc... on peut imaginer plein de choses.
Mais rien sur la gestion courante qui releve d'un CS pour "suivre" efficacement une copro, je suis 100% d'accord avec vous vgmm009, cela pourrait juste etre une mission d'aide a la verification et/ou de conseils. Mon idee de remuneration en fonction des resultats serait davantage pour inciter et donner confiance : cela ne doit pas couter plus cher avec que sans... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 00:06:59
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Il n'est pas dans les habitudes des experts comptables et même dans la déontologie d'être rémunéré sur les "profits".
Ils font un travail pour lequel il demande une juste rémunération.
Tant mieux pour les donneurs d'ordre s'il n'y a rien à redire.
Un expert comptable vérifie si les règles comptables sont respectées et les évaluations des biens conformes aux règles habituelles.(Bilan). La situation financière en copropriété.
Donc contre votre proposition.
D'accord pour la "possibilité" de formation des membres du conseil syndical ou des copropriétaires, mais sans obligation.
Dans notre société d'assistés on croûle sous les obligations de toutes sortes. (On infantilise à tout va). |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 00:19:28
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bonjour rogtgyt.
Un expert comptable, même doué ,ne trouvera pratiquement rien .
Pour trouver un réajustement à la baisse il faut donc trouver une facture pour des prestations non effectuées , et comment l'expert peut savoir si oui ou non cette prestation est réalisée ou pas ?
Seul le système de la signature d'un bon de visite par un membre responsable et présent sur place peut éviter une facturation non due .
Pour un comptable, expert ou pas, une facture et un chèque correspondant = le compte est bon .
Le comptable ne peut non plus corriger les fautes d'imputation quand la facture ne comporte pas ,par exemple ,le batiment où à lieu l'intervention .
Un syndic pas très regardant sur les "fausses factures" ne peut pas se faire prendre par un expert comptable . Par contre par le controle du CS oui . mais bien sûr si le controleur est de mèche alors là ..........
mikis |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 00:28:38
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Bonsoir,
Le seul contrôle des comptes efficace est celui réalise par les membres du CS.
Il me semble meme que l'ARC elle même déconseille le contrôle des comptes par le seul expert comptable et ce pour les raisons avancées par mikis.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 09:38:21
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Proposition de Rogytgyt : Citation :
Parmi les lecteurs d'UI, lesquels seraient interessés par la revue des comptes de la copro par un expert-comptable rémunéré en majeure partie en fonction de ce qu'il trouve comme ajustement à la baisse des charges ?
Première question ? Que doit faire un tel expert-comptable quand il découvre qu'une facture a été passée dans les charges pour 410 € alors qu'il fallait passer 470 € ? Se taire ? ou le dire et s'apprêter à réduire sa rémunération ? Voir donner de l'argent au syndicat ?
Il semble admis que les vérificateurs fiscaux perçoivent une prime en fonction des redressements effectués. On aimerait savoir à quel moment cette prime est liquidée et versée. Que se passe-t-il quand une partie significative des redressements est ensuite annulée avec dégrèvements à l'appui.
Il faut savoir que certains rapports de contrôle sont ensuite ... contrôlés et qu'il y a alors des situations cocasses.
Il y a d'excellents rapports de contrôles, établis tant des conseils syndicaux que par des intervenants extérieurs. Il y a aussi beaucoup de déchets, surtout quand le contrôleur ne cherche qu'à déstabiliser le syndic, le conseil syndical, voire les deux !
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 11:13:33
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Bonjour.
Ok, le monde de la copro est magnifique et tout va bien.
Cependant, dans ma copro de 127 lots, l'AG élit (parfois! et toujours en dehors de l'ordre du jour et des règles de vote) des commissaires aux comptes qui vérifient rien du tout et ne font d'ailleurs aucun rapport (oral ou écrit).
Sinon: Rien.
Quant au CS, dans ma copro, il ne vérifie jamais les comptes.
D'ailleurs, je ne pense pas qu'il y a une obligation légale de vérification des comptes.
Corrigez moi, si je me trompe.
Donc, si personne ne vient vérifier les comptes chez le syndic: tout va bien pour lui.
Et ceci peut durer pendant des années..
Ce qui se passe chez moi.
Pour ma part, je considère deux règles esssentielles au bon fonctionnement d'une copro.
- Le syndic doit être un pro à partir d'un certain nombre de lots.10?
- Les comptes doivent être vérifiés chaque année par un expert comptable à partir d'un certain nombre de lots ou budget.
Sinon: Formation obligatoire pour les membres du CS.
Mais que se passe t-il lorsque vous avez un CS inféodé au Syndic, comme chez moi?
Résultat: Tout va bien.
Vous trouverez ici: http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40175
l'Ordre du jour de ma prochaine AG et les comptes de ma copro présentés avec par le syndic.
Un petit commentaire serait bienvenu.
Enfin, baisser les charges pour les baisser peut conduire à une perte de qualité.
Même si le concept du "Low Coast" est en pleine croissance, il convient de se méfier. ex: Contrats avec entreprises financièrement fragiles.
Cordialement.
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
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vgmm009
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 14:08:09
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Citation :
Initialement entré par lionelthomas74
...
Quant au CS, dans ma copro, il ne vérifie jamais les comptes.
.....
Donc, si personne ne vient vérifier les comptes chez le syndic: tout va bien pour lui.
Et ceci peut durer pendant des années..
Ce qui se passe chez moi.
......
- Les comptes doivent être vérifiés chaque année par un expert comptable à partir d'un certain nombre de lots ou budget.
......
Enfin, baisser les charges pour les baisser peut conduire à une perte de qualité.
.......
qq remarques si je peux me permettre :
1) si votre CS ne controle pas le syndic depuis des années, rien ne vous empeche de vous presenter comme membre du CS et faire evoluer les choses
2) la loi prevoit que tout coproprietaire a accès aux éléments de comptabilité dans les bureaux du syndic entre la réception de la convocation et le jour de l'AG. avez vous utilisé ce droit ?
3) on peut bien sur juger utile de se faire assister par un expert comptable pour verifier que les depenses correspondent bien au budget voté, aux dispositions des différents contrats et à des services effectivement rendus à la copropriété. On peut également se faire assister par un expert comptable pour établir un rapprochement bancaire... MAIS pour réellement faire des économies dans le budget, ou plutot pour etre sur de payer le juste prix pour les services reellement rendus a la copropriété (si possible de qualité ) IL FAUT UN TRAVAIL DE SUIVI REGULIER DU CS ET DE L'ENSEMBLE DES COPROPRIETAIRES. je me permets de vous donner un exemple : nous avons décidé de faire une mise en concurrence pour notre assurance multirisque. le syndic a demandé alors un état de sinistralité de l immeuble à l assureur actuel (document utile pour demander des devis aux differents assureurs). resultat : l assureur actuel a spontanément proposé un nouveau contrat avec "sa meilleure offre" meme clauses mais -20%...
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 17:34:34
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 En réponse à vgmm09
1/ Oui, je me suis fait élire 1 an au CS et tout ce que je devinais était juste (en pire).
Il s'agit d'une mafia inculte, mais inféodée au syndic " bénévole", qui est par ailleurs, un notable local.
Malgré de nombreux rappels avec des documents écrits, comme les copies intégrales des lois de 1965, du décret de 1967 et de la loi sru, fournis par mes soins au président et aux membres du CS, rien n'a changé.
Le syndic décide, les autres "moutons" suivent.
(Cela dit, j'ai gardé les moutons, vers Gavarnie étant jeune, et ce sont des animaux très capables et sympatiques.. eux)
A cette époque j'ai travaillé sur deux dossiers concernant la copro.
Pour le premier: Installation d'une société un peu mystérieuse, je suis allé faire les recherches au registre du commerce, puis j'ai recherché si cela était compatible avec notre immeuble.
Résultat: Cela l'était. Je l'ai écris et transmis au syndic:Il a refusé cela au locataire.
Pour le second: l'arrivée de la TNT et tout ce que cela impliquait.
Malgré un dossier monté de A à Z par mes soins.
Le syndic a décidé de faire les travaux, sans accord de l'Assemblée, alors que celle ci n'arrive aps chez nous avant mi 2007, au mieux.
Donc, à quoi bon rester au CS?.
2/ Pour la vérification des comptes, je ne sais comment m'y prendre.
D'autant que jamais personne ne controle ces comptes.
En fait, je manque de repères, voire de modèles.
La compta, ce n'est pas ma tasse de thé...
3/ Ok pour tenter de faire des économies lorsqu'on le peut.
Mais demandez à ceux qui ont proposé récemment de mettre des panneaux solaires,ou simplement une photocopie du contrat d'ascenseur, s'ils ont eu gain de cause...
Pour les panneaux, le syndic ne les a pas inscrit à l'ordre du jour.
Pour l'ascenseur, jamais le CS n'a été consulté.Jamais le copropriétaire n'a reçu la photocop du contrat.
Tous les prestataires sont choisis par le syndic, jamais par le CS.
Mais bon, si la justice était de nature à réparer rapidement les abus et le injustices, particulièrement en matière de copro, cela se saurait.
NB: La justice court plus vite pour Guy Drut
Cordialement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2006 : 21:05:36
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Pour l'assureur : il y a un os à trouver car, de nos jours, bien des assureurs voit filer une multirisque d'immeuble avec grande joie. La branche est déficitaire assez largement.
Il faut essayer de savoir pourquoi vous avez eu 20 % d'abattement. Il peut y a voir diverses causes.
La première est une erreur dans la déclaration initiale de surface développée. C'est fréquent. On a déclaré 2950 mc alors qu'il n'y en que 2300. La prime initiale a été calculée sur 2950. L'assureur a une bonne marge et peut réduire son prix.
La seconde est que les deux polices ne sont pas vraiment identiques. Les risques couverts sont les mêmes, mais avec des franchises ou limitations de garantie nouvelles.
Reste une possibilité : vous aviez un coût au mc développée particulièrement élevé.
Quant à la comptabilité, c'est un jeu très amusant. Vous pouvez toujours voir :
http://jpm-copro.com/IndComptaFin.htm
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vgmm009
Contributeur actif
36 réponses |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 18:25:18
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pour revenir à la question d'un ajustement à la baisse .
Entendez vous par là de trouver des fautes comptables ou de pouvoir étudier une possibilité de baisse des charges en général ?
Les deux façons de voir la question n'ont pas la même réponse.
mikis |
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rogytgyt
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 00:18:57
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Les deux...
j'essaie de cerner les besoins reels. |
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Vérification des comptes
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