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«Un krach est nécessaire»

Pour l'économiste Daniel Cohen, professeur à l'Ecole normale supérieure, la bulle immobilière a créé des déséquilibres qui ne pourront pas durer.

Les conditions sont-elles réunies pour un krach?
Le propre des bulles est qu'on ne les voit jamais lorsque l'on est dedans! Il est certain que, depuis le début de l'année dernière déjà, nous avons dépassé les sommets du précédent pic, celui du début des années 1990. La première différence entre celle que nous connaissons et celle d'il y a quinze ans est que cette dernière était limitée à la région parisienne; aujourd'hui, c'est vraiment toute la France qui est concernée. Deuxième différence, les bureaux ne sont pas autant touchés, car sur eux le principal facteur de la hausse des prix n'a pas joué.

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Lequel?

C'est bien sûr le niveau incroyable des taux d'intérêt, quasiment inédit depuis la Seconde Guerre mondiale! Ce taux a été évidemment très propice à l'endettement et à l'acquisition de logements, mais cet avantage a été annulé par la hausse des prix. Et, si un jour l'héritage de Greenspan est contesté, ce sera pour cela: parce que la baisse des taux qu'il a soutenue jusqu'au bout n'a en réalité servi qu'à nourrir une bulle hypothécaire qui finit par annuler le bénéfice des taux faibles pour l'acquéreur d'un logement.

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Depuis quand cet avantage a-t-il disparu?

Le point de rupture a été atteint au début de 2005, date à partir de laquelle la hausse des prix a compensé la baisse des taux d'intérêt. Et, depuis, chaque année qui passe crée autant de bulles qu'il faudra en dégonfler. On sera alors proche du scénario classique: à un emballement de + 20% succède un dégonflement de - 30 à 40%. Nous sommes exactement dans ce cas de figure, avec une hausse des prix de déjà 15% depuis janvier 2005, à laquelle les optimistes prévoient que s'ajouteront 5 à 6% dans l'année en cours. De telles situations de déséquilibre ne peuvent pas durer.La théorie économique nous dit en effet que, si la baisse des taux déclenche dans un premier temps une hausse des prix, les prix reviennent ensuite à leur équilibre du fait de l'accroissement de l'offre.. Déjà, le nombre annuel de constructions a augmenté.

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A quelles conséquences peut-on s'attendre?

Il faut considérer le court et le long terme. A court terme, la conjoncture américaine est marquée par le fait que les ménages n'épargnent plus: la bulle immobilière a généré un tel effet de richesse pour les propriétaires d'un logement qu'ils se sentent assez riches pour ne pas éprouver le besoin d'épargner. Or aucune économie ne peut durablement se dispenser d'épargner; un krach est macroéconomiquement nécessaire pour casser cet effet de richesse!

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