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cylfeline
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 14 juin 2006 : 22:05:37
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Bonjour,
merci de vos conseils quant aux coûts d'aquisition d'un petit bout de jardin...
nous sommes en rez de jardin d'une petite copropriété. Nos chambres donnent sur une terrasse qui est prolongée par une bande de gazon de 4 m environ, ceci étant bordé par un muret. Cette partie surplombe les parkings de l'immeuble.
nous sommes les seuls avec notre voisine (location) à pouvoir physiquement avoir acces à ce bout de jardin, car il faut passer par nos terrasses. Aucune jouissance n'est accordée au regard du règlement de copro.
Nous souhaiterions aquérir la partie de jardin prolongeant notre terrasse (maxi 20m²).
Je viens de poser la question de la faisabilité de ce projet au syndic qui me dit qu'il est tout à fait possible de le faire, et qu'il suffit de proposer notre requete lors de la prochaine AG.
ensuite il nous faudra aquiter des frais de geomètre pour environ 1000€ de de remise à jour des status de la copro pour environ 2500€.
Ces frais me semblent énormes... qu'en est-il ?
Enfin comment puis-je estimer raisonnablement le prix d'aquisition de ce jardin ? nous sommes en région parisienne, mais le syndic me dit que cela ne vaut pas grand chose compte tenu du peu d'usage et que nous sommes les seuls potentiellement interessés. il faudrait d'après eux proposer un prix symbolique... des conseils là dessus ?
merci beaucoup.
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 22:51:38
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bonjour cylfeline.
Acheter est compliqué . pouquoi ne pas demander une jouissance privative et prise à votre charge de l'entretient.
mikis |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 23:25:01
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Votre syndic n'a pas tort. De plus il vous faut surtout l'accord des autres copropriétaires à l'art 26 et ceci est le plus dur à avoir.
Essayez de lire tous les articles passés à ce sujet.
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 122 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 23:50:15
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Comme le confirme lnsacorh votre syndic n'a pas tort cela va entrainer des frais qui ne sont pas en rapport avec la "valeur" et l'intérêt de l'acquisition.
En effet il va y avoir intervention d'un géomètre pour l'établissement d'un descriptif et détermination des tantièmes des nouveaux lots crés. Intervention d'un notaire pour la rédaction de l'acte d'acquisition et déclaration aux hypothèques des modifications apportées au règlement de copropriété. Des honoraires à verser à votre syndic pour le suivi administratif de l'opération.
Des frais de diffusion du règlement de copropriété modifié, etc...
Même si le prix d'acquisition n'est que symbolique l'addition risque d'être assez lourde.
La solution d'acquisition du seul droit de jouissance ne réduit pas de beaucoup les formalités et le coût de l'opération. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 00:00:31
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Le sol de la copropriété est, par nature, une partie commune. Vous ne pouvez l'acheter en pleine propriété que s'il peut être détaché du terrain de la copropriété, ce qui ne peut être votre cas, puisqu'il jouxte l'immeuble.
Vous n'avez donc que deux solutions pour péreniser votre usage :
- soit demander la création d'un nouveau lot de copropriété, ce qui implique effectivement la venue d'un géomètre qu'il vous faudra payer,
- soit demander à bénéficier d'un "droit d'usage exclusif" attaché à votre lot actuel de copropriété. Je pense que cette seconde solution est la mieux adaptée à votre situation. Elle implique que le jardin reste officellement une "partie commune", que vous ne pouvez rien y modifier sans l'accord de la copropriété, mais que vous êtes seuls à pouvoir utiliser. Ce droit d'usage peut être personnel ou attaché au lot de copropriété. L'avantage du rattachement au lot de copropriété est qu'il est vendable avec le lot, qu'il augmente donc la valeur de votre lot qui sera mieux vendable avec ce droit d'usage que sans.
Si vous optez pour cette seconde solution, il vous suffit donc de demander le mise à l'ordre du jour de la prochaine AG, cette demande de "droit d'usage exclusif" aux conditions qui seront décidées en AG. Vous pouvez faire une proposition de prix, en spécifiant que les conditions définitives de la vente seront établies au cours de l'AG.
Pour l'estimation du prix, il y a deux manières de voir les choses. Soit vous tenez compte de ce que perdent les autres et vous les dédommagez en conséquence. Soit, vous tenez compte de ce que vous gagnez vous et vous payez le prix en conséquence. Ces deux manières de voir les choses dépendent bien sûr de celui qui regarde. Vous serez tentée de regarder ce que les autres perdent et vous répondrez "rien", puisqu'ils n'ont déjà pas l'usage de cette partie. Et les autres seront tentés de regarder ce que vous gagnez, vous (Un droit d'usage définif sur une partie commune). En fait l'idée que les autres ne perdent rien n'est pas tout à fait exacte, puisque si, actuellement, ils ne peuvent avoir l'usage de cette partie, à cause de la configuration des lieux, rien n'interdit à la copropriété de modifier la configuration pour y avoir accès. Donc, pour la copropriété, vous accorder un droit d'usage exclusif correspond quand même à perdre quelque chose. De votre côté, vous avez déjà l'usage et pas les autres de ce jardin. Que vous ferait gagner l'acquisition de ce droit d'usage excvlusif ? L'assurance que les autres ne modifieront pas la configuration vous privant de cet usage exclusif. C'est donc très clair. Il y a échange. L'un perd quelque chose et l'autre le gagne. Le prix, c'est l'estimation de cette chose. Il n'est peut-être pas identique vu des deux côtés. L'idéal est la moyenne de ces deux ponts de vue.
Comment l'estimer ? De votre côté, estimez la valeur de votre appartement sans ce droit d'usage et la valeur avec. La différence c'est le prix, vu de ce côté. Du côté de la copropriété, c'est moins facile, mais c'est aussi faisable. Il faudrait estimer la valeur de chaque appartement avec ce jardin faisant partie des parties communes et avec une possibilité de modification par la copropriété, de la configuration des lieux et la comparer avec la valeur du même appartement sans cette possiblité. Ajouter le résultat du même calcul fait pour tous les appartements (y compris le vôtre), donne le résultat. Je dis "y compris le vôtre", parce que vous allez payer les syndicat des copropriétaires qui va répartir cette somme entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Or, vous faites aussi partie des copropriétaires bénéficiaires de cette répartition. Vous avez deux casquettes. Celle d'"élement" du vendeur et celle d'acheteur.
Il est possible aussi qu'on vous propose une augmentation des tantièmes attachés à votre lot actuel de copropriété qui prendrait de la valeur. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 09:24:40
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Du descriptif que donne Cylfeline, on voit qu'il s'agit d'une terrasse et d'un jardin 'suspendu', "..donnent sur une terrasse qui est prolongée par une bande de gazon de 4 m environ, ceci étant bordé par un muret. Cette partie surplombe les parkings de l'immeuble. "
Ce n'est donc sans doute pas à proprement parlé un 'jardin', mais une "grande jardinière" posée sur une dalle-terrasse-toiture des parkings en dessous ?? ("toiture verte", très isolante, dont l'installation a été faite à grande échelle dans je ne sais plus quelle ville d'Allemagne)
L'achat de cette partie commune n'a effectivement aucun interet.
L'attribution d'un "droit de jouissance exclusive" me semble la mieux adaptée.
Pour ce qui concerne un éventuel "achat" de ce droit je suis plus réservé. Le syndicat n'a pas intéret à avoir un 'revenu' tiré de cette vente : il ne serait alors pas fondé à faire supporter l'intégralité des frais à Cylfeline, tirant 'profit' de la vente de ce droit.
L'attribution de ce droit de jouissance n'enlève rien au statut "partie commune" de ce jardin (et de la terrasse ??). L'intégralité des frais d'entretien et de réfection seront à charge du syndicat.
Il faut noter que la création d'un lot et la vente de ce lot "jardin privatif" n'enlève rien au caractère 'commun' de la dalle-toiture des parkings (tout comme la dalle-placher des lots appartes est elle aussi 'partie commune')
Je choisirais plutot l'attribution de ce droit gracieusement, avec clause d'obligation d'entretien de ce jardin (et de la terrasse ?) en bon état, avec restriction pour des plantations éventuelles style arbustes, si ce n'est pas techniquement possible (racines + charge au sol).
Bien entendu, la datte-toiture elle-même qui est en dessous (toiture des parkings) reste commune, entretien/étanchéité à charge du syndicat.
De ce fait, le syndicat n'en retirant aucun 'profit', l'intégralité des frais peuvent être imputés à Cylfeline...frais qui seront reduits : il n'est pas utile de recourir à un géomètre pour rédiger 2 ou 3 articles modifiant le RDC : le notaire peut s'en charger. Avec la publication, pas plus de 2000 € tout compris, et encore.
Quant à monayer cette attribution d'un droit de jouissance !!! Je ne sais pas qu'elle est la surface du 'jardin', mais je suis certain qu'il ne resterait à chaque copropriétaire que le prix d'un paquet de cigarettes, et encore !!!
J'en connais beaucoup qui se frottent les mains en disant "on va vendre, ça va nous faire "des sous" et baisser les charges !!"..
Alors quant au final "l'opération" ne fait que quelques dizaines d'€, quelques centaines au mieux, on se dit que le jeu n'en valait pas la chandelle et qu'une attribution gratos avec contrepartie aurait été préférable.. |
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cylfeline
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 22 juin 2006 : 14:42:26
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merci beaucoup pour tous ces éléments.
je vais donc tenter la solution que vous vous accordez à me recommander  soit: demander une jouissance privative contre prise en charge de l'entretient.
je vous tiens informé. ça peut aussi servir à d'autres personnes d'avoir l'info pour comparer !
merci encore.
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