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amd
Contributeur senior
97 réponses |
 Posté - 15 juin 2006 : 19:38:49
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Bonjour,
Nous avons tous les lots d'une copropriété ; l'EDD fait en 1998 sur un état de division projeté fait apparaître une différence importante sur un appartement indiqué à 54 m² alors qu'il en fait 74 m².
Puis-je modifier cette surface, et refaire le calcul des millièmes en fonction de cela ?
Si oui,
- je suppose qu'il faut faire une AG,
- qu'il faut faire effectuer un métrage loi Carrez,
et voir un notaire... pour rédiger ? ou seulement pour engistrer aux hypothèques ?
Ou est-ce plus compliqué ?
Merci de votre aide !!!
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 15 juin 2006 : 20:41:20
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Bonjour,
Si vous avez "tous les lots d'une copropriété", ce n'est plus une copropriété. En effet, l'article 1 de la loi de 65 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
est très clair :
"La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
...."
Si la propriété n'est pas répartie entre plusieurs personnes, ce n'est donc pas une copropriété, mais une simple propriété. La loi de 65, ainsi que le décret de 67 ne vous sont pas applicables. Le règlement de copropriété, ainsi que l'EDD non plus.
Cependant, l'intérêt de garder ces derniers documents est que vous pourrez en vendre un ou plusieurs lots, sans avoir à établir un nouveau règlement et EDD. Sauf à les modifier éventuellement.
Si vous n'envisagez pas de vendre, oubliez ces documents. Ils ne s'appliquent pas à vous. Si vous envisagez de vendre, il faut effectivement que l'EDD soit conforme à ce que vous vendrez.
Actuellement, vous êtes seul maître à bord et pouvez décider ce que vous voulez pour modifier règlement et EDD.
Le plus simple pour l'EDD est de ne pas spécifer les surfaces des appartements. La plupart des EDD ne le font pas.
Il vous faut donc tout simplement aller voir un notaire et lui demander
- soit de rédiger et de faire enregistrer un nouveau RC/EDD, qui sera ce que vous voudrez qu'il soit, sauf que le règlement devra être conforme aux obligations de la loi et l'EDD conforme à ce que vous vendrez
- soit de rédiger et de faire enregistrer un correctif à ce RC/EDD, dans lequel vous aurez fait corriger ce qui le nécessite. Il n'est nullement nécessaire de faire effectuer un métrage loi Carrez.
- soit seulement de faire enregistrer, si vous êtes sûr de vous, le nouveau document ou le correctif au document existant. |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 00:09:27
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Bonsoir,
Merci de votre réponse si argumentée !
Pour ne pas alourdir la question posée, j'ai un peu raccourci la "copropriété" à moi toute seule !
En fait je suis propriétaire d'un appartement (qui est ma résidence principale) + par le biais d'une SCI des autres appartements (qui sont loués), je suis majoritaire au niveau des parts et gérante.
Donc c'est vrai que je peux décider toute seule au niveau de la copropriété, tout au moins en restant dans le cadre légal.
Je ne souhaite pas vendre du tout, par contre ce qui a motivé ma demande de régularisation pour la surface réelle de cet appartement, c'est que pour des raisons de gros travaux dont je n'arrive pas à boucler le budget, je fais une demande de subvention dans le cadre de création de logements à caractère social : les loyers seront donc plafonnés, mais le plafonnement se fait au m² et pour cet appartement ce déficit de m² pèse lourdement sur le loyer final !
Je suis obligée vis-à-vis de l'ANAH de fournir le RC et l'EDD car c'est sur ces documents qu'ils se basent ; l'EDD déja existant mentionne ces surfaces erronées : il faut donc que l'EDD reprenne la "vraie surface" de l'appartement + les millièmes tous mis à jour, puisque le calcul de la subvention se fera "par appartement" et "au prorata des millièmes" puisqu'il s'agit de travaux sur les parties communes.
Il importe donc que l'EDD fasse apparaître les surfaces de tous les appartements, puisqu'il seront tous subventionnés et tous "plafonnés" en loyer.
Voilà !
Au vu de ces explications, un "correctif" et une nouvelle grille de millièmes pourrait-elle être suffisante ? Et puis-je le rédiger et l'envoyer directement pour l'enregistrement ?
Et je parlais d'un métrage "carrez" pour justifier de la véracité de la surface de cet appartement vis à vis du notaire...
Merci de me faire part de votre avis suite à ces précisions,
Bonne soirée,
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 01:03:10
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Effectivement, c'est un peu différent. Vous êtes bien "propriétaire" de tout l'immeuble, mais l'immeuble est aussi en copropriété.
Je trouve un peu étonnant que l'ANAH demande l'EDD pour calculer les subventions, si on tient compte de ce que la plupart des EDD ne mentionnent pas les surfaces des appartements. Mais, si c'est ainsi ....
J'avoue mon ignorance du sujet, mais je pense que vous pourriez demander à l'ANAH à quoi doivent correspondre les mètres carrés sur lesquels ils se basent pour leurs calculs. A moins qu'un autre contributeur de ce forum ne puisse vous apporter une réponse. Moi, je ne sais pas.
Dès que vous avez la réponse, effectivement un simple correctif suffit et il faut qu'il soit enregistré. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 01:16:35
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Je complète ma réponse en répondant à votre premier post. Puisque vous êtes en copropriété, alors, oui, il faut absolument une AG. Pour convoquer une AG, il faut aussi un syndic qui la convoque. Avez-vous un syndic ? Je pense qu'il est probable que non. Vous pouvez, compte tenu que "tous les copropriétaires" sont d'accord faire une AG auto-convoquée, mais je crains que pour le PV faisant état de la modification, cela pose un problème. Je pense donc qu'il vaudrait mieux faire une AG auto-convoquée pour nommer un syndic (un syndic bénévole choisi parmi les "nombreux copropriétaires" ferait certainement l'affaire). Puis ce syndic convoque l'AG avec le point de la modification à l'ordre du jour et l'AG l'accepte.
La décison doit être à l'unanimité (je crois que vous n'aurez aucun mal à convaincre "tous les copropriétaires" du bien-fondé de votre demande), puisqu'il s'agit de modifier les millièmes. |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 12:10:27
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Bonjour LD47,
Une partie du travail a déja été faite ! En effet, la SCI a été nommée "syndic bénévole" de l'immeuble (j'en avais eu besoin notamment pour la police d'assurance de l'immeuble).
L'Anah en effet ne se base peut-être pas dans tous les cas sur l'EDD, si la surface n'est pas indiquée, mais dans mon cas le RDC-EDD les indique : l'Anah est donc obligée d'en tenir compte, puisqu'il s'agit d'un document que je joins au dossier !
Il faut donc, pour la bonne règle que je modifie officiellement ce point.
Donc, à votre avis, après une AG qui le décide, je peux rédiger un simple correctif avec les nouveaux millièmes et le faire enregistrer ? dans votre dernière ligne, qu'entendiez-vous par "si vous êtes sûr de vous" ?
Et, question pratique, comment fait-on pour faire enregistrer aux hypothèques ? Ou sont-ils d'ailleurs ?
Merci d'avance, et bonne journée !
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 13:18:27
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Bonjour amd,
Sur mon premier post, j'avais imaginé que vous refaisiez un nouveau RC/EDD ou une modification conséquente de ceux-ci et non pas seulement un correctif sur les surfaces et tantièmes. Si vous aviez voulu refaire le RC/EDD, effectivement il faut être certain qu'il est conforme aux stipulations de la loi. Le notaire est généralement plus au fait que le particulier pour rédiger ce document, mais si vous êtes sûre de vous, vous pouvez tout à fait le rédiger et le faire enregistrer.
Il existe peut-être un moyen direct d'enregistrer un document aux hypothèques. Celui qui me paraît le plus simple est de passer par un notaire. Non pas pour rédiger le document, mais seulement pour le faire enregistrer. Vous pouvez lui faire faire les deux opérations (rédiger et faire enregistrer) ou simplement enregistrer? Cela coûte moins cher. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 13:42:22
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S'il s'agit de ne modifier que la surface privée d'un ou des lots indiquée dans l'EDD, vous pouvez le faire vous même.
Il faut voir ensuite si l'EDD est intégré au RDC ou s'il lui est joint, annexé
Si l'EDD est intégré au RDC il est contractuel, sa modif nécessite l'enregitrement par acte authentique (notaire obligatoire).
La modif peut être réduite à 5 lignes.
" Le descriptif du lot N° ... est modifié comme suit :
- lot n°... : un appartement de .......... d'une surface privée de 74 m² et les .... tantièmes des parties communes."
Si la surface est mentionnée dans un tableau récap, il (vous) faut refaire le tableau .
Si l'EDD n'est pas intégré au RDC, il n'est qu'indicatif. Vous refaites un EDD conforme pour l'ANAH. Mais le tampon du notaire est un plus.
Pour cette surface, est-elle mentionnée sur le titre de propriété du lot en question ?
Notez que l'enregistrement d'un RDC/EDD impose un acte authentique, donc l'intervention d'un notaire. Mais pour les 5 lignes, vous pouvez négocier l'affaire. |
Edité par - gédehem le 16 juin 2006 13:47:01 |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 15:04:29
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Merci de vos réponses,
L'EDD fait malheureusement partie du RDC !
Non, cette surface ne figure nulle part, mais elle existe vraiment ! en fait toute la base des appartements est "très à peu près" basée sur des vieux plans repris à la va vite, et il y a eu des créations de terrasses, tout est "un peu inexact", si je voulais vendre je remettrai tout à plat.
Mais les autres petites inexactitudes ne sont pas gênante pour le dossier ANAH sauf cette grosse différence sur cet appartement.
Peut-on négocier avec le notaire sur la modif de 5 lignes ?....
Bonne après-midi !!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 15:18:27
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"Non, cette surface ne figure nulle part, mais elle existe vraiment !" ??? Y'a t-il ou non qque part des surfaces indiquées ???
Si vous voulez 'remplacer" les 54 m² qui seraient en fait "74 m²", vous 'tenez' une AG à 2 (vous + la SCI, en vous débrouillant pour être effectivement 2 personnes présentes pour pouvoir désigner l'un des 2 pdt de séance, le gérant SCI-syndic étant secrétaire.
Vous votez la modif EDD de 5 lignes (avec d'autres questions si vousq voulez...), vous faites un beau PV, un extrait de PV ne comportant que la décision de modif de l'EDD .... que vous faites passer au notaire avec qui vous négocirez pour les €€€ !
S'il y a d'autres surfaces à corriger dans d'autres lots, profitez-en !!!
N'oubliez pas de tout faire pile poil selon le formalisme imposé tant pour la convoc de l'AG (délai !) que pour la rédaction du PV. |
Edité par - gédehem le 16 juin 2006 15:19:29 |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 16 juin 2006 : 16:22:26
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la surface indiquée est de 54 m² :
- sur l'edd,
- et sur l'acte de vente, qui reprennent les mêmes termes puisqu'ils ont été rédigés en même temps par le même notaire.
Il n'y a pas eu de plan de géomètre, juste des plan de permis déposé par le vendeur, fait très vite par un architecte, lesquels plans ont été fait d'après d'anciens plans, et donc le 1/2 niveau haut a été oublié.
A la décharge de l'architecte, il a eu peu de temps, et le projet n'avait pas pour ambition d'être très exact, puisque, s'agissant de travaux intérieurs, le seul motif de ce permis était un changement d'affectation. Personne n'y a fait trop attention à l'époque... mais il y plein d'autres erreurs aussi ! Il faut dire que c'est une très grosse batisse biscornue et qu'il y avait 12 lots à créer...
Voilà pour l'historique de cette erreur !
Depuis le permis n'a pas eu de conformité et est devenu caduc depuis 6 ans.
Pour les convocations à l'AG, est ce que ça peut être remis en mains propres ou faut-il LRAR absolument ?
Cordialement
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