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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
 Posté - 20 juin 2006 : 17:54:19
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Bj à tous
Sur notre dernier PV d'AG 2005 était voté la résolution suivante
Constitution d'un fonds de tx d'entretien et de conservation
Projet de résolution
Lors de sa nomination et au moins tous les 3 ans, le syndic doit soumettre au vote de l'AG, la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux tx d'entretien ou de conservation susceptibles d'être necessaires dans les 3 années à venir et non encore décidés en AG
La somme retenue s'élève à 4200 € par an
En cas de mutation, ce fonds spécial sera remboursé intégralement au copro. cédant par le syndicat des copro et appelé intégralement au nouveau proprio. Les cédants avertiront les nouveaux propriétaires de l'existance de ce fonds spécial et de ses modalités de fonctionnement.
Cette somme sera appelée chaque trimestre au copro en place au moment de l'émission de cet appel de fonds et sera déposé sur un compte bloqué porteur d'intérets. Les intérets produits seront portés au crédit du compte interets sur compte bloqué. L'utilisation de ce fonds se fera uniquement sur décision de l'AG
Ce syndic a été remercié lors de notre dernière AG et un membre du CSCoop a été récupérer le dossier de l'immeuble.
Or, surprise, nous n'avons pu récupérer ces 4200 euros, sous prétexte qu'ils ont été utilisés pour les tx d'entretien courants.
Je présume que le syndicat des copro peut attaquer ce syndic pour l'obliger à remettre ces fonds.
Qu'en pensez-vous ? Comment doit réagir la copro vis à vis de ce syndic..
Merci de vos réponses
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 18:54:24
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Le syndic a eu sans doute le tort d'utiliser les fonds pour des travaux courants.
Mais la vraie question est de savoir si tous les paiements qu'il a effectués sont justifiés. Dans l'affirmative, vous ne pouvez pas lui demander la restitution de fonds utilisés dans l'intérêt du syndicat.
Dans le cas contraire, la réponse est aussi contraire.
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 19:08:41
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Meme s'il est indiqué : L'utilisation se fera uniquement sur une décision de l'AG ?
Nous n'avons eu aucune AG à ce propos. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 19:23:18
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JPM, je suis très très surpris par votre réponse !!!
Les travaux d'entretien et de conservation entrent très généralement dans le budget travaux (L.art.14-2)
Lorsque le financement de tels travaux (en général les 'gros' travaux couteux) est assurés en tout ou partie par ce fonds de réserve, il en est décidé par l'AG (travaux ET financement)
Le syndic ne peut en aucun cas de sa propre initiative débloquer tout ou partie de cette réserve sans cette décision !!!
"Mais la vraie question est de savoir si tous les paiements qu'il a effectués sont justifiés." Le "justifiés" n'a ici rien à voir !!
J'ose espérer que tous les paiements, quels qu'ils soient, sont justifiés !! Le contraire serait un comble !! 
La vraie question est : "... de savoir si tous les paiements qu'il a effectué sur cette réserve avaient été autorisés. !!.
Quels seraient ces travaux sur lesquels il a engagé ces fonds ???
Y a t-il eu des travaux d'entretien et de conservation votés selon L.art.14-2 ???
Les budgets votés pour ces travaux selon L.art.14-2, sur devis, n'étaient pas suffisants ??
Les provisions exigibles n'étaient pas versées ?
Mais quand bien même, j'imagine mal un syndic pomper dans cette réserve sans rien dire, sans autorisation !!!
Qui plus est avec la bénédiction de l'assistance au motif que le paiement serait "justifié"......
Cela ne colle pas du tout, JPM !!!
Pas de vote pour l'utilisatio, des 4200 € de réserve : il doit les restituer avec les intérets.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 22:47:08
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Gedehem, soyons sérieux !
René9 demande s'il peut obliger le syndic à remettre les fonds, comme s'il les avait détourné, ou s'il avait fait effectuer de son propre chef des travaux ne présentant aucune utilité ni urgence.
En l'état nous n'avons aucun élément pour apprécier ce ce qu'il en est et dire à René9 soit qu'il ne peut que s'inclienr, soit qu'il peut inciter la copropriété à faire une demande judiciaire et restitution.
Je formule une réponse double et prudente :
Si les paiements s'avère justifiés : pas de restitution, même si l'on peut admettre un emploi irrégulier des fonds.
S'ils ne sont pas justifiés, possibilité de restitution.
J'aurais pu ajouter que dans ce syndicat il existe sans doute un conseil syndical et qu'on aimerait savoir de René 9 quel est l'opinion du CS sur tout celà, et aussi qu'un avis approprié exigerait de connaître la situation de trasorerie du syndicat à la fin du mandat du syndic.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 20 juin 2006 : 23:51:40
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Quelle est la bonne réponse à ma question du 19 Jun 2006 : 12:22:39
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40448
sachant qu'il n'y a aucune justification de l'écart du montant initialement appellé (les 3 ans sont écoulés) et qu'il y a des ponctions d'intérêts bancaires sur le relevé bancaire du Livret ?
Merci par avance.
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 07:08:09
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En réponses à JPM
Il est vrai que la copro a eu un CS complètement à coté de la plaque.
A notre dernière AG nous y avons mis bon ordre, débarqué le syndic et désigné un CSCoop.
Bon maintenant nous sommes sur les rails
A cette derniere AG, donc, a été decidé de ne pas renouveller ces fonds d'entretien et de le restituer aux copro.
Inscrit noir sur blanc sur le PV
Comme dans l'exercice 2005, aucune demande d'AG spécifique n'a été soulevée par le syndic, nous en sommes restés à penser que ces fonds n'ayant pas été 'touchés', nous seraient restitués dans leur intégralité.
Dans la journée, nous allons contacter le syndic pour qu'il nous précise (si c'est faisable) à quoi ce fonds a servi
JPM je renouvelle un point : il est bien précisé que le syndic doit demander un AG pour utiliser ce fonds. Il ne l'a pas fait. En tout état de cause il est dans l'illégalité, paiement justifiés ou pas. Enfin, je vois la chose comme ca.
Sinon à quoi cela servirait-il de l'indiquer dans la résolution initiale?
C'est la soupe à la grimace dans la copro. Syndic pourri qui non seulement pose problème au niveau de ces fonds mais qui en outre s'est facturé la transmission du dossier à la copro.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40565
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 09:35:46
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Je suis sérieux, JPM, sur cette question !!
rené9 :"il est bien précisé que le syndic doit demander un AG pour utiliser ce fonds. Il ne l'a pas fait. En tout état de cause il est dans l'illégalité, paiement justifiés ou pas."
C'est exactement cela !!! Hors des budgets selon L.art.14-1 et L.art.14-2, le syndic ne peut engager aucune somme au nom du syndicat !
S'il y a "urgence", le syndic peut appeler des fonds "en urgence".
Il ne peut à quelque titre que ce soit utiliser tout ou partie de cette réserve pour des travaux qui n'auraient pas été décidés par une AG !!
Ce n'est pas ici une réserve de trésorerie, permettant de faire la jonction en raison de la variation cyclique des paiements, pour compenser, amortir les provisions linéaires.
Ce n'est donc pas la question de savoir si le paiement est justifié ou pas ! (encore une fois, il faut espérer que TOUS les paiements sont justifiés !)
La question est de savoir si les paiements effectués correspondent à des travaux, travaux décidés hors du budget prévisionnel selon L.art.14-2, travaux d'entretien et de conservation pour lesquels l'AG décide d'utiliser tout ou partie de la réserve pour en assurer le financement !
Ce fonds de réserve 'pour travaux d'entretien et de conservation des parties communes' (L.art.18) est lié à une décision de réalisation de travaux.
Ce n'est pas une réserve type "réserve de trésorerie" dans laquelle le syndic peut ponctionner suivant son bon plaisir ou les nécessités !!
Hors d'une décision d'AG sur de tels travaux, ce fonds de réserve est toujours de 4.200 € ! |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 10:56:50
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Pour moi JPM a raison : Si les dépenses sont justifiées, on n'a rien à reprocher au Syndic.
Il suffit donc au syndic de justifier les dépenses... en produisant la décision d'AG autorisant les travaux sur ce fond.
C'est en effet la seule justification possible.
En effet, à une autre échelle, que dirait-on si le budget de l'état tapait dans celui de la sécu pour se financer... OK, mauvais exemple
PS : Pour rebondir sur un autre débat, la compta en partie doubl est bien pratique pour prévenir ce genre de misère. En trésorerie les provisions sont souvent mal (pas) passées. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 16:48:10
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giwdul, la question n'est pas de savoir qui a raison ou tort !
Encore une fois, TOUTES les dépenses et donc TOUS les paiements doivent être justifiés, sont justifiés !!! (justification du paiement = pièce, facture).
Poser ce principe n'a, sur la question posée, aucun sens, un syndic se devant de tout justifier.
La question se pose tout autrement.
Je vote un budget prévisionnel de 100 € pour la gestion courante suivant L.art.14-1.
Je vote un fonds de roulement de 20 €, 'réserve de trésorerie'.
J'ai voté une réserve pour travaux futurs, travaux d'entretien et de conservation entarant dans le cadre de L.14-2, réserve de 50 €
Il est très clair, où alors les textes et décisions d'AG ne veulent rien dire, que le syndic ne peut engager de fonds QUE sur les 100 € votés.
Au besoin, en présence d'un manque ponctuel de trésorerie, il peut utiliser tout ou partie du fonds de roulement de 20 €.
Voila ce que disent les textes, ce qui découle des décisions d'AG sur les budgets.
Aucun travaux d'entretien et de réfection n'ayant été voté, la réserve prévue pour ces travaux, liées au vote de tels travaux, ne peut pas être entamée.
Hors d'une décision de travaux d'entretien ou de conservation, le fonds de réserve pour ces travaux ne peut être engagé.
C'est une constante : le syndic ne peut engager de fonds que dans la mesure où ils ont été voté pour ce qui est prévus !
Hors un cas d'urgence, qui prévoit une procédure particulière, le syndic ne peut engager 1 cte d'€ qui n'ait été voté !
Dans l'exemple, seuls les 100 € sont votés, seuls ces 100 € peuvent être engagés !!
Avancer autre chose ou le contraire, c'est dire qu'un budget voté, quel qu'il soit, soit pour le prévisionnel (14-1) soit pour des travaux (14-2) n'est en fait qu'indicatif et que le syndic peut faire ce qu'il veut, au besoin engager plus que prévus !
Ici, en l'absence d'un vote sur des travaux comme il est dit L.art.14-2, le syndic pourrait donc, si on vous suit, engager des fonds à sa convenance, sans aucun budget voté, surtout pour réaliser des travaux d'entretien et de conservation qui plus est en pompant dans la réserve prévue à ce seul effet, sans que l'AG n'ait rien à dire au motif 'imparable' que les paiements sont 'justifiés'
Alors pas besoin de faire tout un cinéma sur les budgets, gestion courante ou travaux, ni même sur les devis, le syndic pouvant faire ce qu'il veut comme il veut, du moment qu'il y a la facture justifiant du paiement d'une prestation, ... ou même que les travux, s'il s'agit bien de travaux, seraient justifiés par leur seule pertinence !!!
Pourquoi se casser la tête à établir des budget et proposer un ou des devis, procédure imposée par les textes, préalable obligé, si le syndic peut finalement faire ce qu'il veut, comme il veut ....
Tout ceci ne tient pas la route un instant !! |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 17:12:31
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gédehem, je me voulais ironique (y a un smyley pour ça ?).
JPM parle de dépense justifiée. J'abonde dans son sens en limitant la justification possible à l'objet initial de la provision.
Pour le reste, et hors mon ironie je marche dans vos pas respecteusement (sur ce sujet pour le moins)
Rappel de mon post : Il suffit donc au syndic de justifier les dépenses... en produisant la décision d'AG autorisant les travaux sur ce fond. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 juin 2006 : 17:17:51
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Une question à rene9
Pour le vote de la décision, s'agit-il de l'A.G. "tenue" en 2005 pour l'exercice 2004 ou de l'A.G. "tenue" en 2006 pour l'exercice 2005?
La constitution du fonds voté est de 4200 € par an, avec appels trimestriels, mais à partir de quand?
Cette question pour connaître le montant actuel de cette provision. |
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