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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
 Posté - 24 juin 2006 : 05:24:53
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Bonjour,
président du CS de ma copropriété ( 20 lots ) j'ai demandé au Syndic de la copro ( professionnel ) de m'envoyer tous les contrats d'entretien et de maintenance pour qu'avec les autres membres du CS nous puissions en prendre connaissance et éventuellement pouvoir trouver mieux à échéance des contrats.Je n'ai pas eu de réponse à ma lettre simple ( posté il y a 10 j ). y a t'il quelques articles dans la nouvelles loi qui interdisent /autorisent de faire des photocopies au CS de documents qu'il demande.
Je suis preneur d'informations sur ce point.
D'autre part, notre syndic ne réponds pas au Téléphone l'après-midi ( sauf urgence ) il y a eu une urgence et il n'a pas répondu et j'ai été obligé de me déplacer. Est-ce une règle habituelle du fonctionnement d'un syndic pro ?
La aussi je suis preneur d'informations.
Merci encore de vos connaissances en la matière
Numéro Six
Patience- Les plus érudits en la matière vont vous envoyer les références et les liens vers les textes de lois.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 08:56:45
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Citation :
Initialement entré par Numero6
Bonjour,
président du CS de ma copropriété ( 20 lots ) j'ai demandé au Syndic de la copro ( professionnel ) de m'envoyer tous les contrats d'entretien et de maintenance pour qu'avec les autres membres du CS nous puissions en prendre connaissance et éventuellement pouvoir trouver mieux à échéance des contrats.Je n'ai pas eu de réponse à ma lettre simple ( posté il y a 10 j ). y a t'il quelques articles dans la nouvelles loi qui interdisent /autorisent de faire des photocopies au CS de documents qu'il demande.
Je suis preneur d'informations sur ce point.
D'autre part, notre syndic ne réponds pas au Téléphone l'après-midi ( sauf urgence ) il y a eu une urgence et il n'a pas répondu et j'ai été obligé de me déplacer. Est-ce une règle habituelle du fonctionnement d'un syndic pro ?
La aussi je suis preneur d'informations.
Merci encore de vos connaissances en la matière
Numéro Six
Patience- Les plus érudits en la matière vont vous envoyer les références et les liens vers les textes de lois.
aviez vous vérifié les heures d'ouverture de bureaux ET celles d'acceuil téléphonIQue ????
Si les salaiés du cabinet sont au téléphone toute la journée, comment voulez vous qu'ils accomplissent les tâches écrites ????? la préparation des dossiers ??????
de plus qu'appelez vous "urgence" ?????
à part un incendie ( qui necessitent les pompiers) ou une énoooooooorrrrrrrrrrme fuite d'eau ( pour laquelle il vaut mieux couper l'eau de suite).....croyez vous pouvoir trouver un dépanneur dans le quart d'heure qui suit ????????
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 11:32:25
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bonjour,
ce que j'appelle urgence c'est une société qui a été prévue pour iun élagage et qui étête un arbre et qui ne veut rien entendre quand on lui dit de stopper le temps d'appeler le syndic et qui ne répond pas
et pendant ce temps là la société coupe coupe et ce n'est pas ce qui abvait été demandé par la copropriété et là les élagueurs suivaient les consignes d'un propriétaire dont l'arbre cachait le soleil.
Ils sont sept mais de toutes façons ils sont toujours débordés quoique'"on" leur demande et à chaque fois que je les vois c'est holala pas le temps de s'en occuper ...etc etc.
Non nous n'avons pas vérifiés les heures de bureau et d'accueil telephonique.mais qui kle fait quand on prend un syndic qui de plus nous était imposé par le promotteur par contre c'est vrai que l on peut en changer.
merci des renseignements.
Numero 6
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 13:45:50
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Bonjou nefer
un seul ? me permet de comprendre.
les ??? c'est pour montrer votre énervement aux questions ?
dans ce cas là ne pas répondre.
merci
numero 6 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 15:31:46
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Il n'est pas choquant que les syndics limitent le trafic téléphonique.
Mais ils doivent alors prendre les mesures nécessaires pour qu'on puisse quand même les joindre en cas d'urgence réelle. Jusqu'à présent la télécopie était le moyen privilégié. Les courriels peuvent en faire office, mais l'expérience montre que la formule est moins efficace.
Un autre système est un numéro d'appel direct et secret confié au président du CS et à la gardienne.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 16:32:05
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numero 6 : ????? c'est uniquement une interrogation appuyée!
le texte n'est pas écrit en rouge.....il me semble!!!!! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 17:23:05
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Numéro6,
que personne ne prenne note d'un appel téléphone dans un cabinet immobilier-syndic- < car comment voulez vous qu'ils accomplissent les taches écrites???la préparation des dossiers???> un peu surprenant comme réponse de nefer
Par contre il est souhaitable que vous respectiez certaines règles notamment celles indiquées dans le dernier alinéa de l'article 26 du décret de mars 1967.
<Un ou plusieurs membres du conseil syndical,habilitéz à cet effet par ce dernier,peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic,ou au lieu arrêté en accord avec lui ,des diverses cat&égories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 >
le 3è alinéa indique notamment < Il (CS)peut prendre connaissance,et copie,à sa demande,et après en avoir donné avis au syndic,de toutes pièces ou documents correspondantces ou registres se rapportant à la gestion du syndic et,d'une manière générale,à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande,communication de tout document interessant le syndicat >
Vous avez parfaitement raison,un CS doit avoir une copie de tous les contrats concernant la copropriété et,malheureusement,c'est une partie trop souvant oubliée par les CS.
Par contre,par expéreience,je pense qu'un bon entretien avec le syndic permet d'applanir bon nombre de difficulté
Puisque vous êtes président du CS il est souhaitable de faire:
1)une réunion "interne" (que les membres du CS)pour examiner tous les problèmes de votre copropriété dont les relations avec le syndic
2)une réunion CS-Syndic où vous pourrez revoir les mêmes(ou presque)problèmes avec le syndic.Ensuite compte rendu de ces réunions affiché ou diffusé (1 ex.pour le syndic)
Le CS étant (devant être)indépendant du syndic(dont il contrôle la gestion)les convocations et PV doivent être faites par le CS et non le syndic.
Dernier point: le syndic est le mandataire du syndicat mais il n'en est pas l'employé |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 09:13:46
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Bonjour,
Nouvelle semaine....
pour Nefer  excuses ( 1000)  ferais plus
je sais bien que le CS est indépendant du Syndic et bien sur le syndic est le mandataire du syndicat des copriopriétaires.
Comme les deux autres membres du CS, j'habite l'immeuble de la copropriété ( 11 proprietaires / 20 ) donc nous sommes pleinement concernés par tout ce qui s'y passe.Nous ne sommes pas à l'affut mais quand il y a quelques choses qui ne tourne pas rond nous réagissons. ex : pénétrations d'eau de pluie dans le Parking sous terrain. photos vers le syndic - DO ok - reglement de 1500 euros- à deux endroits differents donc ok pour 2*1500 . Le probleme c'est que les travaux ne sont jamais fait...
Avec le CS on se reunit 1 fois par an , seul puis une fois chez le syndic pour la verif des comptes ( jamais très chaud pour nous les montrer ...)et au cours de l'année, quand je croise des coproprietaires ou locataires je ne manque pas de leur demander s'ils ont des remarques ou problemes . Sans passer par le syndic on regle certains problemes, les habitants du rdc se plaignaient du bruit des portes de gararges qui grincent. on a fait une note et les gens ont huilées leurs portes .plus de bruits.
Pour en revenir aux contrats on ne sait même pas combien dce fois par an certaines sociétés doivent passéees pour nettoyer ou couper la pelouse-Difficile dans ces cas là de controler leur passage.
C'est pour cela que le CS demande d'avoir tous les contrats de maintenance et pour pouvoir à l'éch"ance faire jouer la concurrence ce qui n'est pas forcement fait par le syndic car la réponse est souvent: Vous savez les autres sont aussi cher et pas forcement mieux...!
Peut-etre mais nous on veut comparer.
je faire faire une relance pour les documents mais je vais lire les articles concernés de la loi de 1965
merci à tous
Numero 6 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 09:58:14
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numero6: je vous suggère de faire des réunions du CS plus fréquentes (1 par trimestre) pour mieux suivre votre mission....surtout si vous prenez en main le problème des contrats!!! |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 10:23:17
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Numero6, à question simple réponse claire et concise :
Votre syndic doit vous donner les documents que vous demandez. S'il ne le fait pas, soit c'est qu'il est débordé, soit c'est qu'il ne veut pas.
Ces plages horaires signalent un petit syndic, ce qui n'est pas rédhibitoire : il cherche à maitriser ses frais de fonctionnement.
Je vous conseille de demander un rendez vous au syndic : vous y verrez plus clair. Si vous sentez une volonté de non communication de contrats, auncune hésitation : changez de syndic. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 14:11:55
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Bonjour,
changer de syndic, c'est ce que +ieurs proprios m'incitent à faire,
seulement je ne veux, voulais pas entamer la démarche sans de motifs valables.( le motif de sale gueule comme on me l'a dit ne me satisfaisait pas )-Certes je pense que tous les CS et copropriétaires ont des problemes d'entente avec leur syndic mais pour les quitter, et c'est mon opinion, que je défends au sein de la copropriete,que même si on peut les quitter à la fin de leur "contrat" sans probleme, il faut le faire ,peut être, mais en ayant quand même quelques griefs valables autrement le prochain cela sera pareil "il" ne plaira pas non plus au bout d'un certain temps,
Donc j'entame des discussions avec lui et voir pourquoi il n'envoie pas copies des contrats.( En plus à part le fait qu'il me reponde être débordé, je n'entretien pas forcement de mauvais rapport avec le syndic, mais le CS veut et doit connaître le détail des contrats.
et donc le CS aura connaissance de ces contrats, merci à tous .
numero 6 |
Edité par - Numero6 le 26 juin 2006 14:14:33 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 16:00:13
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en ce qui concerne les contrats de nettoyage et/ou espaces verts il est souhaitable que ce soit de vrai contrat et non de simple devis établi par une entreprise à la demande du syndic.
C'est aux copropriétaires de définir ce qu'ils souhaitent comme travaux afin d'en établir ensuite un descriptif qui sous forme de projet de contrat vous permettra de consulter,avec visite sur place,les entreprises
En plus du descriptif des travaux le contrat doit(devra)comprendre les chapitres suivants:
-responsabilité et assurance
-la formule de révision des prix
-la durée du contrat
-un chapitre "résiliation anticipée" dans le cas de mauvais travail
-le représentant sur place de la copropriété (afin,notamment,que lors de l'exécution de certaines prestations -tontes par exemple-un avis de passage soit déposé dans sa BAL)
Pour les tontes fixer un nombre de tontes (entre 8 et 10 par ex.)mais avec un prix unitaires par tontes cela facilitera la vérification de la facture définitive
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 16:28:03
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Il mansque le principal qui est la garantie de reprise des plantations 
Manquent également les modalités d'arrosage. Il convient de préciser le cas échéant que l'arrosage reste à la charge du syndicat.
Enfin la clause de résiliation anticipée ne sanctionne pas seulement le mauvais travail mais également les paiements tardifs par le client (syndicat). Quand on fait un contrat, il ne faut pas le faire à sens unique, même quand on est le client.
Pour le reste, c'est très bien. Peut être un problème, les redevances de contrat d'entretien d'espaces verts sont généralement forfaitaires d'ou difficulté éventuelle d'insertion d'un prix à la tonte.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 17:13:30
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le contrat d'entretien des espaces verts ne doit pas comporter "des plantations" cela,à mon point de vue (même réalisé-ce qui est souhaitable-par la même entreprise)doit faire l'objet d'un devis et d'une commande séparée;la reprise des plantations faisant partie de la commande de nouvelles plantations
Pour les tontes sur notre contrat il est précisé:
*les espaces verts seront entretenus par tontes régulières sur toutes leurs surfaces y compris autour des obstacles,dépréssions ou autres emplacements difficiles d'accès.
*Ces espaces auront entre 10 et 12 tontes entre le 1er mars et le 30 novembre;l'entreprise appréciant elle-même le choix des interventions en fonction de la maintenance dans un état normal et permanent de l'aspect des aires précitées.
l'entreprise devra éviter de tondre trop ras pendant les mois de juillet et août.
*Coupe nette des bordures à chaque passage
*Après chaque coupe,l'entreprise procédera immédiatement au ramassage et à l'évacuation des déchets
Dans mon post j'ai précisé "avec visite sur place" c'est au cours de cette visite que l'entreprise se rend compte des difficultées et pose ses questions tel que l'arrosage
En ce qui concerne la facturation et les règlements :
La facture des prestations,à établir en deux exemplaires,devra être datée,au plus tôt du premier jour du mois suivant la période considérée(facturation trimestrielle).Elle devra rappeler les références du contrat et indiquer la période d'exécution des prestataions facturées?Le paiement interviendra,par chèque bancaire,au maximum trente jours(30)à compter de la date de réception de la facture
Le contrat est établi au nom "du syndicat des copropriétaires de xxxxx représnté par le Cabinet yyyyy
Le problème respect du paiement des factures ,suivant contrat signé par les deux parties dont notre syndic, est du ressort des vérifications de la (bonne)gestion que doit assurer le CS;donc jamais de dérapage "incontrôlé" de ce côté .
Pour le coût PU pour les tontes cela est spécifié dès le départ et cela nous(CS et entreprise) permet d'éviter,souvent, des contestations ou discussions sans fin même avec les copropriétaires (il est prévu x tontes il ne les fait pas on paie etc..) |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 18:37:12
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BONJOUR .
Il ne me semble pas que changer de syndic soit forcemment la bonne solution quoi que ..... par contre il y a un manque certain de concertation entre résidents CS et syndic .
l'exemple de l'arbre montre bien ce manque de relation . si l'entreprise est mandattée pour un certain travail ( élagage ou éttétage) correpondant à un devis elle ne doit pas faire autre chose . Ce n'est pas un cas d'urgence mais un manque de concertation.
avec une réunion par an ce n'est suffisant . Et les visites sur place du syndic ? combien par an ? Dans une petite copropriété , on se rencontre souvent et on peut discuter de la bonne marche des "affaire" mais sans rencontre avec le syndic au moins une fois par trimestre, ce n'est pas un bon mode de fonctionnement .
vous dites :
il y a eu une urgence et il n'a pas répondu et j'ai été obligé de me déplacer.
est ce à dire que vous ne résidez pas sur place ? Pour un président de CS il est souhaitable d'^tre copropriétaire résident
mikis |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 09:15:55
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Le changement de syndic n'est jamais une bonne solution § c'est comme pour un divorce : c'est la seule solution restante lorsque toutes les conciliations ont été épuisées (au propre comme au figuré !
Pour ce qui concerne la demande de documents qui serait faite par un CS, c'est une obligation pour le syndic d'y répondre et de la satisfaire.
Après la lettre simple, c'est la 'mise en demeure' :
"Par lette en date du .... je vous demandais en ma qualité de pdt du CS, ainsi qu'il est prévu par l'article 21 de la loi du 10. juillet 1967, de me faire parvenir copie des documents suivants :
- liste des copropriétaires (nota : 1er document à demander !!)
- contrat de ....
- contrat de .....
A ce jour vous ne m'avez fait parvenir aucun de ces documents.
C'est pourquoi je vous mets en demeure d'avoir à me faire parvenir ces documents sous 8 jours et au plus tard avant le ..(10 jours après date envoi)..
Sans exécution de votre part à cette date et sans qu'aucun autre avis ne vous soit donné j'en réfèrerai au juge pour vous y contraindre sous astreinte.
'signature'.... "
Ensuite, sans réaction, c'est l'injonction de faire ou l'action en référé sous astreinte personnelle du syndic.....
"Quand l'ane ne veut rien entendre il faut lui donner du baton" (proverbe berbere de mon invension ...)
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Edité par - gédehem le 27 juin 2006 09:17:17 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 10:29:05
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bonjour,
Je vais lui faire une relance par mail ( avec copie de ma lettre de demande )pour lui demander la disponibilité des documents demandés ou les raisons qui empechent leur diffusion au pdt du CS, et après j'ai bien noté les termes de l'exemple de lettre de Gedehem.Il faut laisser le temps raisonnable pour le faire( le syndic peut préparer ces docs tous les Apres-midi ) il est fermé à la clientèle ( sf urgence ) et puis monter en puissance, régulièrement mais surement.
merci de tous vos conseils.
numéro 6 |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 10:45:45
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gédehem écrit "Après la lettre simple, c'est la 'mise en demeure' "
Vous écrivez "et puis monter en puissance, régulièrement mais surement"
Je penche pour la solution de Gédehem. Ils ne répondent pas à une lettre simple. Vous pouvez éventuellement les contacter au tel pour vérifier si il y a un Pb. Mais pourquoi faire une seconde lettre simple (même par mail)?
Si vous tenez vraiment à préserver les relations, OK pour 1 mail. Mais à faire durer la procédure je ne suis pas sur que l'on gagne quoi que ce soit.
Le syndic n'est pas malhonnette, il est peut être débordé et ne considère pas votre demande come prioritaire.
Vous payez pour qu'il se donne les moyen de pouvoir traiter même ce genre de demande.
Votre courrier un peu ferme lui rappellera juste cette réalité. Si il a trop de clients il doit en prendre moins ou embaucher. Si il n'a pas les sous, il doit augmenter ses prix.
Mais en tout état de causes il doit répondre aux présidents de CS.
PS : Reste l'hypothèse d'un syndic vereux. Dans ce cas, une seule lettre simple c'est déjà trop  |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 12:03:09
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Bonjour,
Voici la reponse du syndic à mon mail à qui je demandais s'il y avait une raison dene pas avoir les copies...ma première lettre date du 13 juin 2006
Citation :
Il n'y a aucune raison.
Tout simplement le temps passe à traiter les urgences quotidiennes des différentes copropriétés.
Je ne pense pas que des copies puissent être à ce point urgent. J'avais demandé que ce travail soit fait au fil de l'eau pendant une période un peu plus calme.
Si toutefois il vous semble urgent de les avoir les originaux sont toujours consultables au bureau et à votre entière disposition.
j'ai refusé d'aller chez eux les consulter, ils sont toujours débordés mais le syndic serait " toujours derrière mon dos.
je leur ai donné 15 jours pour faire les photocopies,même avec des urgences quotidiennes le syndic doit bien avoir le temps de les faire ces photocopies.
Débordés certainement véreux non je ne pense pas.
mereci de vos contributions
Numero 6 |
Edité par - Numero6 le 27 juin 2006 12:04:14 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 13:38:34
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bonjour
voici mon mail
Citation :
----- Original Message -----
Subject: Re: Contrats de maintenance et d'entretien
Bonjour,
Non rien d'urgent ( mais pas dans six mois ) mais je tiens à avoir une copie de chaque contrat de maintenance ou d'entretien pour les consulter tranquillement et non pas en coup de vent chez vous avec quelqu'un derriere ou sur le dos .Donc quand toutes les copies seront prêtes prévenez moi.J'irais les chercher.Disons avant la mi juillet
plus de quinze jours il y a quand même bien des jours ou il n'y a pas d'urgence.
Cordialement
Voci son mail de reponse
Citation :
Et bien je vous invite à venir le vérifier.... Sans plaisanterie je demande à ce que les copies puissent être prêtes pour la mi juillet : je pense même qu'après le 14 juillet ce sera prêt.
je vous rassure il n'est pas dans nos habitudes d'être sur le dos de quelqu'un ....
Cordialement
Cordialement
sans commentaire pour moi mais j'attends les votres
merci
Numero6 |
Edité par - Numero6 le 27 juin 2006 13:42:28 |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 14:18:54
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A votre place et sans arrière pensées, j'aurais proposé au syndic de passer, récupérer les contrat et fait les copies chez eux (les contrats ne pouvant sortir.
Si il est vraiment débordé ca l'aurrait aidé, si il est de mauvaise foi ce serait alors facilement démontré. |
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CS et contrat d'entretien
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