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kopro
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 Posté - 24 juin 2006 : 12:35:37
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Bonjour.
Les AG d'une copropriété, depuis des années, ont toujours voté et confirmé la volonté de maintenir un compte séparé.
En ma qualité de membre récent du CS (1 an), j'ai procédé à la vérification des comptes et me suis rapidement et facilement aperçu que le compte "fonds de réserve" n'était pas ouvert au nom de notre syndicat. Les fonds appartenant à ce dernier sont comptabilisés dans un compte global du Syndic (professionnel). Seul un compte courant permettant l'encaissement des charges, du fonds de réserve et le paiement aux fournisseurs a été ouvert au nom du Syndicat.
Après l'avoir signalé aux membres du CS et au Président et avoir invité le Syndic à corriger le tir, je voudrais savoir, sur le plan purement juridique ou formel, ce que peut encourir ce Syndic et quelles pourraient être les conséquences pour les membres précédents du CS qui n'ont pas, visiblement, procédé à un contrôle en règle des comptes.
Je précise, que jusqu'à preuve du contraire, aucune "disparition" de fonds ne serait à signaler. Les éléments demandés par mes soins et à recevoir (demande d'ouverture d'un compte au nom du Syndicat et extrait bancaire des écritures ad hoc) devraient très rapidement lever les doutes.
Enfin, pour une question de contrôle approfondi, puis-je exiger (sur quelle base légale ?) de consulter les extraits bancaires du compte global du Syndic pour déterminer si les sorties du compte courant du Syndicat correspondent à des entrées dans le compte global du Syndic, et pour connaître précisément les types de placement opérés ainsi que les revenus générés.
Merci d'avance de vos lumières... et bon week-end.
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JPM
Pilier de forums
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Posté - 24 juin 2006 : 15:08:46
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A la lecture de votre message, il semble que le syndicat des copropriétaires a voté pour un compte séparé et qu'en principe un compte séparé existe bien. Mais il semble aussi que vous n'avez pas vérifié s'il s'agit d'un vrai compte séparé ou au contraire d'un compte dit individualisé qui n'est alors qu'un sous-compte du compte unique du syndic. Il faut vérifier ce point tarder. L'existence de relevés de comptes portant la mention " Syndicat nn rue Machin " n'est pas une preuve suffisante.
Pour le placement de fonds, il faut que l'assemblée prenne une décision spécifique d'ouvrir un compte de placement (soit dans la même banque que le syndic, soit un livret A) et que le conseil syndical vérifie l'exécution effective de cette décision.
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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 16:03:01
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Non, JPM, lisez bien : le syndicat des copropriétaires a voté pour un compte séparé, et ce compte séparé n'existe pas (comme je l'ai mentionné, je l'ai vérifié. De plus, le Syndic m'a confirmé que les fonds étaient "intégrés" dans un compte global du Syndic et il s'est engagé à régulariser la situation).
Aussi, je reviens à mes questions :
1) Q'encoure le Syndic (si il y a des dommages (fonds perdus), ou même si il n'y en a pas (légèreté (faute ?) dans l'exécution de son mandat) ?
2) Quelles sont (peuvent être) les conséquences pour un CS insuffisamment attentif ?
3) Puis-je exiger de consulter les relevés bancaires du compte global du Syndic (si oui, sur quelle base légale) ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 16:13:33
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1) nullité du mandat
2) aucune conséquence pour les membres du CS (simplement ils n'ont pas effectué les vérifications necessaires)
3) avez vous des problèmes avec les paiements des fournisseurs ?????
manque t iil des factures ??? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 18:02:36
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Kopro, vous avez écrit : Citation :
Seul un compte courant permettant l'encaissement des charges, du fonds de réserve et le paiement aux fournisseurs a été ouvert au nom du Syndicat.
J'ai pensé qu'un compte séparé avait bien été ouvert pour les opérations courantes, mais que, par contre le fonds de réserve avait été placé sur le compte unique du syndic.
S'il n'y a pas de compte séparé du tout, le mandat du syndic peut être à tout moment annulé en vertu de l'article L 18. A priori, je ne vous suggère pas d'user de cette sanction rigoureuse car elle entraîne au final, plus dinconvénents que d'avantages pour le syndicat qui peut se se retrouver dans l'obligation de faire désigner un administrateur provisoire qui aurait mission de convoquer une assemblée pour désigner un autre syndic.
Mais il faut en contrepartie que le syndic répare sa faute sans délai.
Le conseil syndical n'a pas fait correctement son travail de contrôle sur ce point primordial. Sa responsabilité pourrait être engagée dans le cas où le syndic s'avérerait incapable de remettre au compte séparé la totalité de la trésorerie indiquée par la comptabilité.
A cet égard la consultation des relevés bancaires du syndic ne vous dirait pas grand chose. Il faut surtout vérifier la comptabilité du syndicat. Su au 30 juin le compte séparé est ouvert, vous pouvez demander au syndic de fournir :
1) la situation financière du syndicat à cette date qui indique par exemple 8 543 €
2) le relevé du compte séparé à cette même date qui pourrait indiquer 7 897 €
3) l'état de rapprochement justifiant cet écart toujours possible.
Si tout est OK, le syndicat est désormais pourvu d'un compte séparé vrai, et a récupoéré l'intégralité de ses fonds.
Vous n'en demandez sans doute pas plus  |
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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 20:16:10
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JPM :
Vous aviez bien compris. Un compte séparé a été ouvert pour les opérations courantes (faut-il encore vérifier, comme vous le releviez dans votre première intervention, qu'il s'agit d'un "vrai compte séparé", et non d'un "sous-compte individualisé".
L'encaissement des quote-parts du fonds de réserve est effectué sur ce compte courant, puis le montant total trimestriel est transféré ensuite sur le compte global du Syndic.
D'autre part, et effectivement, l'objectif n'est pas de chercher la petite bête ou d'employer les grands moyens. La régularisation seule m'importe (les relations et le travail fournis par le Syndic étant globalement bons par ailleurs).
Nefer :
Le souhait de consulter le compte global et de permettre :
1) un rapprochement avec les écritures du compte courant (est-ce que le débit des fonds du compte courant est effectué même date valeur que le crédit au compte global (pas de placement intermédiaire au profit d'un tiers));
2) une vérification que le montant total des fonds de ma copropriété était en permanence déposé (pas d'utilisation des fonds pour un autre but ou en faveur de tiers. Je sais bien que je ne pourrai pas vérifier si tous les fonds de toutes les copropriétés étaient bien déposés. Mais je m'assurerai au minimum qu'il y avait au moins l'équivalent de celui cotisé par ma copropriété)).
3) vérifier que la rémunération des fonds perçue par le Syndicat de ma copropriété correspondait bien à la rémunération versée par la banque dépositaire (est-ce que la banque a payé 5% d'intérêts et le Syndicat reçu 3% seulement ?) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 22:56:42
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Vu : j'avais raison mais vous n'aviez pas tort.
Pratique totalement irrégulière du syndic. Vos fonds doivent demeurer dans le compte séparé et ne point en sortir, sauf à destination des fournisseurs 
J'aurais tendance à dire que la faute est plus grave, qu'il s'agisse du syndic comme du conseil syndical.
Donc réintégration immédiate des fonds sortis. Interdiction formelle de virer les fonds provenant de l'appel du 1er juillet prochain et les suivants. Si vous avez des fonds à placer, ouverture d'un compte bloqué, d'un livret A ou autre au nom du syndicat. Rien sur le compte unique du syndic 
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 09:09:48
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Kopro, Si cela peut vous aider, voici des points de reflexions ,
nous aussi dans notre copropriété nous avons voté pendant 10 ans pour un compte séparé, qui s'est revélé être un compte individualisé... Un copropriétaire a voulu en avoir le coeur net, et après 3 ans de procédure a obtenu au TGI d'Evry l'annulation du mandat de syndic pour non respect de la loi SRU sur les comptes séparés.
Si vous prenez le temps sous le dossier " annulation du mandat de syndic " en date du 19 mars 2006, j'avais demandé des éclairsissements sur ces points car je ne comprenais pas grand chose à cette date...
 Sans vous mettre le moral a plat, dans notre copropriété helàs peu de copropriétaires ont compris la différence éssentielle du compte séparé ou individualisé. Cette procédure n'a servie à rien car l'ancien syndic malgré l'annulation de son mandat de syndic en justice, a été réelu haut a main avec le m^me contrat de speudo-compte séparé
l'argument du syndic étant, ces comptes fonctionnent de le même façon ( ce qui est exact vu de loin dans le brouillard ! ) mais surtout cette procédure ne concerne qu'un coproproétaire et le syndic ( bien voyons ! ) et cela a marché pour sa réélection !!! donc bon courage pour réussir à convaincre, sans passer par un administrateur provisoire car la nomination d'un administrateur a été très mal vécue par la copropriété...et a en fait fait passer le syndic pour des martyrs, victime d'une loi inutile... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 11:06:20
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PK Verdelet, il y a un problème sans doute avec les copropriétaires eux-mêmes.
Ceci étant, même avec les délais habituels de la Justice, je ne comprends pas comment la première procédure a pu durer trois ans.
Je suppose que maintenant le syndic est doté d'une dispense d'ouvrir un compte séparé ?
Si par ailleurs la gestion est de bonne qualité, ce qui est possible, on peut comprendre la position des copropriétaires.
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 13:51:56
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je suppose que maintenant le syndic est doté d'une dispense d'ouvrir un compte séparé ?
1) Pour répondre à votre question je vous recopie intégralement les données inscrites sur le contrat du syndic
Compte de tresorerie :
- le syndicat beneficiera d'un compte bancaire séparé, à savoir un compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, sous l'intitulé..............................*
- Le syndic bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi 70-9du 20 janvier 1970 et de l'article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
A ma connaissance ce compte qui permet au syndic de toucher les interets du compte d'une copropriété n'est pas un compte séparé, mais toujours un sous-compte individualisé.
Il me semble que l'on reste dans le m^me type de contrat que le precedent contrat qui a été annulé par le TGI d'Evry.
2) Pour répondre à la durée de la procédure, vous avez raison elle n'a pas durée 3 ans, mais 2ans et 7 mois. Il parait que c'est rapide par rapport à d'autres TGI.
3) Pour vos autres points sur la gestion du syndic et les copropriétaires, je dirais que je fais partie des gens qui considèrent que les relations conseil syndical, syndic, copropriétaires, doivent être basées sur une confiance réciproque , une qualité d'information objective sans parti-pris. Et dans notre copropriété ceci est loin d'être le cas ! . Quand un syndic vous raconte des salades sur son compte bancaire depuis 10 ans, il faut savoir tourner la page... c'est du bon sens non ?
* PS : je vous confirme que l'intitulé est bien représenté dans le contrat par 18 petits points... étonnant non ?  |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 16:12:34
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bonjour
au fond dès le vote d'un compte séparé ne faut-il pas vérifier les éléments bancaires - avis bancaires etc dès l'ouverture du compte pour s'assurer de la réalité de l'ouverture du compte séparé et non un simple sous compte du grand compte du syndic ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 16:38:47
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| Pour vous assurez de la réalité de l'ouverture du compte séparé, il vous suffit de demander auprès de votre syndic un RIB de ce compte. |
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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 16:40:10
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Verdelet :
La situation de ma copropriété est assez différente. Au premier constat de "non séparation", le Syndic argue d'une erreur qui lui avait échappé (ahhh, ces comptables !) et s'engage à corriger la situation. Les rapports étant de nature correcte, aucune raison d'engager une procédure... sauf si non régularisation das les plus brefs délais, bien sûr.
Pour ce qui concerne la compréhension du fonctionnement des divers organes ou d'une copropriété, ou encore de la bonne application des textes, je comprends qu'une large majorité de copropriétaires s'en désintéresse ( et on ne peut les blâmer trop vivement tant il est complexe d'en maîtriser, voire comprendre les divers aspects) : aux membres du CS de travailler pour leurs mandants, et à ces mêmes membres d'expliquer/d'informer les copropriétaires, de les convaincre (telle est ma vision... personnelle, je le reconnais).
Albifrons :
Cela semble être l'évidence, avec le recul. Souvent, lorsque l'on fait confiance, on part du principe que les personnes désignées (membres du CS) ont fait leur devoir et se sont assuré des points essentiels, dont celui en question dans le présent fil de discussion.
Nefer :
Suite à votre question précédente Citation :
3) avez vous des problèmes avec les paiements des fournisseurs ?????
manque-t-il des factures ???
et à ma précision qui suivait Citation :
Le souhait de consulter le compte global et de permettre :
1) un rapprochement avec les écritures du compte courant (est-ce que le débit des fonds du compte courant est effectué même date valeur que le crédit au compte global (pas de placement intermédiaire au profit d'un tiers));
2) une vérification que le montant total des fonds de ma copropriété était en permanence déposé (pas d'utilisation des fonds pour un autre but ou en faveur de tiers. Je sais bien que je ne pourrai pas vérifier si tous les fonds de toutes les copropriétés étaient bien déposés. Mais je m'assurerai au minimum qu'il y avait au moins l'équivalent de celui cotisé par ma copropriété)).
3) vérifier que la rémunération des fonds perçue par le Syndicat de ma copropriété correspondait bien à la rémunération versée par la banque dépositaire (est-ce que la banque a payé 5% d'intérêts et le Syndicat reçu 3% seulement ?)
avez-vous quelques suggestions/pistes ?
Kopro |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 16:45:53
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rapprocher le grand livre et les avis bancaires crédit/débit et comme cela on peut vérifier toutes les écritures... faire le total exhaustif - enfin presque - des facturations privatives du syndic...
Au fait qui songe à demander la consultation du grand livre ? |
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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 17:03:50
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Ben... moi ! Il se peut que je prenne mon rôle de membre du CS trop au sérieux. Mais, sans cela, comment répondre à la confiance des copropriétaires ?
Kopro |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 18:46:31
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Le texte du contrat de syndic de Kopro est cafouilleux.
La situation est claire dans les textes applicables depuis la réforme SRU :
1) Le principe est que le syndicat est doté d'un compte séparé ouvert à son nom.
2) La dérogation est que l'assemblée peut dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé, en fixant la durée de cette dispense.
Dès lors, aujourd'hui un syndic professionnel :
ou bien gère par vrai compte séparé
ou bien peut présenter un procès verbal d'assemblée générale comportant une décision distincte portant dispense de l'ouverture d'un compte séparé pour une durée allant de telle date à telle date.
S'il ne peut aujourd'hui :
ni justifier l'existence d'un vrai compte séparé
ni justifier d'une dispense d'ouverture
Il est en situation irrégulière et risque l'annulation de plein droit de son mandat. Dans tout celà le contrat de syndic ne présente aucun intérêt, sauf s'il mentionne que le syndic gère par compte séparé, sans autre entourloupette comme dans le contrat relaté.
J'ajoute, mais c'est un avis personnel, que dans la majorité des cas, il est préférable de régulariser gentiment, mais rapidement, la situation sans casser les carreaux. Le syndic est invité à ouvrir en vitesse le compte séparé et à virer sur ce compte les fonds du syndicat sans plus jamais les en faire sortir sauf à destination des fournisseurs (y compris lui-même pour ses honoraires, bien entendu).
Cette solution amiable est la meilleure car le syndicat peut risquer de se trouver brutalement sans syndic, d'où intervention d'un administrateur provisoire qui n'est pas souhaitable. D'autre part les syndics professionnels ont été entretenus dans l'idée qu'un sous-compte de compte unique est un compte séparé, ce qui pourrait d'ailleurs s'avérer exact si l'on décidait enfin de constituer ces sous-comptes en un compte indépendant du syndic, ouvert au nom de la masse des syndicats administrés par un même syndic, avec possibilité de consultation électronique par le conseil syndical.
Mais ce n'est pas possible actuellement parcece que cette masse n'existe pas juridiquement et qu'il faudrait une loi pour la reconnaître et lui accorder un minimum de personnalité juridique.
Dans certains cas, les syndicats concernés peuvent avoir intérêt à faire sauter le mandat parce qu'ils ne sont paz contents de la gestion non plus. Ils doivent alors prendre les précautions nécessaires pour éviter la vacance du poste de syndic.
Enfin, il est évident que la constatation de la nullité du mandat devrait pouvoir être faite par voie de référé. Si certains UInautes ont utilisé cette voie avec succès, ils peuvent se manifester.
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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 20:41:48
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JPM :
Pourquoi le texte du contrat (dont, d'ailleurs, je n'ai pas évoqué le contenu) de mon Syndic serait cafouilleux ?
- La copropriété existe depuis plus de vingt ans.
- Il a toujours été question d'un compte séparé (AG votant régulièrement sur le maintien d'un tel compte).
- Je constate personnellement, aujourd'hui, que cela n'est pas le cas dans la forme (personne avant moi, visiblement, n'est allé vérifier ce point).
- Le Syndic semble étonné que le compte ne soit pas séparé (faute à son comptable... le vilain comptable !).
- Le Syndic "constate" les faits et s'engage à régulariser rapidement.
Cela, me semble-t-il, n'a rien à voir avec le contrat du Syndic, mais plutôt du bon exercice du mandat confié... cela vaut également pour les membres du CS précédents). Peut-être est-ce ce que vous vouliez dire ?
Pour le reste, tout-à-fait d'accord, y compris pour la manière douce.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 22:28:56
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Oui, j'ai commis une erreur d'intervenant : c'est le contrat de Verdelet que je visais.
Quoiq'uil en soit, les cas sont, à peu de chose près, iderntiques.
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 17:58:58
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Citation :
Initialement entré par EASTPAK
Pour vous assurez de la réalité de l'ouverture du compte séparé, il vous suffit de demander auprès de votre syndic un RIB de ce compte.
Eastpak. Helas non, le RIB ne permet pas de controler si le compte présenté comme séparé, l'est réellement. En fait seule, la convention d'ouverture de compte permet de l'attester .
- si le compte est ouvert au nom du syndic et qu'il est intitulé compte d'entreprise vis-à-vis de banque, c'est un compte indivisdualisé
- si le compte est ouvert au nom du syndicat et qu'il est nommé compte d'association vis-à-vis de la banque, c'est un vrai compte séparé.
Tout simplement car un syndicat de copropriété n'est pas une entreprise...alors que le syndic en est une ! 
Pour mémoire dans notre copropriété ( nullité du mandat de syndic pour non respect de la loi SRU sur les comptes séparés au TGI Evry janvier 2006 etc.. ) nous avons eu depuis 4 ans les apellations suivantes sur les RIB - sans changement de compte - : Société W.X.Y.Z SDC ( SDC voulant dire Syndicat de Copropriétaire ! ) puis Sociét W.X.Y.Z - SYNDICAT RESIDENCE A.B.C.D - et enfin pour finir RESIDENCE A.B.C.D Chez SOCIETE W.X.Y.Z...
A chaque fois que la convention d'ouverture était demandé par un coproproiétaire, il était répondu par le syndic violation du secret bancaire, et que de toute façon ce compte était depuis 1995 un compte séparé... Et comme les membres du CS les croyaient, ils n'ont jamais osé le demandé,...
Désolé, mais le RIB est valable quand le syndic est correct, mais indiut en erreur quand le syndic ne l'est pas ! |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 19:09:04
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Oui, je vous lis! Moi, j'attends avec impatience et inquiétude l'AG qui devrait avoir lieu en juillet!
Nous avons un compte individualisé: d'ailleurs, les copropriétaires avaient voté, en 2000, ouverture d'un compte individualisé.
Mais tout ce beau monde, syndic, conseil syndical... n'arrêtent pas de me dire: nous avons un compte séparé! Il est vrai que "séparé" et "individualisé" en langage courant, c'est pratiquement la même chose!
J'ai donc mis à l'ordre du jour: ouverture d' un compte "séparé". Un compte individualisé n'est pas un compte "séparé". Voir jurisprudence
: arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 29.06.2000.
Vous pourrez...prier pour moi!!! |
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Compte séparé... pas si séparé que ça !
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