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idem84
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 Posté - 24 juin 2006 : 19:39:01
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Bonjour,
Notre syndic nous a annoncé que si nous n'approuvons pas les comptes de l'année écoulée, la dette des copropriétaires (solde dû) ne pourra pas être réclamée en cas d'impayés (auprès d'un tribunal).
Qu'en pensez-vous svp ?
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nefer
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Posté - 24 juin 2006 : 19:49:25
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exact: il n'y aura pas de créance liquide et exigible.
mais il a oublié de vous préciser que les comptes peuvent être approuvés sous réserves(il faut lister les réserves dans le texte de la résolution avec les chiffres précis: exemple: sous réserves de l'imputaion de la facture numéro ...de la société X...qui doit e^tre imputée en charges batiment et non en charges communes générales,.....sous réserves que la facture des frais ....soit prise en chage par le syndic......) |
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idem84
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Posté - 24 juin 2006 : 20:07:04
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Merci pour cette précision.
1/ Est-ce que n'importe quel membre de l'AG peut indiquer une réserve ?
2/ Est-ce au moment de son vote qu'il la demande.
3/ Est-ce que le CS doit mettre une réserve au nom du CS ou individuellement en tant que membre de l'AG ? |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 24 juin 2006 : 22:51:57
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les réserves doivent être émises au moment du vote ET proposées à l'AG !
si les copropriétaires sont d'accord, la résolution est:
l'AG approuve les comptes de l'xercice 2005 sous réserves de......... |
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JPM
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Posté - 24 juin 2006 : 23:04:23
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Nefer a raison, mais il faut ajouter que les réserves doivent être sérieuses et pas farfelues.
Il s'agit des comptes, et pas d'une facture sur laquelle l'artisan aurait porté une heure de MO alors qu'il n'est resté que 40 minutes;
C'est avant tout au CS de proposer des réserves s'il a constaté des anomalies ( des vraies sur la plan comptable  )
D'autre part le mécanisme indiqué par Nefer n'a d'utilité que si le CS reçoit délégation de constater que les modifications demandées par l'assemblée ont bien été effectuées. Vous pourriez peut être nous indiquer deux ou trois des réserves proposées ? J'ai le sentiment que vous allez bloquer tout le mécanisme pour des observations justifiées mais hors du sujet de l'approbation des comptes
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idem84
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Posté - 25 juin 2006 : 10:11:51
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Voici donc les réserves que j'envisage de mettre :
1/ Sous réserve de l'acceptation des comptes de l'ASL, puisque nous avons voté "contre" lors de l'AG de l'ASL, et que nous avons mis à l'ordre du jour de notre AG actuelle la possibilité de poursuivre l’ASL.
2/ Sous réserve de connaître l'historique de la dette ASL.
3/ Sous réserve de la vérification des factures du service assainissement des eaux, afin de connaître pourquoi des différences importantes entre nos 3 bâtiments.
4/ Sous réserve que le 3ème et 4ème trimestre 2005 de la CRIP soient connus.
5/ Sous réserve de connaître l'indice d'augmentation de l'assurance.
6/ Sous réserve de l'imputation au bât. Y, des 2 x 948,04 € d'avoir sur abonnement eau, obtenus en 2006 et concernant l'exercice 2005
7/ Sous réserve de la bonne imputation des 300 € indiqués en « frais divers conseil syndical », lesquels correspondent à des achats effectués pour l’entretien de la copropriété, or ils n’ont pas été imputés dans les comptes concernés.
8/ Sous réserve que le syndic envoie une mise en demeure à notre ancien syndic pour réclamer toutes les archives du syndicat. |
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JPM
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Posté - 25 juin 2006 : 11:17:22
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Joyeux mélange ! Vous n'approuvez pas les comptes parce que vous n'avez pas reçu la totalité des archives de l'ancien syndic 
Si le syndic a reçu un relevé de 378 € de l'ASL et a réparti 378 € les comptes sont justes. S'il y a ultérieurement une rectification de 120 € au profit du syndic il passera 120 €. En l'état la réserve n'impliqua aucune rectification.
Pour les reste il y a des points qui auraient dû être examinés lors du contrôle des comptes chez le syndic.
Il est vrai que les crayons passent en frais administratifs du CS mais que si le CS a acheté deux serrures pour les portes de caves, il faut les passer dans les charges.
Un bon conseil : approuvez en notant quelques réserves mais sans exiger le report de diffusion des comptes qui vous causerait bien des ennuis.
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idem84
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Posté - 25 juin 2006 : 11:43:05
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C'est après vérification des comptes avec le syndic (pas plus tard qu'hier) que je vous indique ces réserves. Je n'ai pas eu de réponses, ni de documents d'où certaines de ces réserves.
Pour l'ASL, on ne peut pas approuver ses comptes lors de notre AG car ils ont été refusés lors de l'AG de l'ASL, sinon ce serait un manque de logique n'est-ce pas ? D'autant plus que l'on va peut-être la mettre au Tribunal pour nous avoir facturé des charges que l'on ne devait pas payer depuis toutes ces années (rapport de l'ARC).
Est-ce que les réserves indiquées précédemment pourraient nous nuire, si quand bien même nous approuvons les comptes ? |
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nefer
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Posté - 25 juin 2006 : 13:00:34
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il n'y a que les points 6 et 7 qui auraient pu être mis dans le texte de la résolution ...et encore....mieux formulé: point 7: sous réserve que la facture de 300 euros (frais conseil syndical) soit imputé en chages communes générales et non en .... (ne pas oublier que ces 300 euros doivent être justifiés par une facture ou un ticket de caisse)
tout le reste ne concerne pas l'approbation des comptes
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 14:38:23
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Vous n'avez pas approuvé les comptes de l'ASL
ou bien les comptes de l'ASL n'ont réellement pas été approuvés ?
Il y a une nuance entre les deux affirmations Qu'en est-il exactement de cette histoire d'ASL ?
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idem84
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Posté - 25 juin 2006 : 16:35:28
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1/ Seule notre copropriété a voté "contre" l'approbation des comptes de l'ASL lors de l'AG de l'ASL. Les autres copropriétés ont voté "pour", ainsi que la société de location.
2/ Voici le résumé de notre dette. Vous allez peut-être pouvoir m’aider car j’ai du mal avec les chiffres …
Après vérification des comptes avec le syndic hier matin, voici l'état réel :
Dette ASL du 01/01 au 31/12/2005 = 33.477,30 €
Dette ASL du 01/01 au 24/06/2006 = 20 000 € (estim. : 1/2)
Soit un total dette ASL au 24/06/2006 =53.477,30 €
Le prévisionnel 2005 était de : 67.100 € or en réalisé il est de 79.255.63 €
Le prévisionnel 2006 était de : 67.100 € et il va devenir 79.255,63 €
Copropriétaires débiteurs au 24/06/2005 : 22.137,74 € (dont 21.500,66 € au 31/12/2005)
Ce qui veut dire que nous devons payer les appels de fonds minorés sur le 1er semestre 2006, soit 6.077,82 € ((79.255,63 – 67.100)/2).
Ce qui nous ramène à solde débiteur copropriétaires au 24/06/2006 de : 28.215,56 € (22.137,74 + 6.077,82).
Récap. au 24/06/2006 : 53.477,30 € d’impayés ASL + 28.215,56 € d’impayés copropriétaires.
Ces 28.215,56 € (sous réserve de leur encaissement) ne paieraient pas la dette ASL.
A partir de là, notre syndic dit qu’il n’y aura aucun problème pour obtenir un prêt de la banque, afin d’effectuer des gros travaux (reprise en sous œuvre d’un bâtiment + réparation d’un appartement fissuré + colmatage joint de dilation dans 2 appartements + réfection de 2 toitures votées en AG 2005) …
Ou est mon erreur d'interprétation svp ? |
Edité par - idem84 le 25 juin 2006 17:16:11 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 17:29:41
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 ...
Pardon, idem84, mais je n'ai rien compris !!
Vous parler de :
"...obtenir un prêt de la banque, afin d’effectuer des gros travaux (reprise en sous œuvre d’un bâtiment + réparation d’un appartement fissuré + colmatage joint de dilation dans 2 appartements + réfection de 2 toitures votées en AG 2005) ..."...toutes choses qui concernent semble t-il un immeuble en copropriété ayant sa propre gestion, son propre budget, sa propre AG de syndicat !
Que vient faire là dedans l'ASL et un refus (??) d'approbation des comptes de l'ASL par une AG de l'ASL ou des réserves faites sur ces comptes d'ASL ...?
Lumière, SVP, avec réponses aux questions de JPM .... merci ! ..
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Edité par - gédehem le 25 juin 2006 17:30:31 |
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idem84
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340 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 17:44:33
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Gédehem :
1/ Je réponds au premier point à la question de JPM. Le refus des comptes de l'ASL vient du fait qu'elle nous facture des charges que l'on ne devrait pas payer (rapport de l'ARC).
2/ Quant au deuxième point, je vous indique l'état de nos comptes et du solde dû à ce jour. Cela pour vous montrer que ce qui est dû n'est pas une petite somme (53.477,30 €) + les copropriétaires débiteurs. Mais aussi pour vous demander si je commets une erreur dans mon interprétation.
Pas évident de vérifier les comptes pour 54 appartements, lorsque l'on est seule ... Mes collègues "comptent" sur moi ...
Dans le cas où vous jugeriez que je dois déplacer mon précédent message, afin d'en créer un nouveau, je le ferai. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 18:54:20
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Non, idem 84, vous n'avez pas répondu à ma question principale :
Est ce que les comptes de l'ASL ont été approuvés, avec un vote CONTRE de votre part (minoritaire ?)
Ou bien ces comptes de l'ASL n'ont pas été approuvés parce que la majorioté des membres de l'ASL les a rejetés ?
Dans le premier cas, les comptes de l'ASL ont été approuvés. Mais vous n'êtes pas contents.
Et sur ce mécontentement, la simple indication du rapport de l'ARC, au demeurant parfaitement respectable, n'est quand même pas suffisante. Etantr entendu qu'on ne vous demande pas tous les détails du rapport mais au moins une indication sommaire.
A priori, vous ne pouvez pas reprocher à votre syndic de répartir les comptes qu'il a reçus de l'ASL, a fortiori s'ils ont été approuvés par l'assemblée de l'ASL, même contre votre gré.
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idem84
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340 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 19:34:01
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JPM : les comptes de l'ASL ont été approuvés à la majorité.
Nous ne reprochons pas à notre syndic la répartition des comptes qu'il a reçus de l'ASL, mais nous sommes "contre" certains comptes de l'ASL.
Qu'est-ce qui nous empêche de mettre une réserve sur le PV de notre AG ?
D'autant plus qu'une résolution décidera de poursuivre ou pas l'ASL. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 22:41:52
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C'est bien ce que je pensais. Les comptes de l'ASL ont été approuvés par l'assemblée de l'ASL.
Ils ne devraient pas figurer dans les comptes de votre syndicat puisque le syndicat n'est pas membre de l'ASL.
Ils devraient être adressés directement aux copropriétaires de votre immeuble qui sont, eux, membres de l'ASL.
Quopiqu'il en soit, puisqu'ils figurent de fait dans les comptes de votre syndicat, vous ne pouvez pas emettre une réserve dans la résolutiuon d'approbation des comptes sur un compte qui est manifestement régulier, au moment du vote sur l'approbation.
Vous pouvez seulement mentionner, sans incidence sur l'approbation des comptes, que les (ou des) copropriétaires envisagent de demander l'annulation des comptes de l'ASL.
Pour l'avenir il faudrait sortir les comptes de l'ASL des comptes du syndicat, en vérifiant ce que disent les statuts de l'ASL qui prévoient peut être cette manière de procéder vicieuse.
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idem84
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Posté - 26 juin 2006 : 06:48:43
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Citation :
Initialement entré par JPM
Ils ne devraient pas figurer dans les comptes de votre syndicat puisque le syndicat n'est pas membre de l'ASL.
Voici ce que j'ai pu relever :
Statuts ASL : Tout propriétaire ou copropriétaire de quelque manière et à quelque titre que ce soit d'une partie quelconque de l'ensemble immobilier constituant la RESIDENCE (nom) à (ville) sera membre obligatoirement de la présente Association Syndicale.
........
Il est précisé à cet égard, que si les unités de propriété soumise aux présents statuts font l'objet de copropriété conformément à la loi du dix juillet mil neuf cent soixante cinq, ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l'Assemblée Générale.
Notre R.C. : Le chauffage de la présente copropriété étant assuré par une chaufferie collective "extérieure" ……… conformément aux dispositions des Statuts de l'Association Syndicale visés article IX bis "SERVITUDES".
Conclusion : seul le chauffage peut figurer dans les comptes de la copro. (c'est ce qu'en conclue l'ARC). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 09:49:03
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Je suis a priori d'accord avec l'ARC mais vous en tirez peut être la conclusion que vous n'auriez rien d'autre à payer, ce qui serait inexact. D'ailleurs il faut expliquer le pourquoi du comment
Vous dépendez d'une de ces fameuses ASL d'ensemble immobilier. Si mes souvenirs sont exacts nous avons déjà discuté de calà avec vous.
Il y a dans votre ensemble des immeubles locatifs et des copropriétés. Les charges de chauffage sont réparties par l'ASL entre les immeubles au prorata des surfaces constructibles calculées à la date de construction.
Le règlement de copropriété de votre syndicat prévoit, pour la répartition des frais de chauffage un autre mode de répartition, qui est vraisemblablement assez proche, mais différent quand même. C'est pour permettre le respect de ce mode de répartition que les charges de chauffage doivent être adressées au syndic.
L'ARC en déduit logiquement que les autres charges devraient être adressées directement aux copropriétaires.
Mais sur le plan pratique, le résultat final est identique.
Actuellement vous payez par exemple 126 € de charges d'ASL au syndic soit 86 € de chauffage et 40 pour les autres postes.
En respectant la procédure normale vous auriez à payer 86 au syndic et 40 (ou 39 ou 41) directement à l'ASL. Dans votre porte monnaie pas grande différence.
Rien dans tout celà qui puisse justifier le refus d'approbation des comptes, ni pour l'ASL ni pour le syndicat. C'est une affaire de procédure de mise en répartition qui mérite, on l'a déjà dit dans les posts anciens, une réflexion de portée générale. J'ai dû vous dire à l'époque qu'on attendait la réforme de la loi de 1865, puis le décret d'application de l'ordonnance. Rien dans ces textes à ce sujet
La discussion rebondit maintenant à propos de la possibilité, - peu connue -, qu'ont les ASL de se transformer en Unions coopératives, lesqquelles vont peut être reprendre du poil de la bête avec la promulgation de la loi ENL qui les réintègre dans le statut de la copropriété.
Dans ces ensembles, il est plus urgent de s'occuper de permettre aux conseils syndicaux des copropriétés de jeter un oeil sur la gestion et les comptes de l'ASL que de ferrailler à propos de la procédure de répartition des charges.
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 12:29:29
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1/ Vous avez une bonne mémoire sur l'ensemble des immeubles  .
Citation :
Initialement entré par JPM
L'ARC en déduit logiquement que les autres charges devraient être adressées directement aux copropriétaires.
Ce n'est pas pour cela. C'est parce que les terrains n'appartiennent pas à l'ASL, les employés n'appartiennent pas à l'ASL, les matériels n'appartiennent pas à l'ASL, etc. Ils appartiennent à la société de location (aucun contrat entre les 2 parties). Or l'ASL facture à notre syndicat des salaires et des charges sociales (7500 € en 2005), la réparation de matériels, etc.
2/ Je rajoute une petite question svp : concernant l'approbation des comptes, à la place (ou en plus) de mettre des réserves, est-ce que l'on peut mettre, par exemple, la procédure contre les copropriétaires débiteurs ? Cela afin que notre syndic respecte la procédure. |
Edité par - idem84 le 26 juin 2006 20:14:43 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 20 juil. 2006 : 19:19:11
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Idem,
n'uriez-vous pas interet à répertoriez tout ce qui ne va pas dans les comptes par écrit, vous apportez à l'AG et vous demandez à ce que votre "travail" de contrôle soit annéxée au PV + une réunion de contrôle CS-syndic avant d'envoyer la régul ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juil. 2006 : 22:50:01
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OK, Océan, mais de quelle AG parlez vous ?
Je me souviens très bien de ce sujet ancien comme le note Idem 84, et d'autant mieux qu'à l'époque j'étais dans le bain pour une histoire tout à fait semblable.
J'avais indiqué à Idem 84 ce qui a été fait dans l'autre affaire : concertation avec les CS des autres copropriétés pour une action auprès de l'ASL, tendant à aligner le droit de contrôle des copropriétaires sur les droits qu'on les associations de locataires dans ce genre d'ensemble.
Dans l'autre affaire, en quinze mois, de larges avancées ont été réalisées après une réunion officieuse des CS avec les représentants des sociétés bailleresses.
Tous les textes sur les AS étant sortis, la modification des statuts est en cours. Mais il y a aussi une proposition de transformation de l'ASL en Union coopérative qui semblait intéressante mais finalement paralyse un peu le mécanisme.
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Approbation des comptes et solde dû
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