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nadege.l
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 28 juin 2006 : 21:27:05
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Bonjour,
Depuis le début de l'année je poste pour le même sujet. Aujourd'hui la situation a évolué et j'ai besoin de vos conseils.
Petit rappel : Je vis avec mes parents dans un logement en loyer 48. Le propriaitaire nous a signifié qu'il vendait notre appartement et nous en a proposé un certain prix (le proprio unique de l'immeuble vend les appart des 2 derniers étages). Mes parents ont demandé une baisse du prix de vente mais le proprio a refusé. Je me suis alors porté acquéreuse et le notaire du proprio a refusé au pretexte que je n'étais pas occupante de bonne foi. Ce que je réfute puisque j'habite depuis toujours à cette adresse. Enfin, bref.
La semaine derniere, j'ai contacté un notaire (qui lui me confirme que je suis occupante de bonne foi) pour essayer de faire bouger le notaire du proprio.
Aujourd'hui, j'ai appris par une source tierce qu'un vente avait eu lieu cette semaine pour un acheteur unique des 2 étages. L'acte de vente ce serait fait sur la totalité et non morcelé. Si l'on rapporte à notre logement, le prix au métre carré est inférieur de plus de 1.500 € au métre carré.
Je me pose alors 2 questions :
Je croyais qu'une loi imposai aux propriétaires d'informer une semaine avant le locataire de la signature de l'acte de vente. Ai je raison ou tort ?
Le prix de vente rapporté à notre appart étant inférieur à celui initialement proposé, est on en droit de casser la vente ?
Merci de votre aide
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 21:33:29
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Bien qu'un peu différent de votre cas (en fait vous, on vous a empêché d'exercer votre droit, ce qui revient au même), vous avez ici une jurisprudence intéressante pour des ventes à un prix inférieur que celui proposé lors d'un congé pour vente.
Parlez en à votre avocat, car vous devrez vous adresser au TGI (ministère d'avocat obligatoire) pour attaquer la vente qui vous est passée sous le nez.
droit de préemption du locataire
Cour de cassation, 3e ch. Civ., 1er octobre 2003,
N° de pourvoi : 02-12867
n° 1019 P + B, Zborowski c/sté Boîte à logis et a
Le droit de préemption du locataire subsiste même s'il n'a pas ultérieurement réalisé la vente dès lors qu'il a subordonné son acceptation de l'offre de vente à une condition suspensive d'obtention de prêt qui ne s'est pas réalisée.
Un congé reçu avant le 1er janvier 1995 ouvrait, pendant un mois, au locataire le droit de se substituer à l'acquéreur auquel l'immeuble était vendu à des conditions plus favorables. La loi du 21 juillet 1994 a remplacé ce droit de substitution par un second droit de préemption, mais des litiges relatifs aux droits de substitution se rencontrent encore ainsi que le démontre un nouvel arrêt de la Cour de cassation.
Un congé pour vendre avait été délivré à un locataire qui, usant de son droit de préemption, accepta l'offre sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. Le prêt lui fut refusé et le bailleur vendit l'appartement à un autre, à un prix inférieur. Le locataire, à qui avait été notifiée la vente, entendit exercer son droit de substitution. Bailleur et acquéreur lui répliquèrent que son acceptation de l'offre de vente l'empêchait d'user de son droit de substitution. Rappelant que l'acceptation n'avait été faite que sous condition suspensive d'obtention du prêt, la troisième chambre civile estime fort classiquement, que le défaut de prêt avait entraîné l'anéantissement rétroactif de l'acceptation et que le locataire était donc bien fondé à exercer son droit de substitution.
Statuer autrement priverait en fait les locataires de cette protection car rares sont ceux qui acceptent l'offre de leur bailleur sans condition suspensive d'obtention d'un prêt.
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LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... :
Sur les deux moyens, réunis :
Vu l'article 15-II, alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1181 du Code civil ;
Attendu que lorsque le bien a été vendu à un tiers, à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux prévus dans l'offre de vente, le locataire qui n'avait pas accepté cette offre, a la faculté de se substituer à l'acquéreur pendant le délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 février 2001, rectifié par arrêt du 29 mars 2001), que Mme X... devenue, depuis le 1er août 1992, occupante sans droit ni titre d'un logement précédemment donné à bail par la société la Boîte à Logis, a assigné celle-ci, ainsi que la société Wallace Investissement, acquéreur de son appartement selon acte reçu le 27 octobre 1997 par M. Y..., notaire, et ce dernier aux fins de faire juger qu'elle disposait d'un droit de substitution ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, Mme X..., locataire ayant accepté mais n'ayant pas ultérieurement réalisé la vente, ne pouvait pas, en toute hypothèse, prétendre à l'exercice d'un droit de substitution en cas de vente à un prix inférieur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... avait subordonné son acceptation de l'offre de vente à une condition suspensive d'obtention de prêt qui ne s'était pas réalisée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 février 2001 rectifié par arrêt du 29 mars 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne, ensemble, les sociétés la Boîte à Logis et Wallace Investissement aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille trois. |
Edité par - LeNabot le 28 juin 2006 21:39:27 |
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nadege.l
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 juin 2006 : 09:29:50
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Merci, beaucoup.
Mais la question qui me turlupine c'est :
Comme le nouvel acheteur a acheté un package de plusieurs lots, doit on divisiser son prix d'achat par les métres carrés totaux ou doit on donner un prix X à chaque lot ?
Si tels est le cas, un appartement étant vide donc il n'y a pas eu de propositon, a t il le droit de faire quelque chose du genre :
les prix et le m² sont inventés :
Prix total de la vente : 700.000 pour 200 m² soit 3.500€/m²
ou faire :
Estimation appart par appart '
Appartement 2 : 175.000 50 m² ----> 3.500 €
Appartement 3 : 245.000 70 m² ----> 3.500 €
Notre appart : 200.000 40 M² ----> 5.000 €
appartement vide : 80.000 40m² ----> 2.000 €
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 juin 2006 : 12:24:26
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Citation :
Initialement entré par nadege.l
Si tels est le cas, un appartement étant vide donc il n'y a pas eu de propositon,
Pour votre problème d'estimation, honnêtement je n'en sais rien. Le plus équitable je pense est de se baser sur un prix moyen au m2.
Ce dont je suis sûr par contre : on vous a empêché d'exercer votre droit à préemption et à ce titre vous avez droit à attaquer la vente au TGI. Avec évidemment les aléas d'un procès. Sachez aussi que le prix s'il n'a pas été fixé lors de la vente attaquée, peut être déterminé par expertise. |
Edité par - LeNabot le 29 juin 2006 12:25:10 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 12:31:13
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LeNabot: je me pose la question de savoir si le méchanisme que vous citez est aussi valable pour les logements en loi 48, car l'arrêt que vous donnez prend réf sur la loi de 89. Il me semblait que les art de la loi de 89 sur le congé différaient de ceux de la loi de 48....
J'ai commencé à chercher mais pas eu bcp de temps pour approfondir.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 juin 2006 : 12:49:07
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Citation :
Initialement entré par Joulia
LeNabot: je me pose la question de savoir si le méchanisme que vous citez est aussi valable pour les logements en loi 48, car l'arrêt que vous donnez prend réf sur la loi de 89. Il me semblait que les art de la loi de 89 sur le congé différaient de ceux de la loi de 48....
J'ai commencé à chercher mais pas eu bcp de temps pour approfondir.
Pour les baux de 1948, il existe bien un droit de préemption. Le problème de fond est le même si le locataire a été privé abusivement d'exercer son droit.
Pour les baux de 1948 il me semble (sauf erreur de ma part) que c'est la Loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 qui s'applique.
Vous avez un extrait (article 10)
I - Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente , faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe . Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire .
Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, les notifications faites en application du présent article par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation es porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.
II - Lorsque la vente du local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l'occupant de bpnne foi doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication .
A défaut de convocation, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, pendant un délai d'un mois compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire. Toutefois, en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l'adjudication a été prononcée en faveur d'un indivisaire.
III - Le présent article s'applique aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet . Il ne s'applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment.
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Edité par - LeNabot le 30 juin 2006 12:51:31 |
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nadege.l
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 18:20:08
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Le notaire fait le mort, je me demande s'il n'y a pas anguille sous roche.
J'ai décidé de faire appel à un avocat.
Comment puis je obtenir officiellement les conditions de vente qui ont été faites à l'acheteur ?
L'ancien proprio est il tenu de nous le dire ? |
Edité par - nadege.l le 03 juil. 2006 18:20:53 |
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olivier75005
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 17:34:19
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apparemment je suis votre voisin du palier du dessus (le seul locataire du 7è)
en fait, il nous ont envoyé une LRAR avec une attestation de propirété et les coordonnées du nouveau propriétaire mais pas le prix de vente...
Le prix est en revanche normalement disponible rue paganini, sur simple demande :
Impôts (Conservation des Hypothèques)
renseignements hypothécaires
6 r Paganini 75020 PARIS
01 44 64 50 38
01 44 64 50 46
cdt |
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olivier75005
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 22 juil. 2006 : 17:47:59
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| pour info le prix proposé pour notre appartement était de 7300€ / m² !! |
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Vente à prix inférieur que proposition a locataire
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