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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
 Posté - 04 juil. 2006 : 23:03:44
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Propriétaire d'une maison en bois en zone littorale dans la bande des 100 mètres et donc non constructible, nous avons obtenu en 2004 un permis de rénovation de l'existant et création d'une extension.
Lors des travaux, nous avons subi un sinistre qui a provoqué l'affaissement de la maison. Nous avons alors procédé au démontage de la totalité et avons eu un arrêté interruptif de travaux aux motifs que nous avions démoli une habitation sans permis de démolir et que donc la reconstruction était assimilée à une construction neuve sans autorisation.
Nous souhaitons donc déposer un permis de construire pour reconstruire suite à sinistre comme prévu à l'article L111-3 du code de l'urbanisme. La mairie nous demande maintenant d'apporter la preuve de la régularité de la construction initiale (1957-1960). Lors de l'achat en 2003, nous n'avons rien eu de particulier. La mairie n'a pas d'archives d'urbanisme avant 1970 où le numéro 1 de leur permis de construire est mentionné. J'imagine qu'avant les permis de construire, il y avait des autorisations différentes mais comment en apporter la preuve aujourd'hui. Je suis étonnée d'ailleurs qu'on nous en fasse la demande aujourd'hui alors que la question n'avait pas été posée lors du 1er permis de construire.
Merci de vos conseils avisés pour sortir de l'impasse de cet épineux dossier
Bien cordialement
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 07:56:15
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Dans notre pays, on marche sur la tête avec ces histoires de constructions régulièrement élevées ou non 50, 100, 1000 ans auparavant...
Contactez l'IGN.
Achetez leur une photo aérienne de la zone datant d'entre 1960 et 1970.
Surtout, demandez leur de dater certifier cette photo.
Ensuite, produisez cette photo en annoncant qu'avant 1970 aucune autorisation d'urbanisme n'était nécessaire pour construire.
Je ne suis pas historien du droit urbanistique et je ne sais pas s'il y avait ou non des autorisations à obtenir. Mais la mairie ne doit pas savoir non plus, et de toutes façons elle n'a pas d'archives.
Concernant la date de 1970, elle m'étonne, car cette jurisprudence retient la date de 1977, date de la création du code de l'urbanisme actuel.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 05 juil. 2006 : 17:37:36
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ok merci beaucoup de votre conseil
Je prends contact auprès de l'IGN
Cdlt |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 06 juil. 2006 : 09:38:52
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Laurent, relis bien l'arrêt, la JP du Conseil d'Etat ne dit pas vraiment cela. EN fait, il semblerait -mais bientôt cela devrait aller mieux- que la date à retenir est celle de 1943, date à laquelle le PC a été institué.
Voir en ce sens deux réponses ministérielles, au sujet d'ailleurs de la reconstruction dans les espaces soumis à la loi littoral:
Question écrite n°65052 publiée au JOANQ du 28 janvier 2002, p. 472 :
Texte de la question :
« M. François Goulard souhaite interroger M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement au sujet de l'article L. 111-3 Code de l'urbanisme introduit par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Il lui demande en particulier si les cartes communales ou plans locaux d'urbanisme, pour interdire la reconstruction à l'identique de bâtiments détruits par un sinistre en zone littorale, doivent désigner individuellement les bâtiments visés ou si au contraire une disposition générale figurant dans ces documents d'urbanisme peut être considérée comme suffisante pour interdire la reconstruction. La question se pose également de savoir si certains zonages figurant dans les plans d'occupation des sols en vigueur peuvent être considérés comme valant interdiction de reconstruire. De la même façon, les mentions restrictives figurant dans le règlement de plan d'occupation des sols en vigueur, notamment en ce qui concerne les zones ND, et limitant les cas où la reconstruction à l'identique est admise, sont-elles applicables dans le cadre du nouvel article L. 111-3 ? Il lui demande enfin de bien vouloir préciser la notion de bâtiment régulièrement édifié à savoir si la régularité de l'édification est réputée acquise dès lors qu'elle n'a pas été contestée ou que cette contestation n'a pas été admise, ou bien s'il faut considérer que la régularité de l'édification peut donner lieu à nouvel examen au regard de l'article L. 111-3. - Question transmise à Mme la secrétaire d'Etat au logement. »
Réponse du ministre de l’équipement :
« Le nouvel article L. 111-3 du code de l'urbanisme confère désormais un droit à reconstruire à l'identique un bâtiment détruit par un sinistre. Cette disposition s'applique alors même que les règles d'urbanisme d'un plan d'occupation des sols, devenu plan local d'urbanisme ou d'une carte communale auraient évolué de manière plus restrictive qu'à la date à laquelle l'autorisation de construire initiale a été accordée. Le fait qu'un document d'urbanisme rende une zone inconstructible ne suffit pas en soi à faire obstacle au droit à reconstruire à l'identique un bâtiment détruit par un sinistre, sauf si l'interdiction générale de construire et motivée par une atteinte grave à la sécurité publique. En effet, si le document d'urbanisme entend interdire la reconstruction à l'identique en cas de sinistre, il doit le faire explicitement et le justifier par des raisons d'urbanisme, en fonction de la situation de la zone concernée. Dans le cas où un plan d'occupation des sols approuvé avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoyait, notamment dans des zones ND, une telle interdiction de reconstruire un bâtiment détruit, même après sinistre, cette interdiction subsiste et l'intervention du nouvel article L. 111-3 n'impose aucune formalité nouvelle aux communes. Il est précisé que le document d'urbanisme n'a pas à désigner individuellement les bâtiments visés par cette interdiction. Il est enfin précisé qu'un bâtiment régulièrement édifié s'entend soit d'un bâtiment qui a été édifié conformément à une autorisation d'urbanisme devenue définitive soit d'un bâtiment qui a été édifié avant l'institution des autorisations d'urbanisme. »
Question écrite n°7447 publiée au JOANQ du 17 mars 2003, p. 2040 (publiée AJDA.12/2003, p. 583).
Texte de la question :
« M. Michel Bouvard prie M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer de bien vouloir lui indiquer les modalités d'application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme et de lui préciser en particulier si les termes « reconstruction à l'identique » doivent être entendus comme une obligation de reconstruction stricte de l'immeuble détruit par le sinistre. Si tel n'est pas le cas, il souhaiterait connaître quels changements peut apporter le projet de reconstruction et savoir si une commune peut elle-même en prescrire. Deux considérations mériteraient notamment d'être prises en compte : la possibilité d'une reconstruction dans un volume inférieur au volume préexistant, afin de tenir compte, pour un certain nombre de bâtiments disposant d'une remise ou d'un fenil au-dessus ou à côté des habitations du fait que ces vocations peuvent ne plus être utiles et la possibilité de déplacer le bâtiment reconstruit de quelques mètres pour tenir compte de besoins d'agrandissement de voirie ultérieurs ».
Réponse du ministre de l’équipement :
« Le nouvel article L. 111-3 du code de l'urbanisme confère désormais un droit à reconstruire à l'identique un bâtiment détruit par un sinistre alors même que les règles d'urbanisme auraient évolué de manière plus restrictive qu'à la date à laquelle l'autorisation de construire initiale a été accordée. Dans un tel cas, les termes « reconstruction à l'identique » doivent être entendus comme une obligation de reconstruction stricte de l'immeuble détruit par le sinistre. Il s'agit en fait d'effacer les effets du sinistre en reconstituant l'immeuble tel qu'il avait été initialement autorisé malgré les évolutions plus restrictives des règles d'urbanisme postérieurement à son autorisation. Lorsque le projet est différent de la construction sinistrée, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article L. 111-3 qui visent à préserver des droits acquis et le projet sera apprécié compte tenu des règles d'urbanisme en vigueur lors de la reconstruction. Il est enfin précisé qu'un bâtiment régulièrement édifié s'entend d'un bâtiment qui a été édifié soit conformément à une autorisation d'urbanisme devenue définitive soit avant l'institution des autorisations d'urbanisme ».
Cordialement,
Vincent.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 juil. 2006 : 10:27:56
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Laurent, relis bien l'arrêt, la JP du Conseil d'Etat ne dit pas vraiment cela. EN fait, il semblerait -mais bientôt cela devrait aller mieux- que la date à retenir est celle de 1943, date à laquelle le PC a été institué.
Cordialement,
Vincent.
Et si nous attendions la publication de la loi ENL et sa prescription décennale ?...
cordialement
wroomsi |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 06 juil. 2006 : 16:22:39
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Oui, sauf qu'elle exclut de cette prescription les constructions réalisées sans PC.... allez comprendre mon cher Wroosmi !  |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 06 juil. 2006 : 20:29:41
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Problème toujours d'actualité
Les photos IGN sur ma commune sont de 1952 puis 1976 donc un très grand vide.
Donc cela ne m'arrange pas du tout pour prouver que la maison a été construite en 1957 (j'ai obtenu enfin la date définitive par témoignage)
Et du coup si les autorisations écrites datent de 1943, la maison serait censée en avoir une. Comment faire ? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 juil. 2006 : 22:28:54
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Vincent:
C'est une lecture "entre les lignes" que je fais de l'arrêt.
Résumé du jugement :
M. X demande un permis de construire pour modifier et renforcer un vieux garage en bois (que je suppose édifié dans une zone litorale inconstructible)
L'administration répond non car celui-ci fut édifié sans autorisation à l'époque. Aucune autorisation n'est donc accordable.
M. X dit que le garage a été construit a une date où aucune autorisation n'était requise.
La cour dit qu'il n'en apporte pas la preuve (à cause des photos non datées de l'IGN).
Considérant que la cour s'est bornée à relever que M. X n'établissait pas la date à laquelle le garage aurait été construit, de sorte qu'elle n'était pas en mesure d'apprécier la pertinence de son allégation selon laquelle aucune autorisation administrative n'était requise pour l'édification de ce garage ; que, dès lors, le moyen tiré par M. X de ce que la seule circonstance que le garage n'aurait pas été édifié avant 1977 ne suffisait pas à exclure que le motif de refus du permis de construire puisse être illégal, manque en fait
Traduction partielle de la dernière phrase :
"Si le garage a été édifié après 1977, le refus du PC est légal."
Les plus vieilles lois du code de l'urbanisme datent des derniers jours de 1976 et des premiers de 1977. Ceci me fait dire cela...
Quant aux 2 réponses ministérielles que tu produits, aucune ne cite 1943...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 06 juil. 2006 22:34:20 |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 08:43:09
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C'est effectivement important cette histoire de date car si j'arrive à prouver que la maison a été construite en 1957 et qu'à cette époque aucune autorisation était nécessaire, ce serait OK.
Mais comment être sûr en 1957, il n'a avait aucune autorisation ? |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 10:35:25
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Laurent, petite analyse de ce considérant, tout simplement incompréhensible, du fait des double-triple négation:
Considérant que la cour s'est bornée à relever que M. X n'établissait pas la date à laquelle le garage aurait été construit, de sorte qu'elle n'était pas en mesure d'apprécier la pertinence de son allégation selon laquelle aucune autorisation administrative n'était requise pour l'édification de ce garage ; que, dès lors, le moyen tiré par M. X de ce que la seule circonstance que le garage n'aurait pas été édifié avant 1977 ne suffisait pas à exclure que le motif de refus du permis de construire puisse être illégal, manque en fait.
Devant la CAA M. X soutenait que son garage avait été réalisé à une date à laquelle aucune autorisation d'urbanisme n'était requise. Cependant, il ne démontrait pas quelle était cette date, de sorte que la CAA n'a pas pu appréciser la pertinence de son argumentation.
Devant le juge de cassation, M. X indiquait que de toutes facons, il n'avait pas à apporter cette preuve, mais il lui suffisait seulement de démontrer que le garage avait été édifié avant 1977. Point barre (sous-entendu qu'avant cette date pas de PC - ce qui est faux, l'institution du PC remontant à 1943 et unr ordonnance de 1945). Le Conseil d'Etat rejette le moyen comme "manquant en fait" parce qu'en tout état de cause, M. X n'a pas précisé de date de construction devant la CAA, il ne saurait donc reprocher à la Cour de n'avoir pas vérifié s'il avait été édifié avant 1977.
J'espère que ma lecture, qui m'est toute personnelle, est claire.
Je vais me rapprocher de quelques connaissances et demander les conclusions du Commissaire du gouvernement (si elle ne seront pas publiées, je les aurais rapidement); on aura une explication comme cela.
Je vous tiens au courant.
Bien cordialement,
Vincent.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 10:44:28
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Ta lecture est meilleure Vincent.
Je suis d'accord avec toi.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 14:08:00
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Bon alors si les PC ont été nécessaires dès 1943. Comment cela se fait-il que le registre de la commune dont je dépends commence avec un numéro 1 en 1970 ? N'ayant pas d'archives antérieures, la Mairie est-elle en droit de me demander une preuve que je ne puis me procurer.
J'ai contacté :
La préfecture qui m'a dit ne rien détenir et qu'une commune était responsable de ses archives
Les archives départementales qui m'ont dit que si la commune avait versée des archives chez eux, il convenait qu'il m'indique un numéro de bordereau
La conservation des hypothèques qui n'ont pas mention des années de construction des maisons
Les propriétaires qui me disent ne plus rien avoir concernant leur bien
L'agence immobilière par laquelle nous avons acheté en 2003 qui me dit ne rien avoir
Le notaire ayant fait l'acte de 2003, idem
EDF qui ne conserve pas d'archives aussi ancienne
La SAUR, régie des eaux, idem
Le service des impôts fonciers qui gère le cadastre : en informatique il est juste fait mention d'une construction de 1957 et qui va m'envoyer la copie de la déclaration remplie en 1970 ou 1971 par l'ancien propriétaire qui déclarait que la construction avait été réalisée en 1957. Les archives informatiques du cadastre datent de 1970,année de la réforme du bâti où ils ont demandé à tous les propriétaires de (re)déclarer leurs biens immobiliers.
Je ne sais plus que faire mais ne veut pas prendre le risque de me voir refuser le permis de reconstruire à l'identique faute d'avoir pu prouver que la construction avait été régulièrement construite.
Merci d'avance à vous tous
(au fait Laurent et Vinzz, vous êtes avocats ?)
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 15:20:29
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Citation :
Initialement entré par portlouis
Bon alors si les PC ont été nécessaires dès 1943. Comment cela se fait-il que le registre de la commune dont je dépends commence avec un numéro 1 en 1970 ?
Parce que les PC étaient instruits, accordés, et archivés par la DDE.
Citation :
N'ayant pas d'archives antérieures, la Mairie est-elle en droit de me demander une preuve que je ne puis me procurer.
D'après les jurisprudences, oui.
Citation :
J'ai contacté :
La préfecture qui m'a dit ne rien détenir et qu'une commune était responsable de ses archives.
Pas avant une certaine date.
Voir la DDE.
Citation :
Les archives départementales qui m'ont dit que si la commune avait versée des archives chez eux, il convenait qu'il m'indique un numéro de bordereau.
C'est la DDE qui a du les verser.
Mais bonjour la recherche !
Citation :
La conservation des hypothèques qui n'ont pas mention des années de construction des maisons.
Logique.
Citation :
Les propriétaires qui me disent ne plus rien avoir concernant leur bien.
Logique aussi.
Tu penses, un permis de 1957 !
Citation :
L'agence immobilière par laquelle nous avons acheté en 2003 qui me dit ne rien avoir
Logique aussi.
Citation :
Le notaire ayant fait l'acte de 2003, idem.
Logique aussi.
Citation :
EDF qui ne conserve pas d'archives aussi ancienne
La SAUR, régie des eaux, idem.
Logique aussi.
Citation :
Le service des impôts fonciers qui gère le cadastre : en informatique il est juste fait mention d'une construction de 1957 et qui va m'envoyer la copie de la déclaration remplie en 1970 ou 1971 par l'ancien propriétaire qui déclarait que la construction avait été réalisée en 1957.
Intéressant, mais cela ne dira pas s'il y a eu PC ou non.
Citation :
Les archives informatiques du cadastre datent de 1970,année de la réforme du bâti où ils ont demandé à tous les propriétaires de (re)déclarer leurs biens immobiliers.
Je ne sais plus que faire mais ne veut pas prendre le risque de me voir refuser le permis de reconstruire à l'identique faute d'avoir pu prouver que la construction avait été régulièrement construite.
Ce lien confirme l'obligation de PC depuis 1943.
Mais de toutes façons, auparavant, il existait d'autres obligations, déclarations, et autorisation à obtenir pour bâtir.
Pourquoi les juges suprèmes ont-ils choisi la date de 1943 plutôt qu'une autre, c'est un mystère.
Pourquoi ont-ils décrété que la construction sans autorisation était imprescriptible, c'est un mystère aussi (encore que je soupçonne là la volonté des juges d'imposer au député, par l'absurde et la souffrance des gens jugés, la création d'une loi de prescription.
Car voici où en est le droit en France : un crime de sang est prescrit au bout de 10 ans mais une construction illégale n'est jamais precrite, même si personne ne s'en est plaint pendant 50 ans.
En fait, le 1er PC n'aurait jamais vous être accordé, car déjà à cette époque ils auraient du reprocher à la construction sa création illégale.
Si la mairie tient sa position, et si vous ne trouvez pas le fameux PC, vous ne pourrez jamais reconstruire. Désolé. Je trouve cela scandaleux, mais les juges en ont ainsi décidé.
Citation :
Merci d'avance à vous tous
(au fait Laurent et Vinzz, vous êtes avocats ?)
Vincent l'est mais pas moi.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 15:21:41
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Citation :
Initialement entré par vinzz
... personne n'est parfait 
Ne fait pas le faux modeste Vincent.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 15:53:55
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[C'est la DDE qui a du les verser.
Mais bonjour la recherche !]
Même pas sûr d'ailleurs, puisque la DDE m'a indiqué qu'elle détruisait ses archives au bout de 10 ans !!!
Donc si je comprends bien, il me faut convaincre la mairie de changer de position sinon je ne pourrais jamais reconstuire (ce que je ne peux pas imaginer)
De leur côté, ont-ils obligation de me demander la justification de la régularité ? Ils peuvent passer outre l'élément de preuve si je comprends bien.
Hormis la jurisprudence du garage de 1952 (perdue pour le propriétaire), n'y a t'il aucune jurisprudence concernant qqun comme nous ne pouvant apporter la preuve formelle mais qui aurait gagné ?
Merci à vous (avocat ou pas  )
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 16:49:40
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Citation :
Initialement entré par portlouis
[C'est la DDE qui a du les verser.
Mais bonjour la recherche !]
Même pas sûr d'ailleurs, puisque la DDE m'a indiqué qu'elle détruisait ses archives au bout de 10 ans !!!
Hum, là, je ne les crois pas.
Si c'est eux qui donnaient les PC, je serais très surpris qu'il n'en ait pas gardé les archives.
Citation :
Donc si je comprends bien, il me faut convaincre la mairie de changer de position sinon je ne pourrais jamais reconstuire (ce que je ne peux pas imaginer)
Oui.
Citation :
De leur côté, ont-ils obligation de me demander la justification de la régularité ? Ils peuvent passer outre l'élément de preuve si je comprends bien.
Oui.
Apparement, les tribunaux demandent que le particulier apporte la preuve de la construction régulière.
Mais tout ceci me fait pensé qu'a une sinistre farce administrative.
Je suis de plus en plus scandalisé par la position des juges suprêmes.
Je pense que cela mériterait un procès à la cour des droit de l'homme.
Des personnes vivent et vont vivre des drames à cause de cela...
Citation :
Hormis la jurisprudence du garage de 1952 (perdue pour le propriétaire), n'y a t'il aucune jurisprudence concernant qqun comme nous ne pouvant apporter la preuve formelle mais qui aurait gagné ?
Merci à vous (avocat ou pas )
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 17:07:04
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Une autre idée me vient.
Où puis-je consulter les règles d'urbanisme en vigueur en 1957 ?
Car on ne sait jamais, la maison est petite 56 m² et en bois. Peut-être n'avait-elle pas besoin d'autorisation d'urbanime à l'époque ?
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 13 juil. 2006 : 21:43:23
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Je me réponds donc directement.
La construction était soumise à permis de construire (en vigueur depuis 1943).
Par contre, en projet de loi, l'article suivant qui s'avère très intéressant :
Article 3 bis
Après l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 111-12 ainsi rédigé :
« Art. L. 111-12. – Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
« Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
« a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
« b) Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ;
« c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ;
« d) Lorsque la construction est sur le domaine public ;
« e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
« f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement. »
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 juil. 2006 : 09:49:10
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oui, mais lisez dans ce même fil l'intervention de vinzzz du 6-7-6 à 16:22 en réponse à mon intervention soulevant ^la même idée ...
cordialement
Emmanuel |
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Reconstruction à l'identique après sinistre
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