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 Sujet  |
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czx
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 06 juil. 2006 : 12:34:20
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Bonjour,
Mon bailleur m'avait spécifié congé pour vente du studio qu'il me loue. Le prix trop ambitieux na séduit personne à l'époque, aujourd'hui le notaire de mon bailleur me reprécise les nouvelles conditions de vente à un prix plus abordable mais en faisant apparaitre cette fois des frais de commission d'agence non négligeable dans le prix de vente.
Dans ce cas présent est'il normal de payer des frais de commission compte tenu que c'est du devoir du notaire de purger la vente auprès du locataire.
Merci pour votre réponse
Lionel
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mimisse 30
Contributeur vétéran
116 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 14:46:30
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ca me parait un peu abuser!
le notaire est dans l'obligation de vous signifier la modification du prix de vente s'il a baissé, il ne fait que son boulot.
Je ne pense pas qu'il y ait dans ce cas a payer une commission. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 07:45:52
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J'avoue que j'ai un mal fou à maîtriser comment se met en musique ce dispositif de préemption au profit du locataire. Il est normal qu'il n'assume pas les frais d'agence puisque c'est la loi qui "l'impose comme client potentiel". Personne ne fait donc d'effort pour le rechercher !.
Là, le vendeur était visiblement trop gourmand. Je ne comprend pas pourquoi ce serait au locataire d'en faire les frais s'il se porte acqu"reur à cette deuxième offre qu'il doit obligatoirement recevoir. Il me semble que le propriétaire vendeur pourrait assumer sa bêtise (trop gourmand). Il me semble équitable qu'il assume tous les frais d'agence si le locataire préempte à ce "deuxième épisode".
Mais je n'ai toujours pas trouvé de texte me permettant d'illustrer ce raisonnement de façon infaillible. Si quelqu'un peut nous l'indiquer.
seborga1 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 18:05:01
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Citation :
Initialement entré par seborga1
Mais je n'ai toujours pas trouvé de texte me permettant d'illustrer ce raisonnement de façon infaillible. Si quelqu'un peut nous l'indiquer.
seborga1
Vous vous référez simplement à la loi du 6 juillet 1989. Laquelle ne prévoit pas d'intermédiaire pour un locataire qui a un droit de préemption. Le vendeur devra assumer son choix, s'il a commis l'imprudence de signer un mandat exclusif (qui n'est pas OPPOSABLE au locataire bénéficiaire d'un droit de préemption puisqu'il n'a pas signé ce mandat) et c'est tout. |
Edité par - LeNabot le 08 juil. 2006 18:08:37 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 20:14:41
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Un complément.
La jurisprudence est très claire, dans ce cas très précis, l'agent immobilier n'a droit à aucune commission. Donc czx, dites au notaire que vous préemptez mais au prix défalqué des commissions. Je suis formel. Que le vendeur se démerde donc avec ce problème.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 juin 1988 Rejet .
N° de pourvoi : 86-17557
Publié au bulletin
Président :M. Ponsard
Rapporteur :Mme Gié
Avocat général :M. Charbonnier
Avocats :M. Parmentier, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 1986), que le 24 juin 1983, Mme Orbiscay a donné à la société Groupe Pierre Baton, pour une durée de trois mois, un mandat exclusif de vendre un appartement loué aux époux Obertuffer ; que, le 28 juin 1983, la société Groupe Pierre Baton a informé les locataires de l'intention de leur propriétaire de vendre leur logement et de la faculté pour eux d'exercer leur droit de préemption ; qu'ayant fait connaître à Mme Orbiscay, par lettre du 5 août 1983, leur intention d'acquérir, la vente a été signée, sans autre prestation de l'agent immobilier, par acte notarié du 16 novembre 1983 ; que la société Groupe Pierre Baton a assigné Mme Orbiscay en paiement de la commission convenue au mandat ;
Attendu que la société Groupe Pierre Baton fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen, que, d'une part, l'article 6, dernier alinéa, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause doit recevoir application dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 ; qu'il résultait du mandat exclusif de vente venu à expiration le 24 septembre 1983 que Mme Orbiscay s'interdisait, après l'expiration du mandat, de vendre sans le concours de la société Groupe Pierre Baton, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la mandataire ; que la cour d'appel qui a relevé l'existence de cette clause d'exclusivité et qui a constaté que la vente intervenue le 16 novembre 1983 avait fait suite à l'offre de vente notifiée à l'acheteur le 28 juin 1983 dans le délai du mandat par l'agent immobilier devait nécessairement en déduire que cette société avait droit au paiement de sa commission ; qu'elle a ainsi violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et alors, d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les parties n'avaient pas entendu en stipulant la clause d'exclusivité déroger aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que le droit à commission du mandataire subsisterait alors même que la vente serait contestée dans un document unique après l'expiration du mandat ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa demande de base légale au regard de l'article 6, dernier alinéa, de la loi précitée ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société Groupe Pierre Baton avait fait une offre de vente aux locataires, titulaires d'un droit de préemption, qui l'avaient acceptée ; qu'il en résulte que cette offre ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule aurait ouvert à la société Groupe Pierre Baton le droit au paiement d'une commission tant au regard de la loi du 2 janvier 1970 que des stipulations contractuelles ; qu'ainsi l'arrêt se trouve légalement justifié et qu'en aucune de ses branches le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi |
Edité par - LeNabot le 08 juil. 2006 21:46:27 |
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czx
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 16:38:07
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Bonjour,
Merci à tous pour votre réactivité et votre contribution.
Bonne suite
Lionel
Lionel |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 06:35:06
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Citation :
Vous vous référez simplement à la loi du 6 juillet 1989.
Quel article ? Moi, je ne trouve rien d'explicite à ce sujet dans la loi de 1989. Je dois la lire par trop en diagonale.
Mais OK pour la jurisprudence. OK pour le côté logique de la chose. OK si une disposition impose au propriétaire vendeur de payer son agent à qui il a demandé un boulôt, même si la vente se conclue avec un autre acquéreur que celui amené par l'agence. C'est logique. Mais je n'arrive pas à trouver le bon texte auquel me référer. Quoi que, maintenant, avec la jurisprudence donnée par LeNabot, j'ai déjà du "solide"... comme référence. Merci.
seborga1 |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 11:11:12
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je ne suis pas sûre que la jurisprudence en question concerne tous les cas (merci à LeNabot pour cette jurisprudence d'ailleurs)
cette jurisprudence concerne le cas suivant : l'agence a reçu un mandat et donne le congé pour vendre directement au locataire.
alors que le problème se pose dans le cas précis dans un deuxième cas, beaucoup plus problématique à mon avis qui est celui ci :
il y a eu un congé pour vendre à un prix X par le propriétaire
Il a ensuite mandaté une agence pour chercher un acquéreur
l'acquéreur a été trouvé par l'agence (boulot fait !)
et on repurge le droit de préemption car diminution de prix mais cela aura pour effet une substitution d'acquéreur.....
si LeNabot a de la jurisprudence dans ce cas précis, je suis preneuse, car pour ma part, dans ce cas spécial, j'aurais tendance à penser que le seul pouvoir du locataire, c'est de se substituer à l'acquéreur, aux mêmes charges et conditions... |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 11:31:26
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
je ne suis pas sûre que la jurisprudence en question concerne tous les cas (merci à LeNabot pour cette jurisprudence d'ailleurs)
cette jurisprudence concerne le cas suivant : l'agence a reçu un mandat et donne le congé pour vendre directement au locataire.
C'est l'agence (en tant que titulaire d'un mandat) qui purge définitivement le droit de préemption puisque la vente se fait finalement à des conditions plus avantageuses que celles exposées lors du congé initial pour vente. Je n'arrive pas donc à comprendre pourquoi cette jurisprudence ne s'appliquerait pas au cas exposé.
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Edité par - LeNabot le 11 juil. 2006 11:32:55 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 11:38:35
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
Il a ensuite mandaté une agence pour chercher un acquéreur
l'acquéreur a été trouvé par l'agence (boulot fait !)
Et non. Dans la jurisprudence citée, cela a été la position de l'AI qui revenait à soutenir que l'acquéreur trouvé était le titulaire du droit de préemption.
Quant au cas exposé, certes l'AI a trouvé un autre acquéreur intéressé par la transaction, MAIS, la vente n'a pas été conclue avec cet autre acquéreur. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 11:41:38
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Citation :
Initialement entré par seborga1
Moi, je ne trouve rien d'explicite à ce sujet dans la loi de 1989. Je dois la lire par trop en diagonale.
Imposer des commissions au titulaire d'un droit de préemption, c'est en quelque sorte ajouter une condition supplémentaire que la loi n'a pas prévue. C'était le sens de ma remarque. |
Edité par - LeNabot le 11 juil. 2006 11:42:18 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 15:02:10
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
car pour ma part, dans ce cas spécial, j'aurais tendance à penser que le seul pouvoir du locataire, c'est de se substituer à l'acquéreur, aux mêmes charges et conditions...
Sur ce point très précis, j'ai trouvé une jurisprudence encore plus claire et plus sévère (le compromis prévoyait la charge de la commission à l'acquéreur et cela n'a pas marché pour autant !!!).
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 21 février 2006 Cassation
N° de pourvoi : 04-14538
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :
Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de cette loi d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ;
Attendu que par acte sous seing privé du 2 juin 1994, Mmes X..., Brigitte, Catherine et Christine Y... ont donné à l'agence GLB immobilier mandat de vendre leurs parts indivises d'un immeuble, la commission due au mandataire étant à la charge des vendeurs ; que le 25 juilllet 1994 une promesse de vente a été conclue avec M. Z... ; que la vente a été notifiée à MM. Jean-Jacques et Patrick Y..., coïndivisaires, en application des dispositions de l'article 815-14 du Code civil, avec la précision reprise de la promesse que le prix de cession était de 2 063 330 francs, dont 130 000 francs de commission due à l'agence immobilière GLB immobilier et que "l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de la commission de négociation due à l'agence GLB Immobilier" ; que le 7 septembre 1994, M. Jean-Jacques Y... a fait savoir qu'il exerçait son droit de préemption aux conditions qui lui ont été notifiées ; que l'acte notarié de vente a été passé le 7 novembre 1994, la somme de 2 063 330 francs étant payée par M. Jean-Jacques Y... par la comptabilité de M. A..., notaire instrumentaire, qui a ensuite été désigné en qualité de séquestre des fonds avec mission de les conserver jusqu'à ce que soit établi un acte définitif de liquidation partage de la succession de Cécile Y... ; que la société GLB immobilier a saisi le tribunal d'une demande en cantonnement de la somme séquestrée après déduction du montant de sa commission d'un montant de 19 818,37 euros (130 000 francs) ;
Attendu que pour déclarer M. Jean-Jacques Y... débiteur de la somme de 19 818,37 euros et dire qu'en conséquence M. A... devra se dessaisir de ce montant au profit de la société GLB immobilier, l'arrêt attaqué, après avoir exactement énoncé que par l'exercice de son droit de préemption, le coïndivisaire s'était substitué à l'acquéreur en tous ses droits et obligations, retient que M. Jean-Jacques Y..., dûment informé de l'existence et du montant de la commission due à l'agence GLB Immobilier, tenait son obligation au paiement de cette commission, non pas du mandat donné à l'agence par les vendeurs, mais du compromis dont il était mal fondé à discuter les conditions pour les avoir nécessairement acceptées ; que l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, qui interdit à l'agent immobilier de recevoir des commissions ou rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat, vise également les personnes mentionnées dans l'engagement des parties ; que dans le cas présent la promesse de vente conclue entre les vendeurs et M. Z... et l'acte notarié du 7 novembre 1994, qui constatent l'un et l'autre l'engagement des parties, mettent le paiement de la commission à la charge de l'acquéreur ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
Condamne la société GLB immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société GLB immobilier et de M. A... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille six. |
Edité par - LeNabot le 11 juil. 2006 15:06:29 |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 11 juil. 2006 : 19:46:22
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| ok. merci pour la nouvelle jurisprudence concernant l'indivision mais pouvant s'appliquer à notre cas. |
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