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 Sujet  |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
 Posté - 08 juil. 2006 : 14:30:05
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Bonjour à tous,
j'ai acheté un appartement sur plan il y a deux ans.
je vais être livré bientôt.
La loi prévoit la possibilité de verser les derniers
5% de la remise des clefs non pas directement au promoteur
mais au notaire qui les garde sous sequestre jusqu'a la
levée des réserves.
Le notaire me dit que dans ce cas, il n'est pas possible
d'avoir les clefs de l'appartement avant la levée des
réserves.
J'ai un doute là dessus car le notaire de l'opération
est aussi le notaire du promoteur et souhaite éviter tout
désagrément au promoteur.
Pouvez-vous me le confirmer?
Quel est le texte de loi qui régit cela?
Je ne l'ai pas trouvé sur légifrance et je ne sais pas dans quelle rubrique chercher.
merci d'avance pour votre aide.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 15:06:17
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C'est selon les problèmes que vous soulevez.
Voir ce lien, il y a les références aux textes (code de la construction et de l'habitation) et une jurisprudence.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=303
Et même un lien d'UI.
http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=370
Article R261-14 du code de la construction et de l'habitation
Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35 p. 100 du prix à l'achèvement des fondations ;
70 p. 100 à la mise hors d'eau ;
95 p. 100 à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d'exécution des travaux sont exigibles :
- soit par versements périodiques constants ;
- soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l'avancement des travaux.
Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 p. 100 par mois. |
Edité par - LeNabot le 08 juil. 2006 15:13:38 |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 16:15:57
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Merci leNabot,
J'ai parcouru les documents et cela reste encore flou
pour moi.
Que veut dire l'expression consignation?
consigner chez le notaire? ou ne pas verser la somme?
J'ai entendu dire que dans le cas de "mal façons" et
non de "non conformité" il était possible de consigner
les 5% sous sequestre chez le notaire, c'est à dire à la
"caisse des dépots et consignations" et de ne les verser
que lors de la levée des réserves.
qu'en est-il?
merci de votre aide.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 17:14:53
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Citation :
Initialement entré par phillag
Que veut dire l'expression consignation?
consigner chez le notaire? ou ne pas verser la somme?
Consignation veut dire verser l'argent à un tiers de (notaire ou CDC), mais la personne a qui est destinée l'argent ne perçoit l'argent qu'à la levée des réserves.
Citation :
J'ai entendu dire que dans le cas de "mal façons" et
non de "non conformité" il était possible de consigner
les 5% sous sequestre chez le notaire, c'est à dire à la
"caisse des dépots et consignations" et de ne les verser
que lors de la levée des réserves.
qu'en est-il?
merci de votre aide.
Tout à fait, encore faut-il que votre cas entre soit dans les mal façons ou les non conformités contractuelles.
Ceci dit méfiez vous quand même de la nature de la mal façon, comme vous ne décrivez pas ici ce que vous reprochez.
extrait dans un des liens cité :
Car de votre côté, à la livraison vous devez faire la distinction entre : - les défauts de conformité substantiels qui vous autorisent à refuser la livraison (maison inhabitable), - les défauts de conformité non substantiels qui vous autorisent à consigner le solde du prix, les défauts de conformité se regardent par rapport au document contractuel précité, sans que vous puissiez semble-t-il arguer de défaut de conformité des parties communes sauf si elles vous interdisaient de jouir de votre appartement, - les malfaçons qui ne vous permettent pas de consigner, mais que le vendeur doit réparer. |
Edité par - LeNabot le 08 juil. 2006 17:19:51 |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 20:06:32
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Merci beaucoup LeNabot,
Donc à priori, il n'y a que le défaut de conformité non
substantiel qui permette d'obtenir les clefs sans donner les
derniers 5%.
Cela semble être un cas peu fréquent, les malfaçons sont plus
fréquentes et dans ce cas il faut donner le chèque de banque
pour avoir les clefs de l'appartement.
Et cela sous la pression du vendeur qui fait tout pour intimider
son client et l'empêcher de voir les défauts de conformité.
Cela ne me réjouit pas de verser la totalité des fonds,
je sais par expérience que lorsque l'on a payé totalement
un bien, le client n'a plus la même considération du vendeur.
De plus la loi protège très mal les acheteurs de biens immobiliers.
Une dernière question:
J'ai lu que dans le cas de la réception d'une maison individuelle,
(achat en efa), que la loi permettait d'attendre un délai
de 8 jours après la livraison pour donner les derniers 5/100
et que l'on pouvait exiger les clefs sans donner le chèque.
Cette disposition existe-t-elle aussi pour les appartements?
merci de votre aide.
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Edité par - phillag le 08 juil. 2006 20:07:27 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 20:51:26
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Citation :
Initialement entré par phillag
Cela ne me réjouit pas de verser la totalité des fonds,
je sais par expérience que lorsque l'on a payé totalement
un bien, le client n'a plus la même considération du vendeur.
De plus la loi protège très mal les acheteurs de biens immobiliers.
Si vous pouviez parler concrètement de votre problème, peut être qu'un contributeur ayant eu une expérience similaire pourrait vous éclairer. |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 22:12:39
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Citation :
Si vous pouviez parler concrètement de votre problème, peut être qu'un contributeur ayant eu une expérience similaire pourrait vous éclairer.
Mon problème? je suis surpris par la question
mon problème est très simple, j'ai acheté l'appartement
pour le louer dans le cadre de la loi robien.
Je ne peux pas me permettre d'être sans locataire à la reception
de l'appartement car je n'ai pas les moyen de payer des mensualités
du prêt sans locataire.
Que faire si l'appartement n'ai pas louable et si je dois payer
le prêt en amortissement du fait que la totalité des fonds aient
été débloqués?
Je connais bien par mes amis les problèmes qui se posent avec
les promoteurs ( retards démesurés, malfaçons, parfois plusieurs mois pour lever les réserves)
J'ai fais le tour de mes connaissances de travail, lorsque j'interroge ceux qui sont proches de la retraite, pas un seul n'a pas eu un jour un problème grave lors d'une transaction immobilière (banquier, agence, promoteur, notaire, intermédiaire etc....
Les émissions de julien Courbet en témoignent aussi.
Voilà, je veux me préserver du mieux possible contre les problèmes à la livraison avant qu'ils n'aient lieu.
La loi me permet-elle de ne pas verser immédiatement les derniers 5/100 et d'obtenir les clefs?
Pour moi se serait l'assurance que le promoteur ne me laisse pas
tomber avec des malfaçons qui m'empèchent de louer correctement.
Et de plus, tant que je n'ai pas versé les derniers 5/100, en
principe, le prêt n'est pas mis en amortissement par la banque.
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Edité par - phillag le 08 juil. 2006 22:17:52 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 23:02:54
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Citation :
Initialement entré par phillag
Mon problème? je suis surpris par la question[:)
Vous me parlez des possibilités de consigner les 5%. Je veux tout simplement vous avertir qu'il vous faudra un motif valable pour les consigner. Maintenant à la lecture de votre post vous n'en avez pas si je comprends bien.
Citation :
mon problème est très simple, j'ai acheté l'appartement
pour le louer dans le cadre de la loi robien.
Je ne peux pas me permettre d'être sans locataire à la reception
de l'appartement car je n'ai pas les moyen de payer des mensualités
du prêt sans locataire.
C'est tout le problème des investissements. Il faudra tout de même que vous compreniez que cela ne se fait pas sans risques.
Citation :
Que faire si l'appartement n'ai pas louable et si je dois payer
le prêt en amortissement du fait que la totalité des fonds aient
été débloqués?
Là encore tout dépend de la nature du problème. Comment voulez vous répondre si vous ne dites pas en quoi l'appartement n'est pas louable.
Citation :
Je connais bien par mes amis les problèmes qui se posent avec
les promoteurs ( retards démesurés, malfaçons, parfois plusieurs mois pour lever les réserves)
C'est le problème connu des VEFA. Autrement il y a la possibilité d'acheter de l'ancien.
Citation :
J'ai fais le tour de mes connaissances de travail, lorsque j'interroge ceux qui sont proches de la retraite, pas un seul n'a pas eu un jour un problème grave lors d'une transaction immobilière (banquier, agence, promoteur, notaire, intermédiaire etc....
Si vous achetez en VEFA en connaissant en plus les problèmes, que voulez vous que je dise.
Citation :
Les émissions de julien Courbet en témoignent aussi.
Effectivement. C'est LA référence. 
Citation :
Voilà, je veux me préserver du mieux possible contre les problèmes à la livraison avant qu'ils n'aient lieu.
La loi me permet-elle de ne pas verser immédiatement les derniers 5/100 et d'obtenir les clefs?
Je le répète tout dépend du problème pour savoir si cela rentre dans une non conformité contractuelle. Un conseil, dépêchez vous de lire votre contrat si vous ne l'avez pas fait.
Citation :
Pour moi se serait l'assurance que le promoteur ne me laisse pas tomber avec des malfaçons qui m'empèchent de louer correctement.
C'est clair, il reste la carrotte de l'argent qui manque.
Citation :
Et de plus, tant que je n'ai pas versé les derniers 5/100, en
principe, le prêt n'est pas mis en amortissement par la banque.
Vous oubliez une chose importante. Vous paierez quand même les intérêts intercalaires.
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Edité par - LeNabot le 08 juil. 2006 23:05:55 |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 13:48:56
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Citation :
C'est tout le problème des investissements. Il faudra tout de même que vous compreniez que cela ne se fait pas sans risques.
Je l'ai compris contrairement à ce que vous pensez, le risque
principal c'est de ne rien faire. Mais dans mon cas mon problème
comme tout investisseur est d'éviter que le risque se transforme en réalité et une partie de cela dépend encore de moi.
C'est sympa de discuter avec vous de droit, vous m'avez bien aidé
et je vous en remercie mais sur l'état d'esprit nécessaire pour mener à bien une opération immobilière, on a du mal à se comprendre.
Lorsque je fais un truc (immobilier ou autre) je le fais toujours
à 110/100, je n'ai pas toujours le temps d'analyser toutes les
conséquences avant de signer une affaire car le temps est une
donnée stratégique, je prend donc des risques mais une fois le
risque pris, je fait tout pour le minimiser à posteriori.
Bon voilà pour l'état d'esprit.
J'ai bien compris qu'il y avait trois cas possibles
1er cas: non conformité substantielle, dans ce cas il ne faut
pas accepter les clefs.
2eme cas: non conformité non substantielle, dans ce cas il ne faut
pas payer mais faire mettre les 5/100 sous séquestre et exiger la
remise des clefs.
1ere question dans la pratique, c'est carrément le patron du programme qui s'occupe personnellement de la remise des clefs
c'est à dire un vieux maquignon rompu à toutes les ficelles.
s'il ne veut pas filer les clefs? je fais quoi? s'il me menace
de ne plus me filer les clefs avant un mois? je lui dit quoi?
concrètement je fais quoi? lettre recommandée assignation?
Ensuite dans le cas ou tout se passe bien, j'obtient les clefs
et je consigne les 5/100.
Quid de la banque? comment le transfert de fonds vers le compte séquestre est-il perçu par la banque?
Comme une procédure prévue par la banque ou comme le dernier déblocage qui génère l'entrée en amortissement automatique.
A ce niveau ce sont des robots qui génèrent les prélèvement
Que faire avec la banque pour éviter d'entrer en amortissement? appeler le directeur de l'agence? envoyer une lettre recommandée?
voilà, j'en ai un paquet de question rien que pour ce cas là!
3eme cas conformité de l'appartement avec les plans mais
malfaçons qui n'empèchent pas en théorie de louer l'appartement.
Apparamment, la loi ne permet pas de consigner les 5/100.
Il faut donc accepter de signer le procéverbal de reception
sur le champ, émettre les réserves, prendre les clefs, verser les fonds et patienter pour la levée des réserves.
J'ai encore une serie de questions:
1ere question: Comment la loi peut-elle obliger
de signer un document de pluseurs pages sur le champ?
je n'ai jamais vu cela ailleurs.
cela me semble un déséquilibre du droit en faveur du promoteur.
2eme question: pourquoi dans un achat en efa (maison individuelle)
la loi permet-elle de verser les derniers 5/100 une semaine après la remise des clefs? Pourquoi cela ne marche-il pas pour les
appartements? Etes-vous bien sûr de cela?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 juil. 2006 : 15:33:36
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Citation :
Initialement entré par phillag
1ere question dans la pratique, c'est carrément le patron du programme qui s'occupe personnellement de la remise des clefs
c'est à dire un vieux maquignon rompu à toutes les ficelles.
s'il ne veut pas filer les clefs? je fais quoi? s'il me menace
de ne plus me filer les clefs avant un mois? je lui dit quoi?
concrètement je fais quoi? lettre recommandée assignation?
Ensuite dans le cas ou tout se passe bien, j'obtient les clefs
et je consigne les 5/100.
Pour savoir quoi faire, je pense que c'est à vous de prendre les décisions en cas de problème. Y compris pour les extrémités, à savoir assigner le constructeur en justice. Pour la réception de l'appartement, je vous conseillerai toutefois de vous faire assister par un professionnel (architecte ou autre personne rompue à la VEFA). Cela aura un coût, mais je pense que cela en vaut la peine si vous ne voulez pas éponger les conséquences d'une boulette de votre part qui est toujours possible même si on se prépare à toute éventualité.
Citation :
Quid de la banque? comment le transfert de fonds vers le compte séquestre est-il perçu par la banque?
Comme une procédure prévue par la banque ou comme le dernier déblocage qui génère l'entrée en amortissement automatique.
A ce niveau ce sont des robots qui génèrent les prélèvement
Que faire avec la banque pour éviter d'entrer en amortissement? appeler le directeur de l'agence? envoyer une lettre recommandée?
voilà, j'en ai un paquet de question rien que pour ce cas là!
C'est une question à poser à votre banquier carrément. Car je ne connais pas le contenu de votre contrat de prêt. Il est fort probable que lorsque tout sera appelé même en consignation, les amortissements commenceront.
Citation :
3eme cas conformité de l'appartement avec les plans mais
malfaçons qui n'empèchent pas en théorie de louer l'appartement.
Apparamment, la loi ne permet pas de consigner les 5/100.
Il faut donc accepter de signer le procéverbal de reception
sur le champ, émettre les réserves, prendre les clefs, verser les fonds et patienter pour la levée des réserves.
J'ai encore une serie de questions:
1ere question: Comment la loi peut-elle obliger
de signer un document de pluseurs pages sur le champ?
je n'ai jamais vu cela ailleurs.
cela me semble un déséquilibre du droit en faveur du promoteur.
Et bien vous prenez le temps d'étudier les documents et vous les renvoyez signés une fois que tout est clair pour vous.
Citation :
2eme question: pourquoi dans un achat en efa (maison individuelle)
la loi permet-elle de verser les derniers 5/100 une semaine après la remise des clefs? Pourquoi cela ne marche-il pas pour les
appartements? Etes-vous bien sûr de cela?
La législation sur les maisons individuelles est différente. Mais je le répète, vous trouverez peut être ces compléments dans votre contrat de VEFA. Notamment les pénalités pour retards de livraison.
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Edité par - LeNabot le 09 juil. 2006 15:59:54 |
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seb2212
Pilier de forums
537 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 18:17:32
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bonjour,
je suis en train d'acheter une maison en vefa;
je savais pas qu'onpouvait attendre 1 semaine après la remise des clés pour verser les 5% restants...où avez-vous eu cette info?
par ailleurs, le fait de se faire accompagner par un professionnel lors de la visite de livraison n'entraîne-t-elle pas des choses du genre "pas possible d'emettre des reserves"...ou autres trucs de ce genre...il me semble avoir entendu parlé de ça quelque part, mais je ne sais plus quoi exactement.
A+ |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 20:23:21
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Citation :
Initialement entré par seb2212
je savais pas qu'onpouvait attendre 1 semaine après la remise des clés pour verser les 5% restants...où avez-vous eu cette info?
Dans un truc qui s'appelle code de la construction et de l'habitation.
La réponse à la 2e question est dedans.
Article R231-7
(Décret nº 91-1201 du 27 novembre 1991 art. 1 Journal Officiel du 29 novembre 1991)
I. - Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :
15 p. 100 à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 p. 100 à l'achèvement des fondations ;
40 p. 100 à l'achèvement des murs ;
60 p. 100 à la mise hors d'eau ;
75 p. 100 à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 p. 100 à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
II. - Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :
1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 p. 100 du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.
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Edité par - LeNabot le 10 juil. 2006 20:24:23 |
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seb2212
Pilier de forums
537 réponses |
Posté - 10 juil. 2006 : 20:42:13
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merci.
c'est compliqué l'immobilier...quelle jungle!  |
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