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Dominique76
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197 réponses |
 Posté - 11 juil. 2006 : 21:27:38
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Bonjour,
Nouveau copropriétaire depuis moins d'un an dans un ensemble immobilier, je souhaiterai avoir quelques éclaircissements sur son réglement de copropriété.
Notre copropriété partage avec 2 autres copropriétés la jouissance et les charges d'une piscine, des espaces verts des parking et un gardien.
En préambule dans mon réglement de copropriété il est indiqué:
Les diverses copropriétés sont regroupées au sein d'une union de syndicat créée en conformité des dispositions de l'article 43 du décret du 17 mars 1967.
Plus loin, il y a un chapitre " Statuts de l'Union de Syndicats "
Article 1 - Formation:
Il est formé une association syndicale libre régie par la loi du 21 juin 1865, .........
Dans ce cas, ai je affaire à une Union ou bien à une ASL? Quelles sont les différences?
2ème question:
Dans les statuts il est indiqué que la copropriété est représentée par son syndic et que l'assemblée générale comprend les représentants des syndicats de copropriétés, comme il n'y a que 3 copropriétés dans cette ASL ou Union, cette assemblée n'est composée que des syndics professionnels de ces 3 copropriétés. La représentante de notre syndic a été nommé Directrice et le représentant de l'autre syndic, directeur adjoint. (Je crois que la 3ème copropriété a le même syndic que nous).
Est ce que ce fonctionnemnt est normal?
N'y a t'il pas une concentration de pouvoirs excessifs et comment en avoir un controle?
Merci de vos éclaircissement.
Excusez moi d'avoir été long.
Cordialement
Dominique
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 juil. 2006 : 17:12:44
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"Dans ce cas, ai je affaire à une Union ou bien à une ASL?"
REPONSE: il s'agit dans ce cas d'une ASL
"2ème question:
Dans les statuts il est indiqué que la copropriété est représentée par son syndic et que l'assemblée générale comprend les représentants des syndicats de copropriétés"
REPONSE :la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut des copropriétés, veut que le syndic de gestion réglementairement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires est le représentant légal de la copropriété vis à vis des tiers.
Il est cependant possible à l'AG de désigner un autre mandataire avec un mandat précis, tel que "représenter les copropriétaires à l'ASL". Dans l'un ou l'autre cas, il s'agira pour le représentant de PORTER l'avis de l'AG des copro à l'ASL.
Cela veut dire que si un problème se pose pour la piscine ou pour le gardien, l'ASL, par son "exécutif" (vraisemblablement prévu qq part dans votre cahier des charges) convoquera une AG en mettant la question à lOdJ. Les AG de copro délibéreront et décideront, et la décision de l'ASL sera prise à 2 contre 1. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juil. 2006 : 21:32:57
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Il était prévu initialement une Union de syndicats, régie par l'article 29 de la loi de 1965.
Il a été constitué une ASL ! Vous êtes donc en ASL, même si la décision d'origine n'a pas été régulière.
Les statuts de l'ASL prévoient que les syndics des copropriétés, seuls, assistent aux assemblées. Ils doivent être respectés à la lettre et l'assemblée ne peut pas désigner d'autres représentants.
Une bonne question : que disent les statuts de l'ASL à propos de la constitution du " syndicat " de l'ASL, c'est à dire du conseil de gestion, et à propos du président ?
Il serait aussi intéressant de savoir si l'ASL a été déclarée en préfecture.
De nos jours les ASL sont régies par l'ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d'application. Pour les ASL il n'y a pas de changement singificatif.
Les unons de syndicat sont toujours régies par l'article 29 de la loi mais aussi par les articles 63 à 63-4 du décret du 17 mars 1967 qui, eux, ont apporté de sérieuses garanties aux copropriétaires en imposant l'examen par les assemblées des syndicats des questions devant figurer à l'ordre du jour de l'assemblée de l'union. Il existe d'autre part un conseil de l'union.
Dernière indication : l'article 44 de la loi de 1965 permet aux ASL existantes de se transformer en unions de syndicats coopératifs sans création d'une nouvelle personne morale.
Le régime des ASL établi comme vous l'indiquez est courant bien que totalement contraire au régime normal qui proscrit l'appartenance des syndicats eux mêmes à l'ASL et ne permet l'assistance des syndics aux assemblées mais avec voix consultative exclusivement.
Il pose de sérieux problèmes dans les grands ensembles mais, dans votre cas, les copropriétaires, s'ils le désirent, pourraient obtenir l'extension éventuelle du conseil de gestion (syndicat) à des membres des conseils syndicaux, où, au moins, des possibilités de contrôle de la gestion et des comptes.
Le tout est de savoir si le mécanisme en place fonctionne à la satisfaction des copropriétaires ou pas. Dans l'affirmative, tout est bien.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 juil. 2006 : 08:57:35
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Je me pose aussi la question suivant:
QUELLE L'ASSIETTE DE VOTRE COPROPRIETE?
Soit les 3 copropriétés dont vs faites état ont des assiettes foncières divises, avec des parcelles cadastrales différentes et distinctes. ALORS les équipements communs dont il s'agit sont sur des parcelles cadastrales différentes et constituent une propriété distincte, appartenant probablement à l'ASL.
Soit l'ensemble immobilier a une seule et même assiette foncière pour les 3 immeubles et les équipements en question. Et là, il ne peut pas y avoir d'ASL pour gérer ces équipements, car il s'agit de parties communes de copropriété.
Je penche pour la 1ère hypothèse... |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 13:32:06
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Bonjour,
Merci de vos premiers éléments de réponses.
Les statuts de l'ASL ne disent rien à propos de la constitution du syndicat ou du conseil de gestion.
Quant au directeur, à part dire qu'il est élu par l'assemblée pour une durée de 3 ans maximum renouvelable et qu'il peut y avoir aussi une élection d'un sous directeur, les statuts n'indiquent rien de plus.
Les 3 copropriétés ont des parcelles cadastrales différentes, mais la loge, le logement du gardien et la piscine sont dans notre copropriété et à priori le transfert de copropriété prévu dans les statuts n'a pas été fait.
Depuis la livraison des 3 copropriétés en 2000 environ, l'ASL n'a jamais fonctionné et c'est notre copropriété qui paye les factures et elle se fait rembourser les quotes parts des 2 autres propriétés.
Le gardien a un contrat de travail au nom de l'ASL mais payé par notre syndic.
Comment faire pour changer ou compléter les statuts de cette ASL pour que les copropriétaires aient au moins un controle de sa gestion étant donné qu'en principe seul l'assemblée de l'ASL peut le faire et que cette assemblée n'est constituée que de 2 syndics (notre syndic (Foncia) est aussi le syndic de la 3ème copropriété, le 2ème syndic étant Gestrim).
La régularisation de cette ASL est à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de notre copropriété, et notre syndic nous propose une résolution pour lui attribuer un contrat de directeur pour cette ASL.
Que pensez vous de tout ça?
Cordialement
Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 18:04:12
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"Les 3 copropriétés ont des parcelles cadastrales différentes, mais la loge, le logement du gardien et la piscine sont dans notre copropriété et à priori le transfert de copropriété prévu dans les statuts n'a pas été fait"
ce que vous dites là manque de précision.
Si, dans l'assiette foncière de votre copropriété existent des équipements, il me semble difficile de les transférer? ou alors transférer leur gestion?
BIZARRE! |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 23:22:01
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Voici les extraits de mon réglement de copropriété:
"La piscine et ses locaux techniques, les espaces verts, la loge du gardien et son parking ainsi que que les voies et les chemins piétonniers, bien qu'édifiés sur l'une ou l'autre copropriété sont à l'usage commun de l'ensemble des copropriétaires des quatres ensembles à édifier" (le 4ème ensemble ne faisant en fin de compte pas partie de l'union, comment? je ne sais pas).....,"les diverses copropriétés seront regroupées au sein d'une union de syndicat dont seront membres de pleins droit et obligatoirement tous propriétaires fonciers, personnes physiques ou morales, ou syndicats de copropriétaires, dont le terrain sera inclus dans le périmètre de l'ensemble immobilier sus-désigné.
Cette union de syndicat céée en conformité des dispositions de l'article 43 du décret du 17 mars 1967 existera dès la création de la première copropriété.
Les statuts de l'union dont s'agit sont établis aux termes du présent acte.
Ainsi qu'il est prévu à l'article 43 du decret précité, l'union pourra être propriétaire des biens nécessaires à son objet, en conséquence, mandat d'interet commun est donné d'une part au syndic de la copropriété, objet des présentes, d'autre part au Président de l'Union ou à son représentant à l'effet de signer tous actes de transfert de propriété desdits espaces ou équipements communs à son profit."
A priori, les transferts n'ont pas été fait.
Cordialement
Dominique |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 08:37:18
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Bonjour à tous,
ATTENTION chez nous, le rédacteur des statuts de notre ASL s'est mélangé les pinceaux en ne faisant pas la distinction d'une Union de syndicats (loi 1965) et la création d'une ASL (ordonnance 2004)- il s'agit de deux gestions différentes. Il faut choisir.
Lorsque les grands ensembles ou volumes en copropriété doivent gérer des espaces indivis ou équipements communs indivis, une Union de syndicats peut être créée pour leur gestion. Les syndics représentent les copros lors de l'AG de l'union.
A priori, vos espaces verts, loge etc sont en indivision entre vos 3 copropriétés.
Vous parlez d'une ASL : quelle est alors sont objet ?
Je ne crois pas que l'on puisse transférer des biens indivis a une Union puisque c'est juste un mode de gestion. Et là il serait interessant de savoir si une confusion ne s'est pas glissée entre l'Union et l'ASL.
Vous parlez d'un 4è bât qui ne fait pas partie de l'Union. Ses parties communes sont elles en indivision ou appartiennent-elles à une ASL ? Utilisez-vous leurs équipements communs et leurs espaces verts ?
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 09:36:06
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Je pense aussi que le notaire qui a rédigé les statuts s'est mélangé les pinceaux entre ASL et Union. Car le seul endroit où l'on parle d'une ASL est dans les statuts de cette Union où il est indiquée:
"Article 1 - Formation:
Il est formé une association syndicale libre régie par la loi du 21 juin 1865"
En dehors de ces statuts on ne parle que d'Union.
Quant au 4ème batiment qui est composé de maisons jumelées, c'est actuellement une copropriété complétement indépendante de notre ASL-Union.
J'ai du mal à voir toutes les différences qu'il y a entre une Union et une ASL
Cordialement
Dominique |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 09:55:59
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Un union de syndicats peut être propriétaire (article 63 du décret de 1967).
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 11:14:55
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Justement chez nous il y a pavillons et copro mais les espaces communs ne sont pas en indivision.
Le rédacteur des statuts de la copro et des statuts de l'ASL a mélangé les articles de loi.
Le terme copropriété était un terme "bateau" employé pour tout. Les vrais copropriétaires pensent toujours que nos pavillons sont en copro comme quoi les idées reçues sont difficiles à effacer.
Voir le sujet ouvert en janvier 2005 où justement JPM me répond.
Ce qui m'a permis d'y voir plus clair.
Penchez vous du côté des pavillons et creuser afin de savoir si les propriétaires participent aux frais en fonction de millièmes et si ils peuvent planter un arbre (par ex) dans leur jardin sans l'approbation d'une AG ?
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 11:17:09
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| Le sujet s'intitule loi 1965 et ASL; |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 13:18:48
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Lors de notre dernière assemblée générale de copropriétaires, notre syndic (professionnel) nous a soumis un contrat de "Directeur de l'Union" pour gérer notre Union qui est en fait une ASL d'après ses statuts. Ce contrat a été approuvé par notre AG et sera donc proposé à l'AG de l'Union/ASL. Ce contrat sera approuvé par cette AG puisque notre copropriété représente 55% environ des voix (prorata de notre SHON par rapport à la SHON des 3 copro, c'est ce qui est prévu dans les statuts).
Que notre syndic présente un contrat de gestion de notre ASL, OK, mais peut il être directeur de cette Union/ASL?
Cordialement
Dominique |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 16:05:41
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Si votre ASL n'est pas inscrite en préfecture, vous pouvez déjà la rayer de la carte, vous y verrez beaucoup plus clair ! |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 29 août 2006 : 22:55:23
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Les statuts ont été déposés au bureau des hypothèques, mais peut être pas en préfecture.
Dans ce cas, l'ASL n'a pas d'existance?
Peut on profiter du fait que les statuts n'ont pas été déposés en préfecture pour refaire des statuts cohérents.
Dans ce cas, à votre avis, qu'est ce qui est mieux pour gerer une piscine, un gardien et sa loge, les espaces verts et de circulations communs à 3 copropriétés, une Union ou une ASL?
Qui rédige ces statuts? A t'on intérêt à faire appel au notaire qui a rédigé les statuts et réglements de copropriété qui a depuis 7 ans eu certainement le temps de se former aux statuts des Unions ou ASL?
Cordialement
Dominique |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 10:06:38
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Les régimes de toutes les institutions évoquées (ASL, Unions des syndicats) ont été modifiés récemment.
Même si la déclaration en préfecture n'a pas été faite, votre ASL existe et ne peut disparaître d'un trait de plume. Le mieux serait donc de régulariser la situation administrative sans délai.
Pour ma part, je pense que le régime de l'union de syndicats est le mieux adapté. A noter qu'il n'y a jamsis eu de " directeur de l'union " et quil n'y a plus de directeur de l'ASL. Il faut que votre syndic se mette à jour.
Pour la rédaction, le plus sur est de recourir au notaire. S'il y a un problème, vous aurez quelqu'un en face de vous. Compte tenu des éléments du dossier, il vous conseillera peut être de conserver l'ASL existante.
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:13:40
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Et ça serait un mauvais conseil parce que primo: il faudra la créer (l'ASL) et secondo, il n'y a pas pire pour gérer des équipements communs dont vous n'êtes pas sûr qu'ils vous appartiennent !
Il faudra pour cela demander au notaire si votre lotisseur à rétrocédé les parties communes générales au Président de l'ASL aprés que ce dernier est été nommé par la première AG organisée par le lotisseur. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:28:32
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Je partage l'avis de Tragamo en ce qui concerne les modalités de gestion mais pourquoi faudrait-il créer une ASL qui existe puisque Dominique 76 détient les statuts ?
S'il ne manque que la déclaration en préfecture, - ce qui n'est pas certain -, il suffit de faire cette déclaration.
Le défaut de déclaration n'empeche pas l'ASL de fonctionner. Elle l'empêche seulement d'ester en justice. On peut rogner sur seulement car ester en justice est une prérogative qui n'est pas négligeable.
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 12:32:03
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Les parties communes qui doivent être gérées par l'ASL n'ont pas été rétrocédées à l'ASL et font parties des parties communes de l'une ou l'autre des copropriétés. Les statuts n'indiquent pas une obligation pour l'ASL d'acquérir ces biens équipements mis en commun, mais "pourra" les acquérir pour le franc symbolique. Comment une coproriété peut céder une partie de ses parties communes à une ASL ou Union? Le réglement de copropriété donne pouvoir au syndic de le faire, mais ne donne pas d'autres précisions.
D'après les statuts de l'ASL (appelée Union), le directeur est élu par l'assemblée et est chargé de la gestion de l'ASL. Mais les statuts n'indiquent pas parmi qui il est élu et les moyens de controle de sa gestion.
Ce qui est génant c'est que partout (réglement de copropriété, acte de vente, CR d'assemblées générales) on ne parle que d'Union de nos 3 copropriétés et que seuls les statuts de cette Union indiquent qu'il s'agit d'une ASL, d'où la confusion. Nos syndics semblent faire un mélange entre le fonctionnement d'une Union telle qu'il devrait être, et les statuts qui sont ceux d'une ASL. Résultat cette "Union" qui devait être mise en place depuis 7 ans, date de livraison de nos copropriétés, n'a jamais fonctionné et c'est notre copropriété qui assume à elle seule la gestion des biens mis en communs.
Cordialement
Dominique |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 15:40:58
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Les parties communes de la copropriété restent à cette copropriété. Mais les parties communes auxtrois copropriétés doivent être rétrocédées par le lotisseur à l'ASL éventuellement.
Vous parlez de statuts de l'ASL (non déposés en Préfecture ) prévoyez plutôt des statuts d'aprés les nouvelles directives de juillet 2004 avec nouveau décret paru dernièrement. Sachez que pour être membre de l'ASL vous devrez le signaler par écrit !.
Je vous suggère tout comme JPM vous le dit : étudiez plutôt le cas UNION, le reste ne vous concerne plus. |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 17:14:24
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Le problème c'est que les statuts pour gérer nos équipements communs aux 3 copropriétés ont été fait avant la livraison des 3 copropriétés. Ces statuts auraient du être ceux d'une Union de syndicats de copropriété et sont en fait ceux d'une ASL. Les statuts commencent comme ça:
" Statuts de l'Union de Syndicats "
Article 1 - Formation:
Il est formé une association syndicale libre régie par la loi du 21 juin 1865, .........
Cordialement
Dominique |
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Union ou ASL?
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