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De quels préjudices peut arguer une copropriété quand elle assigne un coproriétaire pour des travaux sur parties communes, effectués sans autorisation. Quelle est la règle/l'usage en la matière ?
L'affaire:
La coproriété de mon immeuble parisien a intenté un procès, près le TGI, à un copropriétaire, qui a réalisé divers travaux non autorisés: - agrandissement d'un passage dans son lot, réduisant un mur porteur, qu'il a lui-même renforcé par un poreau métallique; - percement d'un mur porteur entre deux de ses caves, qui a nécessité un étaiement (visites d'architecte, rapport de bureau d'étude, pose d'un étai aux frais de la coproriété); - couverture en dur d'une courette commune (dont certes il a la jouissance exclusive); - destruction et édification de cloisons et de portes dans le hall commun au pied de l'escalier, en réduisant la surface et l'agrément, gênant l'accès à une fontaine commune; (j'en passe).
Le juge a nomé un expert judiciaire, qui a achevé sa seconde visite. Le fait que des parties communes aient été modifées, sans autorisation, n'est pas contesté. Les auteurs des travaux ont admis à l'expert les avoir réalisé. Il y a peu de doute que le rapport en attestera, mais indiquera que ces travaux (après les consolidations) ne constituent pas un danger.
Le jugement nommant l'expert lui donne aussi mission << de : (..) - donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties - donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installations dont il s'agit; les évaluer à l'aide de devis d'entreprise fournis par les parties. >> et après ses deux visites, l'expert demande maintenant << aux avocats d'adresser leur dire, notamment sur les préjudices >>.
L'avocat de la copropriété ne relève aucun préjudice dont doit arguer la copropriété, au grand dam du conseil syndical.
Si la coproriété demande seulement le retour à l'état initial, doit-elle produire des devis pour ces travaux, et à quel stade de la procédure ? [malgré de multiples relances au syndic par le conseil syndical, aucun devis n'est fait]
La copropriété peut-elle arguer du préjudice que lui porte l'état dégradé du hall commun depuis les travaux (18 mois) ?
Au moins, les frais directement supportés pour un étaiement dont un rapport de bureau d'étude atteste de l'urgence, sont-ils un préjudice ?
Mais l'avocat n'argue-t-il pas l'atteinte à la propriété par empiètement... d'un tiers sur une propriété ne lui appartenant pas , tout simplement? car c'est bien le cas non ?
En cas, démolition des travaux litigieux quasi systématique.
Tout ce que vous lister sont des chefs de préjudice indemnisables. Il s'agit d'une regle de bon sens
le copropriétaire a empietté pendant un temps sur les parties communes : indemnisation du préjudice que l'on peut chiffrer en fonction du nb de metres carrés illégalement annexés
Il a contraint la copro a réaliser des travaux pour pallier les problemes posés par ses propres travaux: indemnisation du préjudice prouvé par les factures réglées par le synbdic aux entrepreneurs,
Il a gené l'acces à l'immeuble, idem (difficile de chiffrer mais facile d'avancer un chiffre, Le TGI appréciera),....
En lisant ce qu'écrit Vincent, si vraiment votre avocat n'identifie aucun préjudice indemnisable pour la copro, je ne saurais trop vous conseiller de ... lui secouer les puces ou d'en changer !
Dans un tel cas, le syndicat demande habituellement la destruction des travaux réalisés et la remise en l'état d'origine
des dommages et intérêts pour la gêne occasionnée par les travaux initiaux, puis les travaux de démolition et de remise en l'état d'origine
certains copropriétaires peuvent à titre personnel se joindre à la procédure pour demander réparation d'un préjudicie personnel spécifique. Exemple : ceux qui auraient voulu vendre mais voyaient les candidats s'enfuir !!!
une indemnité article 700 NCPC pour les honoraires d'avocat
et, bien entendu, rien n'interdit une solution transactionnelle. Mais attention, s'il y a des copropriétaires ayant réellement subi un préjudice particulier, il faut s'assurer de leur complet accord pour la transaction syndicale, qui ne doit pas affecter leur propre réclamation.
Ce qui me manque encore: les frais à venir pour le retour à l'état intial doivent-t-ils être évalués par la copropriété à ce stade de la procédure, et/ou constituent-ils un préjudice dont il faut arguer ?
Nous (le conseil syndical) demandons à l'avocat de la copropriété d'arguer d'un préjuduce pour les frais directement supportés pour l'étaiement en urgence, et pour le trouble à la jouissance du hall [l'empiètement n'est pas énorme, de l'ordre de 0,8 m2, mais l'aspect est fort dégradé]. Au départ l'avocat estimait qu'il n'y avait pas matière à arguer d'un préjudice, mais j'espère qu'il va rejoindre notre position.
L'idée du préjudice personnel spécifique d'autres coproriétaires est intéressante; en l'espèce, il s'agirait d'une diminution de la valeur locative, et d'usage, de leur lot (aucun n' été mis en vente). Reste à évaluer si l'enjeu justifie la dépense de se joindre à la procédure.
Le jeu, a défaut d'enjeu, vaut certainement la dépense: à vous de négocier avec l'avocat de la copro pour qu'il propose un tarif préferentiel aux individuels (il connait le dossier maintenant), sachant que chaque individuel demandera bien sur une indemnité au titre du 700 du NCPC.
Quel préjudice pour des travaux non autorisés ?
Forum fermé
Posté - 12 juil. 2006 : 17:58:08
ou d'en changer !
