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magbalimb
Contributeur senior
82 réponses |
 Posté - 21 juil. 2006 : 10:35:02
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Bonjour
Suite à notre dernière AG nous avons voté la réfection de la loge. Dans le PV de l'AG, cela concerne trois résolutions : plomberie, elcetricité, peinture où notre accord donné au syndic est stipulé sur le choix de l'entreprise et donc le montant du devis. D'autre part à chaque résolution, le syndic s'est engagé par écrit à ne pas dépasser un budget maximal. Or quelle ne fut pas ma surprise, quand hier, les travaux ayant à peine commencé (depuis lundi 17 07 2006) de recevoir un appel pour provisions largement supérieur. Je m'explique, nous avons chiffré grâce au différents devis un montant total de 10000 euros le syndic s'est engagé à respecter ce budget par écrit, je reçois un appel de 2700 euros or je possède 182/1000, je pensais payer beaucoup moins, environ 180 euros!!! dois-je payer la totalité de cet appel ? le syndic biensûr fait le mort.
magbal
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 11:06:42
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Citation :
Initialement entré par magbalimb
Bonjour
Suite à notre dernière AG nous avons voté la réfection de la loge. Dans le PV de l'AG, cela concerne trois résolutions : plomberie, elcetricité, peinture où notre accord donné au syndic est stipulé sur le choix de l'entreprise et donc le montant du devis. D'autre part à chaque résolution, le syndic s'est engagé par écrit à ne pas dépasser un budget maximal. Or quelle ne fut pas ma surprise, quand hier, les travaux ayant à peine commencé (depuis lundi 17 07 2006) de recevoir un appel pour provisions largement supérieur. Je m'explique, nous avons chiffré grâce au différents devis un montant total de 10000 euros le syndic s'est engagé à respecter ce budget par écrit, je reçois un appel de 2700 euros or je possède 182/1000, je pensais payer beaucoup moins, environ 180 euros!!! dois-je payer la totalité de cet appel ? le syndic biensûr fait le mort.
magbal
Ce que je ferais (mais ce n'est pas parole d'évangile) :
1) Je calcule le montant max (10.000 x 0.182).
2) Je fais un chèque de ce montnant en expliquant qu'il correspond au montant max voté par l'AG.
3) Dans le même courrier, vous demandez des explications.
Ainsi, vous ne génez pas trop l'avancement des travaux en participant aux frais, même partiellement. Vous faites preuve de votre bonne foi. Et vous obligez le syndic à ne plus faire le mort.
Vous pouvez utiliment faire copie de ce courreir au CS.
PS : Vos travaux c'était 1.000 ou 10.000 euro ? Vous parlez de 10.000, mais les 180 euro qui devraient être votre aprt représentent une facture de 1.000 euro ??? Et les 2700 représente 15.000 euro. Le dépassement est de 50% ou 1.500 % C'est pas la même chose  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 11:52:48
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OK Vous deviez en toute hypothèse 1820 € comme le remarque Giwdul.
Il rest eun écart de 880 €.
Il faudrait voir en un premier temps s'il ne correspond à un autre appel de fonds figurant dans le même document.
Si vraiment il concerne bien aussi les travaux, il faut que le syndic vous donne des précisions.
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 12:18:43
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Citation :
Initialement entré par JPM
OK Vous deviez en toute hypothèse 1820 € comme le remarque Giwdul.
Il rest eun écart de 880 €.
Il faudrait voir en un premier temps s'il ne correspond à un autre appel de fonds figurant dans le même document.
Si vraiment il concerne bien aussi les travaux, il faut que le syndic vous donne des précisions.
JPM,
En tant que syndic, ne pensez vous pas qu'il faye malgrès tout payer une partie pour faire avancer la compta ? Ou conseillez vous d'attendre les explications du syndic avant de payer ? Auquel cas il faut demander les explications en RAR poru pouvoir contester une mise en demeure possible. |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 12:50:37
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bonjour.
il faut avant toute forme de "rouspétance" savoir à quoi correspond cet appel de fond ; Travaux +trimrstre ou que travaux.
Par contre je suis très surpris par le comportement du syndic. Pour faire appliquer une résolution d'AG avec devis et choix des entreprises pourquoi en plus a-t-il besoin de signifier par écrit qu'il ne dépassera le budget.
Normalement si les devis sont établis conformément à la demande des travaux à effectues il ne doit pas y avoir de dépassement .
est il dans les pratiques courantes de votre syndic de ne pas respecter le budget voté?
mikis |
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magbalimb
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 13:57:46
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bonjour
merci à tous
la somme totale des devis est de 10 000 euros, l'appel correspond uniquement à la réfection de la loge et je vois bien que la somme demandée est supérieure à ce que nous avons décidé. Par ailleurs ai-je le droit de refuser ce sur plus à payer même s'il était justifié car le syndic doit nous consulter pour des montants dépassant les 1500 euros et ce dépassement étant supérieur à 1500 euros, etje n'ai pas été consultée, dois-je payer ? pour info le cs est maqué avec le syndic et était encore majoritaire à la dernière AG
magbal |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 16:12:25
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Mon premier sentiment est (ou était ?) qu'il y avait avec l'appel travaux un autre appel. Celà est fréquent et on commence par crier aux loups avant de relire l'appel de fonds.
Si mon hypothèse est inexacte, je pense qu'il ne faut pas payer. Il ne s'agit pas tant de contester une plus value sur les travaux, toujours possible (il suffit de voir ce qui se passe pour les travaux publics, dont les dossiers passent entre tant de mains savantes  )
Mais quand il y a une mauvaise surprise, la correction et la prudence les plus élémentaires sont de joindre à l'appel de fonds un note explicative. En l'état, c'est celà qui justifie mon avis.
A titre d'exemple de mauvaise surprise : dans un immeuble les tableaux électriques communs sont hors loge dans une partie commune. Dans ce cas il doit néanmoins y avoir un dispositif de coupure à l'intérieur de la loge. Le syndic ne le sait pas, le peintre et le plombier non plus. C'est au dernier moment qu'il faut en vitesse poser le bloc de coupure et passer un nouveau cablage, avant bien sur que de peindre. Des mésaventures de ce genre, on peut en citer pas mal, et elles peuvent se cumuler.
Donc pitié pour ceux qui ne peuvent tout prévoir, mais pas de pitié pour ceux n'informent pas, ce qui peut valoir aussi pour le conseil syndical.
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magbalimb
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:09:28
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Bonjour
je remonte mon post car j'ai du nouveau. Le syndic m'a enfin répondu et m'a informé que c'est le conseil syndical qui avait autorisé le dépassement, lequel CS a une délégation budgétaire de 3000 euros. Est-ce normal sur un montant de plus de 10 000 euros que le cs puisse faire jouer sa délégation pour autoriser 2000 euros de plus de travaux ? Le syndic m'a avoué que cette dépense supplémentaire concernait le fait que la gardienne pour la réfection de sa loge avAit demandé qu'onn lui enlève tout son vieux parquet pour y mettre des tomettes, alors qu'au départ lors de l'ag nous sommes convenus d'un budget inférieur stipulant oralement qu'un réagréage et un lino suffiraient. La présidente du cs, qui est une vielle dame aimant la compagnie, étant cul et chemise avec la gardienne, elle n'a pas pu refuser...en plus à chaque fois je vote contre elle, mais comme elle a deux apparts sur 5 et qu'un des coprop est son ami, xc'est rapé...
merci d'avance pour vos conseils éclairés, magali
magbal |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 11:54:49
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Votre affaire illustre ce dont je suis convaincu : le principe de budget pour un CS est idiot. Je m'explique.
Chaque année l'assemblée élit son CS, il lui accorde sa confiance. Cela lui donne la possibilité d'engager des dépenses non votées dans le souci de l'intérêt général. Il rend compte de ces dépenses lors de l'AG (le décret du 27 mai 2004 rend obligatoire le CR d'activité du CS, oralement ou par écrit). Si ces dépenses sont conformes à la confiance qui lui est accordée, tout va bien, la copropriété remerciera le CS pour ses initiatives. Dans le cas contraire, il doit être sanctionné. En clair, à votre place, je ferai en sorte que le CS actuel de votre immeuble ne soit pas renouvelé : vous avez un argument massif pour pousser la copro dans ce sens.
J'ai entendu trop souvent en réunion de CS :"on peut dépenser combien ?" Les gens transforme l'enveloppe CS votée en un droit d'en faire n'importe quoi, c'est pour cela que je suis résolument contre cette pratique.
Pour stopper la dépense, à part intimider le président en place, voire provoquer une ag extraodinaire, tout dépend de l'état d'esprit de votre copro. A priori, je vois mal le syndic rentrer seul en opposition avec votre CS, il n'y a aucun intérêt. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 12:12:20
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s'agissant d'un appel travaux, le syndic ne peut qu'appliquer et exiger que la résolution votée en AG.
vous pouvez lui faire un courrier en lui rappelant qu'en application de la résolution numéro...du PV de l'AG du..., le montant voté est de ...euros et que votre quote part est donc de :.... que vous trouverez ci joint par un chèque numéro .... sur la banque .... (indiquez le montant) |
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magbalimb
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 12:59:59
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Merci pour ces réponses
mais s'il y a des dépenses supplémentaires même injustifiées par rapport à ce qui a été voté, qui décide ??
magbal |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 13:13:05
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les travaux de réfection de l'appartement de la gardienne relevant d'une obligation réglementaire (convention collective), ils ont du être votés à la majorité de l'article 25. Dans ce cas il ne peut y avoir délégation au conseil syndical pour engager des travaux supplémentaires par rapport à ceux votés en AG.
Les délégations au CS ne peuvent se faire que sur des résolutions votées à lamajorité de l'article 24. |
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magbalimb
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 14:17:00
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merci bcp
il ne s'agit pas de travaux supplémentaires mais de faire différemment cad démonter parquet, couler chappe et poser tomettes au lieu de réagréage et lino, dans ce cas le cs peut-il seul décider ? je suis un peu perdue...merci par avance
magbal |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 14:32:06
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Lors du vote en AG, la résolution devait indiquer précisémment les travaux à réaliser ou au moins renvoyer sur un ou plusieurs devis décrivant exactement ces travaux (c'est l'ojectif d'un devis !)
Les travaux à effectuer doivent correspondre à ceux mentionnés sur les devis, au vu desquels se sont prononcés les copropriétaires.
A mon sens si la modification de ces travaux entraine un surcoût, elle doit obligatoirement faire l'objet d'un nouveau vote. En revanche si l'objectif de réfection de l'appartement est atteint en modifiant le type de travaux, mais sans surcoût, il me semble que le CS peut valider l'opération. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 16:45:30
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alice78, je ne suis pas d'accord avec votre définition de délégation. Il est usuel de faire voter une enveloppe que peut dépenser le syndic comme bon lui semble. Très mauvais comme je l'ai écrit. Dans le cas évoqué dans ce post, le CS considère qu'il a une cagnotte de 3000 Eur, votée en AG, il en prend 2000 pour dépasser un devis, rien à dire sur le plan légal, mais un tel CS doit être débarqué, c'est lamentable.
Un bon CS décide une dépense non prévue par exemple pour remplacer une vitre cassée, ou remplacer un arbuste mort certainement pas pour payer des tomettes à la concièrge  |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 18:12:23
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Mespres,
ce n'est pas moi qui décide quand il doit y avoir délégation au CS, mais l'article 25 de la loi de 1965, je cite :
"Article 25
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 91 1° (JORF 16 juillet 2006).
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ; (...)"
l'article précédent étant bien sûr l'article 24.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2006 : 23:54:08
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Oui, Alice 78 a parfaitement raison.
Le principe de la délégation au CS est une excellente et indispensable solution pratique. Il est est parfaitement encadré par le statut de la copropriété. Encore faut-il que les résolutions soient établies correctement.
En l'espèce la résolution n'est pas conforme au texte. L'initiative du CS est peut-être malheureuse. Ce n'est pas forcément évident si le parquet était vraiment en mauvais état. Nous ne pouvons pas nous prononcer.
De toute manière une disposition légale n'est pas mauvaise parce qu'il y a des incidents d'utilisation. Si dans une année il y a en France 7 000 utilisations de la délégation par un CS et dans tout celà 100 utilisations contestables, la mesure reste bonne.
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budget travaux non respecté
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