****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Bonjour, lors de la dernière assemblée de notre immeuble, le syndic a fait voter des travaux de ravalement de la façade. Il s'agit d'un immeuble de 4 entrées. Le règlement de copropriété précise par que les parties communes a l'ensemble d'un même bâtiment (façades..)sont répartie sur 1000 par bâtiment. Les bâtiments se touchent physiquement ce qui fait que les deux bâtiments du milieu ne supportent pas les pignons. Le syndic a fait voter les travaux en charges générales en indiquant qu'il n'était pas possible de faire quatre votes pour chacun des bâtiments puisqu'il suffisait qu'un bâtiment refuse pour qu'il soit inutile de faire le ravalement (cela serait ne serait pas très joli et par ailleurs probablement refusé par les services de l'urbanisme). Donc les travaux ont été votés en charges générales en précisant que la répartition serait en charge de bâtiment. Le problème est qu'un groupe de copropriétaires a contesté le vote parce que le devis était général (fait pour l'ensemble des 4 bâtiments) et non bâtiment par bâtiment. Je dois rencontrer le syndic avec le conseil syndical pour refaire le point sur ce vote. A votre avis doit on refaire une assemblée générale pour informer les propriétaire que la répartition est différente (les bâtiments qui supportent les pignons vont payer plus cher que ceux du milieu compte tenu du fait que le nouveau devis de l'entrepreneur tiendra compte des bâtiments). Si nous devons refaire une assemblée, faut il refaire voter et dans ce cas bâtiment par bâtiment ? (avec le risque de voir un bâtiment refuser et les trois autres voter les travaux mais qui ne serait pas acceptable pour l'harmonie de l'immeuble). Le règlement de copropriété ne propose malheureusement pas que dans ce cas le vote de chaque bâtiment soit cumulé...On a donc vraiment l'impression d'être dans une impasse...
Il n'y a pas lieu de se croire dans une impasse, les choses sont relativement simples .
La décision de ravaler est prise pour l'ensemble des bâtiments, car cette opération porte sur l'ensemble de la résidence, ne serait-ce que pour une question d'apparence.
La répartition se faisant par charges spéciales à chaque bâtiment, le chiffrage soumis à cette décision se fait bâtiment par bâtiment.
La décision sur un devis pour l'ensemble, sans détail par bâtiment, n'est pas valide, parce que les conditions essentielles du projet ne sont pas présentes.
Donc le mieux est de préparer un devis avec le détail par bâtiment, et de le soumettre à une décision prise par l'ensemble de la copropriété.
Votre syndic est fautif d'avoir laissé une AG délibérer sur un devis sans le détail par bâtiment, alors qu'il savait pertinemment que ce ravalement passerait en charges spéciales. A lui à mon avis d'assumer les frais de cette AG supplémentaire, au titre d'avoir failli à son devoir de conseil.
Par contre, si l'étude du maître d'oeuvre montre avant l'appel d'offres qu'il y a des rénovations particulières à un bâtiment, en plus des opérations de même nature que pour les autres bâtiments, ce sont les copropriétaires de ce bâtiment qui votent sur ces rénovations particulières.
Merci pour votre réponse. En ce qui concerne le syndic il a indiqué de suite qu'il prenait les frais à sa charge. Concernant la nouvelle assemblée et le nouveau vote, nous allons donc faire voter sur chaque bâtiment, mais si un seul bâtiment refuse...que faire ? Faut il considérer que les trois autres bâtiments ayant voté les travaux cela s'impose au 4ème qui ne souhaite pas (mais cela parait contraire au règlement qui indique que les travaux sont répartis par bâtiment), ou alors faire le ravalement sur les 3 et pas le 4ème...
Mais les coûts doivent être indiqués bâtiment par bâtiment, pour les façades et contrefaçades.
Restent les pignons : on peut prétendre qu'ils sont parties communes à tous les copropriétaires, ou au contraire qu'ils sont à charge des deux bâtiments extrêmes.
Il faut voir la définition des parties communes dans le RC et voir aussi s'il n'y aurait pas dans ce document une clause spéciale pour les ravalements prévoyant la globalisation de toutes les dépenses.
Vous pouvez aussi vérifier si la répartition au prorata des millièmes par bâtiment ne donne pas un résultat quasiment identique à celui donné par une répartition globale, ce qui est très fréquent. Les tantièmes spéciaux sont généralement proportionnels aux tantièmes généraux. On se cass inutilement la tête pour de petits écarts.
Resterait alors le problème posé par la dégradation plus grande façade par rapport aux autres.
Merci JPM. Il n'y a pas de syndicat secondaire. Par vote unique vous voulez dire que l'on devra voter sur '4000' cad 4 * 1000. Pourtant le règlement de copropriété fait état dans son tableau de 1000/1000 ème par batiment mais ne totalise pas ces millièmes comme pour les charges générales par exemple. Concernant la répartition, après examen du nouveau devis de l'entreprise on constate que les écarts sont beaucoup plus important pour les batiments qui ont des pignons, ce qui n'est pas étonnant. Ils paient beaucoup plus que les deux bâtiments situés au milieu. Le règlement indique que les charges de bâtiment concernent '..les murs, façades, pignons,...' Les pignons sont donc a la charge des bâtiments concernés ce qui n'est malheureusement pas très logique et pénalise les propriétaires de ces bâtiments.
Parmenion, encore une fois : le vote se fait aux tantièmes généraux, comme pour les charges générales (et pas la somme des tantièmes spéciaux), et la répartition se fait aux millièmes spéciaux (charge par immeuble / 1000 * quote-part). Ceci sous réserve, comme le dit très justement JPM, des dispositions de votre RC.
Et quand vous dites que ce n'est pas logique, non, c'est logique, car le principe est que les dépenses d'un bâtiment sont à la charge de ceux dont ce bâtiment est propriété indivise. C'est peut-être inéquitable à vos yeux, mais là c'est une question d'appréciation. Comme le dit l'adage : dura lex, sed lex.
nouvelle assemblee sur des travaux ?
Forum fermé
Posté - 30 août 2006 : 18:29:53
.
