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redith
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 27 mai 2003 : 18:11:36
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bonjour à tous  .Dans ma copro il n ' y a que 35 places de parking pour 58 lots , de ce fait les places ne peuvent etre attribuées et nous avons des locataires qui possédent 2 , 3 voir 4 voitures . De plus ce parking n ' est pas fermé . Bon nombre de copropriétaires ne supportent plus cet état de fait et veulent fermer et créer les places manquantes en supprimant des espaces vert ( quasiment tout ).
Les détracteurs disent :
1) certains arbres , qui ont plus 30 ans , sont intouchables
2) un des espaces vert , en bordure de copro , a été instalé pour la tranquilité d ' une villa voisine et nous risquons un procés .
3) un des copro  , arguant du fait que l ' on modifie les parties communes et les espaces verts , nous menace d 'un procés au cas où cette résolution serait adoptée .
QUESTION : Comment procéder pour faire aboutir le projet ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 00:12:37
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Bonjour,
Je pense que les ingénieurs d’études des constructeurs automobiles y pensent déjà. Il est probable que dans un certain futur, lorsqu’on aura besoin d’un transport personnel, il suffira d’appeler un véhicule à partir d’un émetteur, similaire à un téléphone portable, qui viendra prendre son client en se guidant grâce à un système de pilotage automatique, un taxi sans pilote en somme à un coût raisonnable. Cela fera disparaître la profession de conducteur de taxi, augmenter la fluidité du trafic, diminuer l’encombrement des parkings et réduire le nombre des accidents de la route. Lorsque nous serons bien vieux le soir à la chandelle, peut-être verrons-nous cela, ou nos enfants seulement. Mais pour un temps encore nous devons composer avec la houature. (j’emprunte cette orthographe à Raymond Queneau).
Il est vrai qu’une autorisation administrative est requise pour abattre des arbres. Elle pourrait être refusée. Beaucoup de copropriétaires aussi pourront vouloir conserver ces arbres. Un projet bien étudié devrait permettre d’en conserver quelques uns si ce n’est tous.
Tout d’abord il faudra s’assurer que le projet serait conforme aux règles locales d’urbanisme. S’il l’est et que la décision de le réaliser est prise par l’assemblée générale, le voisin n’aura rien à dire tant qu’il ne subira pas de troubles anormaux de voisinage, les critères de troubles et d’anomalies s’appréciant selon la consistance des lieux, en l’occurrence urbains, sans considération de ses aspirations bucoliques. On peut comprendre que le voisin préfère se reposer la vue sur des arbres et de la pelouse plutôt que sur un parking, mais votre copropriété n’étant pas gouvernée par son bon plaisir, vous passerez outre ses récriminations et menaces en lui conseillerez, si la promiscuité urbaine lui fait horreur, de se transporter sur le plateau de Millevaches où les houatures sont rares, les voisins éloignés, l’air pur, l’herbe verte et les chemins bouseux. Qu’il tempête et que le prurit procédurier le démange, son avocat n’en sera que plus riche, qui lui enseignera l’article 544 du code civil s’il est honnête, ou partira gaiement se faire débouter devant le TGI s’il l’est moins.
Le copro écolo anti-houature ne pourrait disposer que de deux motifs éventuels pour s’opposer à une extension des parkings : une atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, ce que j’imagine mal, ou une atteinte à la destination de l’immeuble, à la rigueur possible si la suppression d’espaces verts consécutive à la prolifération automobile devait faire passer votre copropriété du statut de résidence de luxe à celle de hideuse cité de banlieue. Il faudra à son avocat une bonne meule pour affûter ses arguments, d’autant plus que la création de parking peut fort bien se justifier par la nécessité de conserver à l’immeuble sa destination résidentielle en mettant fin au stationnement anarchique..
Avec un peu de sens esthétique, on pourrait minimiser l’inconvénient de la suppression des espaces verts en conservant le maximum d’arbres, en en plantant d’autres s’il le faut, judicieusement disposés et en conservant une pelouse au moyen de pavés spéciaux.
La décision devra être prise à la majorité des copropriétaires et à la majorité des deux tiers des voix du syndicat.
Le montage pourrait être :
- la création d’emplacement de stationnement sur une grande partie des espaces verts de façon à ce qu’au total il y ait un emplacement de stationnement par appartement,
- la création d’autant de lots privatifs qu’il y a d’emplacements de stationnement, avec une attribution de quote-part de parties communes pour chacun d’eux,
- la modification du règlement de copropriété enregistrant la création des nouveaux lots avec la clause, justifiée par la destination de l’immeuble, que le syndicat ne peut céder chaque lot correspondant à un emplacement qu’à un copropriétaire possédant un appartement dans la résidence et seulement si ce copropriétaire possède moins d’emplacements que d’appartements et que par la suite un copropriétaire ne puisse vendre aucun emplacement que conjointement à la vente d’un appartement ni vendre un appartement sans vendre conjointement un emplacement s’il en possède.
- L’autorisation d’aliéner les emplacements conformément aux restrictions nouvellement inscrites dans le règlement de copropriété.
A terme la copropriété aura vendu tous les emplacements de sorte qu’à chaque appartement correspondra de façon indissociable un emplacement de stationnement.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 22:16:43
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Bonjour,
A quelle majorité décider du projet ?
Sans être obsédé par l’automobile je trouble inconcevable qu’un immeuble d’habitation contemporain ne comporte pas au moins une place de stationnement par logement. D’ailleurs aujourd’hui tous les plans d’occupation des sols comportent des dispositions soumettant l’autorisation d’un permis de construire un immeuble neuf à la création d’un nombre suffisant de places de stationnement. Je serais donc plutôt favorable aux tenants du projet qu’à ses détracteurs. Mais peu importe, il s’agit de raisonner objectivement, ce que je tente de faire.
Je suis porté à penser que ledit projet entre dans le champ d’application des alinéas a et b et c de l’article 26, sous réserve de considérations relatives aux modalités de jouissance des parties privatives d’une part, et de respect de la destination de l’immeuble d’autre part. Dans un premier temps on transforme les parties communes afin de créer des emplacements de stationnement à la place d’espaces verts : il s’agit d’une transformation visée à l’alinéa c. Dans un deuxième temps on crée autant de lots privatifs qu’il y a d’emplacements et on prévoit des règles relatives à l’éventuelle disposition de ces parties privatives, en prenant la précaution de préciser que ces règles, qui tendent à faire respecter un droit égal pour tous au stationnement dans l’immeuble et éviter des conflits, tendant ainsi à offrir une meilleure garantie d’un usage paisible de ses lots pour tous, sont justifiées par la destination de l’immeuble. Comme on ne modifie en rien les modalités d’utilisation des parties privatives existantes, on reste dans le champ de l’alinéa b. Enfin on autorise l’aliénation de ces parties privatives, ce qui entre dans le champ d’application de l’alinéa a.
La modification des tantièmes ne nécessite pas l’unanimité puisque tant qu’aucune place de stationnement n’aura été aliénée, les tantièmes ajoutés seront totalement transparents dans la comptabilité. On n’aura en aucune façon modifié la répartition des charges sur les lots existants. Dès la première aliénation, la répartition des charges sera certes modifiée, mais en conséquence immédiate de l’aliénation qui est décidée à la majorité de l’article 26. Il est évident qu’une acquisition ou une aliénation aura une incidence sur la répartition des charges. Exiger l’unanimité en une telle circonstance serait vider l’alinéa a de toute substance. Du reste c’est une pratique très courante à Paris lorsqu’on décide de vendre l’ancienne loge de concierge qui est partie commune. Le mécanisme comptable de cette opération est bien décrit dans l’ouvrage de Daniel Cordier relatif à la comptabilité de la copropriété paru aux éditions Delmas.
Reste donc à peser les possibles réserves, c’est à dire les modalités d’usage des parties privatives et la destination de l’immeuble.
Je ne vois pas du tout en quoi la suppression d’espaces verts et la création d’emplacements de stationnement puissent influer sur les modalités d’usage des logements. Je ne retiens donc pas cette réserve.
Celle concernant la destination de l’immeuble est en revanche plus sérieuse. Il convient tout d’abord comme le rappelle Valazur à juste titre, d’étudier avec attention le règlement de copropriété, ensuite on appréciera de façon plus subjective cette destination en fonction de la consistance des lieux et du mode d’usage des lots de copropriété, le but de la réflexion étant de déterminer si la suppression d’espaces verts est compatible avec la destination de l’immeuble. Il est certain que la suppression d’espaces verts tend à s’opposer au caractère résidentiel de l’immeuble. Mais, d’autre part, l’ajout de places de stationnement apporte une amélioration à la fonction de logement qui est une autre composante de la destination de l’immeuble. On pourrait aussi s’interroger sur les possibles incidences qu’aurait la réalisation du projet sur la valeur vénale et la facilité de revente des appartements. Nul doute que les débats seront passionnés. Pour ma part j’imagine qu’il serait difficile à un copropriétaire de convaincre un tribunal que le projet modifierait un caractère essentiel de l’immeuble alors que les deux tiers penseraient le contraire. Il lui faudrait des arguments très solides qu’il ne manque certainement pas de développer dès à présent, ce qui vous donne la possibilité d’en estimer le poids. Ce n’est pas parce qu’on est menacé d’un procès qu’il faut se sentir coupable. Quelles sont les armes de l’autre ? S’il n’en a pas, vous ne risquez rien. S’il en a, comparez les avec les vôtres.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 mai 2003 : 08:35:35
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Bonjour,
Quelques précisions pour ceux qui ne voient pas pourquoi je me fais des nœuds au cerveau.
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? On donne à chacun une place de parking et basta !
Cela n’est malheureusement pas possible d’où le recours à une solution alambiquée.
L’objectif est qu’à terme chaque appartement dispose d’un emplacement et qu’appartement et emplacement soient liés de façon indissociable.
On ne peut distribuer un emplacement à chaque appartement sans autre forme de procès : les copropriétaires de grands appartement recevraient proportionnellement moins que ceux des petits. Par ailleurs, on ne peut forcer personne à acquérir. Il faut prévoir le cas de Madame Dupont, qui n’a pas de voiture et qui refuse d’acheter une place de stationnement. Mais il faut qu'ultérieurement, Madame Dupont, ou le copropriétaire qui lui aura succédé, puisse acheter la place qui lui revient et qui aura été gardée juqu’à ce moment par la copropriété comme partie privative propriété du syndicat.
Cordialement
P.F. Barde |
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redith
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 09:10:43
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Merci pour toutes ces precieuses information . L ' AG alieu le 17 je vous tiendrai informé . . .
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