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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 27 juil. 2006 : 15:35:15
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Plus je surf sur ce site et celui de l'unarc plus je m'interroge !
Je viens donc à nouveau vers vous pour éclairer ma tite loupiotte.
J'ai lu pleins de trucs sur les frais de mutations. Quand je regarde notre contrat avec notre syndic j'ai l'impression qu'on est pas franchement dans le cadre de la loi...
Comme on doit lui reconduire son contrat à la prochaine AG, je préferai savoir de quoi je parle avant de lui demander de retirer certaines lignes.
Il dit
Frais de mutation partagés par moitié entre acquéreur et vendeur :
- note de renseignement du notaire : 105.75
- état daté du syndic comportant 3 parties et annexes : 158.63
- actualisation à la demande du notaire : 96.94
- frais de saisie des fichiers : 43.59
- edition du carnet d'entretien : 18.21
- copie des états parasitaires, amiante, plomb 18.21
Si j'ai tout compris les 2° et 3° lignes sont légales et pas les autres ?
Merci
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 15:50:45
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La première ligne,telle qu'elle est présentée, est totalement illégale:
Frais de mutation partagés par moitié entre acquéreur et vendeur:
(car d'après la nouvelle loi cela doit être supporté par le vendeur) les autres lignes qui ne semblent que le détail des frais de "mutation" sont pour moi illégales du fait de la rédaction de la 1ère ligne |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 16:01:45
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La loi vient de changer sur ce point. allez lire la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et en particulier son article 10.1
Article 10-1
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 90 (JORF 16 juillet 2006).
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
****************************
Donc
1) Les frais ne peuvent être que pour le vendeur.
2) Seul l'état daté (158.63) peut être facturé.
Le reste doit être suprimé ou mis à la charge de la copro.
Demandez au syndic ce que cela représente comme charge de travail.
Il a été écrit ici par un syndic que dans le cas d'une transac sans problème particulier (dettes, travaux voté non appelés...) on pouvait faire cela en plus ou moins une heure.
Pour moi ces frais sont du vol quand les montants sont déraisonables car les copros qui votent ne pensent pas à vendre (en général). La majorité ne s'interresse donc pas à faire baisser ces frais. En laissant la possibilité aux ssyndic de facturer des copros à titre individuel le législateur ouvre une boite de pandore.
La transparence juridique entre le syndic et les copros n'existe pas et est dangereuse. Le contrat du syndic n'est applicable qu'à la copro (sauf maintenant le 10.1 a et b   )
PS: Vos montants ne sont même pas montrueux par rapport à ce que l'on peut voir ailleurs.
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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 16:16:26
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Merci à tous les deux pour vos réponses.
Donc seul l'état daté est légal et aux seuls frais du vendeur.
C'est bien ça ?
Et ce depuis le 13 juillet 2006.
Donc ce contrat de janvier 2006 était donc bon ??? Ou alors c'est antérieur à cela ?
Non par ce que je viens de regarder mon dossier achat. le 21/04/05, j'ai payé à mon syndic 205,95 de frais "au titre des honoraires de mutation"
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 16:35:35
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comme acquéreur le syndic ne devait pas vous facturer des frais de mutation,plusieurs jugements de la cour de cassation (avant la loi citée par giwdul)ont confirmés l'illégalité des frais de mutation en général(vendeur et acheteur).
La loi précitée rectifie un peu le tire |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 17:01:20
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Bonjour,
Comme Bidoux, l'an passé j'ai payé des frais de mutation (116,40€)lors de l'achat de mon appartement. (Le vendeur a de son coté payé 350€)
Comment me conseillez vous de procéder pour me faire rembourser ces frais?
Cordialement
Dominique |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 17:14:45
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Citation :
Initialement entré par Dominique76
Bonjour,
Comme Bidoux, l'an passé j'ai payé des frais de mutation (116,40€)lors de l'achat de mon appartement. (Le vendeur a de son coté payé 350€)
Comment me conseillez vous de procéder pour me faire rembourser ces frais?
Cordialement
Dominique
Lettre au syndic citant la loi en vigeur à ce moment (article 10.1 de l'époque copié plus bas.
Dites leur que selon l'article 1165 du code civil le contrat entre le syndic et le syndicat n'est pas opposable aux copros en dehors des cas prévus par l'article 10.1 de la loi de 65.
Si pas de réponse ou une réponse dans les choux, lettre RAR. Après ??? Je vous dit dés que j'aurais passé l'étape lettre RAR (je suis dans ce cas aussi).
*********************************
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le
syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un
copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée
fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la
charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des
parties au litige. |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 17:15:54
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Citation :
Initialement entré par bidoux
Merci à tous les deux pour vos réponses.
Donc seul l'état daté est légal et aux seuls frais du vendeur.
C'est bien ça ?
Et ce depuis le 13 juillet 2006.
Donc ce contrat de janvier 2006 était donc bon ??? Ou alors c'est antérieur à cela ?
Non par ce que je viens de regarder mon dossier achat. le 21/04/05, j'ai payé à mon syndic 205,95 de frais "au titre des honoraires de mutation"
Votre contrat était encore plus faux. A l'époque aucun frais de mutations ne pouvaient être facturés aux copros (acheteurs ou vendeurs.)
Voir post ci dessus la rédaction avant 13 juillet de ce même article 10.1 |
Edité par - giwdul le 27 juil. 2006 17:16:31 |
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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 18:45:21
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Aaaaaaaaaaaaaaaaaaah !
Et vous pensez que je peux me réveiller 18 mois après ????
Ils vont pas me dire que j'aurai du le voir avant ????
J'ai regardé mon acte de vente et je n'y ai pas vu de close spécial parlant de cela qui aurait pu "légaliser" la chose |
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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 22:17:34
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J'ai l'impression que ce n'est pas si simple....
Voici ce que je viens de trouver sur le net.
Dans votre article de synthèse "droit du syndic à demander des frais de mutation lors de la vente d’un lot" (19 janvier 2006 - accueil actualités - copropriété), vous écrivez que le syndic peut exiger de l’acquéreur des honoraires de mutation si, en plus de son contrat, et en l’absence de disposition dans le règlement de copropriété, l’assemblée générale décide leur imputation à l’acquéreur.
Or, il résulte de l’art. 13 loi n°65-557 du 10/07/1965 et de l’art. 4 de son décret d’application, que cette décision d’assemblée générale n’est opposable à l’acquéreur que si elle a été publiée, ou si celui-ci en a pris connaissance et en a accepté les termes lors de la vente.
Dès lors, votre article ne serait pas exact si la décision n’a pas été publiée, ou notifiée et acceptée par l’acquéreur. Partagez-vous cette analyse ? Dans l’affirmative, il serait nécessaire de préciser votre article.
Réponse. Toute modification du règlement de copropriété doit être publiée au fichier immobilier du bureau des hypothèques. En attendant cette formalité, obligatoire, la clause modificative s’impose à l’acquéreur qui reconnait en avoir eu connaissance et qui l’accepte.
source :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=1109
J'y comprends plus rien....
Une décision d'AG peut passer par dessus la loi ?
Et comment prendre connaissance d'un rcp qui n'est pas encore publié ? (c'est le cas chez nous)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 23:06:43
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Pour une fois, je ne suis pas tout à fait d'accord avec jurisprudentes (excellent site ).
Ce qui est néanmoins vrai, c'est que, s'agissant de l'acquéreur, le syndic ne peut rien exiger de lui, mais le vendeur, ou bien le notaire lors de la vente, peut proposer un partage des honoraires demandés au vendeur. Si l'acquéreur accepte cette proposition, la question est réglée.
Quant aux honoraires demandés au vendeur, le principe n'a jamais été sérieusement contesté, en particulier par les associations de consommateurs. Les montants sont souvent exagérés. C'est aux assemblées de faire le ménage. La procédure doit sans doute être revue, car le nouvel article 10-1 a fait l'impasse sur ce point.
Je répète ma chanson : . Le syndic facture au syndicat. Le syndicat paie le syndic. La dépense est passée immédiatement en charge individuelle du vendeur et peut figurer sur l'état daté.
La Cour de cassation est alors contente.
On reviendra plus tard sur l'opposabilité directe aux copropriétaires des clauses du contrat de syndic.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 juil. 2006 : 23:47:31
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je répète ma chanson : . Le syndic facture au syndicat. Le syndicat paie le syndic. La dépense est passée immédiatement en charge individuelle du vendeur et peut figurer sur l'état daté.
Salut JPM,
L'exemple type : le changement de nom sur la boite aux lettres.
Le coproprietaire demande le changement, le syndic fait intervenir l'entreprise, celle ci facture, et la facture est directement imputée sur le compte individuel du coproprietaire.
Personne ne songe à contester cette opération !
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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 09:27:45
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Ok, merci.
J'ai relu mon acte de vente et nul par il y est stipulé que j'accepte de partager les frais avec le vendeur.
De toute façon le syndic l'indique sur son contrat qui est voté en AG "Frais de mutation partagés par moitié entre acquéreur et vendeur".
Cela m'a donc été présenté comme une obligation le jour de la vente.
Puis-je 18 mois après (avril 2005) faire un courrier à mon syndic pour lui réclamer le remboursement des 205 euros ?
Merci à vous tous de vos réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 09:39:51
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Tout à fait d'accord. Il arrive d'ailleurs que les étiquettes soient confectionnées par le syndic lui-même.
Mais je reviens de plus sur la question de la " note de renseignements " à propos de laquelle on entend dans les chambrées des chants de victoire " le syndic ne peut rien demander pour la note de renseignements ".
On oublie un peu vite
> d'abord que c'est le syndicat qui est tenu ou pas de faire des prestations en cas de mutation. Le syndic les réalise ès qualité.
> Et encore que le syndicat et le syndic ne sont pas tenus de délivrer la note de renseignements complémentaire. La jurisprudence l'a dit depuis longtemps. Si elle n'est pas délivrée, le notaire devra se débrouiller tout seul.
Et le vendeur devra aussi se débrouiller tout seul, car, dans la note de renseignements, il y a, le cas échéant des précisions que le vendeur aurait dû donner spontanément dès l'établissement de la promesse de vente. Souvent le vendeur ne les donne pas car il n'y a pas pensé, il ne s'en souvenait pas mais aussi il a pensé que celà pouvait faire fuir l'acquéreur. Dans tous les cas il y a ce qu'on peut appeler réticences dolosivec qui peuvent attirer des ennuis aux parties. Dans de nombreux cas le notaire n'est informé que par la note de renseignements du syndio.
La victoire est un peu à la Pyrrhus et rappelle douleureusement les défenseurs de Manufrance : " On perd 100 francs par vélo, mais on se rattrape sur la quantité ".
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 09:54:25
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Citation :
Initialement entré par bidoux
Ok, merci.
J'ai relu mon acte de vente et nul par il y est stipulé que j'accepte de partager les frais avec le vendeur.
De toute façon le syndic l'indique sur son contrat qui est voté en AG "Frais de mutation partagés par moitié entre acquéreur et vendeur".
Cela m'a donc été présenté comme une obligation le jour de la vente.
Puis-je 18 mois après (avril 2005) faire un courrier à mon syndic pour lui réclamer le remboursement des 205 euros ?
Merci à vous tous de vos réponses
Une clause du contrat ne vaut pas résolution (ne serait ce que parceque la clause n'est pas visible dans le PV).
Il faudrait une résolution explicite, que vous ayez le PV au moment du compromis et que vous l'ayez signé.
Vous pouvez donc demander remboursement. 18 vont juste rendre les choses plus pénibles. |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 10:13:12
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Peut on demander au syndic à ce que cette somme soit déduite du prochain appel de charges et le faire d'office si le syndic omet de prendre en compte cette demande?
Cordialement
Dominique |
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giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 11:11:25
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Citation :
Initialement entré par Dominique76
Peut on demander au syndic à ce que cette somme soit déduite du prochain appel de charges et le faire d'office si le syndic omet de prendre en compte cette demande?
Cordialement
Dominique
Sur le plan purement comptable ce n'est pas possible : Le syndic doit écrire sur votre compte une recette.
Votre compte sera donc créditeur jusqu'au prochain appel ou vous ne payerai que la différence.
Si vous le faites vous même le syndic va considérer que vous ne payez pas vos charges et c'est mal.
En gros vous vous feriez justice vous même ce qui est interdit. |
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mallo35m
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609 réponses |
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LeNabot
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13018 réponses |
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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 28 juil. 2006 : 15:12:01
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Merci à tous.
Je viens de transmettre les infos à un autre membre de mon CS qui comme moi est nouveau copropriétaire. Il a aussi une formation de juriste.
J'attends donc qu'il y regarde avant de me lancer.
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Les frais de mutation
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