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Celui-ci est occupé par un bar, dont le fond de commerce est exploité par le propriétaire. Celui-ci vend l'immeuble mais veut continuer à exploiter son bar, donc à louer le local à son acheteur. Il n'y a cependant pas a l'heure actuelle de bail.
L'acheteur va donc faire rédiger un bail (par notaire, avocat...) aux frais du vendeur, selon un loyer auquel les deux parties sont convenues ou vont....
Question1: N'y a t'il aucun risque du a la présence antérieure de l'exploitant dans les lieux, risque que je peux découvrir lors de la consultation du spécialiste, mais que j'aimerais intuiter avant si possible (je ne parle pas des lieux, mais de la construction au point de vue juridique).
Pour une raison que je ne saisis pas encore, mais que je vais creuser, l'agence qui a le bien en portefeuille vend l'immeuble ET le fond de commerce, l'ensemble présentant un bon rendement (du entre autre à la redevance de 1 200 euros par mois payée par l'exploitant). mais l'AI indique qu'on peut revendre tout de suite (micmac inacceptable, mais le bilan financier sera identique que ceci se fasse avant ou apres) le fond de commerce à l'exploitant.
Le prix que je trouve personellement petit est de 25 000 euros, l'exploitant payant alors un loyer qui semble en revanche honnête de 500 euros par mois.
Ca me choque, parce que du coup le rendement immobilier chute, vu qu'on retire de l'ensemble 'sexy' un sous-ensemble à 25 000 euros qui rapporte donc 700 euros (redevance 1200 - loyer 500) par mois. Le fond de commerce fait plus de 30 % par an
D'ailleurs, il y a deux mois, le même AI avait évalué au téléphone a un ami le même fond de commerce entre 30 000 et 40 000 euros, ce qui dans l'hypothèse haute de 40 000 donne quand même du 20% par an.
Suis-je vraiment neuneu, ou tente t'on de rouler les acheteurs potentiels dans la farine?
Pourquoi tous ces chichis avec un fond de commerce alors que c'est un immeuble qui est vendu?
Festina lente
Edité par - ribouldingue le 28 juil. 2006 10:34:12
Je ne comprends pas pourquoi vous devriez acheté un fonds de commerce car vous achetez seulement les murs ?
Le propriétaire du fonds reste propriétaire. Par contre il faudra convenir des modalités du bail commercial à lui consentir, entre autres du montant du loyer.
Sachez que la valeur des murs d'un local commercial est la moitié de celle des murs d'un local vide.
Merci, ça me conforte dans ma compréhension de la chose et dans ma méfiance.
Ou intervient la valeur de moitié du local commercial par rapport au local vide? Est-ce que cela signifie qu'en achetant ainsi je perds de la valeur, que celle-ci devrait etre compensée par exemple par un droit d'entrée (de valeur moitié du local vide)?
Pourquoi pied nickelé?
Festina lente
Edité par - ribouldingue le 28 juil. 2006 11:36:21
Un local commercial est démembré entre les murs et le fonds. Celui qui ne possède que les murs a en fait un bien grevé par la propriété commerciale du fonds exercé dans les lieux. Le prix généralement convenu par les experts est la moitié d'un bien identique mais libre.
Bail à rédiger suite à vente de l'immeuble
Forum fermé
Posté - 28 juil. 2006 : 10:27:48
, ce qui dans l'hypothèse haute de 40 000 donne quand même du 20% par an.
