|
Auteur |
Sujet |
|
|
deuffyimmo
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 16:19:12
|
Bonjour,
Ayant pris le temps de consulter la plupart des posts dans la catégorie, je ne pense pas avoir trouvé réponse à mon problème. Désolé si le post est un peu long, mais je tiens à bien détailler la situation (ça évitera des échanges de post pour demande de détails).
Je suis en collocation depuis Novembre 2005 sur Paris. J'ai signé un bail d'1 an : à l'époque l'agence nous avait affirmé que le proprio souhaitait un bail d'1 an pour pouvoir éventuellement récupérer l'appart si son fils venait faire des études à Paris, mais qu'il y avait peu de chance que cela se produise, que les locataires précédents étaient restés 6 ans... etc... donc on a signé confiants, pensant pouvoir rester là 2-3 ans tranquillement.
Au mois de Juin 2006 (donc au bout de 8 mois de location), l'agence nous recontacte et nous indique finalement que le proprio va nous donner congé à la fin du bail (Octobre 2006 donc), non pas parce que son fils vient faire des études sur Paris, mais parce qu'il souhaite vendre ! Bien entendu, il souhaite mettre en vente le logement vide (ça décote moins) et veut donc que l'on parte !!
Je crois déjà être pratiquement sûr (pour avoir consulté le texte de loi du 06.07.89) que le bail d'1 an que nous avons signé n'est pas valable, car il est mentionné (comme raison professionnelle ou familiale justifiant ce bail d'1 an) : "reprise éventuelle par le propriétaire pour son usage personnel"... or la loi stipule que la justification figurant dans le bail doit correspondre à un évènement précis, dont la réalisation est prévue à un date précise, et dont la preuve peut être apportée. Je précise qu'il s'agit bien d'un appartement "nu" et le bail mentionne clairement la loi du 06.07.89.
D'autre part, dans l'avis de congé que je viens de recevoir (l'agence a donc bien respecté le délai légal de préavis de 2 mois pour un bail d'1 an), la raison invoquée du congé est : "Monsieur XXXX, votre propriétaire entend récupérer l'appartement qu'il vous loue pour son usage personnel (comme mentionné dans le bail) à la date du 01/11/2006" ... bref, cette lettre n'évoque absolumment pas ce qui nous avait été dit en Juin par oral (à savoir le souhait du proprio de vendre son appart).
Même si le contrat de bail ne semble pas valable, mon colloc et moi aurions pu - à la limite - être conciliant s'il s'était agit de rendre l'appart au proprio pour l'usage de son fils venant faire ses études sur Paris, mais là, manifestement, ce n'est pas le cas, et on se moque de nous (sciemment, ou par innocence de la loi... je ne sais pas). Au moment de l'emmenagement, pensant pouvoir rester 2-3 ans, nous avions fait quelques travaux de raffraîchissement du salon et des 2 chambres (les murs étaient criblés de trous), et même si les frais (peintures, outils) nous ont été gracieusement remboursés par l'agence, il reste le mal que nous nous sommes donné pour avoir un appartement agréable à vivre et donc notre souhait légitime d'en profiter un peu !
Bref, n'ayant pas l'intention d'être les bonnes poires de service, je souhaite connaître la bonne démarche à suivre maintenant que je viens de recevoir (en lettre A/R) mon avis de congé (idem pour mon colloc) ...
1- Est-ce que j'ai raison de considérer que le bail d'1 an est non valable du fait qu'aucun évènement précis n'y ait été indiqué pour justifier cette durée d'1 an ?
2- Que dois-je répondre à l'agence, et surtout, y-a-t-il un délai à respecter pour cela ?
2.a- A priori je pense que l''on peut dénoncer le contrat de bail d'1 an (non valable) et donc bénéficier de facto d'un bail de 3 ans... Comment faire ça proprement ? (je suppose lettre A/R, mais quoi mettre dedans ?)
2.b- Peut-on, en parallèle, poser des conditions auprès de l'agence pour libérer le logement en Novembre (par exemple en demandant qu'ils nous trouvent un appart équivalent, sans frais d'agence, en nous dédomageant pour le déménagement et autres frais annexes inhérents) ? Vaut-il mieux demander cela aussi par lettre A/R, ou ne pas laisser de trace écrite de cette proposition d'arrangement amiable ?
3- Est-ce une bonne idée d'envisager de contacter directement le propriétaire pour attirer son attention sur le fait que, peut-être, il s'est un peu laissé piéger par l'agence (qui l'aurait mal informé de ses droits pour établir un bail d'1 an) ?
D'avance, merci pour les conseils, et euh... désolé pour le roman !
|
Signaler un abus
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 18:03:06
|
Comme vous l'indiquez fort justement, le bail de durée inférieure à trois ans, en location nue, doit être justifié par un motif précis , article 11 de la loi de 1989Citation : http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm
Publication au JORF du 8 juillet 1989
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Article 15 Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 art. 5 I (JORF 14 juin 2006).
Article 15 Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 art. 5 I (JORF 14 juin 2006).
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé. Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance. L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. Article 11
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois. Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.
Or, à la lecture de l'extrait cité de votre contrat de bail Citation : "reprise éventuelle par le propriétaire pour son usage personnel"...
Il n'y a là aucun évènement précis.
Vous adressez donc par LRAR à l'agence et éventuellement au bailleur si vous avez son adresse pour lui (leur) indiquer que vous refusez le préavis donné, pour absence de conformité avec la loi de 1989. N'hésitez pas à citer l'artivcle 11 en intégralité.
Attendez donc le passage de la date des deux mois, soit le X septembre en fonction de la date de signature du bail. De toutes façons la formulation employée est bien trop vague et le bailleur ainsi que l'agnece vont "droit dans le mur" s'ils s'évertuent à vouloir vous faire quitter ce logement contre votre gré.
Contactez l'ANIl de Paris pour confirmation et "laissez venir" les éventuelles propositions de dédommagement si vous acceptez de partir.
Christophe |
Signaler un abus |
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 19:50:24
|
je confirme la réponse de Christophe.
Aucun problème pour vous, votre bail est automatiquement un bail de 3 ans (minimum).
Maintenant s'il tient vraiment à vendre libre d'occupation, soyez ouverts à la négo : faites vos calculs, (embellissements, temps ...) + déménagement + rbt immédiat du DG, etc, etc .... ou alors vous restez bien gentiment dans votre nid.
bravo pour vos recherches précédentes, ca fait plaisir de voir que vous avez bien débrouissaillé le terrain, avant de poser votre question !
|
Signaler un abus |
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 22:38:25
|
et ne pas oublier que dans le cadre de la loi de 89, le congé pour vente ou pour reprise doit être notifié au moins 6 mois avant l'échéance du bail |
Signaler un abus |
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 22:50:24
|
Rectificatif Nefer,
Dans le cadre de l'article 11, le congé pour reprise doit être notifié DEUX mois avant et non SIX moisCitation : Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
Et Deuffyimmo l'avait bien noté.
Je m'associe d'ailleurs à Joulia dans son intervention lorsqu'elle indique :
"bravo pour vos recherches précédentes, ca fait plaisir de voir que vous avez bien débrouissaillé le terrain, avant de poser votre question !"
C'est parfois réconfortant de constater que certains intervenants "cherchent" avant de déposer leur "valise" de pbs !!!
Christophe |
Signaler un abus |
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 août 2006 : 23:05:24
|
En complément, et comme tout ce qui s'écrit sur le site, c'est gratuit
Sachez qu'en général, et bien qu'aucun critère précis ne peut étayer cette fourchette de prix, un logement vendu "occupé" subit une décote de l'ordre de 10 à 15 % (d'autres vous diront plus, mais bon, restons "sages") par rapport au logement vendu "libre".
Tout cela pour vous donner un ordre de prix pour les éventuelles négos à venir.
Vous devriez pouvoir obtenir le rbst des frais relatifs à votre éviction ainsi qu'aux travaux effectués.
Pour être "réglo" vis à vis du proprio, prenez les prix d'apparts identiques dans le secteur, retirez à la louche 10 % de frais d'agence. Sur le prix résiduel, faut pas "assassiner" les proprios , regardez combien représente une fourchette de 2 à 5 % du prix net vendeur et faites vos calculs...
Bonne chance dans vos futures transactions, à moins que vous ne profitiez pendant deux ans de plus de vos travaux.
Christophe |
Signaler un abus |
|
deuffyimmo
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 13:23:11
|
Bon ben me voilà conforté dans ce que je pensais !
Quelboulot, nefer et joulia, merci beaucoup pour la rapidité de vos réponses, je m'en vais de ce pas suivre vos conseils et sortir ma calculette !
Si le post existe encore dans quelques mois (je ne connais pas la fréquence des ménages faits sur le forum), je ne manquerai pas d'y mentionner la suite des évènements !
@+ |
Signaler un abus |
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 13:38:57
|
Citation : Si le post existe encore dans quelques mois (je ne connais pas la fréquence des ménages faits sur le forum), je ne manquerai pas d'y mentionner la suite des évènements !
Il est toujours agréable d'avoir le "retour d'infos", c'est si rare !!!!
Quant aux "femmes de ménage" sur universimmo, elles ne se cassent pas trop la tête.
Il n'est que très raremement fait le ménage sur le site et lorsque cela se produit, il s'agit le plus souvent d'éliminer des scories de peu de valeur informative du style insultes etc...
Vous devriez pouvoir retrouver votre post dans deux à trois ans si le site poursuit son existence dans les mêmes conditions qu'aujourd'hui et qu'hier!!!!
Bonne chance dans vos démarches
Christophe |
Signaler un abus |
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 août 2006 : 19:52:06
|
quelboulot: je croyais que le terme "femme de ménage" n'existait plus, mais qu'il fallait parler de "technicien (ne) de surface"...
|
Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|