| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
ferdossi
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 07 août 2006 : 15:30:12
|
Bonjour,
j'ai fait une acquisition immobiliere le 31 mars 2006 dans un immeuble ou chaque appartemment dispose d'un compteur d'eau chaude et d'eau froide individuel dont le montant exacte à payer est demandé une fois par an apres l'epuration des comptes vers fin mai et ces montants apparaissent dans les charges.
En signant chez le notaire, le calcul du prorata des charges a bien été effectué. De plus, l'ancien propretaire qui je pense etait de bonne foi avait bien relevé les deux compteurs et les avait bien fournis au syndic mais malheureusement ils n'ont jamais été mentionné chez le notaire.
Le probleme est que vers debut juin je reçois la feuille de regularisation des comptes s'appliquant du 1/04/05 au 31/03/06 (periode pendant laquelle je n'etais meme pas propriétaire) , toutes les sommes etaient conformes à mes attentes mais la mauvaise surprise a été de constater que le syndic me reclame toute la consammation d'eau chaude et d'eau froide qui avait été relevé par l'ancien propriétaire, en d'autres termes, de payer la consommation d'autres personnes qui s'eleve tout de meme à 510 euros.
Apres multiples reclammations, tout le monde me repete la meme chose: d'apres l'article 20 de la loi SRU cette somme est à ma charge car faisant partie d'un depassement de budget.
Vous comprenderez que je n'arrive pas à me resoudre à cette decision profondemment injuste et je n'arrive pas a comprendre que l'on inclus des consommations personnelles dans un depassement de budget.
Quelqu'un aurait il un point d'eclaircissement a apporter a ce probleme allant plus dans mon sens?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 16:09:54
|
ce n'est pas un problème de dépassement de budget mais plutôt une conséquence de la modification du décret de 1967 par le décret du 27.05.2004 qui a supprimé le compte prorata.
L'article 6-2 du décret de mars 1967 indique maintenant:
< A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot:
.........
3°Le trop ou moins perçu sur provisions,révélé par l'approbation des comptes,est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est propriétaire lors de l'approbation des comptes
et l'article 6-3 précise:
Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux
Le syndic n'a pas légalement à tenir compte de votre accord avec le vendeur cet accord n'étant pas opposable,d'après la loi,à la copropriété.
Par contre ,si comme vous l'indiquez, votre vendeur est de bonne foi vous pouvez lui demander le remboursement de cette somme; ce n'est pas au syndic (qui aurait quand même dû vous le signaler)mais au notaire que cet accord vendeur/acheteur aurait duêtre signalé
|
Signaler un abus  |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 16:12:07
|
| votre noraire aurait du vous conseiller une clause conventionnelle dans votre acte autenthique!!! |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 16:24:04
|
Suivant les dispositions du Décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 27 mai 2004:
"Le trop ou moins perçu sur provisions, revélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui, qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."
En d'autres termes, le syndic ne connaît que le copropriétaire au moment de l'exigibilité, il n'a pas à tenir compte des accords que les copropriétaires ont, éventuellement, convenus entres eux. Ces derniers doivent en faire leur affaire personnelle.
"En signant chez le notaire, le calcul du prorata des charges a bien été effectué. De plus, l'ancien propretaire qui je pense etait de bonne foi avait bien relevé les deux compteurs et les avait bien fournis au syndic mais malheureusement ils n'ont jamais été mentionné chez le notaire."
Vous pouvez adresser une demande de remboursement à votre vendeur, mais vous ne pouvez rien "éxiger" en l'absence de clause écrite...
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 16:55:32
|
Bonjour
Comme le signal "felix1930", moi même je me suis fais avoir par l'ancien propriétaire qui comme vous avais l'air de bonne foi, ila aussi fait un relevé des compteurs d'eau (froide et chaude) qui à été signé des 2 parties et dit l'avoir envoyé au syndic. Je me suis donc retourné contre lui pour obtenir le remboursement mais celui-ci n'est pas d'accord car il dit avoir soldé son compte chez le notaire.
Aujourd'hui après plusieurs courriers et conversations téléphonique avec l'ancien propriétaire, celui-ci est prêt à me donner 200€ sur les 589€ qu'il me doit, et je crois que je vais devoir accepter car apparement rien n'a été prévue chez le notaire.
Donc merci à la loi SRU qui me semble avoir été faite pour le syndic afin d'avoir une meilleurs gestion et moins d'impayé.
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
ferdossi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 17:07:40
|
Merci pour vos reponses.
Suivant les dispositions du Décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 27 mai 2004:
"Le trop ou moins perçu sur provisions, revélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui, qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."
Je comprends bien cette loi mais le probleme est que là il s'agit de tout sauf de provisions, quand on parle de provisions cela concerne plutot le gardien, les parties communes, les travaux en urgences, les appels de fond, etc... Or là, chiffre a l'appui, il y a la somme exacte d'une consommation personnelle qui est bien demandé à part et ne rentre pas en compte dans les sommes provisionnées. Pour moi c'est comme si on me demandait de payer egalement la facture EDF des vendeurs. Le seule difference est que dans mon immeuble l'eau se paye au travers des charges. |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 17:39:24
|
La consommation d'EAU, froide ou rechauffée, est bien une charge courante de copropriété.
La répartition se fait de deux manières:
-Suivant les tantièmes, en l'absence de compteurs, y compris la consommation des parties communes.
-Suivant les consommations individuelles en présence de compteurs, et aux tantièmes pour la consommation des parties communes.
"Le seule difference est que dans mon immeuble l'eau se paye au travers des charges."
Il en est toujours ainsi tant que le contrat est global au nom du syndicat. C'est le syndicat qui paye la facture de la Société des Eaux et en réparti la "charge" entre les copropriétaires.
La consommation d'eau doit faire partie du budget provisionnel et l'objet d'appels provisionnels. |
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 18:15:25
|
ouais ben il me semble (j'en suis sûr) que dans ma copro, les charges EF et ECS sont hors buget. Après la 1ère année du passage de la répartition tantièmes à la répartition à la conso, comme la trésorerie était suffisante cela a été payé avec. Mais de fait dans les prochaines années, le fait de payer à N+1 (après approbation des comptes) les consos effectives de N provisionnera les charges EF et ECS de N+1.
Cordialement / Frédéric |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 août 2006 : 23:20:09
|
comme indiqué,notamment par JB22,en copropriété lorsqu'il n'y a qu'un compteur général et répartition aux tantièmes ou un compteur général et des compteurs divisionnaires l'estimation du montant des factures à payer à la société distributrice doit obligatoirement être inscrite dans le budget.
Elle entre automatiquement en compte dans les sommes provisiopnnées donc dans les appels de fonds trimestriels
Les factures comprennent le montant de (des)l'abonnement eau et la consommation mais aussi la partie " assainissement"
Ne confondez pas ce problème avec le paiement de la facture EDF pour la partie privative
Lorsqu'il y a un abonnement et un compteur eau froide par logement suivant contrat passé directement avec la société distributrice le syndic n'entre pas en ligne de compte (c'est un contrat entre abonné et distributeur) et il n'y a pas de problème au moment de la vente du logement ;il en est de même avec EDF |
| Signaler un abus |
|
|
ferdossi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 09:47:13
|
Merci pour toutes vos indications, je crois bien que l'etau se ressere autours de moi.
Imaginons que je laisse trainer ( car il n'et pas exclu que cette affaire aille jusqu'au tribunal) que peut il se passer? peut il y avoir une majoration de ces charges non payées? |
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 10:03:18
|
Bonjour
Je vous conseille de payer ces charges car le syndic n'a rien avoir avec les éventuelles accord passé entre le vendeur et l'acquéreur, et là vous risquez de vous retrouver avec des frais de relance à payer en plus.
Vous devriez essayé de vous arranger avec le vendeur, à savoir si il est d'accord des payer ses consommations personnelles.
Si il n'est pas d'accord parler lui de la 24ème recommandation afin de l'intimidé (c'est ce que j'ai fait, car j'ai le même problème que vous et j'ai quand même obtenu 200€, ce qui est mieux que rien).
Même si cette recommandation n'est qu'une recommandation et donc n'a aucune valeur juridique, elle peut quand même inquiéter le vendeur.
Bon courrage et tenez nous au courant, ce que moi même je fais de mon côté.
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 10:22:41
|
D'une part l'acquéreur doit payer ce qui lui est demandé dès lors que les sommes réclamées paraissent justifiées, qu'elles incombent finalement au vendeur ou à l'acquéreur.
D'autre part ce sujet montre qu'il y a une information insuffisante au niveau des notaires rédacteurs d'actes.
Les agents immobiliers eux mêmes se devraient d'apporter une information claire à la clientèle. Il n'est pas bien difficile d'établir une fiche d'information 
|
| Signaler un abus |
|
|
MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 11:32:36
|
Je suis entièrement d'accord avec "JPM", car lorsque que c'est la première acquisition, on se fait toujours avoir car mal informé par l'agent immobilier et le notaire, pour eux le principale est de toucher leur commissions sans se soucier des problèmes que cela peut causser au acquéreurs.
Alexandra |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 13:08:49
|
mais rien n'empêche le candidat acquéreur de poser des questions à son notaire....
acheter un bien immobilier , ce n'est pas acheter un camembert en grande surface.......
de plus il existe plein d'ouvrages, du style: première acquisition, copropriétaire pour la première fois........ sans compter internet
certains passent plus de temps à s'occuper de l'achat de leur véhicule que de leur habitation |
| Signaler un abus |
|
|
ferdossi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 13:47:49
|
Merci Nefer d'en rafjouter une couche.
Il y a plein de personnes autours de moi qui sont proprietaires et personne ne m'a jamais mis en garde contre ce genre de cas, pire, quand je leur raconte il trouvent ca aberrant. Moi, naivement, j'ai pensé que le fait de relever les compteurs et de les fournir au syndic etait suffisant pour fair une simple regle de trois et de demander au vendeur la somme du et non pas attendre la periode de regularisation des comptes pour annoncer la mauvaise surprise. |
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 14:54:01
|
Citation :
Il n'est pas bien difficile d'établir une fiche d'information
Effectivement ça n'est pas bien compliqué, mais est-ce que c'est dans l'intérêt de l'agence qui veut vite vendre, ou du vendeur qui a quelque chose à cacher dans la gestion de la copropriété.
Je vais signer une promesse de vente la semaine prochaine, à entendre le l'agent immobilier, c'est simple, y a pas beaucoup de tantièmes généraux, les charges ne sont pas très élevées.
En questionnant le syndic (après avoir lu le pv d'ag), je me suis aperçu que ce n'était pas aussi simple ! Il y a au moins 4 grilles de répartition (généraux, chauffage, ascenseur+escaliers, interphone), les travaux de mise aux normes des ascenseurs ont été votés (que je mettrai sur le compte du vendeur)...
Voila, l'immobilier c'est simple à en croire les agents immobiliers !
Cordialement / Frédéric |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 16:24:45
|
pour fguigui: concernant les tavaux votés, il faut prévoir une clause conventionnelle au moment du compromis, car c'est le propriétaire en place au moment de l'appel qui est redevable de cet appel et non celui qui a voté pour ces teavaux
d'autre part vous oubliez que vous profiterez de ces travaux.... |
| Signaler un abus |
|
|
fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 08 août 2006 : 17:23:12
|
oui, je n'oublies ni les avantages ni les inconvénients, j'en ai déjà parlé avec mon notaire et une telle disposition est prévue.
En fait tous les débits / crédits sont prévus : reserve de trésorerie, travaux votés, ...(?), les différentes sommes se compenseront et le vendeur (surement) ou l'acheteur fera un petit chèque de la somme résultante. Y a plus qu'à espérer que le syndic en place respecte la législation de la copropriété (notamment le fond de roulement ne doit pas dépasser 1/6 du budget prévisionnel), j'ai fait mes calculs je devrais avoir un petit chèque.
Cordialement / Frédéric |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Probleme de charges des anciens coprorietaires
Forum fermé
