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Nous sommes une petite co-propriété de 5 co-propriétaires avec un syndic bénévol. Deux des co-propriétaires bénéficient de la jouissance de chacun un balcon.
Suite au constat de chutes d'enduit et de pierres en provenance de la façade et des balcons, nous devons engager des travaux de réfection. Le décollement des morceaux d'enduit provient d'une part de l'infiltration d'eaux en provenance des balcons (du à la présence de fissures multiples et une mauvaise étanchéïté) et d'autre part au ruissellement de l'eau le long de la façade du fait que le tuyau d'évacuation des eaux d'un des balcons (2ème étage)est trop court.
Cette dégradation s'est fait progressivement année après année du fait de l'absence d'entretien sur ces balcons Bien que cette situation avait déjà été évoquée dans une AG de 2002,lors de laquelle nous avions demandé à un des copriétaires concerné (2ème étage) de rallonger le tuyau d'évacuation de son balcon. Ce dernier n'a pas executer le travail ce qui a eu en partie pour conséquence le décollement de l'enduit de la facade.
Notre réglement de co-propriété est assez clair sur ce sujet et dit que "les co-propriétaire qui bénéficient de la jouissance exclusives des balcons doivent les maintenir en parfait état d'entretien. Ils seront personnellement responsable de tous dommages, fissures, fuites etc.. provenant de leur faut direct ou indirect... Ils supporteront en conséquence tous les frais de remise en état qui s'avéreraient nécessaires"
Toutefois, il est à noter que le réglement dit aussi "Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité"
Alors que doit-on conclure : Les travaux de réfection des balcons (étanchéité intérieur des balcons, fissures multiples) sont à la charge des deux co-propriétaires concernés qui bénéficient des balcons ou bien à la charge de la collectivité?
Sachant que de toute façon les travaux des balcons vont entrainer pour conserver l'esthétique du bâtiment, le ravalement complet de la façade à charge de l'ensemble de la co-propriété.
Pourriez vous m'éclairer sur la jurisprudence sur ces questions de responsabilité?
En vous remerciant par avance pour vos informations
Est-ce à dire que celui qui a carrelé son balcon sans autorisation doit prendre en charge la réfection du joint ? J'ai du salpètre sur la jambe et la poutre de ma terrasse.
Je pensais que le carrelage était pour la pomme du copro mais l'étanchéité de la copro ?
Cedi, un balcon est soumis toute l’année aux aléas des conditions climatiques, d’autant plus que vous ne précisez pas depuis quand date la dernière réfection de ces balcons et ce qui peut s’apparenter à un mauvais état d’entretien du balcon peut être tout naturellement à de la vétusté normale.
Vous précisez « Suite au constat de chutes d'enduits et de pierres en provenance de la façade et des balcons, nous devons engager des travaux de réfection……Cette dégradation s'est faite progressivement année après année du fait de l'absence d'entretien sur ces balcons » mais dans votre cas l’entretien de ces balcons incombe au syndicat des copropriétaires, puisque ces balcons sont qualifiés par votre règlement de copropriété de parties communes bénéficiant d'un droit de jouissance privative.
Et d’autant plus que vous précisez également « Sachant que de toute façon les travaux des balcons vont entraîner pour conserver l'esthétique du bâtiment, le ravalement complet de la façade à charge de l'ensemble de la co-propriété ».
Dans votre cas, seul le revêtement de ces balcons incombe aux copropriétaires concernés.
Il faut d'abord vérifier dans le règlement de copropriété :
Si le balcon est qualifié de partie commune, les frais de son entretien incombent au syndicat des copropriétaires.
Si le balcon est qualifié de partie privative, les frais de son entretien incombent au copropriétaire.
Si le copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance privative sur le balcon qualifié de partie commune, il doit assurer les frais d'entretien des revêtements superficiels et le syndicat des copropriétaires doit supporter toutes les dépenses concernant les structures du balcon et son étanchéité.
Voyez ce lien :
Question :
Lorsqu'un copropriétaire doit faire réparer son balcon et qu'il est nécessaire pour cela d'installer un échafaudage. Est-ce que tous les copropriétaires doivent participer à la dépense ?
Réponse :
Il faut d'abord vérifier dans le règlement de copropriété, si le balcon est qualifié de partie commune ou privative.
En principe, on considère lorsque rien n'est précisé dans le règlement de copropriété que les balcons sont des parties privatives car les copropriétaires en ont un usage exclusif.
Si le balcon est qualifié de partie commune, les frais de son entretien incombent au syndicat des copropriétaires (réparations + frais d'échafaudage).
Dans le cas contraire, l'ensemble des frais de réparation doit être supporté par le seul copropriétaire.
Lorsque le copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance privative sur le balcon qualifié de partie commune, le syndicat des copropriétaires doit supporter toutes les dépenses concernant les structures du balcon et son étanchéité.
Le bénéficiaire du droit de jouissance doit pour sa part assurer les frais d'entretien des revêtements superficiels.
Partie commune / Jouissance privative / Terrasse / Pose d’un nouveau carrelage / Construction / Aspect extérieur
Le copropriétaire qui fait poser, sur le balcon terrasse de son appartement dont le revêtement est une partie privative, un nouveau carrelage, sans dépose de celui existant, et empêchant les eaux pluviales tombant sur les terrasses voisines de s’évacuer par le siphon de sol existant sur son balcon, méconnaît l’article du règlement de copropriété, relatif à l’usage des choses et parties communes, posant le principe que l’aspect des choses et parties communes devra être respecté, sauf décision de l’assemblée générale, et mentionnant que « les propriétaires des appartements bordés par une terrasse balcon ne pourront rien construire sur lesdites terrasses balcon, les placards verrières… etc. n’étant en aucune manière tolérés. », les terrasses balcon étant des parties communes.
Le principe (posé par le règlement) était celui de l’interdiction de toute construction sur les terrasses, la mention des placards et verrières n’étant qu’une précision non exhaustive.
Les travaux de pose d’un nouveau carrelage en surélévation par-dessus celui existant, différent dans son aspect, affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, méconnaissaient les dispositions du règlement de copropriété et devaient à tout le moins être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Observations :
Le juge qui peut le moins peut le plus ! La condamnation encourue par le copropriétaire qui avait fait poser un nouveau carrelage sur le revêtement en place du balcon, dont il avait la propriété privative, aurait pu être fondée sur deux particularités de l’espèce.
En premier lieu, les travaux réalisés entravaient l’évacuation des eaux provenant des autres terrasses. Le raisonnement par analogie avec l’article 640 du Code civil aurait pu tenter. L’obstacle créé au fonctionnement du dispositif installé pour éviter les rétentions d’eau et les dommages susceptibles d’en résulter pouvait établir l’illégalité de l’aménagement.
En second lieu, le carrelage installé avait un aspect différent de celui du revêtement d’origine. Il était visible de l’extérieur. L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 rendait nécessaire une décision majoritaire d’autorisation. Toute modification de l’aspect extérieur en relève, même si elle est difficilement visible.
La Cour va plus loin. La seule pose d’un carrelage est une construction. La clause du règlement interdisant de « rien construire sur les terrasses balcons » s’imposait. La double majorité de l’article 26 aurait donc été requise pour rendre l’aménagement licite (Cass. 3ème civ., 4 novembre 2004, Bull. civ. III, n. 189). Cette sévérité, même fondée sur une stipulation particulière, surprendra les copropriétaires.
Réfection balcons et responsabilités
Forum fermé
Posté - 08 août 2006 : 14:26:58
J'ai du salpètre sur la jambe et la poutre de ma terrasse.