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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
 Posté - 11 août 2006 : 18:22:19
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la copro a un bâtiment A et un bâtiment B.
un copropriétaire possède le bâtiment A, et deux autre le B.
Le toit de la cuisine du propriétaire du rez de chaussée du B est une terrasse.
l'AG du 16 juin a autorisé la modification du reglement de copro en vue de préciser la jouissance privative de la terrasse au profit du 1er étage.
Le copro du rez de chaussée qui a voté contre (décision passée aux 3/4 des voix) assigne le syndicat pour nullité au motif que l'attribution d'une jouissance privative d'une partie qui "serait" une partie commune spéciale à l'usage de deux copropriétaires ne peut etre décidé que par une "sous-assemblée" et que le vote du propriétaire du batiment A n'est pas valable...
Qu'en pensez vous ???
véronique
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 11 août 2006 : 19:15:02
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La modification du règlement de copropriété en vue de préciser la jouissance privative de la terrasse au profit du 1er étage doit se prendre à l’unanimité, voyez ces liens.
Cour commune - Modification de la destination :
Aucune majorité ne peut imposer une modification de l'utilisation d'une partie commune prévue au règlement de copropriété lorsque le changement a des conséquences sur la façon dont certains copropriétaires utilisent leurs lots privatifs. (Cour d'Appel de Poitiers 3ème Chambre Civile, 22 janvier 2002)
http://www.cgl92.com/index.asp?ID=387&id_sous_menu=25
La modification du règlement de copropriété :
Le règlement de copropriété n’est pas intangible et des modifications peuvent lui être apportées. Celles qui concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes doivent être adoptées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix).
Par contre, la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires, tout comme la répartition des charges, sauf si cette modification résulte d’un changement d’usage des parties communes (dans ce cas, le vote se fait à la majorité absolue de l’article 25).
En aucun cas, l’assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
Pour faciliter la mise à jour des règlements de copropriété anciens, l’article 49 de la loi de 1965, modifié par la loi SRU, permet jusqu’au 13 décembre 2005, de décider à la majorité simple de l’article 24 (au lieu de la double majorité de l’article 26), les adaptations du règlement rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. Mais attention, cela ne permet pas de modifier la répartition des charges (voir Revue de l’Habitat, décembre 2003, p. 25).
Il ne faut pas oublier de publier les modifications ainsi apportées au règlement de copropriété au fichier immobilier : à défaut, celles-ci ne sont pas opposables aux locataires et aux acquéreurs (sauf s’ils y ont adhéré dans l’acte de vente).
http://www.boursorama.com/patrimoine/information/detail-dossier.phtml?news=3446810
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 09:48:17
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L'hypothèse de travail est, semble-t-il, que le règlement de copropriété constitue des parties communes spéciales pour chacun des bâtiments mais qu'il y a pas de syndicats secondaires.
Dans ce cas il ne peut pas y avoir d'assemblée générale spéciale.
L'attribution d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune spéciale est votée au cours d'une assemblée de tous les copropriétaires. Les copropriétaires du bâtiment concerné participent seuls au vote puisqu'ils sont propriétaires indivis de la partie commune sur laquelle le droit va être constitué.
Par contre, si une construction complémentaire était envisagée, tout le monde voterait car le solde du droit à construire est attachée à l'ensemble du terrain. Il est donc commun à tous les copropriétaires.
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 12:32:28
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donc il a raison en disant :
la terrasse n est pas décrite au reglement
si elle l 'était elle serait partie commune spéciale
DONC
le propriétaire du A ne peut pas voter.
et comme sur le B on a moitié moitié la résolution ne passe pas.
et il peut m'interdire la jouissance d'une toiture terrasse desservie par une porte fenetre de la cuisine et dont j'ai seule l'accès.........
véronique |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 14:52:02
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ce n'est pas parce que vous en avez l'accès possible que vous en avez la jouissance !!!!!
en copropriété il y a des règles. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 15:15:43
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Veronik,
Lors de votre dernière assemblée générale votre syndic aurait dû vous proposer d’annexer cette partie commune. Cette appropriation ne peut être valablement faite que par une vente et la modification du règlement de copropriété.
Voyez ces liens :
Rares sont les copropriétés où la question de l'annexion ou l'achat par un copropriétaire de parties communes ne se pose pas un jour ou l'autre : combles surplombant les lots possédés, terrasses, toilettes communes dans les vieux immeubles, couloirs ne desservant plus qu'un logement par suite du regroupement de deux ou plusieurs lots, remises et cagibis plus utilisés, loge de concierge, etc. De nombreux copropriétaires s'aventurent à formuler de telles demandes sans toujours en réaliser les implications, et par conséquent les difficultés et surtout le coût des opérations à mettre en oeuvre ! Rappelons donc quelques règles, et aussi quelques caractéristiques de la nature humaine en général et du copropriétaire en particulier qui risquent de se révéler au cours du voyage et tout compromettre si on ne les a pas anticipées...
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=222
http://www.leparticulier.fr/vqm/index.asp?id_vqm=127&archive=1
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 15:40:24
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il s'agit de la jouissance d'une toiture terrasse à laquelle j'ai seule accès, pas d'une appropriation du bien de qui que ce soit.
je demande la jouissance exclusive c'est tout
véronique |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 15:55:56
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j'ajouterai que le copropriétaire en question m'a laissé payer intégralement la reconstruction de sa cuisine et de la terrasse puisqu'il me "concédait" alors la possibilité d'utiliser la terrasse et qu'au moment de régulariser légalement il me fait un bras d'honneur!!!!!
et ne me dites pas que j'aurais du lui faire signer avant d'engager les travaux, je sais
véronique |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 16:11:47
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Qui est le syndic de votre copropriété ?
Il en va de sa responsabilité. |
Edité par - ETASPAK le 12 août 2006 17:53:55 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 21:58:08
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| que vient faire la "reconstruction de sa cuisine " dans ce dossier ???? |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 12 août 2006 : 23:23:05
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le syndic bénévole c'est moi. Le vote par l'assemblée générale m'a été conseillé par une avocate soit disant géniale en copropriété.
cette histoire dure depuis deux ans: cette terrasse existait (avec la cuisine en dessous) et s'est avérée pourrie à cause d'une mauvaise isolation.
Le voisin m'a proposé soit de reconstruire lui meme en bois avec un toit ordinaire à ses frais, soit de tout payer si je voulais une terrasse en béton. ce que j'ai fait et maintenant il refuse de régulariser.
véronique |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 10:13:49
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et bien le syndic bénévole que vous êtes n'est pas pour autant déchargé d'appliquer les règles de droit concernant la copropriété.
il est urgent, soit que vous vous fassiez aidé par une association et/ou vous procurer d'urgence un bon manuel sur le fonctionnement de la copropriété, le métier de syndic, ...en supposons que votre livre de chevet comporte la loi de 65 et le décret de 67.
votre responsabilité de syndic est engagé et si vous avez commis des erreurs, le syndicat des copropriétaires pourrait se retourner contre vous.
être syndic ne signifie pas seulement s'occuper du budget prévisionnel, faire les appels de fond et.......uniquement la comptabilité.
de plus, étant le princial interessé concernant cette terrasse, en cas de problème ....abus de droit. |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 09:59:00
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j ai appelé l'avocate la plus spécialisée de toulouse qui a aussi rédigé le reglement de copropriété pour savoir comment on peut corriger cettte terrasse dans le reglement
elle me dit : apportez moi une décision de l ag , et me dicte la résolution à écrire,
changement de reglement, majorité de l'article 26 2/3 des voix
deux voix contre 3 et 3/4 des millièmes.
ce qui fut fait
alors pourquoi etes vous tous aussi agressifs ?????
véronique |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 10:18:22
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veronik : ce n'est pas un avocat qui rédige un réglement de copropriété mais un notaire!!!!!!!!!!
et si les avocats ne faisaient pas d'erreur , cela se saurait....et il n'y aurait plus de procédure!!!!!
en tant que syndic, vous devriez savoir que vous devez administrez TOUT ce qui concerne les parties communes.....et que le toit de cette terrasse en est une: il s'agissait donc de travaux (étancheité, revetement) qui concernent le syndicat des copropriétaires: le syndic peut faire effectuer une mise hors d'eau en urgence , si necessaire, mais les travaux de réfection doivent être votés en AG......
Maintenant , rien ne vous empeche d'agir comme vous l'entendez...libre à vous de prendre le risque d'une procédure intentée par un copropriétaire, procédure qui sera à l'ncontre du syndicat des copropriétaires et éventuellement du syndic , si sa responsabilité peut être engagée....... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 13:25:30
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| je croyais qu'un changement de RC devait se faire à l'unanimité de TOUS LES COPRO. De plus rajout de millièmes, inscription aux hypothèques, refonte du RC tout ceci par Notaire. Ou bien traité par la justice.... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 17:20:25
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L'intervention d'un notaire n'est imposée que pour " recevoir " le règlement de copropriété et le publier.
Sous réserve d'en avoir la compétence, n'importe qui peut rédiger un règlement de copropriété. Si cette rédaction est rémunérée, les possibilités sont plus réduites. On applique les règles applicables à la consultation juridique et à la rédaction d'actes. Elles s'appliquent à un assez grand nombre de professionnels et un promoteur peut faire rédiger un règlement de copropriété par l'un de ses collaborateurs ayant la qualification nécessaire.
Le document est ensuite présenté au notaire pour être " mis au rang de ses minutes " et publié.
Autant dire que beaucoup d'avocats rédigent fort bien des règlements de copropriété. Mais les notaires en rédigent aussi. Les géomètres-experts idem (pas seulement les EDD !)
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Sujet |
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AG générale pour parties communes spéciales????
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