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Flap
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808 réponses |
 Posté - 08 août 2006 : 23:52:49
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Bonjour,
Voici le scan de la résolution adoptée pour le renouvellement du syndic (PV de 2004). Les copropriétaires présents ou représentés représentaient 16% des tantièmes (1.674 sur 10.000)
Ma question : j'ai compris que si la majorité requise n'était pas obtenue comme c'était le cas (majorité absolue), un 2nd vote permettait l'approbation de la résolution avec une autre majorité (article 25-1). C'est ce qui s'est passé. Sauf que, j'ai compris que c'était dans le cas où 33% des tantièmes étaient réprésentés. Or dans le cas présent, il n'y avait que 16% donc il aurait fallu reconvoquer une AG dans les 3 mois pour voter cette résolution.
1- Ai-je bon ?
2- La résolution adoptée avec seulement 16% des tantièmes, est-elle valable ? Si non peut-on prétendre que la résolution n'est pas adoptée ? En clair, peut-on jouer là dessus pour ne pas renouveller un Syndic alors que ça a été voté pour mais pas en respectant la législation ?
Merci d'avance énormément !
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 00:47:42
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Vous avez raison, mais depuis le PV de 2004………………?????
Voyez ce lien :
" À défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le Président du Tribunal de Grande Instance désigne le syndic (note de l’ARC : ce peut être un syndic professionnel ou un administrateur judiciaire) par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du Conseil syndical ".
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
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Flap
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808 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 13:58:08
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C'était un exemple. En effet, je n'ai pas eu le PV de la dernière AG qui s'est tenue il y a 3 mois. Normalement tout le monde l'a, mais bon à priori...
Et donc, ça doit être le même cas à la dernière AG. Nous avons eu à renouveller le Syndic, mais la majorité requise n'est je pense pas bonne.
Et ayant envie de changer de Syndic finalement, ça serait l'idéal... j'attends donc de voir le PV.
Merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 14:30:17
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| etiez vous présent à la dernière AG ? |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 15:11:30
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Citation :
Initialement entré par nefer
etiez vous présent à la dernière AG ?
Tout à fait. En fait je suis copropriétaire depuis décembre 2005, j'ai eu une 1ère AG en janvier mais c'était au sujet du personnel de la copro et c'est tout, puis l'AG annuelle en mai.
Avant cette AG je m'etais un peu renseigné sur plusieurs choses mais vraiment très superficiellement. Et je ne connaissais pas du tout le Syndic.
Depuis, j'ai passé des dizaines et des dizaines d'heures sur le sujet et je regrette qu'une chose c'est de pas avoir pris le temps avant l'AG.
Donc au final, j'ai un Syndic qui veut bien de nous et qui me parrait vraiment impeccable (2h30 d'entretien et vraiment un échange parfait !), donc si jamais la résolution peut-être annulée : je saute sur l'occasion pour persuader tt le monde de changer. |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 15:13:36
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| euh nefer par votre question, voulez-vous sous-entendre qu'étant présent et ayant accepté le renouvellement du mandat, je ne pourrais pas à titre perso demander son annulation ? (on n'a même pas passé 2 secondes là dessus, le syndic a juste dit bon la résolution du renouvellement voilà bon tt le monde ets OK ? allez hop) |
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MARVIN94
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 15:36:26
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Bonjour,
Je crois savoir que si vous étiez présent et que vous avez accepter son renouvellement (les copro présent), il est trop tard pour revenir sur une résolution déjà voté (et en plus par vous) sauf pour les non présents qui ont un droit de regard et d'ailleurs recoivent le PV en lettre AR et qui ont un délais à partir de cette date pour revenir sur certaines décisions prises.
Par contre si vous avez voté contre lors de l'AG, cela devrais être indiqué sur le PV.
Alexandra |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 16:07:52
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Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants ont qualité pour demander la nullité d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 42).
http://www.anil.org/actualite/ha96/copropriete_96.htm
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants (art. 42 L. 65) peuvent contester une décision de l'assemblée. Pour contester une décision il faut donc soit avoir été absent au vote, soit avoir voté contre. Dans tous les autres cas, approbation ou abstention, vous ne pourrez plus contester ce qui a été voté.
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierAGapres.htm
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision. (Art.42).
Toute contestation d’une décision votée par l’assemblée générale doit être portée devant le Tribunal.
Si le délai de 2 mois est dépassé, la décision de l’assemblée devient définitive et ne peut plus être attaquée.
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1869
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 22:55:11
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Oui mais la résolution n'est pas censée avoir été votée, vu que nous n'avons pas eu de nouvelle assemblée générale ?
En effet, le Conseil Syndical ne peut-il pas faire valloir une réservé quant à la résolution vu qu'elle n'est pas légalement valable ?
Je veux dire par là que le renouvellement du mandat du Syndic n'est pas justifié car n'a pas obtenu la majorité requise. Donc il pourrait très bien être refusé si une nouvelle Assemblée Générale avait été convoquée : or ce n'est pas le cas.
En tant que copropriétaire je suis d'accord sur le fait de ne pas pouvoir voter contre maintenant, mais au nom du Conseil Syndical pour faire valloir les droits de l'ensemble des Copropriétaires ?
Car en clair, le renouvellement a été imposé par le Syndic en espérant que personne ne dise rien, en faisant croire que le vote est légal alors qu'il ne l'est pas...
Car à ce moment là, je pourrais demander à ce qu'une AG soit reconvoquée comme l'exige la loi, et je pourrais parler aux autres copropriétaires en leur demandant de voter contre en justifiant bien sûr ma pensée. Et j'ai maintenant un petit dossier qui fait que s'ils veulent un jour s'en sortir, il faut qu'il y ait du changement. |
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Flap
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808 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 22:57:02
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Autre question :
Si je ne dis pas que je suis contre le renouvellement du mandat au 1er vote : puis-je dire que je suis contre au 2nd vote ?
La majorité n'étant pas obtenue au 1er, il DOIT y avoir un 2nd vote. Je suis logiquement libre d'avoir changé d'avis depuis, non ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 23:40:56
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Flap,
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision de l'assemblée générale à partir de la notification du procès verbal par lettre recommandée AR.
Voyez ce lien :
Il faut agir dans un délai de 2 mois :
Une fois l'assemblée close, le syndic a 2 mois pour rédiger le procès-verbal et vous le faire parvenir par recommandé AR.
A compter de la réception de ce procès-verbal d'assemblée, vous disposez de 2 mois pour en contester le contenu en justice (plus précisément à compter de la première présentation du recommandé à votre domicile). Ce délai est impératif et préfix : il ne peut pas être suspendu.
Si personne ne conteste les décisions de l'assemblée dans un délai de 2 mois, celles-ci deviennent définitives, mêmes si elles sont irrégulières (Cass. civ. 09/01/1973 - Bull. cass. 12/1970), à moins que vous n'ayiez pas été convoqué régulièrement à cette assemblée (Cass. civ. 17/07/1975 - IR Copro 1975-174).
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierAGapres.htm
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 23:41:10
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Flap: seul compte le texte de la résolution sur le procès verbal de cette AG.
Avez vous reçu ce PV ?
si oui à quelle date ? |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 09 août 2006 : 23:58:26
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Nefer : pas reçu le PV, mais j'étais présent donc je ne suis pas censé le recevoir. AG tenue le 17/05, nous sommes le 09/08. La Présidente n'a pas non plus reçu le PV. Elle m'a dit que l'année dernière c'est le gardien qui les a déposés dans la boite aux lettres mais cela avait tardé. C'est peut-être pareil cette année.
Eastpak : Oui j'ai bien saisi, mais n'ayant pas copie du PV je ne sais pas ce qu'il contient !
Ce que j'essaie de faire comprendre, c'est que la majorité requise n'a pas été obtenue pour le choix du syndic. Donc, on est censés recevoir une nouvelle convocation pour statuer en 2ème lecture, non ?
Ainsi nous n'entrons pas dans la CONTESTATION de la dernière AG, puisque le vote n'est pas censé avoir été fait !
La résolution n'ayant pas reçu la majorité requise, je n'ai pas à contester ce vote puisque je ne suis pas censé savoir que le Syndic va essayer de le faire passer en ne convoquant pas une 2nde AG, vous comprenez ?
Je le sais d'ores et déjà car c'est ainsi depuis des années, c'est tout.
La loi dit que nous devrions être convoqués pour une 2nde AG, point. |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 00:02:35
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Je pense que j'ai du mal à m'exprimer : finalement, cela ne reviendrait pas à contester le vote, mais à rappeler au Syndic qu'il ne respecte pas la loi et qu'il doit convoquer une 2ème AG pour voter correctement le renouvellement ou non de son mandat.
La loi dit que je ne peux contester un vote ayant été présent, mais si celui-ci n'est pas correct et que la loi dit que le Syndic doit convoquer une nouvelle AG, on n'entre pas dans la contestation mais un simple rappel de ce que le Syndic est censé faire, non ?
Car le Syndic peut écrire n'importe quoi sur le procès verbal à ce moment là. |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 00:05:06
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Flap
il vous faut d'abord obtenir le procès verbal de l'AG de mai dernier car vous ne pouvez pas affirmer sans l'avoir examiné que les choses se sont passées comme en 2004
Voir aussi la date de signification de ce PV aux absents non représentés ou aux opposants. Vous vous êtes privé du pouvoir de contester la décision de renouvellement en ne vous déclarant pas contre au moment du vote puisque vous avez signé la feuille de présence.
Mais peut-être y aurait-il un membre du Conseil syndical n'ayant pas approuvé ou étant absent non représenté, qui pourrait engager à votre place la requete en annulation auprès du TGI sur le fondement de la violation de l'article 25-1
Vous etes peut-être encore dans le délai de deux mois de l'art 42
Enfin et surtout le problème principal n'est pas là, je crois.
C'est celui de convaincre une majorité que le syndic que vous avez trouvé est vraiment "impeccable" et meilleur que l'actuel. Vous n'êtes copropriétaire que depuis 9 mois, et vous ne connaissez peut-être pas tous les problèmes qui sont posés à cette copro. C'est pourtant en regard de ceux-ci que vous pourrez faire valoir les avantages présentés par votre syndic, et être crédible.
Car dans quantité de copropriétés des violations de la loi se produisent tous les jours. Pour que la loi triomphe, encore faut-il que les copropriétaires interviennent et ne laissent pas faire.
Bon courage
casi
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 00:24:57
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Casi : merci pour votre réponse 1èrement
J'ai demandé mardi copie du procès verbal par recommandé.
En effet mon tort est de ne pas avoir voté contre, mais je n'avais encore rien vu des problèmes qu'il y a ici  . Et il y en a punaise.
Je pense que nous sommes encore dans le délai de 2 mois, enfin simple supposition. Si ce n'est pas le cas cela voudrait dire que le PV a été envoyé sous 3 semaines. Bon possible mais bon...
Personne n'a rien refusé. Je crois qu'il n'y avait aucun conseil syndical, simplement la Présidente jusqu'à ce que nous soyons 2 à nous présenter cette année en tant que membres.
Aller au TGI sur le fondement de violation de l'article 25-1 : mais justement c'est ce que j'aimerais éviter, car le Syndic a normalement 3 MOIS pour convoquer une 2nde AG. Cela n'ayant pas été fait, en fait je comptais envoyer dès demain (le 10, donc juqu'au 17 nous sommes encore dans les 3 mois) un recommandé demandant au Syndic de bien vouloir convoquer une nouvelle AG pour respecter la législation, dans le cas où le tiers des voix n'était pas représenté à la dernière AG pour effectuer un 2nd vote immédiat.
Mais ça je le sais qu'il n'y avait pas les 33% (AG de 2004 = 16%, AG 2005 = 22%, et nous étions 7 ou 8 en mai, après faut voir selon les mandats donnés mais il faudrait au moins 22 coproprios représentés... impossible)
En effet j'ai préparé un petit dossier pour me justifier.
Faisant partie de celui-ci pour vous donner un exemple, le devis d'un autre cabinet d'expertise pour les ascenseurs (phase 1 + phase 2). En 2005 ils ont payé 6400 € pour les 2 phases (4 ascenseurs), et j'ai obtenu la même chose pour 3700 € chez un autre cabinet. Rien que ça prouve que le Syndic fait payer plein pot sans avoir pour priorité l'intéret des copropriétaires, mais il fait bosser son "copain" du cabinet d'expertise et point.
De plus en mai j'ai également fait retirer la cotisation AURA + frais d'archivage... et j'avais été félicité pour mes recherches par quelques-uns.
Je suis très pédagogue et lorsque j'évoque quelque chose, je viens avec des preuves de ce que j'avance, tout en diplomatie. Je pense donc qu'ils verront qu'ils peuvent entièrement me faire confiance. Je l'espère tout du moins, mais vu les personnes je pense que cela est jouable, elles ont l'air conscientes des problèmes et veulent réellement que cela change. |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 00:43:30
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Flap
OK je comprends mieux la situation après votre dernier post
vous êtes donc membre du Conseil syndical avec la présidente
cela vous donne une position stratégique interessante effectivement.
Vous avez tout à fait raison de commencer par demander la convocation d'une nouvelle AG au syndic actuel avec à l'ODJ la question de l'élection du syndic qui n'a pas pu avoir lieu régulièrement jusqu'à présent
il vous faudra faire une bonne préparation, c'est beaucoup de travail pour vous mais l'enjeu en vaut sans doute la peine.
cordialement
casi+ |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 00:56:44
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Citation :
Vous avez tout à fait raison de commencer par demander la convocation d'une nouvelle AG au syndic actuel avec à l'ODJ la question de l'élection du syndic qui n'a pas pu avoir lieu régulièrement jusqu'à présent
il vous faudra faire une bonne préparation, c'est beaucoup de travail pour vous mais l'enjeu en vaut sans doute la peine.
Cela va au contraire de ce qui m'a été affirmé en général par les quelques intervenants sur cette file : est ce donc sûr ? (peut-être n'avais je pas bien exposé les divers éléments au départ).
C'est du travail mais tout est univers m'intéresse beaucoup. Je ne trouve donc pas cela contraignant, j'apprends bcp de choses, et en tant que membre du CS je suis là pour agir pour l'intérêt de tous les copropriétaires que nous représentons.
Nous payons 150 €/mois de charges mensuelles car tout ce qui est payé sur l'année n'est pas fait en essayant de minimiser les factures et les interventions... il y a 115.000 € de budget, alors on fait les chèques, encore et encore. J'avais déjà parlé de 1.050 € pour changer 6 boutons par l'ascensoriste... 7H de M.O (soit disant 2 ouvriers à 3H30 chacun, mais ce n'est pas écrit sur la facture). 230 € pour changer 25 porte-étiquettes en plastique (à l'interphone) etc etc...
Nous n'avons RIEN pour ces 150 € mensuels. L'état de l'immeuble est pitoyable et cela reste ainsi parce que soit disant il n'y a pas d'argent. Pas de jardinier, rien. Juste la femme de ménage et un garde le soir durant 5H sur 6 jours mais cela représente peu sur le budget total.
Je pense qu'il est dans le domaine du faisable de faire baisser les charges à 100 €/mensuels, mais cela doit se faire sans ce Syndic, tout comme les dizaines et dizaines de problèmes que nous rencontrons... Enfin bref je m'étale ! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 13:49:45
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Citation :
Initialement entré par Flap
Donc au final, j'ai un Syndic qui veut bien de nous et qui me parrait vraiment impeccable (2h30 d'entretien et vraiment un échange parfait !), donc si jamais la résolution peut-être annulée : je saute sur l'occasion pour persuader tt le monde de changer.
Salut Flap,
2h30 de rendez vous pour "rentrer" une copro ?
Decidemment, ce syndic n'est pas trop débordé !
Mefiez vous du premier contact !
Connaissez vous des copros gérees par ce syndic ?
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 14:37:47
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Citation :
2h30 de rendez vous pour "rentrer" une copro ?
Decidemment, ce syndic n'est pas trop débordé !
Mefiez vous du premier contact !
Connaissez vous des copros gérees par ce syndic ?
Ben comment vouliez vous faire un bon point sur diverses choses en 1 heure ? et puis c'était plutot 2h en fait, car je me rappelle il avait un RDV et il est parti en retard et ça faisait 2h et qq.
On voit quand les personnes mentent ou vous prennent pour un rigolo... Le mec était très sincère.
Il m'a cité 5/6 copros qu'il gère et m'a même dit que je n'avais qu'à y aller pour les questionner, je pense que si j'avais dit oui il m'aurait donné les coordonnées des Présidents de ces copros. De toute manière c'est ce que je ferais avant toute conclusion de contrat avec lui si il y a...
Je vous rappelle que c'est les vacances... Notre syndic actuel lui est carrément fermé tout août et ne reçoit personne donc vous voyez... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 août 2006 : 14:48:22
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Flap,
N’ayant pas le procès verbal de votre assemblée générale en votre possession, il est difficile de se prononcer avec exactitude, ceci dit en supposant qu’il y soit notifier ceci « la résolution concernant l’élection du syndic est adoptée à la majorité prévue par l’article 25-1 de la loi modifié du 10 juillet 1965 » et que votre procès verbal soit signé par le président de séance, le scrutateur, le secrétaire, il ne vous est pas possible de demander à votre syndic de procéder à une nouvelle assemblée générale dans le délai maximal de trois mois.
Votre syndic aurait dû préciser sur le procès verbal « l’élection du syndic n'ayant pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale sera convoquée dans le délai maximal de trois mois prévue par l’article 25-1 alinéa 2, pour statuer à l’élection du syndic à la majorité de l'article 24 » sans cette précision sur le procès verbal, votre syndic n’a aucune obligation à procéder à une nouvelle assemblée générale.
Dans votre cas, il me semble que la seule solution soit le Tribunal de Grande Instance, posez la question au syndic qui veut bien prendre en charge la copropriété et qui vous paraît vraiment impeccable.
Si la notification est irrégulière, ou s'il n'y a pas de notification, on peut contester la décision pendant dix ans.
De même, le copropriétaire qui n'a pas été convoqué ou qui a reçu une convocation hors délai dispose d'un délai de dix ans pour agir.
La contestation doit être portée devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble.
Le recours à un avocat est donc obligatoire.
L'action doit être introduite avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la notification (LR avec AR) du procès-verbal de l'assemblée.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=42541
Article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Renouvellement du contrat du Syndic : majorité ?
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