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Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 21 février 2006 Cassation

N° de pourvoi : 04-14538
Inédit

Président : M. ANCEL

REPUBLIQUE FRANCAISE

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ;


Attendu qu'il résulte de ces textes que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de cette loi d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ;

Attendu que par acte sous seing privé du 2 juin 1994, Mmes X..., Brigitte, Catherine et Christine Y... ont donné à l'agence GLB immobilier mandat de vendre leurs parts indivises d'un immeuble, la commission due au mandataire étant à la charge des vendeurs ; que le 25 juilllet 1994 une promesse de vente a été conclue avec M. Z... ; que la vente a été notifiée à MM. Jean-Jacques et Patrick Y..., coïndivisaires, en application des dispositions de l'article 815-14 du Code civil, avec la précision reprise de la promesse que le prix de cession était de 2 063 330 francs, dont 130 000 francs de commission due à l'agence immobilière GLB immobilier et que "l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de la commission de négociation due à l'agence GLB Immobilier" ; que le 7 septembre 1994, M. Jean-Jacques Y... a fait savoir qu'il exerçait son droit de préemption aux conditions qui lui ont été notifiées ; que l'acte notarié de vente a été passé le 7 novembre 1994, la somme de 2 063 330 francs étant payée par M. Jean-Jacques Y... par la comptabilité de M. A..., notaire instrumentaire, qui a ensuite été désigné en qualité de séquestre des fonds avec mission de les conserver jusqu'à ce que soit établi un acte définitif de liquidation partage de la succession de Cécile Y... ; que la société GLB immobilier a saisi le tribunal d'une demande en cantonnement de la somme séquestrée après déduction du montant de sa commission d'un montant de 19 818,37 euros (130 000 francs) ;


Attendu que pour déclarer M. Jean-Jacques Y... débiteur de la somme de 19 818,37 euros et dire qu'en conséquence M. A... devra se dessaisir de ce montant au profit de la société GLB immobilier, l'arrêt attaqué, après avoir exactement énoncé que par l'exercice de son droit de préemption, le coïndivisaire s'était substitué à l'acquéreur en tous ses droits et obligations, retient que M. Jean-Jacques Y..., dûment informé de l'existence et du montant de la commission due à l'agence GLB Immobilier, tenait son obligation au paiement de cette commission, non pas du mandat donné à l'agence par les vendeurs, mais du compromis dont il était mal fondé à discuter les conditions pour les avoir nécessairement acceptées ; que l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, qui interdit à l'agent immobilier de recevoir des commissions ou rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat, vise également les personnes mentionnées dans l'engagement des parties ; que dans le cas présent la promesse de vente conclue entre les vendeurs et M. Z... et l'acte notarié du 7 novembre 1994, qui constatent l'un et l'autre l'engagement des parties, mettent le paiement de la commission à la charge de l'acquéreur ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne la société GLB immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société GLB immobilier et de M. A... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille six.

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En fait dans cette affaire, la difficulté venait de ce que le mandat prévoyait que la commission serait la charge des vendeurs alors que le contrat de vente prévoyait qu'elle serait la charge de l'acquéreur (ou du titulaire du droit de préemption).

La cour d'appel avait cru pouvoir mettre la charge de l'acquéreur (en fait celui qui avait usé de son droit de préemption) la commission due en considérant en substance qu'il était informé et qu'il devait donc la payer.

La cour de cassation rappelle que la charge de la commission doit être prévue dans les mêmes termes dans le mandat et dans l'acte de vente et qu'à défaut est qu'elle n'est pas due (par l'acquéreur en tout cas, la question étant plus complexe en ce qui concerne le vendeur, qui est tout de même engagé par le mandat qui a signé).

On est donc dans une situation irrégulière puisque le mandat et l'acte de vente ne prévoient pas le même débiteur de la commission, et la Cour de Cassation rappelle que dans ce cas la situation peut être régularisée mais seulement par une convention postérieure à la vente régulièrement conclue (c'est le premier attendu de l'arrêt).

Il convient donc de veiller à ce que le débiteur de la commission soit indiqué dans les mêmes termes dans le mandat et dans l'acte de vente.

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