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seb83220
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9 réponses |
 Posté - 13 août 2006 : 14:50:31
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Bonjour à tous, je voudrai avoir votre avis sur un investissement immobilier locatif à long terme (pour ma retraite :-) que j'envisage de faire :
Achat d'un immeuble R+2 : 1 T3 de 65 m2 au RDC avec une cour de 100 m2, 2 T2 de 30 m2 au 1er et 2 T2 de 30 m2 au 2nd. il existe une possibilité d'agrandir le T3 et/ou de rajouter un étage.
L'immeuble se situe dans le 83 à la seyne sur mer (prés de la mer !!!)
Le prix de vente est de 300 000 €.
Les loyers actuels sont de : T3 400 €, 3 T2 300 €, 1 T2 400 € soit 1700 € (le T2 à 400 € vient juste de se relouer et les autres loyers ont un petit potentiels de hausse)
J'ai un apport de 35 K€ et le reste est emprunté (au alentour de 1600 €/mois)
Placement intéressant ou pas ??
Merci pour vos avis.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 16:13:14
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Citation :
Initialement entré par seb83220
Le prix de vente est de 300 000 €.
Rentabilité brute juste sous les 7%
D'autre part vous vous endettez sur 20 ans d'après ce que je peux déduire. Vrai ?
Si c'est le cas réflechissez bien. |
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seb83220
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 16:26:10
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par seb83220
Le prix de vente est de 300 000 €.
Rentabilité brute juste sous les 7%
D'autre part vous vous endettez sur 20 ans d'après ce que je peux déduire. Vrai ?
Si c'est le cas réflechissez bien.
Oups j'avais oublié, c'est du crédit sur 25 ans.
Dans tous les cas ça reste plus attractif que de placer les 35 K€ ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 16:50:17
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Citation :
Initialement entré par seb83220
Dans tous les cas ça reste plus attractif que de placer les 35 K€ ?
Cela c'est vous qui voyez. Si pour une raison ou une autre, vous vendez dans 3 ans, vous risquez de perdre plus si le marché se retourne. 10 % de 300 000 EUR, c'est 30k€. Ajoutez-y les frais de transaction et de mutation. |
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seb83220
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 août 2006 : 17:09:45
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Tout à fait d'accord, c'est bien pour ça que je place dans une optique long terme sur ce projet.
J'ai du capital en réserve pour éviter de vendre à court terme sauf si le marché continue à monter  mais ça j'ai bien compris que plus grand monde y croit !!!!
Au prix du marché actuel la revente par appartement serait > 400 000 € donc même si le marché baisse de 10 à 20 % ça reste encore intéressant à court terme.
Merci bien.
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 09:39:40
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Pour ma part, je suis en recherche, et je n'irais pas.
On trouve dans d'autres villes des immeubles entiers avec des rendements de plus de 8,5% sans travaux, et je suis sur plusieurs coups à plus de 10%
Acheter aujourd'hui est tout a fait possible, mais il faut intérger dans votre calcul une possible baisse de 20 à 30% lors de la revente. Je craisn qu'avec un rendement de 7%, ce soit dur.
D'autre part, vous n'indiquez pas la taxe foncière (sans doute 1500 à 2000 euros, donc quelques points de rendement en moins) ni les charges communes (sans doute négligeables, mais à vérifier).
Rajouter un étage peut-être intéressant mais très cher. Faites calculer avant de considérer cela comme une plus-value potentielle, ce n'est pas toujours le cas, sauf a créer des gros T1 et petits T2 qui se louent plus chers, mais avec plus de turn-over.
Agrandir le T3 n'a rien d'éident, car un locataire entre dans un T3 pou rlongtemps. Et au m2, un T3 se loue bcp moins cher qu'un T1 ou un T2, d'ou un gain faible en loyer ... Il faut aussi le calculer pour le savoir.
Festina lente |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 10:06:16
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Avec un rendement brut de 6.8 % sans avantage fiscal particulier, l'investissement n'est pas terrible et personnellement je ne ferais pas.
Potentiel de loyer 1700, remboursement 1600, il faudra prévoir que l'opération vous "pompe" de la trésorerie personnelle chaque mois (350-400 euros en moyenne)
Pour que l'opération devienne intéressante financièrement par rapport à un placement sans risque de l'apport et de la trésorerie consommée, il faudra conserver le bien au moins 15 ans. Et encore, sans avoir à assumer de gros travaux.
Ce type d'opération monopolise également une partie plus ou moins importante de votre capacité d'emprunt et pour une durée longue. Il faut donc faire attention si d'autres opérations de financement sont nécessaire par la suite.
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florent1980
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760 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 10:42:49
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Je ne suis pas du tout un specialiste je le precise avant d'avoir les foudres des autres forumeurs!
Ma question: Ne pourriez vous pas emprunter à 100% et conserver les 35k€ pour faire des travaux de renovation dans l'immeuble qui aboutiraient à avoir les plus petits appartements possibles en gros transformer le T3 en 2T2 ou 3T1! Cela vous permettrait d'accroitre magnifiquement bien le rendement! non?
Je vois qu'a paris transofrmer un 3 pieces en 3 studios a l'air si evident et fait exploser les rendements! c'est ptet le cas egalement dans le var!
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Edité par - florent1980 le 14 août 2006 10:59:30 |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 10:44:19
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Deuxieme question:
Et la location saisonniere si c'est pres de la mer? |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 13:36:56
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| Sauf qu'à Paris, j'ai lu ici que la préfecture ou la Mairie n'autorisait plus ce changement de logements en meublés, attention. Accepte- t-elle la découpe d'un appart? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 16:13:30
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Citation :
Sauf qu'à Paris, j'ai lu ici que la préfecture ou la Mairie n'autorisait plus ce changement de logements en meublés, attention. Accepte- t-elle la découpe d'un appart?
Attention aux mélanges.
A Paris, il est possible de transformer un appartement loué en nu en appartement loué en meublé à condition que ce soit la résidence principale de votre locataire.
A Paris, et dans qqs autres endroits, il faut une autorisation pour transformer en meublé si ce n'est pas la résidence principale.
La préfecture ou la mairie n'ont pas grand chose a voir pour autoriser ou non une découpe d'un F3 en 3 F1, mais la copropriété oui et aussi l'arrangement de l'immeuble (il faut forcément un palier qui s'y prête ou un couloir à créer).
Sinon, si les appartements sont loués, ou certains d'entre eux le sont, on devrait avoir LARGEMENT plus que 6,8%, et il faut savoir que le locataire du F3 va rester longtemps, sauf rare cas, donc avant de découper, ca va faire de l'attente.
Pour découper, il va falloir aussi avancer de l'argent parce que ce coup-ci il va faloir que l'électricité et le reste soient aux normes.
Le fait de découper pour augmenter le rendement, à mon avis (mais j'attends d'autres opinions) ce n'est valable que:
1/ Lorsque il n'y a pas de locataire de façon à pouvoir le faire tout de suite,
2/ Si de toutes façons, il fallait faire de la rénovation du T3, alors autant en profiter pour découper.
Festina lente |
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seb83220
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 16:49:39
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Merci à tous pour vos avis.
Il semble se dégager une majorité qui reste "prudente" sur cet achat.
Toutefois Je ne sais pas si je me fais des idées mais des immeubles avec des rendements de 8,5 à 10% dans mon coin ça fait longtemps que l'on n'en a pas vu  pourtant Je recherche activement et j'ai de nombreux copains Agent Immo !!! ( Des miracles existe, je viens de trouver un studio en bord de mer à 36 K€ louable 400 €/mois )
Mon objectif est un roulement + ou - rapide des locataires avec une priorité sur le T3 (la locatiare semble en partance ...) afin de le rénover et de le couper en 2 et de créer un nouveau T2 dans la cour soit au total : 7 T2 avec un loyer moyen de 360 € soit 2500 € Ca commence à être plus rentable
L'immeuble n'a pas été encore découpé et il n'existe pas encore de réglement de copro mais je compte bien m'y atteler une fois les modifications effectuées en vue d'une éventuelle vente partielle.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 août 2006 : 22:10:28
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Vous devez être dans une ville avec une forte demande (paris, lyon, strasbourg, nantes, ...) ou au contraire à la campagne. Ce sont des secteurs ou les rendements sont très faibles.
Sur une ville moyenne ( 80000-120000 hab.), je pense que la tranche 8.5 - 10 % est normale.
Vous avez plus un raisonnement de marchand de bien que de propriétaire-gestionnaire d'immobilier. |
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seb83220
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 08:37:02
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Effectivement la cote varoise est une zone en surchauffe Immobilière ... Dans cette même ville de la Seyne sur Mer qui reste la moins chère de la banlieue toulonnaise, les programmes neufs sont au alentour des 3500-4500 € le m2 !!!
Et ce projet est bien dans une optique long terme et non d'achat-revente avec PV ou MV [:( C'est bien pourquoi même si le rendement initial est un peu faible il me semble quand même intéressant. Je cherche juste à l'optimiser. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 13:41:03
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Citation :
Mon objectif est un roulement + ou - rapide des locataires avec une priorité sur le T3 (la locataire semble en partance ...) afin de le rénover et de le couper en 2 et de créer un nouveau T2 dans la cour soit au total : 7 T2 avec un loyer moyen de 360 € soit 2500 € Ca commence à être plus rentable
En effet, dans ce cas votre achat a tout son sens.
Sinon, en effet aussi, les zones à 10% ne sont pas les zones ou l'immobilier est le plus demandé, loin de la. Ce sont rarement aussi les meilleurs quariers, encore qu'il y ait des exceptions.
Pour la découpe, attention a ne pas créer plus de dix appartements car la loi vous serait défavorable, et tenez compte des frais de métrage et de rédaction d'un réglement de copropriété, ainsi que des frais de syndic.
Bonne opération seynique !
Festina lente |
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seb83220
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 15:57:58
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Merci beaucoup à tous pour vos avis.
Dans tous les cas je resterai sous la limite de 10 apparts. Le métrage avait déjà été effectué par le propriétaire actuel mais il n'était pas allé jusqu'au règlement + syndic. Je le ferai modifier si besoin.
Je pense que je vais concrétiser ce projet en attendant de trouver par ailleurs la maison de mes rêves quand le marché aura baissé de 50 %
@++ |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 15:59:46
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Citation :
Initialement entré par seb83220
Je pense que je vais concrétiser ce projet en attendant de trouver par ailleurs la maison de mes rêves quand le marché aura baissé de 50 %
@++
Vous n'aurez pas beaucoup à attendre. Croyez moi. |
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seb83220
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 août 2006 : 16:08:28
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J'ai effectivement traversé le crack boursier sans trop dégât, je sais donc que tout est possible toutefois; dans notre cas (immobilier de bord de mer) je doute d'une baisse de 50 % mais ça ferait mon affaire pour ma l'acaht de ma RP et ça aura peu d'impact sur le locatif ( de mes T2 en particulier  )
A suivre, seul l'avenir nous dira qui avait raison !!!! |
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